Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2022 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201900990 – SXM2020H00113
Uitspraak: 8 juli 2022
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
PARADISE MALL OWNERS ASSOCIATION,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna: PMOA,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
in rechte vertegenwoordigd door de voorzitter van haar bestuur, R. Baetsen,
tegen
de vennootschap naar buitenlands recht
LDF SXM REAL ESTATE LLC,
gevestigd in de Verenigde Staten van Amerika,
hierna: LDF,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.G. Snow.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel, ter griffie ingekomen op 24 september 2020 is PMOA in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 18 augustus 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, (verder: het Gerecht).
1.2
Bij een op 28 oktober 2020 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft PMOA grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vordering van PMOA alsnog zal toewijzen, met veroordeling van LDF in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Van LDF is op 15 februari 2021 een memorie van antwoord met producties ingekomen, waarbij zij verweer heeft gevoerd met als conclusie dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen en PMOA zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
1.4
Op de daartoe nader bepaalde dag, 5 november 2021, hebben partijen een schriftelijk pleidooi ingediend.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten (zie mede het bestreden vonnis onder 2).
2.1.1
LDF is eigenaar van een appartementsrecht, kadastraal geregistreerd onder nummers SXM CB 427/2008, index A31 (lokaal bekend als unit-B-11) dat deel uitmaakt van het appartementencomplex “Paradise Mall” te Cole Bay, Sint Maarten.
2.1.2
Bij de splitsingsakte van 25 maart 2009 is de vereniging van eigenaren, PMOA, opgericht. De eigenaren van de appartementsrechten zijn van rechtswege lid van deze vereniging.
2.1.3
In artikel 29 lid 3 van de splitsingsakte is het volgende opgenomen:
“The objective of the Association is the management of the Building and in general to serve the common interests of the Owners. This will be understood to include collecting the contributions due by the owners, the management of the reserve fund and of possible indemnification funds. The aim of the association is to serve the common interest.”
“The objective of the Association is the management of the Building and in general to serve the common interests of the Owners. This will be understood to include collecting the contributions due by the owners, the management of the reserve fund and of possible indemnification funds. The aim of the association is to serve the common interest.”
2.1.4
Bij de oplevering van het gebouw in 2010 is er een budget vastgesteld door de ontwikkelaar van het gebouw, die het overgrote gedeelte van de appartementsrechten in zijn bezit had en heeft.
2.1.5
De eigenaren van de appartementsrechten hebben hun bijdrage daarna, op basis van geschatte exploitatiekosten, voldaan aan de ontwikkelaar, bij gebreke van een bankrekening van PMOA.
2.1.6
LDF heeft tot februari 2015 bijdragen voldaan.
2.1.7
PMOA leidde een slapend bestaan. Tot 2019 is er geen algemene ledenvergadering gehouden.
2.1.8
In 2019 heeft het bestuur van PMOA een algemene vergadering bijeengeroepen. LDF is uitgenodigd maar niet verschenen.
2.1.9
Op deze algemene vergadering van 6 maart 2019 zijn door de aanwezige leden de gecompileerde exploitatierekeningen over de periode van 2013 tot en met 2017 goedgekeurd, is de exploitatierekening over het jaar 2018 vastgesteld alsmede is het budget voor 2019 vastgesteld.
2.1.10
Bij brief van 13 maart 2019 is LDF verzocht om de volgens PMOA achterstallige bedragen binnen een maand aan haar te voldoen. LDF heeft dat niet gedaan.
2.2
In dit geding heeft PMOA gevorderd dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
a. LDF zal veroordelen om aan PMOA te voldoen, een bedrag van US$ 3.837,92, als voorschot op de bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten en US$ 694,44 ten behoeve van het reservefonds, zoals is vastgesteld bij budget door de algemene vergadering;
b. LDF zal veroordelen om aan PMOA te voldoen een bedrag van US$ 18.785,99, zijnde de aan de gedaagde toe te rekenen tekorten op de jaarlijkse exploitatierekeningen van 2013 tot 2018, te vermeerderen met de contractuele rente van 2% boven de lokaal vigerende rente op consumentenleningen, vanaf 13 april 2019;
c. LDF zal veroordelen om aan eiseres te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van US$ 1.600,-;
d. LDF zal veroordelen in de proceskosten, met bepaling dat hierover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis;
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht alleen de vordering onder a toegewezen en LDF veroordeeld tot betaling aan PMOA van een bedrag van US$ 867,64 als voorschot op de bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten 2019 en US$ 694,44 ten behoeve van het reservefonds voor het jaar 2019. Het Gerecht overwoog daartoe dat het voorschot berust op een besluit dat rechtsgeldig is tot stand gekomen op de vergadering van 6 maart 2019, alsmede dat LDF ten aanzien van de bijdrage voor het reservefonds geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd. De vordering onder b is afgewezen: de besluiten wat betreft de jaren 2011 tot 2019 achtte het Gerecht nietig wegens strijd met de statuten en ook de ambtshalve bijgebrachte rechtsgrond van artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking) kon niet toewijzing leiden omdat PMOA, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, onvoldoende inzichtelijke gegevens heeft verschaft. Van buitengerechtelijke werkzaamheden was het Gerecht onvoldoende gebleken voor toewijzing van de vordering sub c. Bij dit alles was PMOA voor het Gerecht de overwegend in het ongelijk gestelde partij en het heeft haar dienovereenkomstig veroordeeld in de kosten van LDF.
2.4
In hoger beroep klaagt PMOA primair dat haar vordering onder b ten onrechte is afgewezen. Die klacht is, vanwege het navolgende, gegrond.
2.5
PMOA heeft, naar LDF niet bestrijdt, de gevorderde bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten berekend aan de hand van de in de splitsingsakte voorgeschreven verdeelsleutel en op basis van financiële jaaroverzichten die door de algemene vergadering, het daartoe bevoegde orgaan, op de algemene vergadering van 6 maart 2019 zijn vastgesteld. Ook het bestaan van PMOA en haar bevoegdheid om de bijdragen te innen heeft LDF niet of onvoldoende betwist.
Dat de jaaroverzichten niet steeds niet binnen vijf maanden na afloop van het desbetreffende financiële jaar zijn vastgesteld, maar jaren later met “een inhaalslag”, en dat ook de jaarlijkse presentatie van een begroting en de daarop gebaseerde bevoorschotting steeds hebben ontbroken, is weliswaar in strijd met het bij de splitsingsakte behorende, als statuten te beschouwen reglement (artikel 5:129 BW), maar deze gebreken, ofschoon ernstig, leiden in het wettelijke systeem niet tot nietigheid wegens strijd met de statuten ingevolge artikel 2:21 lid 1 of lid 2 juncto 5:129 BW. Dat zou ook betekenen dat zo’n verzuim dat - eenmaal begaan - naar zijn aard niet meer (tijdig) kan worden hersteld, de situatie doet ontstaan dat de algemene vergadering iedere mogelijkheid mist om nog rechtsgeldig de voor de exploitatie benodigde bijdragen vast te stellen. Die consequentie wordt niet vereist of gerechtvaardigd door het vennootschappelijk of algemeen belang. De verzuimen gelden als procedurele gebreken die een gedupeerde appartementseigenaar aan de orde kan stellen met een vordering tot vernietiging van het besluit ex artikel 2:21 lid 3 juncto 5:129 en 5:130 lid 1 BW. In zo’n procedure had LDF ook uiting kunnen geven aan haar op het eerste gezicht niet geheel onbegrijpelijke bezwaren tegen het gebrek aan transparantie en aan haar klachten dat de gestelde kosten niet of nauwelijks worden gemaakt en dat PMOA misbruik maakt van haar meerderheidsmacht. Die weg heeft LDF echter niet gevolgd, zodat uitgegaan moet worden van de rechtsgeldigheid van de besluiten, ook over de jaren 2013 tot en met 2018.
2.6
Tegen de berekeningen die PMOA op basis van deze besluiten heeft gemaakt, voert LDF geen verweer en ook de bijdrage aan het reserveringsfonds laat zij onbestreden. Van de door LDF gestelde vaststellingsovereenkomst die PMOA zou beletten om nog in rechte nakoming te vorderden ontbreekt ieder spoor: de eerste rechter heeft PMOA de kans gegeven om de gemaakte gemeenschappelijke kosten nader te verantwoorden om zo, als die verantwoording niet tot een minnelijke overeenstemming over de door LDF te betalen bijdragen zou leiden, op de aangevulde grondslag van artikel 6:212 BW te kunnen beslissen - wat hij vervolgens heeft gedaan.
2.7
Het Hof zal de vordering onder b daarom alsnog toewijzen, met de gevorderde rente waarvan LDF niet heeft weersproken dat deze uit hoofde van (het niet overgelegde) artikel 18 sub 6 van de splitsingsakte bij niet tijdige betaling is verschuldigd.
2.8
LDF betwist wel dat er meer incassohandelingen zijn verricht dan de enkele aanmaningsbrief die is overgelegd. Nu PMOA de door haar gestelde extra handelingen niet aannemelijk heeft gemaakt, zal geen vergoeding voor incassokosten worden toewezen.
2.9
LDF is nu in twee instanties de in het ongelijk gestelde partij en zij zal daarom worden verwezen in de proceskosten. Die zullen voor de eerste aanleg worden begroot op NAf 750,- aan verschotten en op NAf 1.250,- (1 punt x tarief 5) voor salaris en voor het hoger beroep op NAf 1.727,50 aan verschotten, in totaal: NAf 3.727,50.
2.1
Voor het overige behoeven de grieven en partijstandpunten geen behandeling meer.
2.11
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd om te beslissen zoals hieronder is weergegeven.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw recht doende;
veroordeelt LDF om aan PMOA te voldoen, een bedrag van US$ 3.837,92, als voorschot op de bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten en US$ 694.44 ten behoeve van het reservefonds, zoals is vastgesteld bij budget door de algemene vergadering;
veroordeelt LDF om aan PMOA te voldoen een bedrag van US$ 18.785,99 te vermeerderen met de contractuele rente van 2% boven de lokaal vigerende rente op consumentenleningen, vanaf 13 april 2019;
veroordeelt LDF in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van PMOA gevallen begroot op NAf. 3.727,50;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. S. Verheijen, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 8 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.