Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2020 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201700826 – SXM2018H00248
Uitspraak: 9 oktober 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van
de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
OBAN COMPANY LIMITED,
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
hierna: Oban,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigden: mrs. S.J. Fox en V.C. Choennie,
tegen
1. de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
FOUR NINETEEN COMPANY LIMITED,
gevestigd in Anguilla,
hierna: Four Nineteen,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: voorheen mr. K. Huisman (gedesisteerd),
2. de rechtspersoon naar het recht van Anguilla,
SEASIDE HEIGHTS LIMITED,
gevestigd in Anguilla,
hierna: Seaside,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
niet verschenen.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij een op 11 december 2018 ingekomen akte van appel is Oban in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 30 oktober 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij een op 22 januari 2019 ingekomen memorie van grieven heeft Oban grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, kosten rechtens.
1.3
Bij memorie van antwoord heeft Four Nineteen de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Oban in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag heeft alleen Oban pleitnotities overgelegd.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. Oban heeft in 1987 met een rechtsvoorganger van Four Nineteen twee overeenkomsten gesloten: een “lot Purchase Agreement (part A)” en een “Home and Pool Building Agreement (Part B)”. Van de verkochte kavel is een deel (109 m2) met meetbrief SXM LL 014/2000 aan Oban geleverd. Een ander deel (dat eigendom was van het Land Sint Maarten) heeft Oban via verjaring verkregen, zo is bij vonnis van het Gerecht van 11 februari 2015 tussen Oban en het Land Sint Maarten vastgesteld. Thans gaat het om de “Parking Area” (hierna: de parkeerruimte), een strook grond van 79 m2, die grenst aan de muur van de voortuin, die door Oban (exclusief) wordt gebruikt om te (laten) parkeren en die volgens haar tot het verkochte behoort. Dat laatste bestrijdt Four Nineteen. Zij heeft de haar nog toebehorende percelen - waaronder die waarop de parkeerruimte is gelegen (SXM LL 037/1981) - bij akte van 3 februari 2014 overgedragen aan Seaside.
2.2
In dit geding heeft Oban, samengevat, gevorderd dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. voor recht zal verklaren dat de levering door Four Nineteen aan Seaside van 3 februari 2014 nietig is;
2. voor recht zal verklaren dat Oban vanaf 1997 eigenaar is van de parkeerruimte;
3. subsidiair, Four Nineteen zal bevelen om de grond waarop de parkeerruimte is gelegen binnen acht dagen na betekening van het te wijzen vonnis over te dragen c.q. te leveren aan Oban, met een nader op te maken meetbrief.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen en daarbij Oban in de proceskosten veroordeeld.
2.4
Tegen die oordelen richt Oban twee grieven die om de hierna te noemen redenen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
2.5
Grief 1 faalt op de door het Gerecht in rov. 3.1 tot en 3.4 genoemde gronden, die het Hof overneemt met nog de volgende toevoegingen.
De stellingen van Oban en de gedingstukken bevatten ook in hoger beroep onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat Oban in 1987 met (de rechtsvoorganger van) Four Nineteen is overeengekomen, of dat haar later is toegezegd, dat Oban de eigendom van de grond waarop de parkeerruimte zou worden aangelegd zou verkrijgen en niet alleen de exclusieve gebruiksrechten, wat Four Nineteen ook niet, althans niet voldoende heeft weersproken.
Dat in de beide overeenkomsten een oppervlakte van “approximately 3000 square feet” (omgerekend 278,7 m2) wordt vermeld een aanwijzing voor het standpunt van Oban oplevert, heeft Oban wel gesteld maar onvoldoende toegelicht, mede gelet op de omstandigheid dat het deel dat door verjaring van het Land is verkregen circa 265 m2 (aldus het inleidend verzoekschrift uit de eerder procedure AR 16/2013) of 254 m2 (volgens een aantekening op meetbrief SXM LL 014/2000) beslaat, wat samen met het in 2000 geleverde perceel van 109 m2 al een oppervlakte van 374 m2 dan wel 363 m2 oplevert. Uit het dossier blijkt overigens ook niet dat Oban vóór 2013 aanspraak heeft gemaakt op levering van de eigendom van de parkeerruimte of op het opmaken van een meetbrief voor dat perceel, terwijl Four Nineteen al in 1991 eigenaar was geworden van de grond en in 2000 een deel daarvan ter uitvoering van de overeenkomsten aan Oban heeft geleverd.
De stellingen van Oban dat een eigendomsoverdracht van de parkeerruimte is overeengekomen of toegezegd zijn ook ontoereikend om het door Oban gedane bewijsaanbod te honoreren.
2.6
De gevorderde nakoming van de koopovereenkomst door Four Nineteen (al dan niet met medewerking van de huidige eigenaar Seaside die niet is verschenen) of nietig verklaring van de overdracht tussen genoemde vennootschappen zijn daarom terecht afgewezen.
2.7
Het Hof onderschrijft eveneens het door grief 2 bestreden oordeel inzake de verkrijgende verjaring en neemt ook de daarvoor in rov. 3.5 gegeven motivering over. Van afstand van recht of afstand van bezit door Four Nineteen en/of Seaside is niet gebleken. Overigens kan van de eigendom van onroerende zaken niet eenzijdig afstand worden gedaan, mocht dat zijn wat Oban (mede) bedoelt.
2.8
Hierop stuit ook de vordering sub 2 af.
2.9
Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd met veroordeling van Oban, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Oban in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Four Nineteen gevallen en tot op heden begroot op NAf 300,50 aan exploitkosten en NAf 4.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaar deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, F.W.J. Meijer en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 9 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.