Uitspraak
`Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM202001007 – SXM2020H00141
Uitspraak: 27 juli 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S I N K O R T G E D I N G
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonend in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
thans appellant,
procederend in persoon,
tegen
[GEINTIMEERDE 1], en
[GEINTIMEERDE 2],
beiden gedomicilieerd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eisers in conventie en verweerders in reconventie,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. Z.J. Bary.
Partijen worden hierna [appellant] en gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
Bij akte van appel (ingediend op 9 december 2020) is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) van 20 november 2020.
[appellant] heeft bij memorie van grieven met producties (ingediend op 30 december 2020 en met de akte van appel aan de wederpartij betekend op 21 januari 2021) grieven tegen het vonnis geformuleerd en toegelicht en geconcludeerd tot persistit.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (ingediend op 10 februari 2021) de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Op de rol van 11 juni 2021 hebben beide partijen een pleitnota ingediend, [appellant] met een productie die - zo begrijpt het Hof uit de pleitnota van [geïntimeerde] - op 7 juni 2021 ter kennis van [geïntimeerde] is gebracht.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1.
Het gaat in dit kort geding om het volgende.
(i) [appellant] is in 2012 met (een rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot woonruimte in Sint Maarten voor een huurprijs van USD 900 per maand.
(ii) [appellant] heeft vanaf september 2019 geen huur meer betaald. Bij e-mail van 4 februari 2020 is hij gesommeerd om een toen tot USD 5,400 opgelopen huurachterstand te voldoen.
(iii) Bij brief van 6 februari 2020 heeft [appellant] zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek om op de voet van art. 7:240 BW de maximale huurprijs vast te stellen.
(iv) Bij e-mailbericht van 16 oktober 2020 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens een inmiddels tot USD 12,600 opgelopen huurachterstand, met aanzegging dat [appellant] het gehuurde dient te ontruimen. [appellant] heeft aan die sommatie geen gehoor gegeven.
2.2.
Bij inleidend verzoekschrift van 21 oktober 2020 heeft [geïntimeerde] gevorderd - voor zover in hoger beroep nog van belang - dat [appellant] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (i) wordt bevolen het gehuurde te ontruimen; en (ii) wordt veroordeeld tot betaling van USD 12,600 aan huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten. De vordering is gegrond op niet-nakoming door [appellant] van zijn huurbetalingsverplichting uit de huurovereenkomst.
2.3. [
appellant] heeft de vordering van [geïntimeerde] bestreden en heeft op zijn beurt gevorderd dat (i) de uitspraak wordt aangehouden totdat de huurcommissie op zijn verzoek om de maximale huurprijs vast te stellen heeft beslist; en dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (ii) [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen 30 dagen op te knappen en bewoonbaar te maken voor een huur van USD 900 per maand, op straffe van een dwangsom van USD 500 per dag; en (iii) de huurachterstand wordt verrekend met NAf 19.266,54, aan elektriciteitsverbruik, met USD 4,040 aan kosten van reparaties en verbeteringen, alsmede met een huurvermindering voor de duur van twaalf maanden. [appellant] heeft aan zijn verweer en tegenvordering ten grondslag gelegd dat de woning behept is met gebreken.
2.4.
Het Gerecht heeft in conventie de vordering van [geïntimeerde] toegewezen in dier voege dat [appellant] is veroordeeld om het gehuurde binnen dertig dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en tot betaling van de huurachterstand van USD 12,600, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van de huur, alsmede in de proceskosten, met nakosten en rente, met alleen voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaarverklaring bij voorraad en onder afwijzing van het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde, en heeft in reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen, met eveneens uitvoerbaar bij voorraad, zijn veroordeling in de proceskosten.
2.5. [
appellant] persisteert in hoger beroep en heeft zijn verweer en zijn tegenvordering onder verwijzing naar nieuwe producties aangevuld met een nadere toelichting op de gestelde gebreken en heeft subsidiair verzocht dat het Hof de ontruiming nog drie maanden uitstelt. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis en dat het vonnis ook op het punt van de ontruiming en dat van de betaling van de huurachterstand uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. Het Hof overweegt als volgt.
2.6.
Het onder (i) bedoelde verzoek van [appellant] om aanhouding wordt afgewezen. Zijn verzoek aan de huurcommissie laat zijn verplichting om de afgesproken huur te betalen totdat de huurcommissie heeft beslist onverlet, terwijl de door hem verlangde huurprijsvermindering niet eerder kan ingaan dan de eerste van de maand (februari 2020) waarin hij het verzoek heeft gedaan (art. 7:241 BW). Verder zal met de door hemzelf voorspelde huurprijsvermindering tot ongeveer USD 500 ook na de beslissing van de huurcommissie sprake zijn van een substantiële huurachterstand die op zichzelf de vorderingen van [geïntimeerde] kan dragen.
2.7.
Het spoedeisend belang van [geïntimeerde] bij toewijzing van haar vorderingen ligt besloten in de aard van de vorderingen en is met het door [appellant] inmiddels ruim twintig maanden onbetaald laten van de huur in hoger beroep alleen maar toegenomen.
2.8.
De onder (ii) bedoelde vordering van [appellant] tot veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde op te knappen strekt kennelijk mede tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichting en daarmee tot verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerde]. Vooropgesteld wordt dat een beroep op opschorting inderdaad kan worden gedaan bij wijze van verweer in een door de verhuurder aangespannen procedure tot nakoming van de huurbetalingsverplichting (HR 8 maart 2002; ECLI:NL:HR:2002: AD7343). Het verweer wordt echter verworpen. Opschorting is - als overwogen - een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming (in dit geval betaling van de huurachterstand). Een beroep op opschorting kan dus worden gebruikt om een verhuurder aan te sporen om zijn verplichtingen na te komen, dan wel als opmaat voor een beroep op verrekening met huurvermindering en/of (partiele) ontbinding van de overeenkomst. Voor verrekening wegens huurvermindering is een daarop gerichte vordering noodzakelijk (art. 7:207 BW). Deze vordering heeft [appellant] eerst bij zijn verweerschrift in eerste aanleg op 30 december 2020 ingesteld, derhalve na de verklaring van [geïntimeerde] van 16 oktober 2020 dat zij de overeenkomst (buitengerechtelijk) ontbindt. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat die verklaring rechtsgevolg heeft, gelet op de toen al (aanzienlijke) omvang van de huurbetalingsachterstand. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat - zoals hierna zal blijken - het verrekeningsverweer wordt verworpen. Naar voorlopig oordeel van het Hof dient daarom ervan uit te worden gegaan dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op 16 oktober 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden en dat [appellant] sedertdien dus zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en aan gebreken van het gehuurde - wat daar ook van zij - geen opschortingsrechten meer kan ontlenen.
2.9.
Het onder (iii) bedoelde verrekeningsverweer van [appellant] is - als overwogen - gegrond op de stelling dat het gehuurde gebreken heeft. Titel 4 van Boek 7 van het BWSXM bevat dienaangaande een regeling, die voor zover hier van belang inhoudt:
“(…)
Art. 204. (…)
2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
(…)”
Art. 206.1. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij (…).
2. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, (…).
3. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
Art. 207.1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
2. De huurder heeft geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 217 verplicht is te verhelpen, (…).
Art. 217.De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij (…).
(…)”
2.10.
Artikel 7:206 lid 3 BW stelt dus de eigen bevoegdheid van de huurder om gebreken te herstellen afhankelijk van verzuim van de verhuurder met het verhelpen van de gebreken. Is er geen sprake van verzuim van de verhuurder, dan heeft de huurder geen vordering ter zake van verhaal van kosten van herstel en kan een beroep op verrekening van een huurachterstand met kosten van herstel en/of met een (evenredige) vermindering van de huur niet slagen. Verzuim treedt in wanneer de verhuurder in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen die termijn uitblijft. Verder moet het gaan om gebreken, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde heeft (gehad), dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten. Ten slotte zijn door de huurder gemaakte kosten van ‘kleine herstellingen’ van verrekening uitgesloten.
kosten van elektriciteitsverbruik ad NAf 19.266,54
2.11. [
appellant] heeft in een brief aan (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] van 1 februari 2014 (productie 1 bij het verweerschrift in eerste aanleg) geklaagd dat het in het gehuurde te warm is, maar die brief kan reeds vanwege het tijdsverloop in deze zaak niet als een geldige ingebrekestelling worden beschouwd. Verder gelden de overzichten van GEBE-rekeningen (productie 8 bij het verweerschrift in eerste aanleg) naar hun aard niet als een ingebrekestelling. Bovendien heeft [geïntimeerde] gesteld - en [appellant] niet weersproken - dat het
vermeend GEBE rekening ‘probleem’eerst op 5 november 2020 bij haar is gemeld, oftewel toen [appellant] zelf reeds in verzuim was met het betalen van de huur en [geïntimeerde] dus niet meer in verzuim kon geraken (art. 6:61 lid 2 BW). Los van dit alles kan zonder deskundigenbericht en/of nadere bewijslevering - waarvoor dit kort geding zich niet leent - niet worden vastgesteld dat de gestelde warmte te wijten is aan een gebrek van het gehuurde, laat staan aan een gebrek waardoor [appellant] niet het genot van het gehuurde heeft (gehad) dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten. De
specifiction sheetvan Glidden Paints over verf waarmee de binnentemperatuur circa 30% zou kunnen dalen (productie 3 bij de memorie van grieven) draagt vooralsnog onvoldoende bij aan dat bewijs. Aan de vereisten voor verrekening van de GEBE-rekeningen, of voor een daarmee evenredige vermindering van de huurprijs, is naar het voorlopig oordeel van het Hof dus niet voldaan.
vermeend GEBE rekening ‘probleem’eerst op 5 november 2020 bij haar is gemeld, oftewel toen [appellant] zelf reeds in verzuim was met het betalen van de huur en [geïntimeerde] dus niet meer in verzuim kon geraken (art. 6:61 lid 2 BW). Los van dit alles kan zonder deskundigenbericht en/of nadere bewijslevering - waarvoor dit kort geding zich niet leent - niet worden vastgesteld dat de gestelde warmte te wijten is aan een gebrek van het gehuurde, laat staan aan een gebrek waardoor [appellant] niet het genot van het gehuurde heeft (gehad) dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten. De
specifiction sheetvan Glidden Paints over verf waarmee de binnentemperatuur circa 30% zou kunnen dalen (productie 3 bij de memorie van grieven) draagt vooralsnog onvoldoende bij aan dat bewijs. Aan de vereisten voor verrekening van de GEBE-rekeningen, of voor een daarmee evenredige vermindering van de huurprijs, is naar het voorlopig oordeel van het Hof dus niet voldaan.
kosten reparaties en herstellingen ad USD 4,040
2.12. [
appellant] heeft deze post onderbouwd met een factuur van 28 oktober 2020 (productie 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg) en met handmatig ingevulde nota’s en kwitanties (productie 5 bij de memorie van grieven). Ook voor deze post geldt dat vooralsnog niet van verzuim van [geïntimeerde] kan worden uitgegaan bij gebreke van aanwijzingen dat [geïntimeerde] ter zake de gebreken in kwestie tijdig in gebreke is gesteld. Verder kan, mede gelet op de relatief geringe bedragen op die factuur, vooralsnog niet worden uitgesloten dat het daarbij om ‘kleine herstellingen’ is gegaan die voor rekening van [appellant] zelf zijn. Los van dit alles heeft [geïntimeerde] deze post gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat het deels om (heel) oude nota’s en kwitanties gaat die eerder bij haar in rekening zijn gebracht en door haar al aan [appellant] zijn vergoed door verrekening van een door [appellant] bij haar in rekening gebrachte factuur van 18 februari 2019 met een eerdere huurbetalingsachterstand.
huurprijsvermindering voor de duur van twaalf maanden
2.13. [
appellant] heeft niet toegelicht op grond van welk(e) gebrek(en) hij aanspraak maakt op een (evenredige) vermindering van de huurprijs voor de duur van twaalf maanden. Reeds daarom komt deze post niet voor verrekening met de huurachterstand in aanmerking. Voor zover de post ziet op de klacht dat het in het gehuurde te warm is, wordt verwezen naar hetgeen hiervoor in rov. 2.11 is overwogen.
2.14.
Het Hof concludeert dat ook in hoger beroep het verweer van [appellant] faalt waarmee tevens het lot is bezegeld van zijn tegenvordering.
2.15
Met een op zichzelf niet bestreden huurachterstand van inmiddels ruim twintig maanden is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] rechtsgevolg heeft en de vorderingen van [geïntimeerde] toewijsbaar zijn. De in het bestreden vonnis ten laste van [appellant] uitgesproken veroordelingen houden in hoger beroep dus stand.
2.16.
Daarmee resteert de vordering van [geïntimeerde] dat die veroordelingen ook op het punt van de ontruiming en betaling van huurbetalingsachterstand uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het Gerecht heeft die vordering in zoverre (impliciet) afgewezen (rov. 5.5). [geïntimeerde] vraagt in haar pleitaantekeningen om toewijzing alsnog op dat punt, in dier voege dat het in deze uit te spreken vonnis ook wat betreft de ontruiming en veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het Hof ziet aanleiding om [appellant] in de gelegenheid te stellen om bij akte op dat verzoek te reageren.
2.17.
In afwachting van bedoelde akte van [appellant] wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 27 augustus 2021 voor akte aan de zijde van [appellant] met het in rov. 2.16. vermelde doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Th. G. Lautenbach, O. Nijhuis en A.S. Arnold, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 27 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.