Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2022
Registratienummers: SXM202100060 – SXM2021H00040
Uitspraak: 30 september 2022
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
de stichting particulier fonds
CLEAVAGE PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. R.J. Essed,
tegen
de besloten vennootschap
NOBLE ESTATES B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.G. Snow.
Partijen worden hierna Cleavage en Noble genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 23 maart 2021 ingekomen akte van appel is Cleavage in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 5 maart 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 13 april 2021 ingekomen memorie van grieven heeft Cleavage drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Noble alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Noble in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij op 11 mei 2021 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft Noble de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Cleavage in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 5 november 2021 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de pleitnotities van Nobel zijn producties gehecht, die vooraf aan de wederpartij zijn toegezonden.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1.1
De principalen van Cleavage zijn [principalen Cleavage]. In 2017 heeft orkaan Irma hun toenmalige woning in Sint Maarten verwoest. Daarna hebben zij hun oog laten vallen op Villa Cleavage in Sint Maarten. Deze villa stond te koop bij makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar]) van makelaarskantoor Island Real Estate Team. [makelaar] heeft de villa met het perceel laten taxeren door [taxateur] (hierna: [taxateur]), werkzaam bij IXI Design N.V. [Taxateur] heeft op 4 januari 2018 een taxatierapport en op 16 maart 2018 een aangepast taxatierapport uitgebracht. Het aangepaste taxatierapport vermeldt onder meer:
“IXI Design N.V. has relied on information gathered during our inspection, information provided by the owner and inquiries at Kadaster office.
(…)
IXI Design N.V. hereby declares that valuation is in compliance with the RICS Valuation Standards – the Red Book published by the Royal Institution of Chartered Surveyors.”
2.1.2
Cleavage heeft het perceel met Villa Cleavage erop gekocht. Het perceel wordt aangeduid met meetbrief 57 van 1999 (hierna: het perceel van Cleavage). Zij heeft het perceel op 18 april 2018 geleverd gekregen. In de leveringsakte is het perceel als volgt omschreven:
“a parcel of land, having an area of one thousand five hundred square meters (
1,500m2), situated at Pelican Key, district of Cole Bay, Sint Maarten, further described in Certificate of Admeasurement number 057 of nineteenhundred and ninety-nine (
SXM CB 057/1999), with thereonstanding residential villa”
1,500m2), situated at Pelican Key, district of Cole Bay, Sint Maarten, further described in Certificate of Admeasurement number 057 of nineteenhundred and ninety-nine (
SXM CB 057/1999), with thereonstanding residential villa”
2.1.3
Noble (met als principaal [principaal Noble]) heeft twee percelen in Sint Maarten gekocht, waaronder het perceel aangeduid met meetbrief 25 van 1991 (hierna wordt laatstbedoeld perceel aangeduid als: het perceel van Noble). Zij heeft de beide percelen op 16 december 2020 geleverd gekregen.
2.1.4
Het perceel van Cleavage grenst aan het perceel van Noble. Het perceel van Cleavage is afgezet met een omheining. Hierdoor is 383 m2 (hierna: de strook grond) van het perceel dat in meetbrief 25 van 1991 getekend is, bij het perceel getrokken dat in meetbrief 57 van 1999 getekend is. Deze omheining was al aanwezig toen Cleavage het perceel met Villa Cleavage erop kocht. Volgens een schriftelijke verklaring van de vorige eigenaren van Villa Cleavage is de omheining (althans het deel ervan waar het in dit geding om gaat) eind 2004-begin 2005 in hun opdracht geplaatst.
2.1.5
Noble stelt dat Cleavage inbreuk maakt op haar eigendomsrecht (aangeduid als
encroachment) doordat zij de strook grond bezit en gebruikt. Bij e-mail van 22 december 2020 heeft de gemachtigde van Noble de gemachtigde van Cleavage gesommeerd om uiterlijk op 31 december 2020 te berichten dat de kwestie van de inbreuk in de eerste twee weken van 2021 definitief wordt opgelost.
encroachment) doordat zij de strook grond bezit en gebruikt. Bij e-mail van 22 december 2020 heeft de gemachtigde van Noble de gemachtigde van Cleavage gesommeerd om uiterlijk op 31 december 2020 te berichten dat de kwestie van de inbreuk in de eerste twee weken van 2021 definitief wordt opgelost.
2.2
In dit kort geding heeft het Gerecht op vordering van Noble Cleavage bevolen:
“de grensoverschrijdende constructie en/of muren op de onroerende za(a)k(en) van Noble te verwijderen en verwijderd te houden alsmede de machtsuitoefening op de strook grond (“de encroachment”) als beschreven in productie 3 van het verzoekschrift te beëindigen en deze strook grond te verlaten en te ontruimen op verbeurte van een dwangsom van USD 500,- voor elke dag, een dagdeel hieronder begrepen, dat Cleavage dit bevel niet naleeft, tot een maximum van USD 200.000,-.”
2.3
Grief 1 betoogt dat Noble geen spoedeisend belang heeft bij de voorlopige voorziening. Deze grief faalt. Een grondeigenaar behoeft in beginsel geen inbreuk op zijn eigendomsrecht te dulden. Een voorziening om aan een dergelijke inbreuk een einde te maken, is naar haar aard in beginsel spoedeisend. Cleavage heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het in dit geval anders is. De voorziening is voor Noble ook spoedeisend als het bouwproject dat Noble voornemens is uit te voeren, nog niet in een zodanig stadium verkeert dat de verwijdering van de omheining nodig is voor de ongehinderde voortgang van het project, of zelfs als het bouwproject in het geheel niet wordt gehinderd door de inbreuk.
2.4
Grief 2 strekt tot betoog dat de vorderingen in feite neerkomen op verklaringen voor recht, waarvoor geen plaats is in kort geding. Ook deze grief faalt. De vorderingen strekken tot het geven van een bevel, versterkt met dwangsommen. Dergelijke vorderingen kunnen in kort geding worden toegewezen. De overwegingen op grond waarvan de kortgedingrechter enige vordering toewijst, zijn naar de aard van de procedure altijd voorlopige overwegingen, en die kunnen betrekking hebben op eigendomskwesties.
2.5
Grief 3 is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat Cleavage niet kan worden aangemerkt als bezitter te goeder trouw, omdat (zakelijk weergegeven) uit de omschrijving van het geleverde perceel in de leveringsakte voor Cleavage kenbaar was dat zij niet de strook grond geleverd kreeg.
2.6
In de leveringsakte is het gekochte omschreven met een verwijzing naar een meetbrief (zie 2.1.2 hiervoor). Noble heeft de meetbrief overgelegd als productie 2 bij memorie van antwoord en gesteld dat deze in 1999 is geregistreerd (dus: opgenomen in het register van het Kadaster; het onderscheid tussen de grondboekhouding bij het Kadaster en de openbare registers is in deze zaak niet van belang). Cleavage heeft dat niet betwist, zodat het Hof ervan uitgaat. Gelet hierop had Cleavage de meetbrief zonder veel moeite kunnen raadplegen en mocht van haar worden verwacht dat zij bij de koop van hun perceel deze meetbrief zou raadplegen. Zij mocht er niet op vertrouwen dat de makelaar of de taxateur dat hadden gedaan; in elk geval kan zij een zodanig vertrouwen niet aan Noble tegenwerpen.
2.7
De volgende vraag is of van Cleavage mocht worden verwacht dat, indien zij de meetbrief zou hebben geraadpleegd, zij ontdekt zou hebben dat met de omheining de perceelsgrens wordt overschreden. Die vraag beantwoordt het Hof voorshands bevestigend. Een vergelijking van de meetbrief met de producties 1 en 2 bij de pleitnota van Noble maakt voorshands aannemelijk dat zij dit hadden kunnen en moeten ontdekken.
2.8
Op grond van het voorgaande faalt ook grief 3.
2.9
Het is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter een soortgelijke vordering als hier ingesteld, zou toewijzen. Een belangenafweging leidt niet tot afwijzing in kort geding. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. Cleavage zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Cleavage in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Noble gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, S. Verheijen en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 30 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.