Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2022 Vonnis no.:
Registratienummer: AUA202103087 – AUA2022H00001
Uitspraak: 23 augustus 2022
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S I N K O R T G E D I N G
in de zaak van:
de openbare rechtspersoon
het LAND ARUBA,
zetelende te Aruba,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. Y.F.M. Kaarsbaan en A.F.J. Caster,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. G.W. Rep.
De partijen worden hierna het Land en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 4 januari 2022 is het Land in hoger beroep gekomen van het tussen partijen in kort geding gewezen, op 15 december 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: het Gerecht), zoals op 22 december 2022 hersteld.
1.2
Bij op 26 januari 2022 ingekomen memorie van grieven met producties, heeft het Land grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord met producties, ingekomen op 24 februari 2022, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van het Land in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op de daartoe bepaalde dag, 14 juni 2022, hebben partijen pleitnota’s ingediend.
1.5
Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
In hoger beroep zal worden uitgegaan van het volgende (zie ook het bestreden vonnis onder 2).
2.1.1
Op 16 september 1999 heeft [geïntimeerde], door indiening van een aanvraagformulier, het Land verzocht om een perceel in erfpacht aan haar uit te geven. [geïntimeerde] wenst op dit perceel een huis te laten bouwen, waar zij vervolgens in wil gaan wonen.
2.1.2
In de periode 1999 tot 2018 heeft [geïntimeerde] het Land diverse keren verzocht om uitgifte van een perceel. In 2018 heeft het Land [geïntimeerde] gevraagd om opnieuw een aanvraagformulier in te dienen, omdat de aanvraag van 1999 niet meer zou gelden. Dit heeft [geïntimeerde] gedaan.
2.1.3
In het 'Ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte beleid' van de Dienst Infrastructuur en Planning (DIP) van februari 2018 is onder meer het volgende opgenomen:
"3.1. Uitgifte van grond in erfpacht voor woningbouw.
Het proces voor de uitgifte van gronden voor woningbouw geschiedt via het proces van aanvraag -> pre-reservering-> reservering-> erfpachtovereenkomst-> notariële akte-> bouw en afbouw van de woning. (...)
Uitgangspunt voor de uitgifte van erfpacht is het First In First Out (FIFO) systeem dat zal worden toegepast (...)
Als de aanvrager in aanmerking komt voor een stuk grond in erfpacht, krijgt betrokkene een brief van pre-reservering. (...)
Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de pre-reservering, krijgt de aanvrager een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij de financiële draagkracht van de aanvrager. (...)
Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de reservering, wordt een erfpachtsovereenkomst opgesteld en wordt de aanvrager het woningbouwperceel in erfpacht aangeboden."
2.1.4
Bij brief van DIP aan [geïntimeerde] van 2 mei 2019 is [geïntimeerde] uitgenodigd voor een bijeenkomst op 29 mei 2019. In de uitnodiging is het volgende vermeld:
"Relaciona cu bo peticion di aña 2018 pa un tereno erfpacht pa construccion di un cas, Direccion di lnfrastructura y Planificacion ta informa cu bo persona despues di a pasa e proceso di screening a jega na remarke pa un tereno erfpacht.
Pa e motibo aki, bo persona ta cordialmente invita pa un anochi informativo y entrega di e carta di Pre-Reservacion.
E carta di Pre-Reservacion ta e prome paso pa por jega na un tereno erfpacht pa construccion di un cas. Na momento cu bo persona ricibi e carta di Pre-Reservacion aki, bo persona tin cu cumpli cu algun rekisito den un tempo stipula, esaki lo wordo presenta durante e anochi di informacion aki y ta redacta tambe den e carta di Pre-Reservacion cu bo persona lo ricibi."
2.1.5 [
geïntimeerde] heeft de bijeenkomst op 29 mei 2019 bijgewoond. Zij heeft daarbij de toegezegde prereserveringsbrief in ontvangst genomen. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
"Hierbij ontvangt u een pre-reservering van een perceel voor woningbouw. Om een reservering voor een woningbouwperceel te krijgen dient u aan de volgende voorwaarden te voldoen:
1. U moet meerderjarig zijn;
2. U moet ingezetene zijn van Aruba;
3. U moet een op Aruba geboren Nederlander, dan wel een met een op Aruba geboren Nederlander gelijkgestelde zijn;
4. U en/of levenspartner mogen niet reeds een woningbouwperceel in erfpacht of eigendom bezitten.
5. U dient een verklaring van een financiële instelling (bank, FCCA, pensioenfonds, etc.) in te dienen tot welk bedrag de instelling bereid is een financiële lening te verstrekken (niet ouder dan 3 maanden).
6. Het bedrag conform de verklaring moet ten minste 30% bedragen de grootte van het beschikbaar perceel vermenigvuldigd met Afl. 1.600,- (gehanteerde bouwkosten per m2).
7. Deze verklaring dientbinnen dertig (30) kalenderdagenna ontvangst van
deze brief van pre-reservering bij de DIP te worden ingediend.
Deze periode wordt niet verlengd.
lndien u aan alle bovengenoemde voorwaarden voldoet krijgt u een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij uw financiële draagkracht."
2.1.6 [
geïntimeerde] heeft voldaan aan de voorwaarden die zijn genoemd in de prereserveringsbrief. Daarop heeft het Land haar op 29 augustus 2019 een perceel aangeboden. Dit perceel heeft [geïntimeerde] echter geweigerd, omdat op het perceel al een huis in aanbouw stond.
2.1.7
Op 21 januari 2020 heeft het Land een ander perceel aangeboden aan [geintimeerde], namelijk een perceel gelegen te [plaats], ter grootte van 527 m2, kadastraal bekend als [perceel] (hierna: het perceel). In deze aanbiedingsbrief heeft het Land onder meer het volgende geschreven:
"Nos ta ofrece bo persona un tereno situa na [plaats], conoci como vw. [perceel], grandura 527 m2, lo cual ta pas cu a suma di e carta di financiamento cu a wordo entrega durante pre-reservacion.
Si bo persona ta acepta e oferta aki, bo mester pasa na Direccion di Infrastructura y Planificacion (DIP), Sabana Blanco no. 68, den 7 dia despues cu bo a ricibi e carta aki pa firma. Na momento di acepta e oferta aki, bo persona mester tin un identificacion valido (cedula, rijbewijs of paspoort). Una bes acepta, un factura to wordo procesa na DIP pa a pago di Afl. 90,=. na Departamento di Finansa pa bo reservacion.
Bo persona tin 10 dia desde e fecha di factura pa hasi e pago y entrega e comprobante di pago na oficina di DIP. (...)
Una bes cu bo reservacion ta cla abo tin tres (3) luna pa cumpli cu e siguiente condicionan prome cu bo por haña bo contract di tereno:
1. Copia di ta inscribi na Canso no mas biew cu tres (3) luna;
2. Copia di bo peticion pa haña bouwvergunning pa traha cas (Bewijs van indiening D.O.W.);
3. Copia di e plan di e cas (plattegrond) cu a wordo entrega na D. O. W. y cu ta mustra cu su grandura ta por lo menos 105 m2, 20 % di e grandura di e tereno reserva. (...)
Si bo persona a cumpli cu tur e condicionan di e reservacion aki, DIP lo traha e contract cu bo persona y mi persona mester firma."
2.1.8 [
geïntimeerde] heeft dit perceel aanvaard. Zij heeft daarop een factuur
ontvangen van Afl. 90,-, zoals aangekondigd in de aanbiedingsbrief. [geïntimeerde] heeft deze factuur binnen drie dagen betaald. Daarna heeft zij ook voldaan aan de overige voorwaarden, zoals genoemd in de aanbiedingsbrief.
2.1.9
Hierna heeft [geïntimeerde], ondanks diverse pogingen om in contact te treden, niets meer van DIP vernomen.
2.1.10
Op 16 september 2021 ontving [geïntimeerde] een brief van het Land, waarin onder meer het volgende is vermeld:
"Relaciona cu bo peticion di fecha 25 juli 2018 nos ta informa bo persona lo siguiente.
Tur peticion pa ricibi e derecho di erfpacht ta wordo trata conforme e maneho vigente di Ministerio di Desaroyo Territorial, Infrastructura y Medio Ambiente. E maneho pa otorgamento di tereno erfpacht ta basa su mes riba systema di FIFO, es decir, "First In First Out". Despues di a analisa bo persona su peticion, e decision a wordo tuma pa para e proceso di otorgamento di tereno erfpacht di bo persona na e momento nan aki, teniendo na cuenta cu bo persona su peticion ta di aña 2018 y pues no ta cumpli cu e maneho, manera splica anteriormente.
Pa es motibo aki, bo persona su peticion ta bay bek riba lista di espera y lo wordo trata na momento cu e aña di e peticion jega na tumo."
2.1.11
Bij brief van 7 oktober 2021 heeft [geïntimeerde] aan DIP gevraagd binnen zeven dagen te bevestigen dat het ingezette proces wordt voortgezet. DIP heeft daarop niets van zich laten horen.
2.2 [
geïntimeerde] heeft vervolgens het Land in rechte betrokken en in dit kort geding gevorderd dat het Gerecht, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. het Land zal bevelen om binnen twee weken na dit vonnis, over te gaan tot het ondertekenen van een "Overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)" ten aanzien van het perceel, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land (DIP) worden gehanteerd, op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000 per dag;
II. Het Land zal bevelen om het perceel voor [geïntimeerde] te reserveren totdat te dezen in een bodemprocedure is beslist, dan wel totdat het hier genoemde perceel aan haar in erfpacht is uitgegeven, op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000 per dag;
subsidiair, indien het perceel reeds aan een ander is uitgegeven:
III. het Land zal bevelen om binnen 2 weken na het vonnis in kortgeding, over te gaan tot het ondertekenen van een "Overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)" ten aanzien van een ander perceel, qua grootte en ligging vergelijkbaar met het perceel, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land (DIP) worden gehanteerd, op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000 per dag;
primair en subsidiair met veroordeling van het Land in de proceskosten.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de primaire vordering aldus toegewezen:
“5.1. beveelt het Land om binnen 14 dagen na heden aan [geintimeerde] aan te bieden een `overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)' ter zake van het perceel gelegen to [plaats], kadastraal bekend als [perceel], ter grootte van 527 m2, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land worden gehanteerd;
5.2.
beveelt het Land om het voornoemde perceel te reserveren totdat te dezen in een bodemprocedure is beslist, dan wel totdat het perceel aan [geïntimeerde] in erfpacht is uitgegeven;
5.3.
bepaalt dat het bevel onder 5.2. komt te vervallen indien [geïntimeerde] niet binnen 28 dagen na heden ter zake een bodemprocedure tegen het Land heeft aangevangen;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.”
2.4
Ter motivering van deze beslissingen heeft het Gerecht overwogen, samengevat, dat het Land niet met een beroep op het FIFO-beleid de aanvraagprocedure van [geïntimeerde] in dit (vergevorderde) stadium opeens (tijdelijk) mag stopzetten, dit omdat [geïntimeerde] zich met succes kan beroepen op het vertrouwensbeginsel. [geïntimeerde] heeft het gehele aanvraagproces correct en te goeder trouw doorlopen, zij heeft een aanvraag ingediend, de informatieavond bijgewoond en voldaan aan de pre-reserveringsvoorwaarden, waarna het Land het perceel aan [geïntimeerde] heeft aangeboden en [geïntimeerde] heeft voldaan aan alle reserveringsvoorwaarden. Het Land heeft aldus, zo oordeelde het Gerecht voorshands, een toezegging gedaan, die ook aan het Land is toe te rekenen. Het belang van [geïntimeerde], die op basis van de toezeggingen van het Land al tijd en kosten heeft gestoken in het perceel, die al sinds 1999 wacht op uitgifte van een perceel en die, wanneer het standpunt van het Land zou worden gevolgd vermoedelijk nog lange tijd moet wachten (het Land behandelt nu de aanvragen uit 2012), weegt zwaarder dan de belangen die zijn genoemd door het Land. Dat heeft slechts in algemene bewoordingen gewezen op het algemeen belang, het belang van het hanteren van een strikt FIFO-beleid en de omstandigheid dat bij meerdere mensen (het zijn er kennelijk 27) het aanvraagproces is bevroren. Het Land dient daarom binnen 28 dagen [geïntimeerde] een erfpachtovereenkomst aan te bieden, en het perceel voor [geïntimeerde] te reserveren op voorwaarde dat [geïntimeerde] binnen die 28 dagen een bodemprocedure aanhangig maakt, aldus het Gerecht, dat ervan uitgaat dat het Land zal voldoen aan dit vonnis en daarom geen aanleiding ziet om dwangsommen op te leggen.
2.5 [
Geïntimeerde] is deze bodemprocedure inmiddels begonnen, zij het niet binnen 28 dagen na het vonnis, en die zaak staat bij het Gerecht voor comparitie van partijen. Gelet op het stadium van de aanvraagprocedure dat het Land [geïntimeerde] heeft laten bereiken alvorens het zich op het (op zichzelf duidelijke en valide FIFO-beleid) is gaan beroepen, en ook gezien ook de stelling van [geïntimeerde] – in dit geding onweersproken – dat zij in de jaren na inschrijving in 1999 geregeld bij het Land heeft geïnformeerd naar de status van haar aanvraag, maar dat haar pas in 2018 is verteld dat zij een nieuwe aanvraag moest doen, is niet uitgesloten dat [geïntimeerde] haar aanspraak in de bodemprocedure gehonoreerd zal zien (al is een tegengestelde uitkomst evenmin uitgesloten). Zij heeft er daarom belang bij dat het beoogde perceel, dat voldoet aan haar eisen, waarop haar (bouw)plannen zijn afgestemd en waarvoor zij al kosten heeft gemaakt, voor haar gereserveerd blijft totdat de bodemrechter definitief heeft beslist. Daartegenover staat geen zwaarder wegend belang van het Land, althans daarvan is in dit kort geding niet gebleken. In zoverre is er aanleiding om in dit kort geding het Land te bevelen het beoogde perceel voor [geintimeerde] gereserveerd te houden.
2.6
Voor de gevraagde verdergaande voorziening, inhoudende dat het beoogde perceel thans aan [geintimeerde] moet worden aangeboden, bestaat echter geen aanleiding. Nu de bodemrechter is gevraagd te oordelen over dit geschil, dient [geintimeerde] dat oordeel af te wachten. Er is niet gebleken dat dit niet van haar kan worden gevergd en dat haar belang om op de kortst mogelijke termijn over het gewenste erfpachtperceel te beschikken zo zwaar weegt dat het risico voor lief moet worden genomen dat deze uitgifte, met verdere kosten aan beide zijden, weer moet worden teruggedraaid wanneer de bodemrechter in haar nadeel zou beslissen. De vordering onder I (zoals door het Gerecht toegewezen onder 5.1 van het dictum) zal daarom worden afgewezen.
2.7
Deze uitkomst, waarbij partijen over en weer deels in het gelijk, deels in het ongelijk worden gesteld, rechtvaardigt dat de kosten van dit kort geding tussen hen worden gecompenseerd zodat elke partij de eigen kosten draagt.
2.8
Het bestreden vonnis zal daarom vernietigd, om te beslissen zoals hieronder is weergegeven.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
rechtdoende in kort geding:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
beveelt het Land om het perceel gelegen te [plaats], kadastraal bekend als [perceel], ter grootte van 527 m2, voor [geintimeerde] te reserveren en gereserveerd te houden tot het eindvonnis van het Gerecht in de bodemprocedure;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in beide instanties aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 23 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.