ECLI:NL:OGHACMB:2021:345

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: SXM201600412 AR2016/120 SXM2018H00121

Uitspraak: 29 januari 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van

de vennootschap naar vreemd recht

RAINBOW BEACH CLUB MANAGEMENT LTD.,

gevestigd in Sint Maarten,

hierna: RBCM,

in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans appellante in principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel,

gemachtigde: voorheen mr. K. Huisman (gedesisteerd),

tegen

1.
[Geïntimeerde 1],

2.
[Geïntimeerde 2],

wonende in Orlando, Florida, Verenigde Staten van Amerika,

hierna: [Geïntimeerde c.s.],

in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

thans geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,

gemachtigde: mr. V.C. Choennie.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij een op 20 juli 2018 ingekomen akte van appel is RBCM in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 12 juni 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij een op 31 augustus 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft RBCM grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht.. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis in conventie zal vernietigen en de vorderingen van RBCM alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

1.3 [

Geïntimeerde] heeft op 2 november 2018 een memorie genomen waarbij hij de grieven van RBCM heeft bestreden en zelf incidenteel appel heeft ingesteld. Zijn conclusie strekt in het principaal appel tot bevestiging van het bestreden vonnis en in het incidenteel appel tot vernietiging dat het Hof opnieuw recht doende voor recht zal verklaren dat [Geïntimeerde] geen gebruikskosten voor de hotelfaciliteiten hoeft te betalen vanwege de gevestigde erfdienstbaarheden, steeds met veroordeling van RBCM in de met de wettelijke rente te vermeerderen kosten van de beide instanties.

1.4

Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft RBCM geconcludeerd dat het Hof het incidenteel appel zal afwijzen met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten.

1.5

Op de daarvoor nader bepaalde dag heeft alleen [Geïntimeerde] pleitnotities overgelegd.

1.6

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

2.1

In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[Geïntimeerde] is in 2006 eigenaar geworden van een appartementsrecht in de Rainbow Beach Club South Building, dat onderdeel is van het Rainbow Beach Club Project.

Blijkens de splitsingsakte van het gebouw omvat het gesplitste object privégedeelten (“private sections”) en gezamenlijke ruimtes (“common areas”), verdeeld over 34 appartementsrechten.

Het resort omvat naast de South Building nog enkele andere gebouwen, waarvan er vier eveneens zijn gesplitst in appartementen, alsmede een terrein dat eigendom is (gebleven) van Sabra N.V (hierna: Sabra; in de splitsingsakte aangeduid als de “Corporation”).

Ten aanzien van dit laatste, niet gemeenschappelijke terrein (zie ook artikel 3 sub b van de akte) voorziet de splitsingsakte (coda, opgenomen aan het eind na artikel 49) in een erfdienstbaarheid die de appartementseigenaren recht geven tot het gaan over dat terrein en naar de daarop gelegen faciliteiten, alsmede tot het gebruik daarvan, hierna te noemen de hotelfaciliteiten en in de akte (artikel 1 sub m) onder de naam “Rainbow Beach Club Facilities” aldus omschreven:

“the common areas and facilities of the Rainbow Beach Club Project which among others will include gated entry, security”, private covered parking controlled by security, access roads, walk ways, swimming pools, spa, tennis, gardens, private beach access, in house maintenance, on-site manager’s office, playground facilities and maid services upon request.”

De erfdienstbaarheid is verleend onder de last voor de begunstigden “(…)
to share the costs of maintenance and upkeep of the Rainbow Beach Club Facilities (…)”. Deze kosten zijn te verdelen naar rato van de oppervlakte aan de gebouwen en vervolgens conform de breukdelen aan de afzonderlijke appartementen toe te rekenen.

Aangaande het gebruik van de hotelfaciliteiten bepaalt voorts artikel 4, sub 1, laatste deel:

“The use of the Rainbow Beach Club Facilities shall be established between the Corporation and the owner in a separate document, which document will also specify the applicable regulations concerning such use”.

Voorts bepaalt artikel 38:

1.
During the period of residence in their private sections, all members [van de VvE; Hof] are entitled to make use of:

(i)
the services, facilities and areas and objects owned or controlled by the association;

(ii)
the easement described at the end of this deed;

(iii)
the Rainbow Beach Club facilities;

All such use has to be made in accordance with the existing or future regulations house regulations, the resolutions of the Meeting or customs and the applicable regulations set by the Corporation concerning the Rainbow Beach Club Facilities;

2.
Members shall pay a share of the expenses of, or expenses charged to, the association in respect of each right of apartment owned as specified in the regulations, the house regulations and the agreements and understandings between the association and the Corporation.

De eigenaren kunnen met hun appartement deelnemen aan een rental pool. Verhuur in eigen beheer is verboden. De hotelfaciliteiten staan mede ten dienste aan de huurders en in sommige gevallen ook aan betalende (dag)gasten;

De appartementseigenaren zijn allen lid van de “Association” (een VvE in de zin van artikel 5:125 lid 2 BW). De akte wijst Sabra aan als voorzitter van die VvE en RBCM als “Manager”.

Omtrent de door appartementseigenaren verschuldigde bijdrage, waaronder die in verband met de erfdienstbaarheid, bepaalt artikel 20 van de akte onder meer:

“The charges and expenses as referred to in article 5:112, first paragraph sub a, of the Civil Code of the Netherlands, will be understood to include:

a. those incurred in connection with the normal maintenance and the normal use of the South Rainbow common areas or of the South Rainbow common objects , or for the preservation of same, as well as the charges by the Corporation for the use and the maintenance of any and all hotel facilities, easement and other rights of use granted and services provided to the (joint) owners by the Corporation, such as the entrance, security, parking, gardens, swimming pool, septic treatment facilities etc.

b. those in connection with the necessary works to and renewals in the South Rainbow common areas and the South Rainbow common objects (…)”.

Artikel 21 van de akte geeft een regeling voor de vaststelling van de door de manager te innen bijdrage en bepaalt daarbij onder meer:

“The Manager shall, on behalf of the Board annually:

(i) draw up a budget of the joint expenses and charges referred to in the preceding article;

(ii) determine the pro rata shares in the expenses resulting from periodic paintwork and necessary replacements;

(iii) determine reservations to be made for future repair, maintenance and upkeep of the Building, common areas, common facilities and objects of the Rainbow Tennis Building as well as the easement granted to the owners; and submit same to the annual Meeting for confirmation’.

De besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de artikelen 39 tot en met 45;

i. In de leveringsakte waarbij [Geïntimeerde] het appartementsrecht heeft verkregen staat op pagina 3 onder meer dat de kopers op voorhand een kopie van de splitsingsakte hebben ontvangen en dat de kopers “
are fully aware:

that the use of the aforementioned hotel facilities is subject to compliance with the rules established thereto by the Corporation and subject to the payment of the charges for use and maintenance of such facilities”.Ook verklaart de koper de erfdienstbaarheid, inclusief de last, te aanvaarden.

De appartementseigenaren hebben ieder voor zich een overeenkomst gesloten met Rainbow Beach Club Co Ltd. (RBCC); de zogenaamde Maintenance Agreement-Part D. Blijkens de overgelegde versies uit 2006 omvat het onderhoud - “basically for the common areas” het volgende:
1. Water input service as required unless water lines are under repair.

2. Pick up and removal of garbage Monday through Saturday.

3. Cleaning and chemical input for pool Monday through Saturday.

4. Watering of flowers in all common areas as needed but not less than once weekly (unless need reduced by rain).

5. Cleaning, raking and sweeping of all common areas three times weekly.

6. Repair of swimming pool as needed.

7. Maintenance of swimming pool as needed.

8. Insect spray on garden of flowers in common areas as needed.

9. Maintenance of roads and parking areas, tennis court and walks as needed.

10. Office is opened and maintained for Unit owners, Monday through Saturday or more often as needed.

11. Emergency generator for office and common areas, and main water supply maintained as needed.

12. Care of all common areas as needed.

13. Arranging for total maid service on behalf of Unit owner as requested by Unit owner (cost to Unit owner).

14. Arranging for the supply of cleaning materials for Unit owner as needed and requested (cost to Unit owner).

15. Arranging for Pest Control maintenance of Unit interior as need and requested by Unit Owner. (Extermination cost to Unit owner).

Als maintenance charge voor 2006 is vermeld: US$ 250,- per maand.

Uit enkele (in de [Naam 1]-zaak overgelegde) facturen blijkt dat RBCM in 2011 factureerde per kwartaal voor “Maintenance and Security Charges” uitgesplitst in een bedrag (in juli 2011) van: US$ 306,24 per maand voor onderhoud en US$ 323,25 per kwartaal voor “Security Services”.

Tussen RBCM en leden van de familie [Naam 2] (de achterliggers van het project en Sabra) en een groep eigenaren zijn in de loop der jaren diverse geschillen ontstaan over het gebruik van de hotelfaciliteiten en de daarvoor te betalen bijdrage en over de uitvoering van het onderhoud.

Bij e-mailbericht van 31 oktober 2011 heeft M. [Naam 2] namens RBCC en RBCM aan alle eigenaren laten weten dat RBCC de Maintenance Agreemt Part D opzegt per 31 december 2011 en dat: “
We are sorry to discontinue all services formerly provided under your Maintenance Agreement Part D, i.e. those areas of maintenance of properties owned by the Corporation.”Bij e-mailbericht van 24 november 2011 heeft M. [Naam 2] namens Sabra deze beëindiging bevestigd en daarbij aangegeven dat het contractuele onderhoud uit hoofde van meergenoemde Maintenance overeenkomst zag op “
the maintenance of the Rainbow Beach Club Facilities, or at least the majority of these facilities”.

Bij vonnis in kort geding van 3 februari 2012 heeft het Gerecht Sabra en RBCC veroordeeld om “te gehengen en te gedogen dat een door de appartementseigenaren aangesteld beveiligings- en onderhoudsbedrijf zijn diensten verricht op de dienende erven conform de splitsingsakte”.

Een groep eigenaren, verenigd in de Rainbow Beach Club Transition Association, heeft vervolgens opdracht gegeven aan Solutions Accounting and Management N.V. (hierna: Solutions) om het door RBCC afgestoten werk over te nemen. Een meerderheid van de eigenaren betaalt sindsdien aan Solutions. Andere eigenaren, onder wie enkele die zijn gerelateerd aan de familie [Naam 2], betalen aan RBCM.

RBCM heeft op 20 september 2016 conservatoir beslag doen leggen op het appartementsrecht van [Geïntimeerde] in verband met een gepretendeerde vordering (ingevolge artikel 20 van de splitsingsakte) van US$ 13.983,26 aan hoofdsom, met kosten in totaal: US$ 18.178,24.

2.2

RBCM heeft vervolgens dit geding aanhangig gemaakt en in eerste instantie, na wijziging van eis, gevorderd (samengevat) dat het Gerecht:

primair, [Geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van US$ 17.575,76 te vermeerderen met de wettelijke rente, een boete van 8% en buitengerechtelijke kosten ad US$ 2.636,36, althans een door het Gerecht te bepalen bedrag;

subsidiair, voor recht zal verklaren dat [Geïntimeerde] een betalingsverplichting heeft voor het onderhoud en het gebruik van de hotelfaciliteiten, althans het onderhoud van de hotelfaciliteiten, althans het gebruik van de hotelfaciliteiten en dat hij zich jegens RBCM schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie, althans ongerechtvaardigde verrijking, en zodoende aansprakelijk is voor de door RBCM als gevolg van die wanprestatie, althans ongerechtvaardigde verrijking, geleden schade, en voorts [Geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat,

steeds met veroordeling van [Geïntimeerde] in de met wettelijke rente te vermeerderen proceskosten, waaronder de nakosten.

2.3 [

Geïntimeerde] heeft voor de eerste rechter een eis in reconventie ingesteld, die ertoe strekt dat het door RBCM gelegde beslag op zijn appartementsrecht wordt opgeheven, met veroordeling van RBCM en de wettelijke rente te vermeerderen proceskosten.

2.4

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de primaire vordering van RBCM afgewezen en de subsidiair gevraagde verklaring van recht gegeven evenwel zonder [Geïntimeerde] te veroordelen tot schadevergoeding. De eis in reconventie heeft het Gerecht toegewezen en daarbij RBCM veroordeeld in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.

2.5

Het principaal appel strekt ertoe dat de primaire vordering, althans de subsidiaire eis inclusief verwijzing naar de schadestaatprocedure, alsnog wordt toegewezen. In het incidenteel appel heeft [Geïntimeerde] een grief aangevoerd tegen rov. 4.14 van het bestreden vonnis en geconcludeerd zoals hiervoor onder 1.3 vermeld.

2.6

De vordering van RBCM heeft, zo begrijpt het Hof, wat betreft het onderhoud betrekking op de hotelfaciliteiten die geen onderwerp waren van Maintenance Agreement Part D. RBCM heeft, zo impliceert haar standpunt, aanvaard dat de eigenaren zoals [Geïntimeerde] het onderhoud van de werkzaamheden zoals bedoeld in Maintenance Agreement Part D in eigen beheer hebben genomen en zij zegt geen aanspraak te maken op de met die werkzaamheden gemoeide kosten. De kosten voor de gemeenschappelijke gedeelten van de gesplitste gebouwen - die niet aan de Corporation maar aan de eigenaren toebehoren - staan buiten dit geschil. Daarover zijn partijen het eens.

2.7

Het is echter de vraag welke werkzaamheden tot de door RBCM bedoelde restcategorie behoren. Een vergelijking van de (niet limitatieve omschrijvingen in de splitsingsakte en de overeenkomst zoals hierboven (onder 2.1 sub g en j) aangehaald geeft daarover geen uitsluitsel. Ook uit de correspondentie over de opzegging en de overdracht van de werkzaamheden uit 2011 en 2012 kan niet worden afgeleid dat Sabra, RBCC of RBCM van mening was dat er nog wezenlijke onderhoudsverplichtingen bij de [Naam 2]-vennootschappen achter zouden blijven en welke dat dan waren. Uit die correspondentie blijkt dat er ook beveiligingswerkzaamheden - die niet worden genoemd in de Maintenance Agreement Part D - zouden worden overgedragen. Het kort geding vonnis heeft in elk geval mede betrekking op de beveiliging van de hotelfaciliteiten “op de dienende erven”.

2.8

Het had tegen die achtergrond op de weg van RBCM gelegen om, wanneer zij meende dat na de opzegging van de Maintenance Agreement Part D en de procedure in 2012 en daaropvolgend aan Solutions gegeven opdracht nog werkzaamheden overbleven die door of in opdracht van Sabra werden uitgevoerd, dit aan de appartementseigenaren kenbaar te maken en deze kosten krachtens een nieuwe overeenkomst en/of op de in artikel 21 van de akte voorgeschreven wijze in rekening te brengen. Of, als dat door de gewijzigde verhoudingen niet mogelijk was - RBCM stelt door de eigenaren als manager buitenspel te zijn gezet - in elk geval periodiek te factureren en daarbij goed inzichtelijk te maken voor welke werkzaamheden de eigenaren dienden “bij te betalen”, naast de werkzaamheden die Solutions van RBCM had overgenomen. In het geval RBCM (en/of Sabra) meende dat zij de opzegging deels kon (laten) intrekken, of dat het in kort geding gegeven bevel in andere opzichten onjuist of te ruim was gegeven, had(den) zij dat bevel tijdig terzijde moeten doen stellen in een appel- of een bodemprocedure. Als niet of onvoldoende weersproken staat vast dat RBCM (of een van de andere vennootschappen) dat alles niet heeft gedaan, maar dat RBCM bedragen in rekening is gaan brengen, met de “facturen” die zij bij verzoekschrift heeft overgelegd. Ten aanzien van die facturen heeft [Geïntimeerde] aangevoerd dat hij slechts enkele rekeningen heeft ontvangen, van een onbekende afzender, en dat op de door of namens hem tegen die rekeningen gemaakte bezwaren nooit is gereageerd. Dat verweer is door RBCM vervolgens niet of onvoldoende weersproken.

2.9

Reeds hierom is het primair gevorderde bedrag dat (zo stelt RBCM zonder enige specificatie) zowel het onderhoud als het gebruik omvat niet toewijsbaar; voldoende aanknopingspunten voor vaststelling van enig bedrag door de rechter ontbreken. Nu niet is gebleken dat [Geïntimeerde] heeft geweigerd een redelijke en deugdelijk gespecificeerde en onderbouwde bijdrage te betalen voor onderhoudswerkzaamheden, is evenmin sprake van schadeplichtigheid wegens toerekenbare tekortkoming of van ongerechtvaardigde verrijking, de grondslagen van de subsidiaire vordering. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is dan geen plaats. De wijze waarop RBCM, naar op grond van de beschikbare gegevens moet worden aangenomen, heeft geopereerd, maakt overigens ook dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat RBCM thans alsnog met terugwerkende kracht een door de rechter, al dan niet in een (tijdrovende extra) schadestaatprocedure, te bepalen, onderhoudsvergoeding in rekening brengt.

2.1

In zoverre, waar het gaat om het onderhoud van de hotelfaciliteiten, is de vordering dus niet toewijsbaar.

2.11

Naast het onderhoud heeft de vordering van RBCM betrekking op het gebruik van de hotelfaciliteiten. De splitsingsakte heeft het in artikel 20 over gebruik en onderhoud en gaat daarmee uit van de bevoegdheid van Sabra om via haar manager RBCM een bedrag in rekening te brengen voor het gebruik van de hotelfaciliteiten. Dat de eigenaren krachtens de erfdienstbaarheden, waarvoor zij ook een prijs zullen hebben betaald als onderdeel van de koopsom, de percelen van Sabra mogen betreden en de daarop gelegen faciliteiten mogen gebruiken, betekent niet zonder meer dat het gebruik van de op die percelen gelegen faciliteiten, zoals de zwembaden en de parkeerplaatsen, verder gratis is. Dat [Geïntimeerde] betaalt voor het onderhoud van de hotelfaciliteiten wil evenmin zeggen dat er geen plaats kan zijn voor een gebruiksvergoeding. Beide begrippen vertonen in hoge mate samenhang en overlap en een grens tussen beide is niet op voorhand te trekken: er zijn posten te bedenken die onder beide categorieën gerangschikt zouden kunnen worden.

2.12

Daarbij valt te denken aan het groot onderhoud (waarover productie 1 bij het pleidooi in hoger beroep van [Naam 1], ) en het reserveren voor eventuele renovatie of vervanging van de faciliteiten zoals de zwembaden. Het spreekt niet voor zich dat de eigenaren ook deze kosten hebben overgenomen en dat zij, wanneer bijvoorbeeld de zwembaden aan vervanging toe zijn, die kosten zullen opbrengen en niet toch naar de eigenaar van die zaken zullen kijken. Voorts kunnen met de hotelfaciliteiten operationele kosten gemoeid zijn, zoals elektriciteit en water, die niet tot de onderhoudskosten (kunnen of hoeven) worden gerekend. Niet is gebleken dat [Geïntimeerde] daarvoor via Solution betaalt; het door RBCM bij conclusie van repliek overgelegde e-mailbericht van Solutions van 23 maart 2012 suggereert dat dat niet het geval is. Voor zover RBCM nog actief is als manager van de VvE (waartoe zij nog steeds is gerechtigd en verplicht) is ook niet a prima vista onredelijk dat zij de daarvoor gemaakte kosten - onder een van beide kopjes: onderhoud of gebruik - met een beroep op de splitsingsakte ten laste van de eigenaren brengt, al valt dit buiten het bestek van dit geschil (zie hiervoor onder 2.6). Ook is, ten slotte, in resorts als het onderhavige niet ondenkbaar dat de ontwikkelaar een gebruiksvergoeding nodig heeft om een deel van zijn investeringen in het terrein terug te verdienen en/of om daarmee een deel van zijn rendement te behalen. Voor al deze posten geldt dat de rubricering niet doorslaggevend is en dat RBCM/Sabra per post aan de hand van deugdelijke gegevens dient te verantwoorden dat een vergoeding redelijk is gelet op de inhoud van de akte en de daaromtrent gewekte verwachtingen over en weer.

2.13

In hoeverre RBCM dergelijke kosten heeft verwerkt in de bijdragen die zij (of RCCC) tot 2012 in rekening heeft gebracht is onduidelijk. Op de overgelegde facturen wordt dat in elk geval niet gespecificeerd (en - anders dan RBCM in haar memorie van grieven stelt - op de aan het verzoekschrift gehechte facturen gebeurt dat evenmin). Dat er budgets zijn opgesteld waaruit dat blijkt en die met eigenaren zijn besproken kan uit de stukken niet worden afgeleid. In het onder 2.1 sub m genoemde e-mailbericht namens Sabra van 24 november 2011 wordt niet van een gebruiksvergoeding gerept, al kan uit dat bericht ook niet worden afgeleid, zoals [Geïntimeerde] doet, dat het betalen voor het onderhoud de enige voorwaarde was om de hotelfaciliteiten te gebruiken en dat Sabra nooit aanspraak had gemaakt of nog zou maken op een vergoeding voor het gebruik.

Kennelijk zijn er over de hoogte van kosten geschillen ontstaan, mede omdat de eigenaren de kosten te hoog vonden en, bij gebreke van een deugdelijke verantwoording, het gevoel hadden dat een onredelijk groot deel als “rendement” aan de familie [Naam 2] ten goede kwam. Daarop zijn de nodige procedures gevolgd, waaronder het kort geding uit 2012 over de opzegging van de Maintenance Agreement Part D. Ook hebben meerdere eigenaren geprocedeerd over het gebruik van de gym en is er vanuit de appartementseigenaren van enkele gebouwen geprobeerd de rechter wijzigingen te laten aanbrengen in de splitsingsakten.

2.14

Volgens RBCM hebben de eigenaren, nadat zij de twee laatstgenoemde procedures hadden “verloren” (wat ten aanzien van de hier cruciale punten zoals het (kunnen) vervangen van RBCM als manager en het verwijderen uit de splitsingsakte van elke verwijzing naar de hotelfaciliteiten inderdaad zo is) in vele gesprekken stelselmatig geweigerd voor het gebruik te betalen. RBCM maakt daarbij echter niet concreet welke voorstellen zijn gedaan. Onduidelijk blijft van welke kosten RBCM vergoeding wilde zien, in hoeverre daarbij rekening werd gehouden met de gewijzigde situatie met betrekking tot het onderhoud en welke onderbouwing RBCM voor de gevraagde vergoeding heeft gegeven. Zonder die gegevens is het voor de rechter niet te beoordelen in hoeverre de vergoeding (materieel) overeenkomstig de regeling in de splitsingsakte is geweest en of de weigering om die te betalen daarmee in strijd komt. Hoewel [Geïntimeerde] hierover in dit geding niet steeds even duidelijk is geweest, kan niet worden gezegd dat is gebleken dat hij categorisch weigert voor het gebruik te betalen. Ook de vordering van [Geïntimeerde] in appel (de verklaring voor recht) kan niet los worden gezien van het ontbreken van een overtuigende toelichting van RBCM op het hoe en waarom van de gevraagde bedragen en het staven van de beweerdelijk gemaakte kosten.

2.15

Mede gelet op de gebrekkige wijze waarop RBCM haar eis in dit geding heeft onderbouwd kan er ook niet zonder meer op worden vertrouwd dat RBCM redelijke eisen bij de eigenaren heeft neergelegd. Het voorstel van RBCM om de eigenaren bij wijze van gebruiksvergoeding te verplichten een fictief rendement van 4% te laten betalen over de getaxeerde waarde (berekend als de herbouwwaarde) van de hotelfaciliteiten voedt dat vertrouwen in elk geval niet. Sabra heeft dat terrein en de daarop gerealiseerde faciliteiten immers ingebracht in het Rainbow Beach Club Project en heeft dat terrein en de faciliteiten daarmee, zo mag zonder aanwijzingen voor het tegendeel, al doen renderen door de verkoop van de 150 appartementsrechten cum erfdienstbaarheden, terwijl met de exploitatie van de hotelfaciliteiten nu ook nog ook geld wordt verdiend, bijvoorbeeld door de rental pool (tenminste: voor zover de eigenaren zich daaraan houden en niet - in strijd met de regeling in de splitsingsakte - zelf zijn gaan verhuren) en door het beschikbaar stellen van de hotelfaciliteiten aan betalende derden. Inmiddels heeft RBCM, zo is het Hof gebleken, op dit punt al wat gas terug genomen: in haar pleitnota in twee vergelijkbare zaken heeft zij bij monde van J. [Naam 2] gesteld dat in de facturen RBCM die sinds juni 2018 doet uitgaan een post van US$ 39,- per maand in rekening brengt. Of dit een redelijke vergoeding is kan in dit geding, ook bij gebrek aan een nadere onderbouwing, niet meer worden beoordeeld.

2.16

De conclusie moet daarom ook hier zijn dat het bedrag van de primaire vordering ontoereikend is onderbouwd en dat nu ook onvoldoende is gemotiveerd dat er gebruikskosten zijn en dat [Geïntimeerde] daarvoor redelijke bedragen in rekening zijn gebracht die hij niet heeft betaald, evenmin sprake is van wanprestatie en schadeplichtigheid of ongerechtvaardigde verrijking die verwijzing naar een schadestaatprocedure kunnen rechtvaardigen. Ook hier (zie rov. 2.9, laatste volzin) geldt dat RBCM/Sabra hun rechten hebben verwerkt om over de periode waarop de vordering betrekking heeft nog een vergoeding te vorderen.

2.17

Het voorgaande betekent dat het principaal appel faalt.

2.18

Ook het incidenteel appel slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, sluit de omstandigheid dat [Geïntimeerde] een erfdienstbaarheid heeft gekocht niet uit dat hij op grond van artikel 20 van de splitsingsakte voor het gebruik van de op de dienende erven gelegen faciliteiten moet betalen als RBCM hem daarvoor (op de voorgeschreven wijze redelijke) kosten in rekening brengt. De door [Geïntimeerde] genoemde en overigens gebleken omstandigheden wettigen ook nog niet het oordeel dat Sabra/RBCM hun recht daartoe voor altijd hebben verwerkt. Partijen zullen, zo daar, mede gelet op het faillissement van Sabra, nog belang bij bestaat, voor de toekomst (althans een niet door de vordering in dit geding bestreken periode) met elkaar tot een regeling moeten zien te komen. Mocht een concrete en goed gemotiveerde berekening door eigenaren zoals [Geïntimeerde] niet worden geaccepteerd, kan dat geschil aan de rechter worden voorgelegd.

2.19

Bewijslevering, zoals door partijen is aangeboden, is niet aan de orde omdat geen sprake is van voldoende gemotiveerde stellingen die indien bewezen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

2.2

Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, inclusief de verklaring voor recht die, zoals het Gerecht heeft overwogen, een beperkte strekking heeft en naar het Hof voorkomt, met het oog op de toekomstige besprekingen van partijen ook niet geheel van belang is ontbloot. [Geïntimeerde] heeft overigens in zijn incidenteel appel ook slechts de aanvulling van het bestreden vonnis gevorderd en geen vernietiging van dat vonnis met afwijzing van ook dit deel van de vordering van RBCM.

2.21

RBCM zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, begroot op NAf 321,50, voor verschotten en NAf 4.000,- (2 punt x tarief 5) voor salaris van de gemachtigde.

De kosten van het incidenteel appel zijn voor rekening van [Geïntimeerde]. Die kosten worden vastgesteld op NAf 282,50 voor verschotten en NAf 3.000,- (1,5 punt x tarief 5) voor salaris gemachtigde. Bij het bepalen van de tariefgroep is mede rekening gehouden met de omvang van de gedingstukken, in het bijzonder de producties, waaronder die uit de procedure [Naam 1] die de gemachtigden voor deze zaak opnieuw zullen hebben moeten inzien.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt RBCM, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 321,50 voor verschotten en NAf 4.000,- voor salaris van de gemachtigde, bij het uitblijven van betaling na veertien dagen te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeelt [Geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van RBCM gevallen en tot op heden begroot op NAf 282,50 voor verschotten en NAf 3.000,- voor salaris gemachtigde;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 29 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep inzake vordering tot betaling van resortkosten op grond van wanprestatie en ongerechtvaardigde verrijking

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling