Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: SXM202200484 – SXM2022H00071
Uitspraak: 13 september 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
de naamloze vennootschap
[HUURDER],
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: voorheen mr. B.B. Brooks,
die zich aan de zaak heeft onttrokken,
tegen
de naamloze vennootschap
[VERHUURDER],
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem.
Partijen worden hierna [huurder] en [verhuurder] genoemd.
1.De zaak in het kort
[Verhuurder] heeft in Sint Maarten een stuk grond met opstallen verhuurd aan [huurder]. De opstallen worden gebruikt als hotel, restaurant en bar.
In dit kort geding vordert [verhuurder] onder meer betaling van een huurachterstand en ontruiming van het gehuurde. Dupree beroept zich onder meer op verrekening met een verzekeringsuitkering wegens orkaanschade. Het Gerecht heeft het verweer verworpen en de vorderingen grotendeels toegewezen. In hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 10 juni 2022 ingekomen akte van appel is [huurder] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 20 mei 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 4 juli 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [huurder] tien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [verhuurder] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten in beide instanties.
2.3 [
[Verhuurder] heeft geen memorie van antwoord ingediend.
2.4
Bij e-mail van 28 december 2022 heeft mr. Brooks zich aan de zaak onttrokken. De griffie van het Hof heeft vervolgens [bestuurder van Dupree], bestuurder van [huurder], per e-mail bericht dat de zaak op de zitting van 18 januari 2023 is geplaatst voor pleidooi.
2.5
Op 18 januari 2023 heeft de gemachtigde van [verhuurder] pleitnotities ingediend, met producties. [huurder] heeft geen pleitnotities ingediend. De zaak is verwezen naar de rol van 10 maart 2023 om [huurder] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de producties. [huurder] heeft geen gebruik gemaakt van die gelegenheid.
2.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1 [
[Huurder] handelt onder de naam [handelsnaam huurder]. Haar bestuurder is [bestuurder van huurder].
[verhuurder] handelt onder de naam [handelsnaam verhuurder]. Haar bestuurster is [bestuurster van verhuurder].
[verhuurder] heeft rechten op een stuk grond met opstallen in Sint Maarten. Het stuk grond is 5.889 vierkante meter groot en ligt aan het strand. De opstallen worden gebruikt als hotel, restaurant en bar.
3.1.2
In een op 30 januari 2015 tussen partijen gesloten overeenkomst, getiteld ‘lease agreement - rental contract’ (hierna: de overeenkomst) is bepaald dat [verhuurder] met ingang van 1 maart 2015 het land en de opstallen voor de duur van tien jaar verhuurt aan [huurder]. De overeenkomst bevat ook bedingen over de wijze waarop [huurder] de opstallen dient te exploiteren.
De overeenkomst bepaalt onder meer:
ARTICLE 2
TERM AND POSSESSION
(…)
2. 1st year’s rent total is $ 72,000.00 (…)
3. 2nd year’s rent total is $ 84,000.00 (…)
4. 3rd, 4th and 5th year’s rent is $ 100,000.00 per year (…)
5. 6th through 10th years rent will be $ 120,000.00 per year (…)
6. In addition LESSEE will pay the 1st and 2nd year 7.5 % and from 3th to 10th year 5% of his monthly gross revenu generated by the business (…)
(…)
ARTICLE 4
RENT
(…)
3. In the case of late payment or default on payment, a $500.00 USD fine will be owed daily starting on the first day of the rental period. (…)
(…)
ARTICLE 9
INSURANCE
(…)
6. The hurricane insurance is to be registered in White Sands Beach Club name [dit is de handelsnaam van [verhuurder], toevoeging Hof]; (…) The LESSEE is responsible for all repairs and rebuilding. The money received by LESSOR from Nagico Insurance for hurricane repairs is for this purpose. LESSOR will pay contractors directly with LESSEE.
(…)
ARTICLE 10
OBLIGATIONS
1. All quarterly, monthly and yearly obligations must be submitted to LESSOR (…). They are listed as follows:
a) Monthly: G.E.B.E., Exterminating Service, T.O.T., Paid Receipts, 5% payment of gross income
b) Quarterly: Fire Prevention Maintenance Reports
c) Yearly: CHAMBER OF COMMERCE FEE, LICENCE FEE, HURRICANE, FIRE, ACCIDENT and all PERILS INSURANCES and all taxes required.
(…)
3.1.3
Op 13 oktober 2014, enige maanden voor het ondertekenen van de overeenkomst, is Sint Maarten getroffen door de orkaan Gonzalo. Deze orkaan heeft de opstallen beschadigd. In de periode maart 2015 tot en met januari 2016 heeft [huurder] de opstallen op eigen kosten gerenoveerd. Het restaurant werd operationeel in januari 2016 en het hotel ging open in april 2016.
3.1.4
Op 10 september 2017 is Sint Maarten getroffen door de orkaan Irma. Deze orkaan heeft de opstallen zwaar beschadigd. In de daaropvolgende periode heeft [huurder] de opstallen op eigen kosten weer opgebouwd.
3.1.5
Art. 9 van de overeenkomst heeft betrekking op een verzekering van orkaanschade bij verzekeringsmaatschappij Nagico, die op naam stond van [verhuurder]. Onder die verzekering heeft [verhuurder] een schadeclaim bij Nagico ingediend wegens de door de orkaan Irma opgelopen schade aan de opstallen. [verhuurder] heeft [huurder] daarvan destijds niet op de hoogte gebracht. Op 1 februari 2018 heeft Nagico USD 107.841,56 uitgekeerd aan [verhuurder] (al dan niet bij wijze van voorschot). [verhuurder] heeft van de ontvangen uitkering(en) geen betalingen gedaan aan [huurder] of aan aannemers die in opdracht van [huurder] reparatiewerkzaamheden aan de opstallen zouden verrichten of hadden verricht.
3.1.6
Tussen partijen zijn geschillen ontstaan. In verband daarmee heeft [verhuurder] de firma RS Accounting als mediator ingeschakeld. Ten tijde van die mediation was [huurder] op de hoogte van de op 1 februari 2018 door [verhuurder] ontvangen uitkering van Nagico. Bij die mediation heeft RS Accounting een geschrift opgesteld, getiteld “Response [bestuurster van verhuurder] to final offer [bestuurder van huurder]”. Hierin staat onder meer (waarbij TOT staat voor: turnover tax):
[bestuurster van verhuurder] agrees with rent payments as per November 2018 and to recognize payment from insurance, which she kept, as an advance on rent payments.
[bestuurster van verhuurder] agrees with TOT being paid retroactively (…)
De mediation heeft niet tot ondertekening van een overeenkomst of tot oplossing van de geschillen geleid.
3.1.7
Van 5 tot 17 april 2020 was er in Sint Maarten een lockdown in verband met de uitbraak van de coronapandemie.
3.1.8
De huur als bedoeld in art. 2 lid 2 tot en met 4 van de overeenkomst is in elk geval (al dan niet (voor)tijdig) betaald over de huurperiode van maart 2015 tot en met november 2017. De laatste betaling vóór Irma was op 25 augustus 2017 en bedroeg USD 8.333. Daarna heeft [huurder] geen betalingen aan [verhuurder] gedaan tot 31 december 2018. Vanaf toen is zij USD 8.333 per maand gaan betalen tot en met 28 februari 2020. In de periode daarna tot en met 21 april 2021 heeft zij wisselende bedragen betaald. In de periode van 17 mei 2021 tot en met 6 mei 2022 heeft zij USD 7.000 per maand betaald. Het verzoekschrift dat dit kort geding inleidt, dateert van 8 april 2022.
3.1.9
In art. 10 lid 1 sub a van de overeenkomst staat dat [huurder] maandelijks belastingaangiften moet verstrekken. Die verbintenis is [huurder] niet tijdig nagekomen. Bij brief van 12 mei 2022 heeft [huurder] belastingaangiften aan het Gerecht en aan [verhuurder] doen toekomen over de periode maart 2015-december 2021, voor een groot deel met een ontvangststempel die gedateerd is op 9 mei 2022.
3.1.10
In art. 10 lid 1 sub c van de overeenkomst staat dat [huurder] jaarlijks verzekeringsgegevens moet verstrekken. Die verbintenis is [huurder] ook niet tijdig nagekomen. Bij memorie van grieven heeft [huurder] gegevens verstrekt van een schadeverzekering op haar naam over 2018-2019 en over 2019-2020. Ook heeft zij een e-mailbericht van 4 juli 2022 van een tussenpersoon in het geding gebracht, waarin staat dat het niet is gelukt een verzekeringsmaatschappij bereid te vinden om een nieuwe schadeverzekering af te sluiten. Verder heeft zij gegevens verstrekt van aansprakelijkheidsverzekeringen op haar naam uit 2015, 2016, 2018 en 2019.
3.2
In dit kort geding heeft het Gerecht op vordering van [verhuurder], verkort weergegeven, uitvoerbaar bij voorraad:
a. [huurder] veroordeeld tot betaling van USD 139.911,62 aan huurachterstand, met rente;
b. [huurder] veroordeeld tot betaling van NAf 4.500 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
c. [huurder] bevolen het gehuurde te ontruimen;
d. [huurder] bevolen afschriften van verzekeringspolissen te verstrekken, op straffe van verbeurte van dwangsommen;
met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, het volgende overwogen. [huurder] heeft niet weersproken dat de huurachterstand ongeveer USD 140.000,- bedraagt (4.3). Het verweer dat [huurder] de schadeuitkering in vergelijk zou kunnen brengen met de huurschuld, gaat niet op, omdat de overeenkomst geen verrekening toelaat en [huurder] de omvang van het te verrekenen bedrag niet eerder dan in het kort geding kenbaar heeft gemaakt (4.4-4.6). [huurder] is de verbintenissen met betrekking tot het verstrekken van belastingaangiften en verzekeringspolissen en tal van andere verbintenissen niet nagekomen (4.7). De huurachterstand dient te worden voldaan. De ontruiming is gerechtvaardigd in het licht van de huurachterstand en de andere tekortkomingen (4.8). De verzekeringspolissen moeten worden verstrekt (4.10). [huurder] is buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd (4.11).
Daartegen is het hoger beroep gericht.
3.3
Bij pleitnota in hoger beroep heeft [verhuurder] gesteld dat na de uitspraak van het bestreden vonnis [huurder] het gehuurde heeft ontruimd en [verhuurder] beslagen heeft uitgewonnen. Dit kan niet als vaststaand aangenomen worden, omdat er voor [huurder] geen gelegenheid is geweest op deze stellingen te reageren. Onderzoek naar de aannemelijkheid van deze stellingen is in dit kort geding ook niet nodig, gelet op de uitkomst (zie hierna).
3.4 [
[huurder] heeft verweer gevoerd dat op het volgende neerkomt. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij de huurachterstand niet met de verzekeringsuitkering mag verrekenen. Hierbij heeft Dupree een beroep gedaan:
- op haar investeringen (zoals hiervoor onder 3.1.3 en 3.1.4 genoemd),
- op de omstandigheid dat [verhuurder] buiten haar om de verzekeringsuitkering heeft geïnd en voor zichzelf behouden (zoals hiervoor onder 3.1.5 omschreven), en
- op de gang van zaken bij de mediation (zoals hiervoor onder 3.1.6 omschreven).
[verhuurder] heeft niet alleen USD 107.841,56 van Nagico uitgekeerd gekregen, maar naar schatting USD 246.000 in totaal, dus meer dan de huurachterstand. Na de orkaan Irma heeft het merendeel van de verhuurders in Sint Maarten een ‘grace period’ voor betaling van de huur aan huurders gegeven. In verband met de coronapandemie hebben diverse huurders een huurkorting gegeven.
In verband met de verbintenis om belastingaangiften te verstrekken heeft [huurder] een beroep gedaan op de gang van zaken bij de mediation. Ook heeft zij aangevoerd dat de focus van [huurder] na de orkanen Gonzalo en Irma in de eerste plaats gericht was op herstel van de onderneming en niet op belastingaangiften.
Over de verbintenis om verzekeringsgegevens te verstrekken heeft [huurder] aangevoerd dat de verzekering tegen orkaanschade niet op haar naam stond, maar op die van [verhuurder], zodat [huurder] gegevens daarover niet kon verstrekken en [verhuurder] die zelf kon verkrijgen bij de verzekeringsmaatschappij. Verder heeft zij in hoger beroep alsnog verzekeringsgegevens verstrekt.
3.5
Als de zaak aan de bodemrechter zou worden voorgelegd, is er een reële kans dat deze langs de volgende lijnen zou oordelen.
a. De feitelijke stellingen die [huurder] aan haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten grondslag heeft gelegd, heeft [verhuurder] niet of onvoldoende gemotiveerd betwist;
b. Deze stellingen kunnen dat beroep dragen;
c. Afhankelijk van hoe hoog de verzekeringsuitkering van Nagico in totaal zal blijken te zijn, moet dus ervan worden uitgegaan dat er geen huurachterstand was of een huurachterstand van tamelijk beperkte omvang;
d. Indien van een huurachterstand moet worden uitgegaan, wordt de ernst van die tekortkoming verminderd doordat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde driemaal tijdelijk sterk verminderd is geweest, tweemaal door de gevolgen van een orkaan en de derde keer door de gevolgen van een pandemie;
e. De ernst van de andere tekortkomingen wordt verminderd doordat alsnog (deels) aan de verplichting is voldaan om informatie te verstrekken en [verhuurder] haar belang bij tijdige ontvangst van de verlangde informatie niet concreet heeft toegelicht;
f. De ontbinding leidt tot sluiting van een restaurant en een hotel;
g. De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding met haar gevolgen daarom niet;
h. Er is dus geen grond voor ontruiming.
3.6
De kans dat de bodemrechter zou oordelen als hiervoor omschreven, is zodanig reëel dat ten tijde van de bestreden uitspraak onvoldoende aannemelijk had moeten worden geacht dat ontruiming gerechtvaardigd was. De vordering daartoe had dus moeten worden afgewezen. Om dezelfde reden zou ook thans een vordering tot ontruiming niet toewijsbaar zijn, ongeacht of de ontruiming reeds heeft plaatsgehad.
3.7
Om dezelfde reden had ook de vordering tot betaling van de huurachterstand moeten worden afgewezen. Hierbij is ook het volgende van belang. Voor de vraag of er plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding, zal de rechter niet alleen dienen te onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is, maar ook – kort gezegd – of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico zal hebben te betrekken. [verhuurder] heeft onvoldoende gesteld over haar (spoedeisend) belang om deze afweging in haar voordeel te doen uitvallen.
3.8
Ook de vordering tot overlegging van verzekeringsgegevens had niet moeten worden toegewezen, gelet op het verweer dat de verzekering van orkaanschade niet op naam van [huurder], maar op naam van [verhuurder] stond en [verhuurder] voor het overige onvoldoende heeft aangevoerd welke verzekeringsgegevens zij mist en welk (spoedeisend) belang zij heeft bij verkrijging van die gegevens.
3.9
De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten deelt het lot van de overige vorderingen.
3.1
Ook bij een beoordeling van de zaak naar de huidige stand van zaken (ex nunc) komen de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking.
3.11
Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vorderingen moeten alsnog geheel worden afgewezen. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [huurder] gevallen en begroot op NAf 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [huurder] gevallen en tot op heden begroot op NAf 6.460,- aan verschotten en NAf 11.000,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.