ECLI:NL:OGHACMB:2021:341

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: SXM20150287 AR2015/170 SXM2018H00117

Uitspraak: 29 januari 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van

de vennootschap naar vreemd recht

RAINBOW BEACH CLUB MANAGEMENT LTD.,

gevestigd in Sint Maarten,

hierna: RBCM,

in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans appellant,

gemachtigde: voorheen mr. K. Huisman (gedesisteerd),

tegen

1.
[Geïntimeerde 1],

2.
[Geïntimeerde 2],

wonende in Teaneck, New Jersey, Verenigde Staten van Amerika,

hierna: [Geïntimeerde c.s.],

in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. J.G. Bloem.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij een op 20 juli 2018 ingekomen akte van appel is RBCM in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 12 juni 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij een op 31 augustus 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft RBCM grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis in conventie zal vernietigen en de vorderingen van RBCM alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde c.s.] in de proceskosten in beide instanties.

1.3 [

Geïntimeerde c.s.] heeft geen memorie van antwoord genomen.

1.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag heeft [Geïntimeerde c.s.] pleitnotities overgelegd.

1.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

2.1

In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[Geïntimeerde c.s.] is in 2006 eigenaar geworden van een appartementsrecht in de Rainbow Beach Club South Building, dat onderdeel is van het Rainbow Beach Club Project.

Blijkens de splitsingsakte van het gebouw omvat het gesplitste object privégedeelten (“private sections”) en gezamenlijke ruimtes (“common areas”), verdeeld over 34 appartementsrechten.

Het resort omvat naast de South Building nog enkele andere gebouwen, waarvan er vier eveneens zijn gesplitst in appartementen, alsmede een terrein dat eigendom is (gebleven) van Sabra N.V (hierna: Sabra; in de splitsingsakte aangeduid als de “Corporation”).

Ten aanzien van dit laatste, niet gemeenschappelijke terrein (zie ook artikel 3 sub b van de akte) voorziet de splitsingsakte (coda, opgenomen aan het eind na artikel 49) in een erfdienstbaarheid die de appartementseigenaren recht geven tot het gaan over dat terrein en naar de daarop gelegen faciliteiten, alsmede tot het gebruik daarvan, hierna te noemen de hotelfaciliteiten en in de akte (artikel 1 sub m) onder de naam “Rainbow Beach Club Facilities” aldus omschreven:

“the common areas and facilities of the Rainbow Beach Club Project which among others will include gated entry, security”, private covered parking controlled by security, access roads, walk ways, swimming pools, spa, tennis, gardens, private beach access, in house maintenance, on-site manager’s office, playground facilities and maid services upon request.”

De erfdienstbaarheid is verleend onder de last voor de begunstigden “
(…) to share the costs of maintenance and upkeep of the Rainbow Beach Club Facilities (…)”. Deze kosten zijn te verdelen naar rato van de oppervlakte aan de gebouwen en vervolgens conform de breukdelen aan de afzonderlijke appartementen toe te rekenen.

Aangaande het gebruik van de hotelfaciliteiten bepaalt voorts artikel 4, sub 1, laatste deel:

“The use of the Rainbow Beach Club Facilities shall be established between the Corporation and the owner in a separate document, which document will also specify the applicable regulations concerning such use”.

Voorts bepaalt artikel 38:

1.
During the period of residence in their private sections, all members [van de VvE; Hof] are entitled to make use of:

(i)
the services, facilities and areas and objects owned or controlled by the association;

(ii)
the easement described at the end of this deed;

(iii)
the Rainbow Beach Club facilities;

All such use has to be made in accordance with the existing or future regulations house regulations, the resolutions of the Meeting or customs and the applicable regulations set by the Corporation concerning the Rainbow Beach Club Facilities;

2.
Members shall pay a share of the expenses of, or expenses charged to, the association in respect of each right of apartment owned as specified in the regulations, the house regulations and the agreements and understandings between the association and the Corporation.

De eigenaren kunnen met hun appartement deelnemen aan een rental pool. Verhuur in eigen beheer is verboden. De hotelfaciliteiten staan mede ten dienste aan de huurders en in sommige gevallen ook aan betalende (dag)gasten;

De appartementseigenaren zijn allen lid van de “Association” (een VvE in de zin van artikel 5:125 lid 2 BW). De akte wijst Sabra aan als voorzitter van die VvE en RBCM als “Manager”.

Omtrent de door appartementseigenaren verschuldigde bijdrage, waaronder die in verband met de erfdienstbaarheid, bepaalt artikel 20 van de akte onder meer:

“The charges and expenses as referred to in article 5:112, first paragraph sub a, of the Civil Code of the Netherlands, will be understood to include:

a. those incurred in connection with the normal maintenance and the normal use of the common areas or of the common objects of the South Rainbow common areas or of the South Rainbow common objects, or for the preservation of same, as well as the charges by the Corporation for the use and the maintenance of any and all hotel facilities, easement and other rights of use granted and services provided to the (joint) owners by the Corporation, such as the entrance, security, parking, gardens, swimming pool, septic treatment facilities etc.

b. those in connection with the necessary works to and renewals in the common areas and the common objects of the Rainbow Tennis Building(…)”.

Artikel 21 van de akte geeft een regeling voor de vaststelling van de door de manager te innen bijdrage en bepaalt daarbij onder meer:

“The Manager shall, on behalf of the Board, annually:

(i) draw up a budget of the joint expenses and charges referred to in the preceding article;

(ii) determine the pro rata shares in the expenses resulting from periodic paintwork and necessary replacements;

(iii) determine reservations to be made for future repair, maintenance and upkeep of the Building, , South Rainbow common areas, South Rainbow common facilities and objects as well as the easement granted to the owners; and submit same to the annual Meeting for confirmation’.

De besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de artikelen 39 tot en met 45;

i. In de leveringsakte waarbij [Geïntimeerde c.s.] de appartementsrechten heeft verkregen staat dat de kopers op voorhand een kopie van de splitsingsakte hebben gekregen (pagina 5) en voorts onder meer (derde pagina) dat de kopers “
are fully aware:

“ that the use of the aforementioned hotel facilities is subject to compliance with the rules established thereto by the Corporation and subject to the payment of the charges for use and maintenance of such facilities”.Ook verklaart de koper de erfdienstbaarheid, inclusief de last, te aanvaarden.

De appartementseigenaren hebben ieder voor zich een overeenkomst gesloten met Rainbow Beach Club Co Ltd. (RBCC); de zogenaamde Maintenance Agreement-Part D. Blijkens de overgelegde versies uit 2006 omvat het onderhoud - “basically for the common areas” het volgende:
1. Water input service as required unless water lines are under repair.

2. Pick up and removal of garbage Monday through Saturday.

3. Cleaning and chemical input for pool Monday through Saturday.

4. Watering of flowers in all common areas as needed but not less than once weekly (unless need reduced by rain).

5. Cleaning, raking and sweeping of all common areas three times weekly.

6. Repair of swimming pool as needed.

7. Maintenance of swimming pool as needed.

8. Insect spray on garden of flowers in common areas as needed.

9. Maintenance of roads and parking areas, tennis court and walks as needed.

10. Office is opened and maintained for Unit owners, Monday through Saturday or more often as needed.

11. Emergency generator for office and common areas, and main water supply maintained as needed.

12. Care of all common areas as needed.

13. Arranging for total maid service on behalf of Unit owner as requested by Unit owner (cost to Unit owner).

14. Arranging for the supply of cleaning materials for Unit owner as needed and requested (cost to Unit owner).

15. Arranging for Pest Control maintenance of Unit interior as need and requested by Unit Owner. (Extermination cost to Unit owner).

Als maintenance charge voor 2006 is vermeld: US$ 250,- per maand.

Tussen RBCM en leden van de familie Erato (de achterliggers van het project en Sabra) en een groep eigenaren zijn in de loop der jaren diverse geschillen ontstaan over het gebruik van de hotelfaciliteiten en de daarvoor te betalen bijdrage en over de uitvoering van het onderhoud.

Bij e-mailbericht van 31 oktober 2011 heeft M. Erato namens RBCC en RBCM aan alle eigenaren laten weten dat RBCC de Maintenance Agreemt Part D opzegt per 31 december 2011 en dat: “
We are sorry to discontinue all services formerly provided under your Maintenance Agreement Part D, i.e. those areas of maintenance of properties owned by the Corporation.”Bij e-mailbericht van 24 november 2011 heeft M. Erato namens Sabra deze beëindiging bevestigd en daarbij aangegeven dat het contractuele onderhoud uit hoofde van meergenoemde Maintenance overeenkomst zag op “
the maintenance of the Rainbow Beach Club Facilities, or at least the majority of these facilities”.

Bij vonnis in kort geding van 3 februari 2012 heeft het Gerecht Sabra en RBCC veroordeeld om “te gehengen en te gedogen dat een door de appartementseigenaren aangesteld beveiligings- en onderhoudsbedrijf zijn diensten verricht op de dienende erven conform de splitsingsakte”.

Een groep eigenaren, verenigd in de Rainbow Beach Club Transition Association, heeft vervolgens opdracht gegeven aan Solutions Accounting and Management N.V. (hierna: Solutions) om het door RBCC afgestoten werk over te nemen. Een meerderheid van de eigenaren betaalt sindsdien aan Solutions. Andere eigenaren, onder wie enkele die zijn gerelateerd aan de familie Erato, betalen aan RBCM.

RBCM heeft op 11 december 2015 conservatoir beslag doen leggen op het appartementsrecht van [Geïntimeerde c.s.] in verband met een gepretendeerde vordering (ingevolge artikel 20 van de splitsingsakte) van US$ 9.202,76 aan hoofdsom, met kosten in totaal: US$ 11.963,59. In verband met de verkoop en levering van het appartementsrecht door [Geïntimeerde c.s.] aan een derde hebben partijen op 18 december 2015 een escrow-overeenkomst gesloten krachtens welke het beslag is opgeheven en een bedrag van US$ 11.963,59 in escrow is gegeven.

2.2

RBCM heeft vervolgens dit geding aanhangig gemaakt en in eerste instantie, gevorderd (samengevat) dat het Gerecht [Geïntimeerde c.s.] zal veroordelen tot betaling van US$ 9.202,76 te vermeerderen met de wettelijke rente, een boete van 8% en buitengerechtelijke kosten ad US$ 1.380,41, althans een door het Gerecht te bepalen bedrag, met veroordeling van [Geïntimeerde c.s.] in de met wettelijke rente te vermeerderen proceskosten, waaronder de nakosten.

2.3 [

Geïntimeerde c.s.] heeft voor de eerste rechter een eis in reconventie ingesteld, die ertoe strekt dat het Gerecht RBCM beveelt de managementovereenkomst met de VvE van de South Building in het geding te brengen, en, voorts, voor recht zal verklaren dat RBCM met het gelegde beslag onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Geïntimeerde c.s.], met de veroordeling van RBCM tot vergoeding van de daardoor geleden schade, nader op te maken bij staat alsmede tot vergoeding van de proceskosten.

2.4

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering van RBCM afgewezen. In reconventie heeft het Gerecht de verklaring voor recht met verwijzing naar de schadestaatprocedure toegewezen. RBCM is veroordeeld in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.

2.5

Het appel van RBCM strekt ertoe dat haar vordering in conventie alsnog wordt toegewezen. Tegen het oordeel in reconventie is geen grief gericht en RBCM vordert ook niet dat het vonnis in reconventie wordt vernietigd om de vordering alsnog af te wijzen. Het gaat in appel dus uitsluitend om de vordering in conventie.

2.6

Die vordering van RBCM heeft, zo begrijpt het Hof, wat betreft het onderhoud betrekking op de hotelfaciliteiten die geen onderwerp waren van Maintenance Agreement Part D. RBCM heeft, zo impliceert haar standpunt, aanvaard dat de eigenaren zoals [Geïntimeerde c.s.] het onderhoud van de werkzaamheden zoals bedoeld in Maintenance Agreement Part D in eigen beheer hebben genomen en zij zegt geen aanspraak te maken op de met die werkzaamheden gemoeide kosten. De kosten voor de gemeenschappelijke gedeelten van de gesplitste gebouwen - die niet aan de Corporation maar aan de eigenaren toebehoren - staan buiten dit geschil. Daarover zijn partijen het eens.

2.7

Het is echter de vraag welke werkzaamheden tot de door RBCM bedoelde restcategorie behoren. Een vergelijking van de (niet limitatieve omschrijvingen in de splitsingsakte en de overeenkomst zoals hierboven (onder 2.1 sub g en j) aangehaald geeft daarover geen uitsluitsel. Ook uit de correspondentie over de opzegging en de overdracht van de werkzaamheden uit 2011 en 2012 kan niet worden afgeleid dat Sabra, RBCC of RBCM van mening was dat er nog wezenlijke onderhoudsverplichtingen bij de Erato-vennootschappen achter zouden blijven en welke dat dan waren. Die berichten zijn ook niet verenigbaar met de stelling van RBCM dat de Maintenance Agreement D geen betrekking heeft op de hotelfaciliteiten zoals RBCM die in dit geding meer dan eens heeft betrokken. Uit die correspondentie blijkt bovendien dat er ook beveiligingswerkzaamheden - die niet worden genoemd in de Maintenance Agreement Part D - zouden worden overgedragen en het kort geding vonnis heeft (daarom) ook mede betrekking op de beveiliging van de hotelfaciliteiten “op de dienende erven”.

2.8

Het had tegen die achtergrond op de weg van RBCM gelegen om, wanneer zij meende dat na de opzegging van de Maintenance Agreement Part D en de procedure in 2012 en daaropvolgend aan Solutions gegeven opdracht nog werkzaamheden overbleven die door of in opdracht van Sabra werden uitgevoerd, dit aan de appartementseigenaren kenbaar te maken en deze kosten krachtens een nieuwe overeenkomst en/of op de in artikel 21 van de akte voorgeschreven wijze in rekening te (laten) brengen. Of, als dat door de gewijzigde verhoudingen niet mogelijk was in elk geval periodiek te factureren en daarbij goed inzichtelijk te maken voor welke werkzaamheden de eigenaren dienden “bij te betalen”, naast de werkzaamheden die Solutions van RBC had overgenomen. In het geval RBCM (en/of Sabra) meende dat zij de opzegging deels kon (laten) intrekken, of dat het in kort geding gegeven bevel in andere opzichten onjuist of te ruim was gegeven, had(den) zij dat bevel tijdig terzijde moeten doen stellen in een appel of een bodemprocedure. Als niet of onvoldoende weersproken staat vast dat RBCM (of een van de andere vennootschappen) dat alles niet heeft gedaan, maar dat RBCM op enig moment bedragen in rekening is gaan brengen, met de “facturen” die zij bij verzoekschrift heeft overgelegd. Ten aanzien van die facturen heeft [Geïntimeerde c.s.] aangevoerd dat hij tot oktober 2015 geen rekeningen heeft ontvangen, wat door RBCM vervolgens niet of onvoldoende is weersproken.

2.9

De facturen die RBCM heeft overgelegd zijn ook niet gespecificeerd en de daarin genoemde bedragen zijn niet te herleiden tot de (onderhouds-) werkzaamheden waarvan RBCM meent dat zij die na de overdracht in 2012 nog steeds voor rekening van de eigenaren kan brengen, wat die dan ook zijn (zie rov. 2.7 en 2.8). Voor zover RBCM stelt dat [Geïntimeerde c.s.] hoe dan ook moet betalen voor het groot onderhoud en het gebruik van de hotelfaciliteiten geldt dat ook hier iedere connectie met de gevorderde bedragen wordt gemist en dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor vaststelling van enig bedrag door de rechter. De vordering moet daarom worden afgewezen.

2.1

Bewijslevering, zoals door RBCM is aangeboden, is niet aan de orde omdat geen sprake is van voldoende gemotiveerde stellingen die indien bewezen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

2.11

Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, met veroordeling van RBCM in de kosten van het hoger beroep. Het Hof ziet daarbij aanleiding om uit te gaan van tariefgroep 2.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt RBCM in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [Geïntimeerde c.s.] gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.500,- voor salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 29 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep inzake vordering tot betaling van resortkosten op grondslag van wanprestatie en ongerechtvaardigde verrijking

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling