Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2020
Registratienummers: SXM201800075 – SXM2018H00116
Uitspraak: 26 juni 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
woonplaats kiezende te Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser,
thans appellant,
gemachtigde: mr. R.A. Groeneveldt,
tegen
[GEÏNTIMEERDE] ,
wonende te Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
thans in persoon.
De partijen worden hierna [Appellant] en [Geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor het procesverloop in eerste aanleg wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen en op 12 juni 2018 door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) uitgesproken vonnis. Bij akte van hoger beroep, ingediend ter griffie op 17 juli 2018, is [Appellant] in hoger beroep gekomen van dit vonnis.
1.2
Bij op 23 augustus 2018 ingekomen memorie van grieven heeft [Appellant] 6 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
1.3 [
Geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het door [Appellant] ingestelde hoger beroep ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis zal bevestigen met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten in appel.
1.4
Op de daarvoor bepaalde dag hebben partijen pleitnotities ingediend.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen bestaat -kort gezegd- het navolgende geschil. [Appellant] stelt eigenaar te zijn van een perceel grond, waarop [Geïntimeerde] reeds geruime tijd een garagebedrijf exploiteert. [Appellant] stelt dat [Geïntimeerde] zonder recht of titel het perceel grond gebruikt, dit perceel dient te ontruimen en vordert betaling van de achterstallige gebruiksvergoedingen. [Geïntimeerde] betwist het vorenstaande en stelt dat tussen partijen begin 2017, toen de vorige huurder [Naam 1], de huur met [Appellant] had beëindigd, een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hij heeft een aantal maanden huur aan [Appellant] betaald, maar heeft de betaling hiervan opgeschort omdat [Appellant] het water en de stroom af heeft laten sluiten en weigert opdracht te geven deze weer aan te laten sluiten.
2.2 [
Appellant] heeft in een eerder kort geding gevorderd dat [Geïntimeerde] het perceel ontruimt en de achterstallige gebruiksvergoeding aan hem betaalt. [Geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd. Bij kort geding vonnis van 12 januari 2018 heeft het Gerecht de vordering van [Appellant] afgewezen, daarbij overwegende:
- dat vooralsnog met voldoende aannemelijkheid vaststaat dat tussen partijen een mondeling aangegane huurovereenkomst bestaat, en
- dat vooralsnog aannemelijk wordt geacht dat [Appellant] tekort schiet in de nakoming van zijn contractuele verplichting jegens [Geïntimeerde] , en
- dat deze de betaling van de huur heeft mogen opschorten en dat [Appellant] wist waarom.
2.3 [
Appellant] heeft vervolgens op 25 januari 2018 onderhavige bodemprocedure aanhangig gemaakt. Hij vordert - samengevat weergegeven - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor zover een huurovereenkomst tussen [Appellant] en [Geïntimeerde] is ontstaan, deze per onmiddellijk te ontbinden, te bepalen dat [Geïntimeerde] het perceel dient te ontruimen en hem te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen alsmede de nog te verschijnen huurpenningen tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Het Gerecht heeft de vorderingen afgewezen. [Appellant] kan zich met dit vonnis niet verenigen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.4
Vast staat dat [Appellant] het betreffende perceel aan [Naam 1] verhuurde die het op zijn beurt aan [Geïntimeerde] onderverhuurde. Ingevolge artikel 7:221 van het Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten was hij hiertoe niet bevoegd. Voor zover [Geïntimeerde] met zijn stelling, dat [Appellant] op de hoogte was van de onderhuurovereenkomst en dat heeft gedoogd, wil betogen dat [Appellant] toestemming heeft gegeven voor de onderhuur wordt dit verworpen. Uit het enkele niet optreden door [Appellant] tegen [Geïntimeerde] mag nog geen toestemming van [Appellant] worden afgeleid. Hiervan is slechts sprake indien ondubbelzinnig blijkt van wilsovereenstemming van [Appellant] ten aanzien van de onderhuur. Feiten of omstandigheden die tot de conclusie moeten leiden dat daarvan sprake was zijn gesteld noch gebleken. Onder deze omstandigheden verbleef [Geïntimeerde] zonder recht of titel en dus onrechtmatig op het perceel zodat in ieder geval bij het einde van de huurovereenkomst tussen [Appellant] en [Naam 1] in november 2016 [Appellant] zich jegens [Geïntimeerde] mocht beroepen op ontruiming van het gehuurde. Dit zou anders zijn indien, zoals door [Geïntimeerde] gesteld en door [Appellant] bestreden, komt vast te staan dat tussen partijen begin 2017 een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen.
2.5
Niet in geschil is dat partijen met elkaar hebben gesproken over de positie van [Geïntimeerde] na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [Appellant] en [Naam 1]. [Geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat dit heeft geresulteerd in totstandkoming van een mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot het perceel. [Geïntimeerde] heeft bij conclusie van antwoord en memorie van antwoord kwitanties overgelegd met betrekking tot de door hem aan (de vertegenwoordiger van) [Appellant] verrichte betalingen. Op de kwitanties staat vermeld:
for rent ofen daarachter de maand waarop de betaling betrekking heeft. De aanmaningsbrief van 15 augustus 2017 van de gemachtigde van [Appellant] aan [Geïntimeerde] vermeldt als onderwerp
payment of outstanding rental feesen bevat verder de volgende passages:
for rent ofen daarachter de maand waarop de betaling betrekking heeft. De aanmaningsbrief van 15 augustus 2017 van de gemachtigde van [Appellant] aan [Geïntimeerde] vermeldt als onderwerp
payment of outstanding rental feesen bevat verder de volgende passages:
-
have not complied with your obligation to pay the rent of US$ 800,- per month as has been determined by mr. [Appellant];
have not complied with your obligation to pay the rent of US$ 800,- per month as has been determined by mr. [Appellant];
- Although there is no formal lease or rental agreement signed with you, you are occupying the property and consequently the determined rental fee must be paid;
As a result of the aforementioned I herewith inform you and serve you herewith notice of default of the verbal rental agreement.
Zowel op de kwitanties als in de aanmaningsbrief wordt meerdere malen uitdrukkelijk gesproken over betaling van huur. De aanmaningsbrief vermeldt verder weliswaar dat er geen ondertekende huurovereenkomst was maar heeft het vervolgens over een tekortkoming in de nakoming van een mondelinge huurovereenkomst.
2.6 [
Appellant] heeft betwist dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat de zaakwaarnemer van [Appellant] per abuis op de kwitanties heeft aangegeven dat het betaling van huur betreft en dat partijen slechts hebben afgesproken dat [Geïntimeerde] het perceel zou ontruimen en tot aan de ontruiming US$ 800,- per maand aan gebruiksvergoeding zou betalen. Tegenover de onder 2.5 opgesomde door [Geïntimeerde] aangevoerde en met bewijsstukken onderbouwde feiten kan dit niet als een voldoende gemotiveerde betwisting worden aangemerkt. Dat de zaakwaarnemer van [Appellant] op meerdere kwitanties per abuis opneemt dat het huurbetalingen betreft acht het Hof, mede in het licht van voormelde brief van 15 augustus 2017, niet aannemelijk. Het had verder op de weg van [Appellant] gelegen om zijn stelling dat partijen slechts een ontruimingsafspraak hebben gemaakt nader te onderbouwen door op zijn minst aan te geven welke ontruimingstermijn zij hebben afgesproken. Voorts heeft te gelden dat nu niet ter discussie staat dat niet [Geïntimeerde] maar [Naam 1] de huurder was van het perceel, [Appellant] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat sprake was van een door [Geïntimeerde] verschuldigde gebruiksvergoeding op grond van artikel 7:225 BW.
2.7
Het voorgaande betekent dat het Gerecht terecht als vaststaand heeft aangenomen dat partijen begin 2017 een mondelinge huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het perceel waarbij een huurprijs van US$ 800,- is overeengekomen.
2.8 [
Appellant] heeft niet betwist dat het gehuurde niet over water en elektra beschikt en evenmin dat hij als eigenaar van het perceel in staat is aansluiting hiervoor aan te vragen dan wel [Geïntimeerde] hiertoe te machtigen. Voor zover [Appellant] aan zijn standpunt dat op hem geen verplichting rust om ten behoeve van [Geïntimeerde] water en elektra aan te sluiten ten grondslag legt dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, faalt dat betoog, gelet op het overwogene onder 2.6. Het ontbreken van water en elektra levert in beginsel verminderd huurgenot op. Uit de door [Geïntimeerde] bij conclusie van antwoord overgelegde verklaringen van de buren blijkt dat [Geïntimeerde] met behulp van de buren, transport van barrels water en de huur van een aggregaat uiteindelijk wel beschikte over water en elektriciteit. [Geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij op deze wijze zijn garagebedrijf uitoefent op het perceel. Onder deze omstandigheden is het Hof, anders dan het Gerecht, van oordeel dat de tekortkoming van [Appellant] niet een totale opschorting van de huurbetaling rechtvaardigt. Het Hof acht een huurbetaling van US$ 400,- per maand redelijk. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid vloeit voort dat een beroep op opschorting pas geoorloofd is nadat de wederpartij heeft meegedeeld dat en op welke grond opschorting plaatsvindt. [Geïntimeerde] heeft bij brief van 15 januari 2018 aangekondigd dat hij de huurbetalingen zou opschorten bij gebreke van water en elektriciteit in het gehuurde. Weliswaar geeft [Geïntimeerde] in die brief aan dat hij sinds eind 2017 niet meer over water en elektriciteit beschikte en dat hij [Appellant] in verband hiermee meerdere malen mondeling heeft gesommeerd, maar exacte data kunnen hier niet uit worden afgeleid. Het Hof houdt het er dan ook voor dat [Geïntimeerde] [Appellant] pas bij voormelde brief heeft meegedeeld dat hij tot opschorting zou overgaan.
2.9
Het voorgaande betekent dat [Geïntimeerde] gehouden is aan [Appellant] de volledige huur te betalen over de maanden juni tot en met december 2017 en januari 2018 (US$ 6.400) en dat hij met ingang van februari 2018 een huurachterstand heeft van US$ 400,- per maand.
2.1
Ten aanzien van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming dient het Hof te beoordelen of de ontstane huurachterstand ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Op grond van artikel 265 van het Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.11
Vast staat dat tussen partijen sinds begin 2017 een huurovereenkomst bestaat. Tot de verplichting van [Appellant] als verhuurder behoort het verschaffen van huurgenot. Hiertoe behoort ook het zorgdragen voor water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde. [Appellant] heeft op een bepaald moment zonder enige uitleg water en elektriciteit afgesloten dan wel nagelaten zijn medewerking te verlenen aan heraansluiting. Ook in deze procedure heeft [Appellant], anders dan zijn stelling dat er geen huurovereenkomst tussen partijen bestaat, geen reden gegeven voor zijn handelen dan wel nalaten, dat heeft geleid tot verminderd huurgenot. Onder deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat de bijzondere aard van de tekortkoming van [Geïntimeerde] , die deels een gevolg is van de opstelling van [Appellant] zelf, een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.12
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en [Geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [Appellant] van een bedrag van US$ 6.400,- aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met US$ 400,- per maand met ingang van 1 februari 2018 totdat [Appellant] zijn medewerking heeft verleend tot heraansluiting van water en elektriciteit. Vanaf dat moment dient [Geïntimeerde] weer de volledige huur te betalen. Nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
Vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:
Veroordeelt [Geïntimeerde] tot betaling aan [Appellant] van een bedrag van US$ 6.400,- aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met US$ 400,- per maand met ingang van 1 februari 2018 totdat [Appellant] zijn medewerking heeft verleend aan heraansluiting van water en elektriciteit in het gehuurde.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Compenseert de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, M.W. Scholte en A.J.M. van Gink, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 juni 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.