Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM2020-392 – SXM2020H00085
Uitspraak: 1 oktober 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S (kort geding)
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
TWO MOONS N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: Two Moons,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gevolmachtigde: E.I. Maduro,
tegen
1.
[Geïntimeerde 1],
[Geïntimeerde 1],
2.
[Geïntimeerde 2],
[Geïntimeerde 2],
3.
[Geïntimeerde 3],
[Geïntimeerde 3],
4.
[Geïntimeerde 4],
[Geïntimeerde 4],
5.
[Geïntimeerde 5],
[Geïntimeerde 5],
6. de stichting particulier fonds
[Naam SPF],
[Naam SPF],
wonende dan wel gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eisers,
thans geïntimeerden,
hierna te noemen: geïntimeerde sub 1 t/m 5 [Geïntimeerde c.s.] en geïntimeerde sub 6 de stichting,
gemachtigde: mr. E.F. Keuning,
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 21 augustus 2020, is Two Moons in hoger beroep gekomen van het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg in Sint Maarten, hierna: het Gerecht, van 14 augustus 2020.
1.2
Bij memorie van grieven, ingediend ter griffie op 4 september 2020, heeft Two Moons drie grieven opgeworpen en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende [Geïntimeerde c.s.] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen subsidiair deze alsnog zal afwijzen en hen zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3
Bij memorie van antwoord, ingekomen ter griffie op 10 december 2020, hebben [Geïntimeerde c.s.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Two Moons in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis.
1.4
Ter rolzitting van 11 juni 2021 hebben Two Moons en [Geïntimeerde c.s.] schriftelijke pleitnotities ingediend.
1.5
Vervolgens is datum vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Two Moons huurt sinds 1 januari 2003 een commerciële ruimte aan de [Adres] in Philipsburg te Sint Maarten van (de rechtsvoorgangers van) [Geïntimeerde c.s.] In 2016 is de meest recente huurovereenkomst aangegaan met [Geïntimeerde c.s.] Volgens deze huurovereenkomst huurt Two Moons die commerciële ruimte tegen een maandelijkse huurprijs van US$ 5.000 voor de periode 1 januari 2016 – 31 december 2020. Daarna is een huurprijs overeengekomen van US$ 6.000 tot december 2024 en vanaf 1 januari 2025 tot einde huurovereenkomst (31 december 2028) een bedrag van US$ 7.000.
2.2
Two Moons exploiteert vanuit het gehuurde een winkel, genaamd “Naam [winkel]”. Boven de winkel heeft Two Moons eveneens beschikking over woonruimte.
2.3
De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
“Article 4
Lease Price
1. LESSEE will pay the outstanding lease amount of USD 30.000 (…) in two installments of USD 15.000 (…). The first by the end or before the 31th of December 2016 and the second by the end or before the 30th June 2017.
(…)
5. Late or non-payment shall result in a monthly late fee of 1.5% of the monthly Lease Price. In addition, a fine of 10% of the monthly Lease Price shall be added to the Lease Price if LESSEE fails to pay the Lease Price before the deadline mentioned in section 3 of this article or, after approval, before either deadlines mentioned in section 4 of this article.
(…)
Article 19
Extrajudicial collection costs
All judicial and extrajudicial costs of collection of a claim by LESSOR against LESSEE, will in principle be fixed at a minimum of 15% of the amount due (i.e. principal amount and interest) and shall be borne by LESSEE, without further notice of default being required. (…)”
2.4
Mr. de Haan, gemachtigde van [Geïntimeerde c.s.], heeft aan Two Moons bij brief van 29 juli 2019 geschreven, voor zover van belang:
“(…) Our client informed us that you are in rent arrears for the past two (2) months, amounting to a US$ 10,000.- debt. In addition, an overdue balance of US$ 4,000,- remains outstanding from a previous debt. The August rent is due this week, adding another US$ 5,000.- to the outstanding.
You are hereby requested, and insofar as necessary summoned, to pay the outstanding US$ 14,000.-, together with the August rent, to our client no later than by Friday, August 2, 2019. (…)”
2.5
Na deze aanmaning volgt er nog e-mailcorrespondentie tussen mr. De Haan en (de vertegenwoordiger van) Two Moons.
2.6
Bij e-mailbericht van 7 november 2019 heeft mr. De Haan aan Two Moons geschreven, voor zover van belang:
“(…) As for the remainder, I repeat from my earlier email:
Your proposed payment schedule covers US$ 24,000.- of this, and the remainder you promise to pay on December 1, 2019. Please note that the December rent will be due by then too, so client expects to receive US$ 22,146.58 (US$ 17,146.58 + US$ 5,000,-) by then, as well as the accumulated interest for the coming month. (…)”
2.7
Bij brief van 2 maart 2020 heeft de gemachtigde van [Geïntimeerde c.s.], mr. Keuning, namens [Geïntimeerde c.s.] de huurovereenkomst ontbonden. In deze brief staat, voor zover van belang:
“(…) You have failed to comply with the various summons for the payment of rental arrears, collection costs and penalties. (…)
Seen the consistent failure to comply with your obligations under the Lease Agreement, we regret to inform you that the Lease Agreement is hereby dissolved (…) effective immediately.
You are granted fourteen (14) days to vacate the premises. The compensation for the use of the premises (…) is the same as the rental rate. (…)”
3.De beoordeling
3.1
In eerste aanleg hebben [Geïntimeerde c.s.] – kort samengevat – gevorderd:
i. i) Two Moons te veroordelen het gehuurde pand te ontruimen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van US$ 1.000 per dag met een maximum van US$ 50.000;
ii) Two Moons te veroordelen tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen en een gebruiksvergoeding, begroot op een bedrag van US$ 22.146,58, met dien verstande dat de gebruiksvergoeding US$ 5.000 per maand bedraagt en verschuldigd wordt voor de gehele volgende maand;
iii) Two Moons te veroordelen tot betaling van de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde boetes ad US$ 3.000 voor de te late betaling van de huur van december 2019 tot en met mei 2020;
iv) Two Moons te veroordelen tot betaling van een bedrag van US$ 5.000 terzake van buitengerechtelijke incassokosten;
v) Two Moons te veroordelen tot betaling van de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van betekening van het vonnis.
3.2
Het Gerecht heeft – verkort weergegeven – Two Moons veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen ad US$ 22.146,58, te vermeerderen met wettelijke rente en een bedrag van US$ 5.000 per maand als gebruiksvergoeding met ingang van 8 mei 2020 tot de dag van ontruiming, bevolen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening vonnis te ontruimen en veroordeeld tot betaling van de proceskosten, nakosten en wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis indien deze kosten niet voldaan zijn en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.3
Tegen deze beslissing komt Two Moons op in appel. Geïntimeerden hebben op 10 december 2020 een memorie van antwoord ingediend. Niet ter discussie staat dat de memorie van antwoord te laat is ingediend. De gemachtigde van geïntimeerden heeft in dit kader aangevoerd dat de memorie van grieven op 17 september 2020 vanwege een COVID uitbraak op het kantoor van de gemachtigde, waardoor het kantoor ook een tijd dicht is geweest, is aangenomen door een stagiaire en vervolgens niet bij de verantwoordelijke persoon terecht is gekomen. Het exploot van betekening van de memorie van grieven is eerst op 2 december 2020 op kantoor gevonden. Het Hof overweegt in dit kader dat de termijn voor het indienen van de memorie van antwoord niet voor verlenging vatbaar is en van openbare orde is. Het Hof kan en zal derhalve geen acht slaan op de buiten de termijn ingediende memorie van antwoord. Het door de gemachtigde aangevoerde geeft geen aanleiding om te concluderen tot zeer bijzondere omstandigheden die tot een uitzondering op voormelde regel nopen.
3.4
Grief 1 klaagt erover dat het Gerecht geen acht heeft geslagen op het verweer betreffende de niet-ontvankelijkheid van de stichting en haar veroordeling in de proceskosten. Het Gerecht heeft – anders dan Two Moons heeft gesteld – wel aandacht besteed aan het ontvankelijkheidsverweer, zij het niet in het lichaam van het vonnis maar in voetnoot 1. Two Moons stelt dat de stichting nimmer een huurovereenkomst heeft gesloten met [Geïntimeerde c.s.] De stichting is geen mede-verhuurster, hetgeen [Geïntimeerde c.s.] volgens Two Moons ook niet heeft ontkend. [Geïntimeerde c.s.] stellen daarentegen dat de stichting een entiteit is die mede aan Two Moons het huurgenot verschafte, dat zij de huurpenningen in ontvangst nam en dat uit haar naam uitvoerig met Two Moons is gecorrespondeerd. De grief slaagt. In de huurovereenkomst staat de stichting niet als contractpartij genoemd. Het feit dat de stichting de huurpenningen in ontvangst nam is niet voldoende om er vanuit te gaan dat de stichting partij is bij de huurovereenkomst. Het is immers zeer wel mogelijk betalingen voor een ander in ontvangst te nemen. Dit geldt eveneens voor het feit dat Two Moons met de stichting heeft gecorrespondeerd over het gehuurde en het huurgenot dat door de stichting zou zijn verschaft. De stichting kan namelijk ook als vertegenwoordiger van de eigenaren/verhuurders contact hebben (gehad) met Two Moons en het gehuurde aan Two Moons ter beschikking hebben gesteld. De stelling van [Geïntimeerde c.s.] dat de stichting in deze procedure als lasthebber optreedt namens de gezamenlijke eigenaren en daarom ontvankelijk is faalt. De stichting heeft zich naast [Geïntimeerde c.s.] als procespartij opgeworpen. Zij heeft niet – zoals het geval is bij het in rechte optreden namens een derde – de vordering ten behoeve van de lastgevers ([Geïntimeerde c.s.]) te gelde gemaakt en is niet uit dien hoofde opgetreden in eigen naam.
3.5
Grief 2 richt zich tegen het oordeel van het Gerecht dat Two Moons een bedrag van US$ 22.146,58 + US$ 5.000 aan [Geïntimeerde c.s.] verschuldigd is. Two Moons stelt dat vast staat dat de huur tot en met januari 2020 is betaald. Two Moons bestrijdt dat zij het bedrag van US$ 22.146,58 reeds voor en vanaf november 2019 verschuldigd is. Two Moons voert aan dat het bedrag ter zake van boetes, vertragingsrente en incassokosten ten onrechte van de betalingen van de huurpenningen is afgetrokken omdat dit niet is overeengekomen. Onder aanvoering van grief 3 stelt Two Moons dat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen dat Two Moons niet concreet en onderbouwd heeft weersproken dat zij per 1 april 2020 een huurachterstand heeft van US$ 22.146,58.
3.6
De grieven 2 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het betoog van Two Moons houdt in de kern geen betwisting van de huurachterstand in. Zij stelt immers dat het bedrag ter zake van boetes, vertragingsrente en incassokosten ten onrechte van de betalingen van de huurpenningen is afgetrokken omdat partijen dit niet zijn overeengekomen. Daarmee betwist Two Moons niet zozeer de huurachterstand maar de boetes, de rente en de buitengerechtelijke incassokosten althans de bevoegdheid van [Geïntimeerde c.s.] betalingen door Two Moons daarop toe te rekenen. Voor zover Two Moons bij pleidooi heeft gesteld dat [Geïntimeerde c.s.] geen specificatie en uitleg heeft gegeven van de vordering, dan faalt deze stelling. [Geïntimeerde c.s.] hebben hun vordering uitgebreid gespecificeerd en onderbouwd met stukken, waaronder de correspondentie tussen partijen. Daaruit blijkt hoe de vordering is opgebouwd en waarom Two Moons deze bedragen nog aan [Geïntimeerde c.s.] dient te betalen. Uit deze specificatie blijkt tevens dat sprake is (geweest) van toerekening. [Geïntimeerde c.s.] stellen in dat verband dat de (deel)betalingen die Two Moons heeft gedaan zijn toegerekend op de oudste schuld en dat de maanden erna weer huurpenningen, rente en boete verschuldigd werden, zodat de schuld wederom is opgelopen.
3.7
Artikel 6:43 BW geeft regels indien een betaling zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen. Dan geldt dat toerekening (imputatie) geschiedt op basis van de aanwijzing van de schuldenaar (lid 1) dan wel, bij gebreke daarvan, op basis van door de wet aangegeven criteria (opeisbaarheid, bezwarendheid en oudheid en anders naar evenredigheid, lid 2). Is, bij verbintenissen tot betaling van een geldsom, duidelijk aan welke “bepaalde verbintenis” de betaling van een geldsom moet worden toegerekend, dan regelt artikel 6:44 BW vervolgens hoe de betaling moet worden toegerekend aan hoofdsom, rente en kosten. Artikel 6:44 lid BW luidt: “Betaling van een op een bepaalde verbintenis toe te rekenen geldsom strekt in de eerste plaats in mindering van de kosten, vervolgens in mindering van de verschenen rente en ten slotte in mindering van de hoofdsom en de lopende rente.” Een partij kan niet eenzijdig afwijken van de in het eerste lid van artikel 6:44 BW aangegeven volgorde. De door artikel 6:43 lid 1 BW vooropgestelde keuzevrijheid van de schuldenaar om eenzijdig te bepalen welke schuld hij betaalt, bestaat dus niet in het door artikel 6:44 lid 1 BW bedoelde geval.
3.8
De conclusie luidt dat de betalingen terecht door [Geïntimeerde c.s.] zijn toegerekend volgens de bepaling van artikel 6:44 lid 1 BW op de (overeengekomen) rente en boete. De stelling van Two Moons dat partijen niet zijn overeengekomen dat rente en boete zou moeten worden betaald stuit reeds af op het feit dat partijen dit wel zijn overeengekomen. Immers, in artikel 4 lid 5 is bepaald dat de rente (1,5% van de maandelijkse huurprijs) en een boete van 10% van de maandelijkse huurprijs is verschuldigd bij een te late of niet betaling van de huurpenningen.
3.9
Wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten overweegt het Hof als volgt. Buitengerechtelijke incassokosten die een schuldeiser maakt, kunnen ten laste van de schuldenaar van de vordering worden gebracht, hetzij omdat partijen dat hebben afgesproken (bedongen kosten), hetzij omdat deze kosten op grond van de wet als vergoedbare vermogensschade gelden (niet-bedongen kosten), volgens artikel 6:96 BW. In onderhavig geval gaat het om bedongen kosten want partijen zijn in artikel 19 van de huurovereenkomst overeengekomen dat verhuurder 15% van de hoofdsom als buitengerechtelijke incassokosten in rekening mag brengen. Buitengerechtelijke incassokosten vallen onder het begrip kosten in artikel 6:44 BW (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868). Al met al is, voorshands oordelend, Two Moons een bedrag verschuldigd van US$ 22.146,58 alsmede de gebruiksvergoeding met ingang van de dag dat de huurovereenkomst is ontbonden. Alhoewel de spoedeisendheid niet zozeer is betwist, is de geldvordering in dit kort geding toewijsbaar omdat het restitutierisico gering wordt geacht en de vordering (zeer) aannemelijk.
3.1
Gelet op het hiervoor overwogene en gezien de hoogte van de huurachterstand en het betaalgedrag van Two Moons hebben geïntimeerden naar het voorlopig oordeel van het Hof op 2 maart 2020 terecht kunnen overgaan tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontruiming is derhalve toewijsbaar.
3.11
De conclusie luidt dat de grieven 2 en 3 falen. Het bestreden vonnis zal – met uitzondering van de ontvankelijkheid van de stichting – worden bevestigd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
rechtdoende in kort geding:
vernietigt het vonnis van 14 augustus 2020 voor zover deze is gewezen jegens de stichting;
verklaart de stichting niet-ontvankelijk;
bevestigt het vonnis van 14 augustus 2020 voor het overige;
veroordeelt Two Moons in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden begroot op een bedrag van NAf. 6.000 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, Th.G. Lautenbach en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 1 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.