Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
de naamloze vennootschap
AIRPORT INN HOTEL N.V.,
AIRPORT INN HOTEL N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: AIH,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie, thans appellante,
gemachtigde: mr R.F. Gibson jr.,
tegen
de naamloze vennootschap
LUNTEREN N.V.,
LUNTEREN N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: Lunteren,
oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiseres in (voorwaardelijke) reconventie, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. M.O. Kortenoever en C.L. Wasiela.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in het vonnis in eerste aanleg is gesteld en verzocht, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten wordt verwezen naar het tussen partijen in de zaak met nummer SXM201800046 gewezen en op 26 juni 2018 uitgesproken vonnis. De inhoud van dat vonnis geldt als hier ingevoegd.
1.2.
AIH is bij akte van appel op 3 augustus 2018 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis. In een op 14 september 2018 ingekomen memorie van grieven met producties heeft zij zeven grieven opgeworpen en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en Lunteren zal veroordelen in de kosten in beide instanties.
1.3.
Lunteren heeft op 6 november 2018 een memorie van antwoord ingediend.
1.4.
Op 17 mei 2019 heeft de gemachtigde van AIH een pleitnotitie ingediend. De gemachtigde van Lunteren heeft afgezien van het indienen van een pleitnota.
1.5.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.Ontvankelijkheid
2.1.
Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat AIH daarin kan worden ontvangen.
3.De beoordeling
3.1.
Het Gerecht heeft de volgende feiten vastgesteld;
2.1.
Airport Inn Hotel verhuurt vanaf 1 mei 2006, aanvankelijk voor een periode van vijf jaar, aan Lunteren een bedrijfsruimte te Simpson Bay waarin een stripclub genaamd Bada Bing (hierna het pand) wordt geëxploiteerd. De huurovereenkomst is telkens verlengd. De maandelijks te betalen huur bedroeg met ingang van 1 mei 2016 US$ 22.000,-.
2.2.
Lunteren heeft in de loop van de jaren een aantal ingrijpende verbouwingen aan het pand laten uitvoeren.
2.3.
Bij brief van 26 mei 2015 heeft Airport Inn Hotel aan Lunteren verzocht om met ingang van 1 juli 2015 een aanvullend bedrag van US$ 2.500,- aan maandelijkse huur te betalen omdat Lunteren (zonder toestemming van Airport Inn Hotel) een buitenbar (Neverland) in het pand had aangebracht. Daarnaast is in dat schrijven verzocht de bovenverdieping van het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen dan wel een bedrag van US$ 300.000,- te betalen.
2.4.
De over de maand augustus 2017 verschuldigde huur is tot een bedrag van US$ 10.000,-betaald.
2.5.
Op 6 september 2017 heeft de orkaan Irma zware schade aan het pand toegebracht. Door de schade aan het pand kon Lunteren haar bedrijf daar niet meer uitoefenen.
2.6.
Vanaf september 2017 is geen huur meer betaald. Bij schrijven van 5 oktober 2017 van Airport Inn Hotel is Lunteren verzocht de verschuldigde huurachterstand te voldoen. Voorts is bij dat schrijven door Airport Inn Hotel aan Lunteren voorgesteld een jaar lang 30 % korting van de verschuldigde huur in rekening te brengen mits de achterstand in betaling zou worden voldaan.
2.7.
Bij schrijven van 5 oktober 2017 heeft Airport Inn Hotel Lunteren verzocht een bedrag van US$ 56.000,- aan verschuldigde huur over de periode augustus tot en met oktober 2017 te voldoen.
2.8.
Op 13 oktober 2017 heeft Airport Inn Hotel aangifte tegen [Naam 1] gedaan in verband met een beweerde diefstal van een generator en twee vriezers. Airport Inn Hotel heeft [Naam 2] vervolgens via een whatapp-bericht meegedeeld dat hij het pand niet meer mocht betreden.
2.9.
Bij e-mail van 15 oktober 2017 heeft [Naam 1] aan Airport Inn Hotel onder meer als volgt bericht.
(…) lk heb goede nota genomen van Uw schrijven 05-10-2017 en 13-10-2017 Het zal U bekent zijn dat wanneer het verhuurde niet meer te verhuren valt, er dan ook geen betalingen meer kunnen plaatsvinden. (...)
2.10.
Bij schrijven van 26 oktober 2017 en 14 november 2017 heeft Airport Inn Hotel aan Lunteren sommaties gestuurd. Bij een aan Lunteren gerichte brief van 15 december 2017 heeft Airport Inn Hotel de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.11.
Op 19 december 2017 en 3 januari 2018 heeft Airport Inn Hotel, na daartoe verkregen verlof, conservatoir derdenbeslag gelegd.
3.2.
AIH vordert in eerste aanleg:
a. betaling van een bedrag US$ 189.000,-, vermeerderd met rente, wegens achterstallige huur, gebruiksvergoeding en aanvullende huur,
b. teruggave van de generator en de twee vriezers, op straffe van een dwangsom, subsidiair tot betaling van een bedrag van US$ 16.000,-(voor de generator) en een nader vast te stellen bedrag (voor de vriezers),
c. betaling van een bedrag van US$ 670.000,- aan vervangende schadevergoeding voor herstel van het pand subsidiair herstel van het pand in de oorspronkelijke staat, op straffe van een dwangsom,
d. ontruiming van het pand, onder afgifte van de sleutels, een en ander op straffe van een dwangsom en zo nodig met behulp van de sterke arm,
e. voldoening van de kosten van de ontruiming.
3.3.
Het Gerecht heeft slechts US$ 16.400,- toegewezen (deel onbetaalde huur van augustus 2017 en 6/30e van september 2017) wegens achterstallige huur en de vorderingen in conventie voor het overige afgewezen. Hiertegen richt zich het appel van AIH.
3.4.
Het appel faalt. Het Hof sluit zich aan bij de overwegingen en beslissingen van het Gerecht en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt het hierna volgende toe.
3.5.
Het Gerecht heeft onbestreden vastgesteld (zie hiervóór rov. 3.1 onder 2.5): ‘Op 6 september 2017 heeft de orkaan Irma zware schade aan het pand toegebracht. Door de schade aan het pand kon Lunteren haar bedrijf daar niet meer uitoefenen.’ Lunteren heeft in de memorie van antwoord, in de pleitnota zijdens AIH onbestreden, gesteld:
“8. Na orkaan Irma was bijna niets van het pand over. Alleen het zwembad was relatief onbeschadigd. De beschadigingen zijn duidelijk zichtbaar op productie 5 van het CvA. Tijdens orkaan Irma is de ongeveer drie kwart van het dak van het pand weggevaagd (productie 25). Bijna alle ruiten zijn gesneuveld. De palmbomen zijn afgebroken en dit is te zien op de foto welke als productie 26 is aangehecht. Beide verdiepingen van het pand liepen enorme schade op. Zo zijn op beide verdiepingen gipsplaten muren door de orkaan weggevaagd. Dit blijkt uit een foto van de begane grond aangehecht als productie 27. Op deze foto is alleen nog het houten frame zichtbaar. Ook heeft de begane grond geruime tijd ongeveer 20 centimeter onder water gestaan. Dit is te zien aan de schimmelplekken op de muur op de als productie 28 aangehechte foto. Het langdurig onder water staan is funest voor de aangelegde elektriciteit.”
3.6.
Ervan uitgaande dat ‘bijna niets van het pand over’ was, is de kennelijke stelling van AIH dat spoedig na de orkaan het gebouw zou zijn opgeknapt als Lunteren maar de huurachterstand zou betalen en daarna de (met 30% verlaagde) huurprijs irrealistisch. Bovendien miskent deze stelling dat Lunteren nakoming van de verplichting van AIH tot herstel van het gebrek niet verhindert door de huurachterstand van US$ 16.400,- niet onverwijld te betalen. Voorts was Lunteren ten tijde van de orkaan slechts US$ 16.400,- aan achterstallige huur verschuldigd, waartoe het Gerecht Lunteren ook veroordeeld heeft. Na orkaan Irma is er geen huurgenot meer verschaft. Dat betekent dat Lunteren recht heeft op huurvermindering tot nihil. Het Hof merkt daarbij op dat voor huurvermindering niet vereist is dat het gebrek aan verhuurder kan worden toegerekend (artikel 7:207 BW Pro).
3.7.
Ervan uitgaande dat ‘bijna niets van het pand over’ was, had voorts AIH moeten stellen waarom het uitmaakte dat Lunteren zonder toestemming verbouwingen had verricht in de afgelopen ruim elf jaren. Het gebouw moest toch worden opgebouwd. Het Hof verwijst naar rov. 4.8 van het bestreden vonnis en de memorie van antwoord, onder 33-35 en 42.
3.8.
Daar komt nog het volgende bij. Lunteren exploiteerde in het gehuurde gebouw de in Sint Maarten algemeen bekende stripclub Bada Bing. Dit kan AIH niet zijn ontgaan; Lunteren heeft in dat verband onbetwist gesteld dat de bestuurder van AIH, [Naam 3], regelmatig op bezoek kwam bij Bada Bing en dat de beide statutair directeuren altijd een goede verstandhouding met elkaar hebben gehad. AIH heeft deze exploitatie (inclusief de verbouwingen) tot aan de orkaan, dus ruim elf jaren toegelaten en heeft, naar mag worden aangenomen, een goede huurprijs ontvangen, begonnen met US$ 20.000,- (productie 2 bij inleidend verzoekschrift) en met ingang van 1 mei 2016: US$ 22.000,- per maand. AIH heeft dus meer dan US$ 2,5 miljoen aan huur ontvangen. AIH kan niet anders dan geweten hebben dat de exploitatie van een stripclub aanpassingen van het gebouw vergde. Het is bovendien onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid dat na elf jaren en na orkaanschade waardoor ‘bijna niets van het pand over’ was AIH beroep doet op de in artikel 7:215 BW Pro vervatte regel die voorafgaande schriftelijke toestemming voorschrijft en herstel in oude staat.
3.9.
Dat na de orkaan veel zaken van Lunteren her en der verspreid lagen, terwijl Lunteren door AIH gehinderd werd deze te verwijderen – en zelfs met een politieaangifte werd geconfronteerd – maakt niet dat Lunteren het gebouw in gebruik bleef houden en daarvoor een vergoeding verschuldigd was.
3.10.
Het Gerecht heeft terecht overwogen dat over aanvullende huur ter zake van de buitenbar geen wilsovereenstemming is bereikt. AIH heeft kennelijk volstaan met de brief van 26 mei 2015 (zie hiervóór rov. 3.1 onder 2.3) die door Lunteren niet beantwoord is. Zie verder rov. 4.5 van het bestreden vonnis.
3.11.
Wat betreft generator, coolers/vriezers en inventaris sluit het Hof zich aan bij de oordelen van het Gerecht. Aannemelijk is bovendien dat, voor zover de zaken niet zijn verbruikt, zij na elf jaren gebruik en het ondergaan van orkaan Irma waardoor ‘bijna niets van het pand over’, geen substantiële waarde meer hebben. AIH heeft niets gesteld over de ouderdom en staat van de zaken bij de aanvang van de huur.
3.12.
Al met al acht het Hof de grieven weinig realistisch en daarmee onvoldoende gemotiveerd.
3.13.
Het bestreden vonnis moet worden bevestigd en AIH dient de kosten van het hoger beroep te dragen (gelet op AIH’s vordering: tarief 10).
Beslissing
Het Hof bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt AIH in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Lunteren gevallen en tot op heden begroot op NAf 16.000,- aan gemachtigdensalaris en NAf 249,50 aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, Th.G. Lautenbach en J. de Boer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2020 in Sint Maarten, in tegenwoordigheid van de griffier.