ECLI:NL:OGHACMB:2021:261 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Bevestiging vonnis over afwijzing bijdrage onderhoudskost...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: SXM201700870 - SXM2018H00216

Uitspraak: 11 juni 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van

de vereniging

RAINBOW BEACH CLUB TRANSITION ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

hierna: RBCTA,

in eerste aanleg geopposeerde en eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans appellante,

gemachtigde: mr. V.C. Choennie,

tegen

1.
[APPELLANT 1],

2.
[APPELLANT 2],

wonende in de Verenigde Staten van Amerika,

hierna: (het echtpaar) [appellanten],

in eerste aanleg opposanten en gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

thans geïntimeerden,

gemachtigden: mrs. W.J. Nelissen en C.L. Wasiela.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij een op 30 oktober 2018 ingekomen akte van appel is RBCTA in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 18 september 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij een op 11 december 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft RBCTA grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis in conventie zal vernietigen en de vorderingen van RBCTA alsnog zal toewijzen, met veroordeling van het echtpaar [appellanten] in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Het echtpaar [appellanten] heeft bij een op 15 februari 2019 ingekomen memorie van antwoord met producties verweer gevoerd en geconcludeerd, samengevat, tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van RBCTA in de met de wettelijke rente te vermeerderen proceskosten in hoger beroep.

1.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd.

1.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

2.1

In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.

Het echtpaar [appellanten] is op 15 januari 2013 eigenaar geworden van een appartementsrecht in de Rainbow Beach Club Tennis (Court) Building, dat onderdeel is van het Rainbow Beach Club Project.

Blijkens de splitsingsakte van het gebouw omvat het gesplitste object privégedeelten (“private sections”) en gezamenlijke ruimtes (“common areas”), verdeeld over 26 appartementsrechten. Enkele appartementsrechten waren bestemd tot parkeergarage, gym en business center. In het gebouw is ook een tennisbaan gelegen.

Het resort omvat naast de Tennis (Court) Building nog enkele andere gebouwen, waarvan er vier eveneens zijn gesplitst in appartementen, alsmede een terrein dat eigendom is (gebleven) van Sabra N.V (hierna: Sabra; in de splitsingsakte aangeduid als de “Corporation”).

Ten aanzien van dit laatste, niet gemeenschappelijke, terrein (zie ook artikel 3 sub b van Pro de akte) voorziet de splitsingsakte (coda, opgenomen aan het eind na artikel 50) in enkele erfdienstbaarheden (“easements” waarvan die onder C); die erfdienstbaarheden geven de appartementseigenaren het recht te gaan over dat terrein en naar de daarop gelegen faciliteiten, alsmede tot het gebruik daarvan, hierna te noemen de hotelfaciliteiten en in de akte (artikel 1 sub Pro m) onder de naam “Rainbow Beach Club Facilities” aldus omschreven:

“the common areas and facilities of the Rainbow Beach Club Project which among others will include gated entry, security, private covered parking controlled by security, access roads, walk ways, swimming pools, spa, tennis, gardens, private beach access, in house maintenance, on-site manager’s office, playground facilities and maid service upon request.”

De erfdienstbaarheid onder C is verleend onder de last voor de begunstigden “(…)
to share the costs of maintenance and upkeep of the Rainbow Beach Club Facilities (…)”. Deze kosten zijn te verdelen naar rato van de oppervlakte aan de gebouwen en vervolgens conform de breukdelen aan de afzonderlijke appartementen toe te rekenen.

Aangaande het gebruik van de hotelfaciliteiten bepaalt voorts artikel 4, sub 1, laatste deel:

“The use of the Rainbow Beach Club Facilities shall be established between the Corporation and the owner in a separate document, which document will also specify the applicable regulations concerning such use”.

Voorts bepaalt artikel 38:

1.
During the period of residence in their private sections, all members [van de VvE; Hof] are entitled to make use of:

(i)
the services, facilities and areas and objects owned or controlled by the association;

(ii)
the easement described at the end of this deed;

(iii)
the Rainbow Beach Club facilities.

All such use has to be made in accordance with the existing or future regulations house regulations, the resolutions of the Meeting or customs and the applicable regulations set by the Corporation concerning the Rainbow Beach Club Facilities.

2.
Members shall pay a share of the expenses of, or expenses charged to, the association in respect of each right of apartment owned as specified in the regulations, the house regulations and the agreements and understandings between the association and the Corporation.

De appartementseigenaren zijn allen lid van de “Association” (een VvE in de zin van artikel 5:125 lid 2 BW Pro). De akte wijst Sabra aan als voorzitter van die VvE en RBCM als “Manager”.

Omtrent de door appartementseigenaren verschuldigde bijdrage, waaronder die in verband met de erfdienstbaarheid, bepaalt artikel 20 van Pro de akte onder meer:

“The charges and expenses as referred to in article 5:112, first paragraph sub a, of the Civil Code of the Netherlands, will be understood to include:

a. those incurred in connection with the normal maintenance and the normal use of the common areas or of the common objects of the Rainbow Tennis Court Building, or for the preservation of same, as well as the charges by the Corporation for the use and the maintenance of any and all hotel facilities, easement and other rights of use granted and services provided to the (joint) owners by the Corporation, such as the entrance, security, parking, gardens, swimming pool, septic treatment facilities etc.

b. those in connection with the necessary works to and renewals in the common areas and the common objects of the Rainbow Tennis Court Building(…)”.

Artikel 21 van Pro de akte geeft een regeling voor de vaststelling van de door de manager te innen bijdrage en bepaalt daarbij onder meer:

“The Manager shall, on behalf of the Board, annually:

(i) draw up a budget of the joint expenses and charges referred to in the preceding article;

(ii) determine the pro rata shares in the expenses resulting from periodic paintwork and necessary replacements;

(iii) determine reservations to be made for future repair, maintenance and upkeep of the Building, common areas, common facilities and objects of the Rainbow Tennis Court Building as well as the easement granted to the owners; and submit same to the annual Meeting for confirmation.”

De besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de artikelen 39 tot en met 45;

In de leveringsakte waarbij [appellanten] het appartementsrecht heeft verkregen staat onder meer dat de kopers op voorhand een kopie van de splitsingsakte hadden ontvangen, dat zij de erfdienstbaarheid en de last waaronder deze is gevestigd aanvaarden en verklaren zij voorts
“ to be fully aware that the use of the aforementioned hotel facilities is subject to compliance with the rules established thereto by the Corporation and subject to the payment of the charges for use and maintenance of such facilities”;

De appartementseigenaren hebben bij de eerste uitgifte van de appartementsrechten ieder voor zich een overeenkomst gesloten met Rainbow Beach Club Co Ltd. (RBCC); de zogenaamde Maintenance Agreement-Part D. Blijkens de overgelegde versie uit 2007 omvat het onderhoud - “basically for the common areas” het volgende:
1. Water input service as required unless water lines are under repair.

2. Pick up and removal of garbage Monday through Saturday.

3. Cleaning and chemical input for pool Monday through Saturday.

4. Watering of flowers in all common areas as needed but not less than once weekly (unless need reduced by rain).

5. Cleaning, raking and sweeping of all common areas three times weekly.

6. Repair of swimming pool as needed.

7. Maintenance of swimming pool as needed.

8. Insect spray on garden of flowers in common areas as needed.

9. Maintenance of roads and parking areas, tennis court and walks as needed.

10. Office is opened and maintained for Unit owners, Monday through Saturday or more often as needed.

11. Emergency generator for office and common areas, and main water supply maintained as needed.

12. Care of all common areas as needed.

13. Arranging for total maid service on behalf of Unit owner as requested by Unit owner (cost to Unit owner).

14. Arranging for the supply of cleaning materials for Unit owner as needed and requested (cost to Unit owner).

15. Arranging for Pest Control maintenance of Unit interior as need and requested by Unit Owner. (Extermination cost to Unit owner).

Als maintenance charge voor 2007 is vermeld: US$ 225,- per maand.

Tussen RBCM en leden van de familie [naam] (de achterliggers van het project en Sabra) enerzijds en een groep eigenaren anderzijds zijn in de loop der jaren diverse geschillen ontstaan over het gebruik van de hotelfaciliteiten en de te betalen bijdrage en over de uitvoering van het onderhoud.

Bij e-mailbericht van 31 oktober 2011 heeft [naam] namens RBCC en RBCM aan alle eigenaren laten weten dat RBCC de Maintenance Agreement Part D opzegt per 31 december 2011 en dat: “
We are sorry to discontinue all services formerly provided under your Maintenance Agreement Part D, i.e. those areas of maintenance of properties owned by the Corporation.”Bij e-mailbericht van 24 november 2011 heeft [naam] namens Sabra deze beëindiging bevestigd en daarbij aangegeven dat het contractuele onderhoud uit hoofde van meergenoemde overeenkomst zag op “
the maintenance of the Rainbow Beach Club Facilities, or at least the majority of these facilities”.

Bij vonnis in kort geding van 3 februari 2012 heeft het Gerecht Sabra en RBCC veroordeeld om “te gehengen en te gedogen dat een door de appartementseigenaren aangesteld beveiligings- en onderhoudsbedrijf zijn diensten verricht op de dienende erven conform de splitsingsakte”.

In maart 2012 heeft een groep eigenenaren zich ten behoeve van de gezamenlijke belangenbehartiging verenigd in RBCTA. Zij heeft vervolgens opdracht gegeven aan Solutions Accounting and Management N.V. (hierna: Solutions) om het door RBCC afgestoten werk over te nemen. Een meerderheid van de eigenaren betaalt sindsdien aan Solutions. Andere eigenaren, onder wie enkele die zijn gerelateerd aan de familie [naam], betalen aan RBCM.

RBCM heeft een aantal (ex)-eigenaren aangesproken tot betaling van bedragen voor (zo stelde RBCM) het gebruik van de hotel facilities in de periode augustus 2013 tot september 2016 alsmede voor onderhoudswerkzaamheden die niet onder Maintenance Agreement D vielen en die RBCM zegt in genoemde periode te zijn blijven verrichten. Die vorderingen zijn door het Gerecht in zes vonnissen afgewezen. Het Hof heeft die uitspraken bij vonnissen van 29 januari 2021 bevestigd.

Het echtpaar [appellanten] is per 1 januari 2016 lid geworden van RBCTA en heeft de door RBCTA in rekening gebrachte bijdragen voor dat jaar voldaan. Een bedrag van US$ 15.732,- dat betrekking had op de periode vóór 1 januari 2016 hebben zij niet willen betalen.

2.4

In dit geding vordert RBCTA een bijdrage (US$ 14.679,- aan hoofdsom) in de kosten van het onderhoud (zowel de in Maintenance Agreement D genoemde onderhoudswerkzaamheden als – maar dan ten behoeve van de volgens RBCTA niet functionerende VvE’s - die voor de gezamenlijke ruimtes in de diverse gebouwen). RBCTA stelt daarbij onder meer aan het echtpaar [appellanten] te hebben gevraagd om aan te tonen dat zij voor deze werkzaamheden al aan RBCM hadden betaald, maar dat dit bewijs is uitgebleven.

2.5

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen, met veroordeling van RBCTA in de proceskosten. De tegen dat vonnis gerichte grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking en beoordeling. Die luidt als volgt.

2.6

Met hun verweer geeft het echtpaar [appellanten] niet steeds blijk van het besef dat zij zich er zelf toe hebben verplicht om te betalen voor de werkzaamheden die in het Maintenance Agreement D werden genoemd. Zij stellen immers zelf dat zij een dergelijke overeenkomst met RBCM hebben gesloten (overigens zonder deze te overleggen) en zij hebben bovendien, nadat zij zich in 2016 vrijwillig bij RBCTA hadden aangesloten, als leden betaald voor de werkzaamheden die deze vereniging laat uitvoeren. Van enig protest tegen de met ingang van 2016 (voor de toekomst) gefactureerde bedragen is niet gebleken, zodat het Hof de blote stelling van het echtpaar [appellanten] dat zij onder hevige druk zijn toegetreden (en hebben betaald) laat voor wat zij is. Ook voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en de voorzieningen in de afzonderlijke gebouwen – zoals bijvoorbeeld de lift in het Tennis Building – dient krachtens de splitsingsakte te worden betaald, ongeacht of deze door [appellanten] worden gebruikt of niet. Van opgedrongen werkzaamheden is zo bezien geen sprake.

2.7

Anders dan het echtpaar [appellanten] meent, is het ook niet “absurd” dat RBCTA erop wijst dat het mede gelet op het algemene belang van het complex en de appartementseigenaren belangrijk is dat er ook in de periode vóór het ingaan van hun lidmaatschap voor het onderhoud van de “hotel facilities” en gemeenschappelijke voorzieningen wordt betaald, hetzij aan RBCM hetzij aan RBCTA. Daarbij heeft RBCTA, hoewel zij van mening is dat RBCM geen (relevant) onderhoud uitvoert, te kennen gegeven dat [appellanten] voor zover zij aan RBCM hebben betaald niet een tweede keer zal worden aangeslagen. Wat dat betreft kan dus ook niet kan worden gezegd dat RBCTA de belangen van het echtpaar [appellanten] uit het oog heeft verloren. De vraag in deze zaak is evenwel of RBCTA betaling van enig bedrag voor de periode 2013-2016 kan afdwingen.

2.8

Deze vraag dient te worden bezien in het licht van de situatie die in het resort is ontstaan als gevolg van de conflicten tussen de familie [naam] en hun vennootschappen enerzijds en een grote groep eigenaren anderzijds. Deze eigenaren vonden onder meer dat de [naam]-entiteiten het onderhoud verwaarloosden en dat zij een te groot deel van de (ook niet afdoende verantwoorde) bijdragen als rendement afroomden. Toen de familie [naam] in het kader van dat geschil de Maintenance Agreement D had opgezegd, maar daarop terug leek te willen komen, heeft het Gerecht op vordering van enkele eigenaren in kort geding (zie hierboven: 2.1 sub l) die opzegging voorshands definitief geacht en de voorziening gegeven dat RBCM moest gedogen dat eigenaren de werkzaamheden door een ander zouden laten uitvoeren. Dat oordeel impliceert niet dat (andere) eigenaren desgewenst niet met RBCM in zee mochten (blijven) gaan en wat betreft de overige werkzaamheden waaronder die in/aan de gemeenschappelijke ruimte (in VvE verband) lagen - zo overwoog de kortgedingrechter toen - de verantwoordelijkheden en inningsrechten onverminderd bij de [naam]-entiteiten, casu quo RBCM als Manager. RBCM is naar eigen zeggen werkzaamheden blijven uitvoeren en zij heeft daarvoor (in elk geval) over 2015 en 2016 ook bedragen gefactureerd en enkele (ex-)eigenaren in rechte betrokken. Die vorderingen zijn in twee instanties afgewezen, waarbij in hoger beroep een belangrijke rol speelde dat RBCM niet had weten aan te tonen welke werkzaamheden zij uitvoerde die niet door het in kort geding gegeven bevel werden “gedekt” en dat zij deze werkzaamheden en eventueel een vergoeding voor het gebruik krachtens erfdienstbaarheid van de zaken die eigendom van Sabra waren gebleven voldoende gespecificeerd in rekening had gebracht.

2.9

In hoeverre, en waarvoor, het echtpaar [appellanten] aan RBCM heeft betaald is in de onderhavige zaak niet duidelijk geworden. Als bewijs dat zij RBCM hebben betaald beroept [appellanten] zich slechts op een statement van 28 december 2015 waarop enkele niet gespecificeerde posten staan met een bijlage; daaruit zou blijken dat het saldo op dat moment nihil was. Voor het overige zeggen zij over geen stukken meer te beschikken omdat zij die steeds na een jaar plachten weg te gooien. RBCTA wijst erop dat dit laatste niet sterk is en dat bovendien RBCM in de onder 2.1 sub n genoemde procedures een overzicht heeft overgelegd waarop bij de naam [appellanten] staat: “Not paid”. Dat stuk vermeldt echter weer geen datum en omdat in die andere procedures door RBCM de bijdragen tot september 2016 werden gevorderd is niet uit te sluiten dat de mededeling, zo al juist, (mede) ziet op de periode na de overstap, toen [appellanten] (zo staat ook op de overgelegde plattegrond) tot het “kamp” RBCTA werd gerekend. Volgens het echtpaar [appellanten] hebben zij van [naam] dreigende mails ontvangen die, zo begrijpt het Hof, insisteerden op hun juridische verplichting om ook na de overstap naar RBCTA aan RBCM te blijven betalen. Die e-mailberichten zijn echter niet in het geding gebracht.

2.1

Tegen die achtergrond, en gelet op de opstelling en wijze van factureren van de [naam]-entiteiten zoals die in andere procedures is gebleken, kan onvoldoende worden uitgesloten dat het echtpaar [appellanten], mochten zij nog niet (volledig) aan RBCM hebben betaald, door een van de [naam]-vennootschappen nog wordt aangesproken voor werkzaamheden en kosten waarvoor RBCTA thans geld wil zien. Dat in de andere procedures is geoordeeld dat RBCM onvoldoende heeft aangetoond dat en tot welk bedrag RBCM kosten had gemaakt, en dat deze (zoals in die zaken van belang was) geen betrekking hadden op werkzaamheden uit Maintenance Agreement D, betekent nog niet dat een (mogelijk anders opgezette) vordering jegens [appellanten] geen kans van slagen heeft. Daarbij zij benadrukt (zie hiervoor onder 2.8) dat het in kort geding gegeven bevel RBCM niet volledig buitenspel heeft gezet.

2.11

Onder die omstandigheden zou het niet juist zijn om het echtpaar [appellanten] thans op grond van ongerechtvaardigde verrijking te veroordelen tot betaling van enig bedrag - het gevorderde, dan wel een andere, redelijk te achten vergoeding - aan RBCTA voor de periode gelegen vóór het ingaan van het lidmaatschap. Voor zover het echtpaar [appellanten] wel al aan RBCM heeft betaald is er geen verrijking (ook al zou RBCM de werkzaamheden niet of slecht hebben uitgevoerd). Voor zover er niet is betaald, brengt de mogelijkheid dat het echtpaar [appellanten] wel een bedrag aan RBCM/[naam] verschuldigd is, of de kans dat zij daartoe (ook al is dat mogelijk ten onrechte) voor worden aangesproken mee dat, zo er al sprake is van verrijking en deze niet door een overeenkomst wordt gerechtvaardigd, het niet redelijk is om hen aan RBCTA te laten betalen. Daarbij speelt mede een rol dat de rommelige situatie in Rainbow Beach voor alle partijen een gegeven is en dat het, gelet op de beperkte strekking van het in kort geding gegeven bevel, op de weg van RBCTA lag om de bewoners te benaderen om zich bij haar aan te sluiten; daarbij liep zij ook het risico dat zij er niet in zou slagen iedereen ervan te overtuigen dat de [naam]-vennootschappen niet langer het vertrouwen en het geld van de eigenaren waard waren. En dat er dus mensen zouden zijn die wel met de familie [naam] verder wilden, en/of aan hen bleven betalen. Ook was het misschien verstandiger geweest om in onderling overleg met de toetredende leden te bezien of deze ook voor de achtergelegen periode behoorden en bereid waren te betalen. Wellicht is die mogelijkheid er, na deze procedure en nadat meer duidelijkheid is ontstaan over de positie van de familie [naam], nog steeds.

2.12

Bij deze uitkomst kan dus niet worden uitgesloten dat [appellanten] voor enkele jaren hebben geprofiteerd van werkzaamheden waarvoor zij niet hebben betaald, maar dat kan niet leiden tot een ander oordeel. Het is een uitvloeisel van de ongelukkige situatie zoals die in Rainbow Beach is ontstaan en het ware te hopen dat de eigenaren er onderling en met [naam] in zullen slagen om een voor alle betrokkenen aanvaardbare regeling te treffen.

2.13

Bewijslevering, zoals door RBCM is aangeboden, is niet aan de orde omdat geen sprake is van voldoende gemotiveerde stellingen die indien bewezen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

2.14

Het bestreden vonnis zal worden bevestigd. Gelet daarop dient het Hof RBCTA veroordelen in de kosten van het echtpaar [appellanten] in hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt RBCM in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] gevallen en tot op heden begroot op NAf PM voor verschotten en PM,- voor salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 11 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

Bevestiging vonnis over afwijzing bijdrage onderhoudskosten Rainbow Beach Club

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling