Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201801466 – SXM2019H00092
Uitspraak: 29 januari 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[Appellante],
wonende in Sint Maarten,
hierna te noemen: [Appellante],
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. S.R. Bommel,
tegen
Theodore [GEȈNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eisers,
thans geïntimeerden,
hierna te noemen: [Geintimeerde] respectievelijk [Naam 1],
gemachtigde: mrs. J. Veen en C.W. Wasiela,
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 23 juli 2019, is [Appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg in Sint Maarten, hierna: het Gerecht, van 11 juni 2019.
1.2
Bij memorie van grieven, ingediend ter griffie op 3 september 2019, heeft [Appellante] drie grieven opgeworpen tegen voornoemd vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende, afwijzing van de vorderingen van [Geïntimeerde] en veroordeling van [Geïntimeerde] in de proceskosten.
1.3
Bij memorie van antwoord heeft [Geïntimeerde] de grieven bestreden.
1.4
Ter rolzitting van 9 oktober 2020 hebben beide partijen schriftelijke pleitnotities overgelegd. Vervolgens is vonnis nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1 [
Geïntimeerde] is de zoon en erfgenaam van de in 1992 overleden [erflater], hierna: erflater. [Naam 1] is de dochter van [Geïntimeerde] en door [Geïntimeerde] gemachtigd om in zijn naam op te treden.
2.2 [
Appellante] heeft jarenlang bij erflater in de huishouding gewerkt en voor hem gezorgd. [Appellante] is op enig moment met toestemming van erflater in een houten woning op het perceel van erflater aan de [adres] (hierna: de woning) gaan wonen.
2.3
Orkaan Irma heeft op 6 september 2017 veel schade aan de woning veroorzaakt. [Appellante] heeft de woning doen herstellen, waarbij zij onder andere betonnen muren heeft doen optrekken.
2.4
Bij brief van 18 november 2017 heeft [Geïntimeerde] de huurovereenkomst met [Appellante] ontbonden en [Appellante] aangezegd de woning uiterlijk op 31 december 2017 te verlaten met de mededeling dat [Appellante] de bouwmaterialen van het perceel diende te verwijderen en dat zij geen (verdere) bouwwerkzaamheden mocht (doen) verrichten. Voorts vordert [Geïntimeerde] betaling van de achterstallige huur tot 6 september 2017. De brief vermeldt dat de huur na die datum wordt kwijt gescholden in verband met de orkaanschade.
2.5
Op 15 maart 2018 heeft het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur een bouwstop aan [Appellante] opgelegd.
3.De beoordeling
3.1
Bij memorie van grieven heeft [Appellante] een bewijs van onvermogen (voorafgaand aan productie 1) overgelegd. Alhoewel [Appellante] hier niet expliciet om gevraagd heeft, begrijpt het Hof dat [Appellante] toestemming verzoekt om in hoger beroep kosteloos te procederen. Het Hof zal deze toestemming verlenen, nu de datum van het bewijs van onvermogen (16 juli 2019) dateert van na het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg en uit dit bewijs blijkt dat [Appellante] niet in staat is de kosten te dragen die verband houden met de onderhavige procedure.
3.2
In eerste aanleg hebben [Geïntimeerde] en [Naam 1] – kort samengevat – gevorderd een verklaring voor recht dat [Appellante] zonder recht of titel de woning gebruikt, althans de huurovereenkomst alsnog te ontbinden, een bevel tot ontruiming, verwijdering van de bouwmaterialen en het stenen bouwwerk op straffe van verbeurte van een dwangsom, betaling van de huurpenningen en een gebruiksvergoeding over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling in de proceskosten.
3.3
Het Gerecht heeft [Naam 1] niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen en [Appellante] bevolen de woning uiterlijk op 1 januari 2020 te ontruimen. Hieraan heeft het Gerecht – verkort weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. [Naam 1] is niet-ontvankelijk omdat zij geen rechthebbende is op het perceel althans de woning. Zij treedt op als gemachtigde van [Geïntimeerde] en dus niet in eigen naam. [Geïntimeerde] is wel ontvankelijk in zijn vorderingen. Alhoewel door het ontbreken van een verklaring van erfrecht niet is komen vast te staan of, en zo ja: hoeveel deelgenoten er zijn, is [Geïntimeerde] toch ingevolge de artikelen 3:170 lid 1 en 3:171 BW als deelgenoot bevoegd zelfstandig rechtsvorderingen in te stellen ten behoeve van de gemeenschap. Niet voldoende is gebleken dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [Geïntimeerde] en [Appellante]. Dat er huur is betaald is niet gebleken en ter zake is ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Verder heeft [Appellante] niet gesteld dat een zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van [Appellante] is gevestigd. Uit de stellingen van partijen en de inhoud van de door [Appellante] overlegde verklaringen is veeleer sprake (geweest) van een persoonlijk gebruiksrecht en die is in beginsel op elk moment opzegbaar. Opzegging is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, noch is sprake van misbruik van recht. Wel moet [Appellante] een langere ontruimingstermijn worden gegund.
3.4
In hoger beroep vordert [Appellante] dat het Hof het vonnis van het Gerecht vernietigt en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [Geïntimeerde] en [Naam 1] alsnog zal af wijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] en [Naam 1] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
3.5
Het Hof stelt allereerst vast dat [Naam 1] door [Appellante] wel in dit hoger beroep is betrokken, maar dat er niet incidenteel is gegriefd tegen de niet-ontvankelijkheidsverklaring door het Gerecht. Daarmee staat in hoger beroep in rechte vast dat [Naam 1] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen en dat daarmee alleen [Geïntimeerde] nog procespartij is. Hiervan was [Geïntimeerde] zich kennelijk bewust, nu hij alleen en niet gezamenlijk met [Naam 1] de memorie van antwoord heeft ingediend. Het vorenstaande is in de aanhef van het vonnis tot uitdrukking gebracht.
3.6
Grief 1 richt zich tegen de overweging van het Gerecht dat het Rode Kruis materiaal heeft geschonken aan [Appellante]. [Appellante] stelt dat de afspraak weliswaar was dat zij materiaal van het Rode Kruis zou krijgen om haar woning op te knappen, maar om haar onbekende redenen heeft zij geen materiaal ontvangen en moest zij uit eigen middelen de woning opknappen. [Appellante] voert verder aan dat de woning haar eigendom is omdat zij de woning zelf heeft gebouwd en opgeknapt.
3.7
Het Hof overweegt dat eigendomsrechten in juridische zin van een woning niet ontstaan door het bouwen van een woning op andermans grond of het opknappen van een gehuurde of in gebruik gegeven woning. In het eerste geval komt de eigendom van de woning door natrekking te liggen bij de eigenaar van de grond. In het tweede geval gaat eigendom van een woning eerst over wanneer daarvoor een geldige titel is (bijvoorbeeld een koopovereenkomst), gevolgd door levering middels een notariële akte (artikel 3:89 BW Pro) en dat heeft in dit geval niet plaatsgevonden. Of [Appellante] al dan niet materiaal geschonken heeft gekregen van het Rode Kruis is niet ter zake doende. Grief 1 faalt.
3.8
Grief 3 faalt eveneens. Nu de woning beschadigd werd door orkaan Irma is er geen sprake van een bouw van een geheel nieuwe woning maar, zoals [Geïntimeerde] terecht aanvoert, herbouw van de woning. Maar mocht juist zijn dat [Appellante] de woning zelf heeft gebouwd omdat de vorige woning geheel was verwoest, hetgeen door [Geïntimeerde] gemotiveerd is betwist, dan geldt dat – nu gesteld noch gebleken is dat ter zake een opstalrecht is gevestigd – erflater (en thans onder algemene titel [Geïntimeerde] als erfgenaam) door natrekking eigenaar is (zijn) geworden van de woning (artikel 3:4 juncto Pro 5:20 BW). Dat erflater toestemming zou hebben gegeven voor de (her)bouw van de woning brengt geen eigendomsoverdracht met zich mee (zie rov. 3.6). Ten overvloede voegt het Hof daaraan nog toe dat [Appellante] ook geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toekomt nu daarvoor nodig is dat sprake is van geoorloofde veranderingen en toevoegingen. [Geïntimeerde] heeft gemotiveerd gesteld dat hij geen toestemming heeft gegeven om na de schade veroorzaakt door orkaan Irma tot herbouw van de woning over te gaan en [Appellante] heeft vervolgens nagelaten nader te onderbouwen dat zij die toestemming wel had. Voor zover moet worden aangenomen dat [Appellante] het huis met toestemming van de erflater heeft gebouwd, en de na Irma aanwezige restanten nog een verrijking van [Geïntimeerde] opleverden, geldt dat [Appellante] niet is verarmd omdat zij gedurende ruim dertig jaar om niet op het terrein heeft kunnen wonen. Een vordering uit hoofde van de rechtspraak inzake grondhuur is (nu geen sprake is van huur) evenmin aan de orde.
3.9
Grief 2 klaagt over de overweging van het Gerecht dat niet in geschil is dat [Geïntimeerde] in ieder geval deelgenoot is. [Appellante] betoogt dat [Geïntimeerde] heeft nagelaten te onderbouwen dat hij erfgenaam is van erflater en deelgenoot in de gemeenschap, zodat hij niet bevoegd is namens de nalatenschap te handelen. Verder voert [Appellante] aan dat de vordering tot ontbinding en ontruiming niet valt onder onderhoud en behoud van een gemeenschappelijk goed en daarmee niet onder de reikwijdte van artikel 3:170 lid 1 BW Pro. Mocht dat wel het geval zijn, dan dient op grond van lid 3 van voornoemd artikel uitdrukkelijke toestemming te worden verkregen van de overige deelgenoten voor het instellen van de vorderingen dan wel hadden [Geïntimeerde] en [Naam 1] die vorderingen namens de gemeenschap (de gezamenlijke erfgenamen) moeten instellen. Nu niet vaststaat dat [Geïntimeerde] deelgenoot is kan ook niet tezamen met de overige deelgenoten een vordering tot ontruiming worden gestart en bovendien kunnen de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van de huurpenningen niet worden aangemerkt als vorderingen ten behoeve van de gemeenschap, aldus [Appellante]. Volgens [Appellante] blijkt niet althans onvoldoende dat sprake is van een huurovereenkomst.
3.1
Het Hof overweegt als volgt. Hoewel [Geïntimeerde] (kennelijk in aansluiting op het oordeel van de eerste rechter en daartegen gerichte klachten van [Appellante]) in hoger beroep veel aandacht besteedt aan het deelgenootschap, begrijpt het Hof zijn stellingen zo dat hij primair van mening was en blijft dat hij - als enige erfgenaam van erflater - de gehele eigendom van de woning heeft. [Geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord ook een verklaring van erfrecht overgelegd, waaruit blijkt dat [Geïntimeerde] als “sole heir” opvolger onder algemene titel is van erflater; die verklaring van erfrecht is gebaseerd op het testament van erflater, overgelegd in eerste aanleg als productie 3 bij de brief van 1 april 2019 van de gemachtigde ten behoeve van de comparitie van partijen, waarbij [Geïntimeerde] tot enig erfgenaam is benoemd. De stelling van [Appellante] dat [Geïntimeerde] heeft nagelaten met stukken te onderbouwen dat hij in ieder geval deelgenoot zou zijn faalt. De enkele betwisting van [Appellante] dat [Geïntimeerde] eigenaar is dan wel deelgenoot, is – gelet op voornoemde door [Geïntimeerde] overgelegde producties – onvoldoende. In dat verband wijst het Hof er nog op dat zich sinds het overlijden van erflater in 1992 kennelijk geen andere erfgenamen/deelgenoten hebben gemeld. De stelling dat erflater volledig eigenaar was van het door [Appellante] gebruikte perceel en de daartoe overgelegde kadastrale uittreksel heeft [Appellante] niet betwist.
3.11
Onder aanvoering van grief 3 stelt [Appellante] dat er geen sprake was van een dienstwoning die zij mocht gebruiken van erflater. Erflater heeft haar ([Appellante]) toestemming gegeven om haar huis te bouwen op de grond die in eigendom toebehoorde aan erflater. Erflater heeft die toestemming gegeven omdat hij dit niet meer dan redelijk vond omdat [Appellante] voor hem zorgde. Het huis is dan ook het eigendom van [Appellante].
3.12
De conclusie van de eerste rechter luidt dat geen sprake is van een huurovereenkomst; dat wordt ook erkend door [Appellante]. [Appellante] kan zich derhalve niet beroepen op huurbescherming betreffende woonruimte. Dat zou haar overigens in zoverre ook niet baten dat de Huurcommissie [Geïntimeerde] toestemming heeft gegeven de huurovereenkomst op te zeggen. Dat betekent dat aan [Appellante] enkel een persoonlijk gebruiksrecht is gegeven en zoals het Gerecht terecht heeft overwogen, kan deze gebruikersovereenkomst middels opzegging worden beëindigd, hetgeen [Geïntimeerde] ook heeft gedaan. Dat [Geïntimeerde] bijna dertig jaar heeft goedgevonden dat [Appellante] het perceel om niet gebruikte en [Appellante] in het huis heeft geïnvesteerd betekent niet dat [Geïntimeerde] thans is gehouden [Appellante] de gelegenheid te geven het huis op haar eigen kosten te laten herstellen. De maatstaven van redelijkheid en billijkheid verzetten zich er in die omstandigheden niet tegen dat [Geïntimeerde] tegen een ruime termijn opzegt om zelf over het terrein te kunnen beschikken, ook als zijn belang niet verder gaat dan dit algemene eigenaarsbelang. Daarbij weegt mee dat niet is gebleken dat het voor [Appellante] onmogelijk is om zich binnen die termijn andere woonruimte te verschaffen.
3.13
Nu de grieven falen, zal het vonnis worden bevestigd en [Appellante] worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [Geïntimeerde] gemaakt.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verleent [Appellante] toestemming om in hoger beroep kosteloos te procederen;
bevestigt het vonnis van het Gerecht van 11 juni 2019, met dien verstande dat [Appellante] het huis uiterlijk 29 april 2021 dient te hebben ontruimd;
veroordeelt [Appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van [Geïntimeerde] vastgesteld op een bedrag van Afl. 240,50 aan betekeningskosten en een bedrag van Afl. 6.000,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met wettelijke rente indien die proceskosten niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, F.W.J. Meijer en Th.G. Lautenbach, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 29 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.