Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: CUR201800772 – CUR2019H00384
Uitspraak: 9 februari 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in de zaak van:
1.de stichting Stichting Particulier Fonds FLAPVODEDO,
gevestigd in Curaçao,
hierna te noemen: de SPF,
2.
[Appellant 2],
[Appellant 2],
wonende in Nederland (productie 2 bij inleidend verzoekschrift),
hierna te noemen: [Appellant 2],
oorspronkelijk gedaagden in conventie en eisers in reconventie, thans appellanten,
samen te noemen: de SPF c.s.,
gemachtigden: mrs. I.F. Moeniralam en R.S.M. Moeniralam,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende in België,
hierna te noemen: [Geïntimeerde],
oorspronkelijk eiseres in conventie en gedaagde in reconventie, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.M. Saleh,
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het tussen partijen op 7 oktober 2019 uitgesproken vonnis.
1.2.
De SPF zijn bij akte van appel op 1 november 2019, met producties, in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis. In een op 13 december 2019 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben zij veertien grieven voorgedragen en geconcludeerd dat het Hof zal bepalen, uitvoerbaar bij voorraad:
- dat het vonnis van 7 oktober 2019 geen stand houdt en wordt vernietigd;
- dat de koopovereenkomst van 21 respectievelijk 22 december 2016 nietig is;
- dat de koopovereenkomst van 21 respectievelijk 22 december 2016 zal worden vernietigd;
- dat [Appellant 2] geen partij is bij de koopovereenkomst van 21 respectievelijk 22 december 2016 en dat dientengevolge de vorderingen van [Geïntimeerde] [Geïntimeerde] ten aanzien van [Appellant 2] niet ontvankelijk worden verklaard; dat [Geïntimeerde] voor wat betreft de openstaande electra rekeningen niet ontvankelijk wordt verklaard ten aanzien van [Appellant 2] en de Stichting Particulier Fonds FLAPV0DEDO;
- dat de vorderingen zijdens [Geïntimeerde] worden afgewezen; meer specifiek dat de vordering gebaseerd op het positief contractsbelang ten belope van EURO 55.000,00(waarvan EURO 43.000,00 is toegewezen) wordt afgewezen; dat de contractuele boete ten belope van EURO 27.000,00 wordt gematigd; onder veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van deze procedure, bestaande uit deurwaarderskosten, zegelkosten, griffiegelden en gemachtigden salaris.
1.3. [
[Geïntimeerde] heeft in een memorie van antwoord, met producties, het appel bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van de SPF c.s. in de kosten van het appel.
1.4.
Op 15 september 2020, de voor schriftelijk pleidooi bepaalde dag, hebben de gemachtigden van partijen pleitaantekeningen, met producties, overgelegd.
1.5.
Uitspraak is nader bepaald op heden.
2.De ontvankelijkheid
De SPF c.s. zijn tijdig en op de juiste wijze in hoger beroep gekomen en kunnen daarin worden ontvangen.
3.De grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.Beoordeling
4.1.
Het Gerecht heeft in appel onbestreden de volgende feiten vastgesteld:
a. Bij overeenkomst van 21 december 2016 heeft [Geïntimeerde] als verkoper aan de SPF als koper verkocht drie percelen erfpachtgrond te Piscadera, Curaçao, bekend als Piscadera 101 en 101a. Overeengekomen is een koopprijs van EUR 255.000, vermeerderd met EUR 15.000 voor roerende zaken, met als nader bepaalde datum voor levering 20 januari 2017.
b. Bij brief van 24 januari 2017 heeft [Geïntimeerde] de SPF in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 1% van de koopsom per dag van niet-voldoening.
c. Bij brief aan de SPF en [Appellant 2] van 11 april 2017 heeft [Geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden per 21 april 2017.
d. Bij vonnis in kort geding van dit gerecht van 12 juli 2017 is de SPF op vordering van [Geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming. Aan deze veroordeling is gevolg gegeven.
e. [Geïntimeerde] heeft de onroerende zaken vervolgens aan een derde verkocht voor EUR 192.000.
f. De koopovereenkomst van 21 december 2016 was voorafgegaan door een andere koopovereenkomst met betrekking tot dezelfde onroerende zaken, eveneens met de (toen nog in oprichting zijnde) SPF als koper. Die eerste koopovereenkomst dateert van 15 maart 2015. Op die dag zijn de sleutels van het gekochte aan de koper overhandigd. Vervolgens zijn sloop- en bouwwerkzaamheden aan het gekochte verricht.
4.2. [
[Geïntimeerde] vordert in conventie hoofdelijke veroordeling van de SPF en [Appellant 2] om aan [Geïntimeerde] te betalen:
i. EUR 55.000 (schade positief contractsbelang), althans EUR 27.000 (overeengekomen boete);
ii. NAf 4.966,79 (openstaande rekeningen Aqualectra);
iii. EUR 15.000 (verlies roerende zaken);
4.3.
Het Gerecht heeft deze vorderingen toegewezen. De reconventionele vorderingen zijn afgewezen.
4.4.
Tegen de veroordelingen in conventie richt zich het appel van de SPF c.s.. De afwijzing van de reconventionele vorderingen zijn in appel niet aan de orde.
4.5.
Het appel faalt. Het Hof sluit zich aan bij de oordelen en beslissingen van het Gerecht en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt naar aanleiding van de grieven het hierna volgende toe.
4.6.
De grieven 1 en 2 ontberen feitelijke grondslag. Het Gerecht (rov. 4.6) heeft [Appellant 2] aansprakelijk gehouden wegens onrechtmatige daad als bestuurder van de SPF, niet als koper. Het Hof sluit zich hierbij aan.
4.7.
Bij grief 3 hebben de SPF c.s. geen belang. Wat eventueel in eerste aanleg procedureel is misgegaan kan in hoger beroep worden hersteld.
4.8.
Grief 4 faalt. De uitkomst verandert niet als [Appellant 2] geen ‘professional real estate planner’ was. [Appellant 2] was voldoende geïnvolveerd geweest in onroerend goedtransacties om bedacht te zijn op het verschil tussen erfpacht en eigendom. Het Hof begrijpt niet waarom, als de SPF i.o. en [Appellant 2] erfpacht zo belangrijk vonden, zij niet kort na het sluiten van de eerste overeenkomst op 16 maart 2015 (productie 19 bij conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie) deze hebben ontbonden of vernietigd. In plaats daarvan is de SPF (i.o.) zich gaan gedragen als bezitter en zijn ingrijpende verbouwingen verricht. Bovendien heeft de SPF de tweede overeenkomst, die uitdrukkelijk spreekt van erfpacht ook ondertekend (akte correctie productie van [Geïntimeerde] van 3 september 2018).
4.9.
Grief 5 ontbeert feitelijke grondslag. Het Gerecht heeft geen vereenzelviging of misbruik van identiteit aangenomen.
4.10.
Grief 6, ten aanzien van de Aqualectrarekening ad NAf 4.966,79, faalt. De SPF c.s. beschikten van 16 maart 2015 tot 27 juni 2017 (kort gedingvonnis tot ontruiming) over de sleutel, zij hebben verbouwingswerkzaamheden verricht of laten verrichten en zij hebben een huurder of ‘oppasser’ in de woningen laten wonen. Kortom, het kan niet anders dan dat zij stroom en water hebben afgenomen. Dat het bedrag mede betrekking heeft op een periode dat [ Appellant 2] nog niet over de sleutels beschikte, volgt niet uit de nota’s en specificatie van Aqualectra (productie 18 bij inleidend verzoekschrift), mede tegen de achtergrond van de stelling van [Geïntimeerde] dat de kosten betreffende die periode niet in haar vordering is opgenomen. De hoogte van het bedrag duidt ook niet op lekkages of fraude door derden.
4.11.
De grieven 7 en 9, ten aanzien van de berekening van de schade als gevolg van het niet-afnemen van de gekochte woningen, faalt. Het Gerecht is terecht uitgegaan van het verschil tussen de verkoopprijs en de objectieve lagere waarde ten tijde van de wanprestatie. Men zie HR 15 januari 1965, NJ 1965/197 (
Flint/Veldpaus). Het Gerecht heeft de objectieve lagere waarde van de woningen ten tijde van de wanprestatie terecht gesteld op EURO 200.000,-. Een taxatie d.d. 25 september 2018 kwam ook op dit bedrag uit (productie 34 bij memorie van antwoord). De waarde was niet hoger; uiteindelijk hebben de woningen zelfs minder opgebracht: [Geïntimeerde] heeft de betreffende onroerende zaken verkocht voor een bedrag van EURO 192.000,- (productie 35 bij memorie van antwoord).
Flint/Veldpaus). Het Gerecht heeft de objectieve lagere waarde van de woningen ten tijde van de wanprestatie terecht gesteld op EURO 200.000,-. Een taxatie d.d. 25 september 2018 kwam ook op dit bedrag uit (productie 34 bij memorie van antwoord). De waarde was niet hoger; uiteindelijk hebben de woningen zelfs minder opgebracht: [Geïntimeerde] heeft de betreffende onroerende zaken verkocht voor een bedrag van EURO 192.000,- (productie 35 bij memorie van antwoord).
4.12.
De koopovereenkomst gaf [Geïntimeerde] de keuze tussen schadevergoeding of boete. [Geïntimeerde] heeft gekozen voor schadevergoeding. Overigens hadden de SPF c.s. nagelaten een waarborgsom van 10% te storten bij de notaris.
4.13.
Grief 8, inhoudende dat [Geïntimeerde] ‘eigen schuld’ heeft, kennelijk door bij de sleutelafgifte de SPF c.s. ten onrechte te hebben vertrouwd, is onvoldoende gemotiveerd (
nemo auditur propriam turpitudinem allegans: niemand wordt gehoord [d.w.z. procedeert met succes], die zich beroept op eigen onzedelijk handelen).
nemo auditur propriam turpitudinem allegans: niemand wordt gehoord [d.w.z. procedeert met succes], die zich beroept op eigen onzedelijk handelen).
4.14.
Grief 10 ter zake van ongerechtvaardigde verrijking is onvoldoende gemotiveerd. [Geïntimeerde] kon uiteindelijk de woningen voor slechts EURO 192.000,- verkopen (in plaats van EURO 255.000,-). Zij was dus
de factoverarmd in plaats van verrijkt. Door betaling van schade is [Geïntimeerde] juist gecompenseerd voor de waardevermindering en voor deze verarming.
de factoverarmd in plaats van verrijkt. Door betaling van schade is [Geïntimeerde] juist gecompenseerd voor de waardevermindering en voor deze verarming.
4.15.
Grief 11 is onvoldoende gemotiveerd. Als de SPF c.s. hadden betaald, hadden zij ook het derde perceel (van 223 m2) verkregen aangezien dat inmiddels op naam stond van [Geïntimeerde]. Alle drie percelen zijn in erfpacht uitgegeven door de overheid. De tweede overeenkomst, ook door de SPF ondertekend (akte correctie productie van 3 september 2018), noemt erfpacht uitdrukkelijk. Het Hof herhaalt niet te begrijpen waarom als de SPF i.o. en [Appellant 2] erfpacht zo belangrijk vonden, zij niet kort na het sluiten van de eerste overeenkomst deze hebben ontbonden of vernietigd; in plaats daarvan is de SPF (i.o.) zich tussen 16 maart 2015 en 27 juni 2017 gaan gedragen als bezitter (zonder enige betaling aan [Geïntimeerde]) en zijn ingrijpende verbouwingen verricht. [Geïntimeerde] heeft betwist dat zij [Appellant 2] bij de sleuteloverdracht heeft gezegd dat hij met het pand kon doen alsof het van hem was. Zijn stelling dat [Geïntimeerde] een dergelijke uitlating wel heeft gedaan, heeft [Appellant 2] daartegenover niet onderbouwd.
4.16.
Ook grief 12 faalt. De SPF i.o. en [Appellant 2] hebben het financieringsvoorbehoud in de eerste overeenkomst (productie 19 bij conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, artikel 15) zelf doorgehaald. Opmerkelijk is dan ook dat zij in deze procedure stellen dat de 55-jarige leeftijd van [Appellant 2] voor financiering cruciaal was. Als dat werkelijk zo is en ook dat de verkrijging door overdracht van het derde perceel (van 223 m2) cruciaal was, dan had de SPF harder achter de overdracht aan moeten zitten. De eerste tenaamstelling van het derde perceel dateert al van 2 september 2015 (productie 25 bij conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie). [Geïntimeerde] wilde graag zo spoedig mogelijk overdragen, mits er maar betaald werd.
4.17.
Grief 13 faalt. Ook al lag formele splitsing in appartementsrechten, bedoeld in Boek 5 BW, niet in de bedoeling van de SPF c.s., de aangevangen omvorming van de twee woningen in (8 of 9) appartementen veroorzaakte wel schade voor [Geïntimeerde] en stuitte op bezwaren van de Vereniging van Eigenaars (zie productie 14 bij inleidend verzoekschrift), met het waardedrukkend effect daarvan.
4.18.
Grief 14 is mist feitelijke grondslag aangezien de boete niet is gevorderd en deswege niet toegewezen. De SPF c.s. en [Appellant 2] hadden ook nagelaten de waarborgsom te storten bij de notaris. Overigens, zou de boete zijn toegewezen, dan is voor matiging in dit geval onvoldoende reden. Het Hof kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [Geïntimeerde] twee jaar lang door de SPF c.s. chicaneus aan het lijntje is gehouden.
4.19.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bevestigd. De SPF c.s. dienen de kosten van het appel te dragen.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt het bestreden vonnis van 7 oktober 2019 en veroordeelt de SPF c.s. hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 6.000,- aan gemachtigdensalaris en NAf 349,73 aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Th.G. Lautenbach, O. Nijhuis en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 9 februari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.