Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: AR 62337/13 - H 75/17 – CUR201300070 (eerste aanleg) en CUR2017H00104 (hoger beroep)
Uitspraak: 27 juli 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. de erfgenamen van
[OVERLEDENE ],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
2.
[APPELLANT],
[APPELLANT],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagden,
thans appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. A.K. Kleinmoedig,
tegen
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio.
De partijen worden hierna (de erven) [overledene], [appellant] en de Stichting genoemd. (De erven) [overledene] en [appellant] worden gezamenlijk [overledene] c.s. genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het Hof verwijst naar zijn tussenvonnis van 17 december 2019. Bij dat vonnis heeft het Hof onder meer drie deskundigen benoemd en de zaak verwezen naar de rol van 14 januari 2020 om 8:30 uur voor uitlating betaling voorschot door de Stichting.
1.2
De Stichting heeft die akte op 14 januari 2020 genomen.
1.3
De deskundigen hebben op 10 september 2020 hun definitieve rapport ingezonden.
1.4
Op de rol van 12 januari 2021 hebben partijen ieder een akte genomen, in het geval van de Stichting ging dat gepaard met het overleggen van nieuwe producties. Op die nieuwe producties heeft [overledene] c.s. bij akte van 9 februari 2021 gereageerd.
1.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De nadere beoordeling
2.1
Na ontvangst van het deskundigenbericht en de aktes van partijen zal nu worden vastgesteld welke schadevergoeding [overledene] c.s.de Stichting dienen te betalen voor het onrechtmatig gebruik van het gehuurde na de ontbinding (artikel 7:225 BW).
2.2
Voldoende aannemelijk is dat de Stichting in de realiteit van 2011 ter verkrijging van een zo hoog mogelijk rendement zou hebben verhuurd zonder de beperkingen die het perceel volgens de deskundigen (blz. 7 van het rapport) onverhuurbaar zouden maken. Dat wil (naar het Hof aanneemt) zeggen dat permanente bewoning zou zijn toegestaan en dat de huurder de opstallen aan het einde van de huur niet hoeft te verwijderen, maar dat deze – met toestemming van de Stichting – aan een nieuwe huurder mogen worden verkocht. Commerciële activiteit zoals vakantieverhuur voor zover verenigbaar met het karakter van een woonwijk zijn toegestaan mits verenigbaar met de uitgangspunten en voorwaarden van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan.
2.3
Naar het Hof begrijpt hebben de deskundigen uitgaande van deze condities een huurprijs in 2011 van NAf 3.850,- per maand haalbaar geacht. Daarbij is als waarde drukkende omstandigheid meegewogen dat dat een huis gebouwd op huurgrond niet kan dienen als zekerheidsobject voor een hypothecaire lening en dat gegadigden voor kavels in dit segment van de markt (mede daarom) liever kopen dan huren. Op basis van een (geanonimiseerde) huurovereenkomst - met ingangsdatum 1 augustus 2015, betreffende een perceel van ca. 1402 m² met een omgerekende huurprijs van NAf 3.272,- per maand - hebben de deskundigen de huurwaarde voor het onderhavige perceel van ca. 2040 m² bijgesteld tot NAf 4.750,- onder de uitdrukkelijke vermelding: “dat deze huurprijs slechts en uitsluitend te realiseren is indien alle voorschriften, voorwaarden- en uitgangspunten voor wat betreft het optimaal gebruik van voormeld perceel, van zowel de SJB (Hof: Stichting Johannes Bosco) en de EOP volledig in overeenstemming zijn” . Hoewel het rapport dat niet met zoveel woorden vermeldt, en het gelet op voornoemde ingangsdatum ook niet geheel voor zich spreekt, zal ervan worden uitgegaan dat daarmee de huurwaarde per 2011 is bedoeld.
2.4
Deze laatste waarde zal voor de schadeberekening worden gebruikt. De ervaring en het inzicht van de deskundigen prevaleren boven de fiscale waardering waarop de Stichting zoveel nadruk legt. De hoge waarde van percelen direct aan het Spaanse Water houdt verband met schaarste, maar is ook gebaseerd op de mogelijkheid om deze als eigenaar naar eigen inzicht te bebouwen en te gebruiken. Een enkele huurovereenkomst (waarvan de details onbekend zijn) is onvoldoende om – tegen de stellige overtuiging van deze (en andere deskundigen, waaronder de partijdeskundigen van [overledene] c.s.en taxateurs in verwante zaken) aan te nemen dat een percentage van 6% van die (verkoop)waarde of de fiscale waardering (de waarde van het perceel is 12,5 x de jaarhuur of - zoals de Stichting ook redeneert - de maandhuur is de perceelwaarde /12,5/12) ook de commerciële realiteit weerspiegelt. Het was aan de Stichting om aan te tonen dat er veel belangstelling is om kavels tegen deze voorwaarden te huren. Dat heeft zij niet gedaan en daarmee is het verwijt dat de deskundigen hun oordeel onvoldoende hebben gemotiveerd in de lucht blijven hangen.
2.5
Uitgangspunt bij de schadebegroting is dat het onrechtmatige gebruik dat [overledene] van het perceel is blijven maken zoveel mogelijk met een marktconforme huur wordt gecompenseerd. Daarbij kan echter niet worden voorbijgegaan aan het gegeven dat het enige tijd zou hebben geduurd voordat de Stichting een huurder had gevonden. Dit temeer nu zij aanvankelijk (van [overledene]) per 2012 een veel hogere huurprijs (NAf 97.920,-) wenste. Dat de Stichting deze prijs meteen had laten vallen als zij de markt op was gegaan, is gesteld noch gebleken en de Stichting heeft ook niet gemotiveerd aangevoerd dat zij al gegadigden had klaarstaan. Het Hof zal daarom, op basis van de nadere inschatting van de deskundigen op blz. 9 van het rapport, ervan uitgaan dat het vijftien maanden had geduurd voordat de Stichting het perceel tegen een bedrag van NAf 4.750,- zou hebben verhuurd. Voor die periode (vanaf oktober 2011 tot 1 januari 2013, derhalve de jaren 2011 en 2012) zal de geldende huurprijs van NAf 902,80 per jaar worden aangehouden.
2.6
Bij de vordering tot ontruiming zal, waar het gaat om de verwijdering van de opstallen, worden aangesloten bij de huurovereenkomst die in artikel 10 voorschrijft dat bij beëindiging van de huurovereenkomst de door de huurder opgerichte opstallen door hem binnen een maand moeten worden verwijderd, bij gebreke waarvan de verhuurder is gerechtigd dit op kosten van de (ex-)huurder te doen.
Het is beginsel aan de Stichting om te bepalen of zij [overledene] wil toestaan om de opstallen aan een eventuele nieuwe huurder over te dragen of dat zij met de erven [overledene] een nieuwe huurovereenkomst met aangepaste voorwaarden wil aangaan.
2.7
Van misbruik van recht is geen sprake. [overledene] is in strijd met de hem bekende voorschriften blijven bouwen, uitbreiden en exploiteren en hij heeft daardoor tientallen jaren lang nagenoeg gratis voor woon– en bedrijfsdoeleinden gebruik kunnen maken van een kavel op een A-locatie. Dat de Stichting niet steeds even doortastend heeft opgetreden, en dat de (deels ongeoorloofde) ontwikkeling de waarde van het gebied (waar de Stichting meer grond bezat en bezit) ook heeft doen toenemen, betekent niet dat de Stichting thans niet meer op haar rechten mag staan, al was het maar om een geactualiseerde huurovereenkomst af te dwingen. Daarbij wordt herhaald dat de Stichting niet was gehouden om (als oplossing van de door [overledene] gecreëerde scheve situatie) op een door [overledene] zelf redelijk geacht aanbod tot verkoop in te gaan en dat uit de overgelegde correspondentie tussen partijen niet blijkt dat [overledene] bereid was om de huur te verhogen tot een niveau dat paste bij het gebruik dat hij van het perceel maakte.
2.8
De slotsom is dat de grieven in het principaal appel gedeeltelijk slagen, voor zover zij de hoogte van de gebruiks-schadevergoeding betreffen. Voor het overige worden de grieven vergeefs voorgesteld, evenals als die in het incidenteel appel van de Stichting. Het Hof zal het bestreden vonnis vernietigen en met het oog op de leesbaarheid, en de te actualiseren datum voor de ontruiming, een geheel nieuw dictum formuleren.
2.9 [
overledene] c.s. zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. De kosten van het incidenteel appel zijn voor rekening van de Stichting. De kostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt de bestreden vonnissen en doet opnieuw recht:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot het perceel gelegen te [adres], thans bekend als [adresnummer], bij brief van 13 september 2011 buitengerechtelijk is ontbonden;
veroordeelt [overledene] c.s. tot ontruiming van het gehuurde binnen zestig dagen na betekening van dit vonnis met medeneming van al het hunne en om het gehuurde overeenkomstig artikel 10 van de huurovereenkomst ontdaan van alle opstallen ter vrije beschikking van de Stichting te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,- per dag tot een maximum van NAf 100.000,- wanneer de erven [overledene] nalatig zullen blijven om de opstallen te verwijderen;
veroordeelt [overledene] c.s. om aan de Stichting te betalen een vergoeding van NAf 902,80 voor de jaren 2011 en 2012 en van NAf 57.000,- per jaar voor de jaren 2013-2020 en vanaf 1 januari 2021 van NAf 4.750,- per maand tot het moment dat [overledene] het gehuurde heeft ontruimd, de achterstallige termijnen steeds verhoogd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata;
veroordeelt [overledene] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten die aan de zijde van de Stichting zijn gemaakt ten belope van NAf 3.000,-;
veroordeelt [overledene] c.s. in de proceskosten van de eerste aanleg, aan de zijde van de Stichting begroot op NAf 2.456,57 aan verschotten en NAf 9.000,- aan gemachtigdensalaris;
veroordeelt [overledene] c.s. in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 20.670,- voor verschotten (deskundigenbericht) en NAf 27.500,- (5 punten x tarief 8) voor salaris van de gemachtigde;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het incidenteel hoger beroep tot aan deze uitspraak begroot op NAf 10.500,- (3 punten x tarief 7) voor salaris van de gemachtigde;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 27 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.