Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2020 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201800908 SXM2018H00214
Uitspraak: 20 maart 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S I N K O R T E D I N G
in de zaak van:
de stichting
STICHTING SINT MAARTEN HOUSING DEVELOPMENT FOUNDATION,
gevestigd te Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en C.M.P. van Hees,
tegen
[Huurder 1],
[Huurder 2],
[Huurder 3],
[Huurder 4],
[Huurder 5],
[Huurder 6],
[Huurder 7],
[Huurder 8],
[Huurder 9],
[Huurder 10],
[Huurder 11],
[Huurder 12],
[Huurder 13],
[Huurder 14],
[Huurder 15],
[Huurder 16],
[Huurder 17],
[Huurder 18],
allen wonende te [woonplaats],
oorspronkelijk eisers,
thans geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. G. Hatzmann.
De partijen worden hierna SMHDF en de huurders genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het Hof verwijst naar zijn tussenvonnis van 27 september 2019. Bij dat vonnis is de zaak verwezen naar de naar de rol van vrijdag 15 november 2019 om 8:30 uur voor akte bewijs betaling griffierecht zijdens SMHDF (P3).
1.2
Op de rol van 15 november 2019 heeft SMHDF die akte, met productie genomen.
1.3
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Uit de bij akte overgelegde productie blijkt dat SMHDF het nageheven bedrag aan griffierecht (NAf 10.930,-) heeft voldaan, zodat het hoger beroep inhoudelijk kan worden behandeld.
2.2
In hun memorie van antwoord hebben de huurders een als incidenteel appel te beschouwen conclusie opgenomen die er (anders dan onder 1.3 van het tussenvonnis abusievelijk is vermeld) toe strekt dat het bestreden vonnis wordt vernietigd waar het gaat om de daarbij door het Gerecht bepaalde voorziening en om hun gewijzigde eis in hoger beroep toe te wijzen. Kort samengevat ging het de huurders er daarbij om dat het Hof SMHDF zou veroordelen om de reparaties en het onderhoud aan de huizen van de huurders onder supervisie van een expert uit te voeren, met bepaling van een uiterste datum waarop deze werkzaamheden zouden moeten zijn voltooid en een boete (dwangsom) voor iedere dag dat deze deadline wordt overschreden.
2.3
Bij pleidooi in hoger beroep hebben de huurders hun eis wederom gewijzigd en verzocht het vonnis, wat betreft de voorziening (die inhield dat de huurders maximaal 75% van de huurachterstand, dan wel 75% van de lopende huurtermijnen mochten inhouden om daarmee zelf de nodige reparties te verrichten op voorwaarde dat zij 25% van de huurachterstand, of 25% van de lopende huurtermijnen, zouden voldoen), te bevestigen. Ter toelichting op deze wijziging vermeldt het pleidooi dat de huurders inmiddels (bijna) allemaal bezig zijn het herstel en het achterstallig onderhoud uit te voeren; zij hebben ieder vertrouwen in SMHDF verloren en wensen daarom, tegen het advies van hun advocaat in, geen toegang te verlenen aan het door SMHDF ingeschakelde bedrijf ICE. Voorts verzoeken de huurders het Hof om de in eerste aanleg afgewezen vordering met betrekking tot eigendomsoverdracht van de huizen aan de huurders, alsnog toe te wijzen. Die afwijzing was aanvankelijk, in de memorie van antwoord, niet in het incidenteel appel betrokken.
2.4
De stelling dat de huurders inmiddels zijn begonnen met de werkzaamheden is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het was bovendien ook de strekking van het bestreden vonnis dat de huurders dit meteen na het geven van de voorlopige voorziening zouden doen. Voorts heeft SMHDF reeds bij memorie van grieven onbestreden gesteld dat de meeste huurders niet hebben voldaan aan de verplichting om 25% van de huur(achterstand) te betalen. Bij pleidooi heeft SMHDF een (op voorhand aan de huurders toegezonden) overzicht overgelegd waaruit blijkt dat op dat moment (acht maanden na het vonnis) slechts een huurder aan deze voorwaarde heeft voldaan. Bij die stand van zaken kan, bij (her)weging van de over en weer betrokken belangen en getoetst aan het vereiste van spoedeisendheid, van bevestiging van de door het Gerecht bepaalde voorziening geen sprake zijn.
2.5
Het treffen van een andere voorziening is, mede gelet op het (processuele) standpunt van de huurders, evenmin een optie. Als onderling overleg vruchteloos blijft, wat valt te vrezen, zal in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld in hoeverre (en hoe lang) SMHDF in verzuim was met haar verplichtingen en tot welk bedrag de door de huurders te maken kosten voor reparatie voor rekening van SMHDF kunnen worden gebracht, alsmede in welke mate (en over welke periode) de aanwezige gebreken een vermindering van de huurprijs kunnen rechtvaardigen. Ook de vordering inzake nakoming van de “huurkoopregeling’ zal aan de bodemrechter moeten worden voorgelegd. Die vordering is zoals het Gerecht op goede gronden heeft geoordeeld, in dit kort geding niet toewijsbaar.
2.6
Dit een en ander betekent dat het principaal appel slaagt en het (gewijzigd) incidenteel appel faalt. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd en de vorderingen van de huurders zullen (voor zover vereist) alsnog volledig worden afgewezen. De kosten van het hoger beroep komen voor rekening van de huurders, waarbij voor het incidenteel appel geen afzonderlijke kosten zullen worden berekend. De kosten van de eerste aanleg zullen voor rekening van SMHDF worden gelaten omdat voldoende aannemelijk is dat het instellen van dit kort geding nodig was om SMHDF tot (meer) actie te bewegen. Dat de huurders die actie vervolgens, naar zij stellen door een gebrek aan vertrouwen dat SMHDF aan zichzelf te wijten heeft, maar volgens SMHDF uit andere motieven, hun medewerking zijn gaan weigeren, doet daaraan niet (of onvoldoende) af.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 28 september 2018 en, opnieuw recht doende in kort geding:
wijst de vorderingen van de huurders geheel af;
compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt;
veroordeelt de huurders in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van SMHDF gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op NAf 12.119,50 aan verschotten en NAf 21.000,- voor salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 20 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.