Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021
Registratienummer: SXM20200056 – SXM2020H00025
Uitspraak: 27 augustus 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[APPELLANT 1],
[APPELLANT 2],
beiden wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eisers,
thans appellanten,
procederende in persoon,
tegen
[GEINTIMEERDE 1],
de naamloze vennootschap COMPUTECH N.V.,
wonende c.q. gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: de heer R. Duncan.
De partijen worden hierna [appellant 1], [appellant 2], [geïntimeerde 1] en Computech genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor het procesverloop in eerste aanleg wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen en op 7 februari 2020 door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) in kort geding uitgesproken vonnis. Bij akte van hoger beroep, ingediend ter griffie op 21 februari 2020, zijn [appellant 1] en [appellant 2] in hoger beroep gekomen van dit vonnis.
1.2
In voormelde akte hebben [appellant 1] en [appellant 2] de feiten weergegeven en het Hof verzocht:
- Dat geïntimeerde en verkoper (erfpachter) met de notaris onrechtmatig zijn betrokken zijn in een verkoopovereenkomst
- De notaris plichtsverzuim is het niet nakomen van opgelegde verplichtingen, het overtreden van voorschriften en het niet doen of nalaten wat een goed notaris behoort te doen of na te laten.
- De notaris verzuimde op haar zorgplicht
- [erfpachter], geboren [naam]. Erfpachter onterecht optreedt als terrein eigenaar en makelaar, wettelijk eigenaar is de voormalige eilandgebied Sint Maarten vervangen door land Sint Maarten.
- De verkoopovereenkomst op een erfpacht terrein zonder opstal en zonder goedkeuring van de minister in strijd met het notariële en erfpachtakte d.d. 18 maart, 1979 en LANDSVERORDENING op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten
- Appellanten verzoekt het Hof de notariële akte nietig te verklaren, wegen onrechtmatigheid, plicht en zorg verzuim door de notaris. Dat op de basis van procedure schending navolgende beslissingen werden beïnvloed.
- De bouwvergunning nietig te verklaren wegens onrechtmatigheid
- Nietig te verklaren het verzoek in eerste aanleg door geïntimeerden voor ontruiming van het erfpacht terrein 148/1993
- Het erfpachtrecht van [erfpachter], geb [naam]. zonder gebruik en zonder opstal nietig te verklaren wegens Artikel 23 LANDSVERORDENING op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten
Met veroordeling van [geïntimeerde 1] en Computech in de proceskosten voor het bedrag van maximaal NAf 2.500,- uitvoerbaar bij voorraad.
1.3
Bij op 16 maart 2020 ingediende memorie van antwoord hebben [geïntimeerde 1] en Computech de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis – al dan niet met verbetering van gronden- zal bevestigen, met veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] in de proceskosten.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben [appellant 1] en [appellant 2] pleitnotities ingediend en heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 1] en Computech afgezien van pleidooi.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
De in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 vastgestelde en hieronder weergegeven feiten staan tussen partijen niet ter discussie. Ook het Hof gaat in hoger beroep uit van die feiten. Het Hof voegt daar enkele feiten aan toe.
2.2
Blijkens een op 12 mei 2016 verleden notariële akte heeft [geïntimeerde 1] van [erfpachter], geboren [naam], het erfpachtrecht (‘long lease’) gekocht betreffende een perceel grond groot 299 m2 beschreven in meetbrief met nummer 148/1993 (hierna ook te noemen: ‘het Perceel’).
Artikel 4 van de notariële akte luidt als volgt:
4.transfer of Title on a later date
The appearers hereby declared to agree explicitly that, by these presents, the beneficial interest in the Property Sold shall be transferred and delivered to Buyer, who declared to accept same, at this point in time already, but that the legal transfer of title to the Property Sold will not take place until a later date, when the written permission of the Minister of Vromi has been granted
(…)
Artikel 15 van de notariële akte luidt als volgt:
15.granting of irrevocable power of attorney
As an integral part of the agreements between Seller and Buyer, laid down in this notarial deed, Seller shall grant Buyer irrevocable power of attorney (…)
(…)
5. in general, to perform all legal acts to which and owner or holder of title is entitled to, and this, in full representation of the Seller.
2.3
Jones heeft dit erfpachtrecht verkregen van het toenmalige Eilandgebied Sint Maarten. In de notariële akte van erfpachtuitgifte staat onder 2 f dat het Eilandsbesluit tot uitgifte in erfpacht kan vervallen verklaard worden indien 6 maanden na overschrijving van de akte van erfpacht verlening in de daartoe bestemde Openbare Registers nog geen bebouwing van het Perceel heeft plaatsgevonden.
2.4
Op 7 oktober 2016 heeft Computech een bouwvergunning van de minister van VROMI verkregen om op het Perceel een ‘commercial building’ op te richten.
2.5
Bij brief van 3 januari 2017 heeft de gemachtigde van [appellant 1] en [appellant 2] gesommeerd om niet langer de bouw van de ‘commercial building’ te verhinderen. Deze brief is bij exploit van 19 januari 2017 aan [appellant 2] betekend.
2.6
Tegen de bouwvergunning hebben onder meer [appellant 1] en [appellant 2] bij brieven van 24 november 2016, 9 januari 2017 en 30 januari 2017 bezwaar gemaakt.
2.7
Dit bezwaar is bij beslissing van 16 februari 2018 van de minister van VROMI ongegrond verklaard:
‘ (…)
The concerns brought forward by the objectors entall:
The selling of Domain (Long Lease land) without any structure having been constructed on it;
A wrong Certidicate of Measurements Number has been used;
The construction of the building could lead to (additional) nuisance of stagnant water as the area in general is a swampy area and irrigation is not regulated adequately. With the construction/placement of such a building, the structures (houses) in the back could experience additional burdens from excess waters;
The current access and parking for the buildings/houses will be hampered which could be a dangerous in the event of a calamity;
(..)
Based on the above mentioned and having reviewed the case with the points that were brought forward (the points a-d have been addressed adequately), there is no reason to deviate from the issued Building Permit, BP#151/2016.
Because of the unfounded objections, the Building Stop order is no longer relevant.
Considering the fact that no transgression takes place of the building ordinance nor the Building Permit, legally the building stop order is lifted.
(…)’
2.8
Als productie N hebben [geïntimeerde 1] en Computech een
‘CONTRACT’gedateerd 29 november 2019 in het geding gebracht tussen [geïntimeerde 1] als ‘Principal;” en ‘The Elite Development Team’ als ‘Building Contractor’. In dit document is vermeld:
‘CONTRACT’gedateerd 29 november 2019 in het geding gebracht tussen [geïntimeerde 1] als ‘Principal;” en ‘The Elite Development Team’ als ‘Building Contractor’. In dit document is vermeld:
‘(..)
The Elite Development Team will construct and complete the Principal’s proposed building at Cannegieter Street beginning said construction on Monday 16th December 2019.
[geïntimeerde 1] shall pay the contractor Three Hundred and Sixty five Thousand United States Dollard ……..US$ 365,000.00
2.9
Op 10 december 2019 is de brief van 3 december 2019 van de gemachtigde van [geïntimeerde 1] en Computech aan [appellant 1] en [appellant 2] betekend. In deze brief is vermeld:
‘(..)
We are once more and with finality asks – and as far as necessary – summoning you to remove all vehicles and other items, etc. from client’s property and to not disturb clients’ use thereof. Clients intend tot commence construction on or aboutDecember 15, 2019and wish to no be disturbed therein and in the use of the property.
(…)’
3.De beoordeling
3.1 [
geïntimeerde 1] en Computech vorderen een bevel tot ontruiming van het Perceel door [appellant 1] en [appellant 2] en een verbod de bouw van de ‘commercial building’ te verhinderen op straffe van een dwangsom. Het Gerecht heeft de vorderingen toegewezen en [appellant 1] en [appellant 2] veroordeeld in de proceskosten.
3.2
Het Gerecht heeft hiertoe onder meer het volgende overwogen:
4.3
De stelling dat [geïntimeerde 1]geen eigenaaris van het perceel is dus voorshands juist. En deze stelling heeft [geïntimeerde 1] zelf met de notariele akte onderbouwd.
4.4.
Dat laat onverlet dat [geïntimeerde 1] en Computech niet hoeven te dulden dat anderen op het perceel hun gezamenlijke bouwactiviteiten frustreren en/of verhinderen. Een vergunninghouder mag zich immer in beginsel op het standpunt stellen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en dat de relevante belangen zijn afgewogen. Behoudens bijzondere omstandigheden handelt de vergunninghouder jegens derden rechtmatig zolang hij in overeenstemming met de vergunning handelt. Verder is ter zitting duidelijk geworden dat de beslissing op bezwaar onherroepelijk is geworden en dat in dit geding van de formele rechtskracht van deze beslissing op bezwaar dient te worden uitgegaan, gesteld noch gebleken is immers dat [appellant 1] en [appellant 2] tegen de beslissing op bezwaar een rechtsmiddel hebben aangewend.
4.5
Bijzondere omstandigheden die mee dienen te brengen dat Computech desondanks niet in overeenstemming met de bouwvergunning zou mogen bouwen zijn niet gesteld. Naar het voorlopige oordeel van het Gerecht dient Computech dan ook in staat te worden gesteld om in overeenstemming met de vergunning op het Perceel te bouwen en dat [appellant 1] en [appellant 2] hierop geen inbreuk mogen maken. Doen ze dat wel is zulks jegens Computech onrechtmatig.
4.6
Voor wat betreft [geïntimeerde 1] heeft voorshands het volgende te gelden. Uit de notariële akte volgt dat hij van [erfpachter], geboren [naam], het Perceel heeft gekocht om op het Perceel een ‘commercial building’ te bouwen. Uit artikel 4 van de akte blijkt voorts dat de eigenaar aan [geïntimeerde 1] toestemming verleent om een gebouw op het Perceel op te richten. Daarenboven komt blijkens de akte het Perceel vanaf 12 mei 2016 voor risico en rekening van [geïntimeerde 1]. Ook de ‘benefits’ van het Perceel komen blijkens deze akte aan [geïntimeerde 1] toe. Tot slot dient op grond van artikel 15 lid 5 van de notariële akte te worden aangenomen dat [geïntimeerde 1] bevoegd is om jegens derden de eigenaarsbevoegdheden van Jones uit te oefenen waaronder dus het zoeken van bescherming tegen inbreuken op het eigendomsrecht.
3.3
Het Hof sluit zich aan bij de overwegingen en beslissingen van het Gerecht en maakt deze tot de zijne. Meer in het bijzonder is het Hof met het Gerecht van oordeel dat de beslissing op bezwaar van de minister van VROMI formele rechtskracht heeft en dat geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot het oordeel moeten leiden dat [geïntimeerde 1] en Computech desondanks niet in overeenstemming met de bouwvergunning zouden mogen bouwen. Ook in hoger beroep hebben [appellant 1] en [appellant 2] dergelijke feiten en/of omstandigheden niet aangevoerd. Evenmin is gesteld of gebleken dat in strijd met de verleende bouwvergunning wordt gehandeld.
3.4
De bezwaren van [appellant 1] en [appellant 2] hebben met name betrekking op het feit dat de constructie van het gebouw zou leiden tot problemen met betrekking tot afwatering (zie onder 2.7). Uit de brief van 12 april 2017 van mr. Duncan aan de Minister van VROMI (productie I bij inleidend verzoekschrift) volgt dat [geïntimeerde 1] zich bereid heeft getoond om dit door [appellant 1] en [appellant 2] geschetste probleem te ondervangen door een aantal mogelijke oplossingen voor te stellen. In het kader van dit kort geding is dan ook niet aannemelijk geworden dat [geïntimeerde 1] en Computech in dit opzicht onrechtmatig hebben gehandeld.
3.5
In hoger beroep hebben [appellant 1] en [appellant 2] het Hof verzocht om de notariële akte van verkoop van 12 mei 2016 en de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht van 18 maart 1997 nietig te verklaren. Op grond van artikel 280 lid 1 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering kan in hoger beroep geen eis in reconventie worden ingesteld. Het Hof zal dan ook aan hetgeen door [appellant 1] en [appellant 2] in dit verband is gesteld en gevorderd voorbij gaan.
3.6
De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bevestigd met veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] in de proceskosten.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en Computech gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op NAf 249.50 aan verschotten en NAf 1.700,- aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en Th. Lautenbach, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 27 augustus in tegenwoordigheid van de griffier.