Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[Appellant 1]en
[Appellant 2],
beiden wonende in [woonplaats],
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] en afzonderlijk als [appellant 1] respectievelijk [appellant 2],
oorspronkelijk eisers in conventie en gedaagden in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: E.I. Maduro,
tegen
[Geïntimeerde 1]en
[Geïntimeerde 2],
beiden wonende in [woonplaats],
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2],
oorspronkelijk gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. R.E. Duncan.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 25 augustus 2020, ingekomen ter griffie op dezelfde datum, hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg (hierna: het Gerecht) van 21 juli 2020.
1.2
Bij memorie van grieven met producties, ingekomen ter griffie op 6 oktober 2020, hebben [appellanten] acht grieven opgeworpen tegen voornoemd vonnis.
1.3
Bij incidenteel vonnis van 18 februari 2022 heeft het Hof een vordering tot voeging en tussenkomst van [naam 1] (de moeder van [appellanten]) afgewezen en de hoofdzaak verwezen naar de rol van 14 april 2022 voor memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerden]
1.4 [
[Geïntimeerden] hebben geen memorie van antwoord genomen, maar wel op 14 april 2022 schriftelijke pleitaantekeningen overgelegd, waarbij zij de grieven hebben bestreden. Bij e-mailbericht van 16 mei 2022 heeft mr. Duncan aan de griffie laten weten dat deze schriftelijke pleitnota kan worden beschouwd als een ingediende memorie van antwoord en dat hij op de zitting van 20 mei 2022 geen behoefte heeft aan een pleidooi.
1.5
Ter zitting van 20 mei 2022 heeft de heer Maduro voornoemd namens [appellanten] pleitnotities ingediend.
1.6
Vonnis is bepaald op datum heden.
2.De feiten
2.1 [
Appellant 2] is woonachtig aan de [adres 1], [wijk 1] te [locatie]. [Appellant 1] is woonachtig aan de [adres 2] te [plaats]. [appellant 1] en [appellant 2] zijn broer en zus en de beide kinderen van [naam 1].
2.2 [
Geïntimeerde 2] is woonachtig aan de [adres 3], [wijk 2], te [plaats]. [Geïntimeerde 1] is woonachtig aan de [adres 4], [wijk 2] te [plaats]. [Geïntimeerde 2] is de moeder van [geïntimeerde 1] (zie het testament van [naam 2], de vader van [geïntimeerde 1].; productie B3 CvA).
2.3
Tot 13 juli 2017 stond het perceel met omschrijving SXM LPQ 256/1998 op naam van (de erfgenamen van) [naam 3]. Ten aanzien van delen van het perceel zijn meetbrieven gemaakt onder de nummers 338/2004, 184/2005, 071/2006 en 084/2017.
2.4
In een notariële akte van verjaring van 28 februari 2005 staat, voor zover relevant:
“(…) came and appeared before me, [naam 4], civil law notary on [plaats]:
Miss [appellant 2], (…)
The appearer declared that she and her predecessors had the possession, uninterrupted, undisturbed and in good faith and under all conditions and for the period of time as needed for obtaining ownership by prescriptive right of the hereinafter mentioned immovable property.
The appearer declared furthermore that an advertisement appeared in “The Herald” and “Today, dailies, appearing in het North-Eastern Caribbean, in their issues of January fourteenth, seventeenth and nineteenth, two thousand and five, which advertisement called upon the public at large voice valid complaints or objections against this deed of prescriptive rights, if any, which has not resulted in any such valid complaint of valid objection within the time give therefor being until February fifteenth two thousand five, and that therefor it must be assumed that nobody has any objections against the prescriptive rights as laid down in this deed.
(…)
A parcel of land (…) described further in Certificate of Admeasurement number 338 of two thousand and four (338/2004).
Also came and appeared before me, civil law notary:
[naam 1], domestic worker; and
[naam 5], a tax marshall;
both long standing residents on [plaats], who declared that the abovementioned statements made are to their knowledge correct.
Deze notariële akte is ondertekend door [appellant 2], [naam 1], [naam 5] en notaris [naam 4].
2.5
Bij verstekvonnis van 23 augustus 2016 (productie 1 bij inleidend verzoekschrift) in een procedure tussen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] (eisers) tegen de erven van [naam 3] (gedaagden) heeft het Gerecht voor recht verklaard [naam 2] het perceel SXM LPQ 256/1998 op grond van verkrijgende verjaring in eigendom heeft verkregen en dat de eigendom middels vererving (overgang onder algemene titel) op [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] is overgegaan en heeft het Gerecht aan [geïntimeerden] grond van vererving de eigendom van de lang onverdeeld gebleven percelen met kadastrale objectcode SXM LPQ 256/1998 toegekend. Het Gerecht heeft tevens bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de notariële transportakte welke bestemd is tot de levering van de percelen met kadastrale objectcode SXM LPQ 256/1998.
2.6
Op grond van voornoemd vonnis staan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] per 13 juli 2017 als gerechtigde tot het perceel SXM LPQ 256/1998 in de openbare registers ingeschreven (productie 2 bij inleidend verzoekschrift), behoudens een afsplitsing van 338/2004 kennelijk als gevolg van de door [appellant 2] ingeschreven verjaring uit 2005 (zie rov. 2.4).
2.7
Een verslag van het Kadaster uit november 2015 vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“Het doel van dit verslag is het bevestigen van de eigendom van perceel LPQ 256/1998 en de datum van de splitsingen van meetbrieven 184/2005 en 71/2006.
(…)
In november 1998 werd het onderhavig perceel opgemeten op verzoek van en op aanwijs van de heer [naam 2], die volgens de aantekeningen op ons veldwerk het volledige bezit claimt van het perceel. Bijgevoegd is ook een overeenkomst tussen een aantal familieleden genaamd [naam 1], [naam 6] en [geïntimeerde 1]. Er wordt gesteld dat de familie meer dan 30 jaar op het perceel wonen. De familie geeft verder aan dat het perceel een oppervlakte van 7250 m2 heeft. Dat het perceel officieel gemeten is, dat alle betreffende documenten zijn geformaliseerd en dat [appellant 2] de nodige documenten zal ontvangen op haar verzoek van de stukken land.
Op de meetbrief wordt als eigenaar vermeld de erfgenamen van [naam 3] volgens scabinale akte van 20 april 1853. In 1853 bestond er nog geen hypotheekverzwaring, notariaat en Burgerlijk Wetboek. Zodat [naam 3] als juridisch en kadastraal bezitter beschouwd kan worden.
De feiten
De volgende afsplitsingen van meetbrief LPQ 256/1998 hebben plaatsgevonden:
1. Op 26 augustus 2004 werd de meetbrief LPQ 338/2004 opgemaakt op verzoek en grensaanwijs van [appellant 2].
2. Op 25 april 2005 werd meetbrief LPQ 184/2005 opgemaakt op verzoek en grensaanwijs van [naam 1] en [appellant 2].
3. Op 6 maart 2006 werd meetbrief LPQ 071/2006 opgemaakt op verzoek en grensaanwijs van [appellant 2].
Tot op bovenstaande data heeft [geïntimeerde 1] verzuimd om een akte van eigendomsverkrijging bij verjaring op te maken bij een notaris, zodat de titel op de meetbrief (terecht) verwijst naar [naam 3] ex scabinale akte gedateerd 20 april 1853.
Op 18 februari 2005 is een notariële akte van eigendomsverkrijging bij verjaring van perceel LPQ 338/2004 opgesteld ten behoeve van [appellant 2]. In de desbetreffende akte is af te leiden dat er gehandeld is volgens de verjaringsprocedure, waarbij geen protesten zijn ingediend.”
2.8
Uit het verslag van het Kadaster blijkt dat op 31 juli 2017 afsplitsing van de meetbrief LPQ 256/1998 heeft plaatsgevonden door het opmaken van de meetbrief LPQ 084/2017 op verzoek en grensaanwijs van [naam 1] (moeder) en [appellant 2] (dochter).
3.De beoordeling
3.1.
Het Hof heeft behoefte aan een descente en comparitie van partijen ter plaatse.
Meetbrieven en straatnummers
3.2.
Het Hof wil het grote perceel LPQ 256/1998 (8.056 m2) waarnemen en het daarvan ten behoeve van [appellant 2] afgesplitste LPG 338/2004 (1.337 m2) ex C 202/56 (zie productie 2 bij inleidend verzoekschrift).
3.3.
Het Hof wil waarnemen waar [geïntimeerde 2] woont ([adres 3]) en waar [geïntimeerde 1]. woont ([adres 4]). Deze straatadressen heeft het Gerecht hun toegewezen en zij zijn niet in incidenteel hoger beroep gegaan (hoewel zij in reconventie aanspraak maakten op het gehele grote perceel LPQ 256/1998). Met welke meetbrief of meetbrieven corresponderen deze straatadressen?
3.4.
Het Hof wil de positie van de grond met de volgende vier meetbrieven waarnemen. Kennelijk is dit allemaal binnen het grote perceel LPQ 256/1998 (8.056 m2)
- LPQ 338/2004 (1.337 m2) (productie 4 bij inleidend verzoekschrift): deze kwam hierboven al aan de orde; hierop maakt [appellant 2] aanspraak (petitum onder 1 van inleidend verzoekschrift) en zij heeft in 2005 een verkrijging door verjaring ingeschreven in de openbare registers;
- LPQ 184/2005 (866 m2) (productie 5 bij inleidend verzoekschrift): hierop maakt [appellant 1] aanspraak (petitum onder 2 van inleidend verzoekschrift);
- LPQ 071/2006 (328 m2): hierop maken [appellant 1] en [appellant 2] samen aanspraak (petitum onder 3 van inleidend verzoekschrift);
- LPQ 084/2017 (664 m2) (productie 7 bij inleidend verzoekschrift): hierop maakt [appellant 2] aanspraak (petitum onder 1 van inleidend verzoekschrift);
3.5.
Het woonadres van [appellant 2] is: [adres 1] en dat van [appellant 1]: [adres 2]. Met welke meetbrieven corresponderen deze adressen?
3.6.
Wonen er nog andere personen, al dan niet familieleden, op het grote LPQ 256/1998?
Familierelatie
3.7.
Het Hof wil voorts voorgelicht worden over de familierelatie tussen partijen. [geïntimeerden] en [geïntimeerde 1] zijn testamentaire erfgenamen van [naam 2] die kind was van [naam 7]. [Geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] beroepen zich wat betreft verjaring onder meer op deze opvolging van [naam 7] (overleden 1971).
3.8.
Maar [naam 1], de moeder van [appellant 1] en [appellant 2], is ook kind (door erkenning) van [naam 7] (productie 1 MvG).
Inschrijving verjaring
3.9.
Het Hof attendeert partijen erop dat sedert 2001 er strenge regels gelden voor de inschrijving van een verjaring.
3.10.
Verjaring die leidt tot verkrijging van een registergoed kan in de openbare registers worden ingeschreven (art. 3:17 lid 1, aanhef en onder i, BW). Deze inschrijving wordt verder uitgewerkt in art. 34 en 37
Landsverordening openbare registers. Volgens art. 37 lid 1
Landsverordening openbare registerszal de notaris moeten vermelden dat alle betrokkenen met de inschrijving akkoord gaan, dan wel dat aan hem de bewijsstukken zijn overgelegd die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven feit zich heeft voorgedaan. Is de notaris hiertoe niet in staat, dan zal hij dit moeten vermelden. De inschrijving zal dan slechts kunnen plaatsvinden in het register van voorlopige aantekeningen (art. 3:20 BW). De definitieve inschrijving kan in dit geval alleen geschieden op bevel van de rechter (art. 37 lid 2
Landsverordening openbare registers). In de praktijk zal veelal de tussenkomst van de rechter moeten worden gevraagd.
Landsverordening openbare registers. Volgens art. 37 lid 1
Landsverordening openbare registerszal de notaris moeten vermelden dat alle betrokkenen met de inschrijving akkoord gaan, dan wel dat aan hem de bewijsstukken zijn overgelegd die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven feit zich heeft voorgedaan. Is de notaris hiertoe niet in staat, dan zal hij dit moeten vermelden. De inschrijving zal dan slechts kunnen plaatsvinden in het register van voorlopige aantekeningen (art. 3:20 BW). De definitieve inschrijving kan in dit geval alleen geschieden op bevel van de rechter (art. 37 lid 2
Landsverordening openbare registers). In de praktijk zal veelal de tussenkomst van de rechter moeten worden gevraagd.
3.11.
Zijn deze strenge regels nageleefd in 2005 door [appellant 2] ten aanzien van LPQ 338/2004 en in 2016-2017 door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] ten aanzien van geheel LPQ 256/1998?
Andere procedures
3.12.
In de repliek in conventie, onder 2, en dupliek in conventie, onder III, refereren partijen aan de zaken SXM201900752 (171/2019) en SXM201901108 (AR 251/2019). Het Hof wil informatie over deze zaken.
Aktes voor descente/cvp
3.13.
De descente/cvp zal worden gehouden in de week van 21 november 2022. Daarvóór is er nog voor Sint Maarten een digitale rol, te weten op 28 oktober 2022.
3.14.
Het is praktisch dat op deze digitale rol van 28 oktober 2022 partijen in een akte (P3) zich uitlaten over de hierboven aangeroerde kwesties.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- stelt partijen in de gelegenheid gelijktijdig een akte te nemen;
- verwijst de zaak daartoe naar de digitale rolzitting in Sint Maarten van 28 oktober 2022 (P3);
- gelast een plaatsopneming en bezichtiging, tevens comparitie van partijen, bij * (in overleg tussen de gemachtigden en de griffier) op * * november 2022 om * uur;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C. Lewin, S. Verheijen en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en uitgesproken op 30 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.