Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2019 Vonnis no.:
Registratienummers: CUR2018H00127
Uitspraak: 16 april 2019
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. X.C.G. Bakhuis en C.L. Taylor,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND CURAÇAO,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde in conventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. M.F. Bonapart, L.S. Davelaar en A.C. van Hoof.
en
de publiekrechtelijke rechtspersoon
ALGEMEEN PENSIOENFONDS CURAÇAO,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eisers in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. P.M. Noordhoek en M. Weijand.
De partijen worden hierna [appellante], het Land en APC genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 23 april 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 12 maart 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht).
1.2
Bij op 4 juni 2018 ingekomen memorie van grieven heeft [appellante] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw recht doende:
in conventie:
I. voor recht zal verklaren dat het Land en APC jegens [appellante] onrechtmatig hebben gehandeld;
II. het Land en APC hoofdelijk zal veroordelen om aan [appellante] te betalen de som van NAf 107.000,-, althans het bedrag van NAf 50.000,-, althans een bedrag nader op te maken bij staat, althans een door het Hof te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de dag van het inleidend verzoekschrift, althans en door het Hof te bepalen datum;
in reconventie:
de door APC ingestelde vordering alsnog zal afwijzen;
dit steeds met veroordeling van de wederpartijen(en) in de proceskosten van de beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien deze kosten niet binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis zullen zijn voldaan.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft het Land de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Bij afzonderlijke memorie van antwoord heeft APC de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [appellante] in de met wettelijke rente te vermeerderen proceskosten in hoger beroep.
1.5
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd.
1.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
In hoger beroep kan worden uitgegaan van de in het bestreden vonnis (onder 3.2) vastgestelde feiten, met de aanvulling dat [appellante] ook op
25 september 1984 al een aanvraag had gedaan om overheidsgrond in erfpacht te verkrijgen. Die feiten luiden dan als volgt.
2.1.1
Op 25 september 1984 en vervolgens op of omstreeks 5 oktober 1992 heeft [appellante] zich tot het Bureau Domeinbeheer van het voormalige Eilandgebied Curaçao gewend met het verzoek een perceel grond in erfpacht te verkrijgen met als doel op het perceel grond een huis te bouwen.
2.1.2
Bij brief van 31 december 1992 heeft het Bureau Domeinbeheer, namens het voormalig Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao, [appellante] als volgt geantwoord:
“In antwoord op uw bovenaangehaald verzoekschrift, delen wij mede, dat u gezien uw plaats op de wachtlijst nog niet in aanmerking komt voor terrein voor woningbouw. Uw naam staat nog steeds op de wachtlijst, reden waarom u geen verzoek meer hoeft in te dienen. Zodra er terreinen voor het door u beoogde doel beschikbaar komen, zal zo mogelijk met uw verzoek rekening worden gehouden.
2.1.3
Bij brief van 28 juni 1994 heeft [appellante] zich gewend tot mevrouw mr. T. Pikerie, voormalig gedeputeerde van het Eilandgebied Curaçao, met het bericht dat zij, [appellante], in januari 1994 een perceel domeingrond, gelegen naast [adres] nr., heeft geoccupeerd, dat zij dit uit wanhoop heeft gedaan omdat zij al enkele jaren tracht via Domeinbeheer een perceel bouwgrond in erfpacht te verkrijgen en met het verzoek om de bestaande toestand te legaliseren.
2.1.4
Bij brief van 28 juli 1994 heeft het voormalig Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao [appellante] als volgt bericht:
“Hierbij delen wij U mede, dat ons uit ter plaatse ingesteld onderzoek is gebleken, dat U op het onverkavelde perceel, ten oosten van het perceel plaatselijk bekend als [adres] bezig bent met het bouwen van een betonblok een woonhuis van ± 10.00 x 12.00 m2 zonder de vereiste bouwvergunning.
Tevens is gebleken dat U onrechtmatig overheidsgrond in gebruik heeft genomen. Aangezien het e.e.a. in strijd is met artikel 7 lid Pro b van de Bouw- en Woningverordening 1935 (P.B. 1952 no. 14), gelasten wij U de bouwwerkzaamheden onmiddellijk te staken en binnen één maand na de datum van verzending van dit besluit een bewijs te overleggen, waaruit blijkt dat het betrokken bouwterrein of een deel hiervan aan U in huur of in erfpacht is gegeven of gegeven zal worden en tevens binnen deze termijn een bouwvergunning aan te vragen bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de D.R.O.V., Plaza Horacio Hoyer 19, waar U ook bovenbedoeld bewijs ter zake van de verkrijging op Uw naam van het bouwterrein moet overleggen. Wij wijzen U erop dat, indien U na verstrijking van de termijn van een maand niet aan deze lastgeving heeft voldaan, wij op Uw kosten voor afbraak van het gebouwde zullen zorgdragen.”
2.1.5
Bij brief van 12 april 1996 heeft [appellante] zich opnieuw tot het voormalig Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao gewend met hetzelfde bericht en hetzelfde verzoek als zij eerder had gedaan bij brief van
28 juni 1994.
2.1.6
Bij brief van 17 april 1996 bevestigt het voormalig Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao aan [appellante] de ontvangst van haar brief van
12 april 1996 onder mededeling dat haar verzoek in behandeling is genomen.
2.1.7
Bij brief van 30 juni 1997 bericht het Bureau Domeinbeheer het volgende aan [appellante]:
“Inzake bovenvermelde terreinaanvrage van 25 september 1984 deel ik u het volgende mede.
Het Bestuurscollege heeft bij besluit van 1 november 1983 nummer 83/11105 voorwaarden vastgesteld met betrekking tot inschrijving voor uitgifte in huur of erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied Curaçao.
Op basis van de in uw aanvraag verstrekte gegevens voldoet u aan de gestelde voorwaarden voor inschrijving en kunt u in principe in aanmerking komen voor toewijzing van een terrein.
Uitgifte van terreinen zal plaatsvinden op basis van volgorde van inschrijving, waarbij de oudste datum van inschrijving het eerst in aanmerking komt. Gelet op de beperkte beschikbaarheid van bouwrijpe grond en de grote vraag naar uit te geven terreinen is hiertoe een wachtlijst ingesteld.
Uw aanvraag is op de wachtlijst geplaatst, waarbij 9 oktober 1984 als datum van inschrijving is geregistreerd.
Aan de toegekende plaats op de wachtlijst kunnen geen rechten ten aanzien van enige toewijzing van een terrein worden ontleend. Op het moment dat u ten gevolge van uw rangorde in aanmerking komt voor een terreinuitgifte zal nogmaals worden beoordeeld of u aan de geldende voorwaarden voor toewijzing voldoet. Het Bureau Domeinbeheer zal u dan voor het actualiseren van de benodigde gegevens schriftelijk benaderen.
In geval u zich niet met bovenstaande kunt verenigen, kunt U vóór 15 augustus 1997, onder opgave van redenen en overlegging van bewijsstukken, schriftelijk bezwaar aantekenen bij het bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao.”
2.1.8 [
appellante] heeft geen bezwaar aangetekend. Bij brief van 8 juli 1999 rappelleert [appellante] het voormalig Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao met het verzoek haar te berichten, waarna dat college bij brief van
22 juli 1999 de ontvangst van de rappelbrief aan [appellante] bevestigt.
2.1.9
Op 25 november 2003 is de geoccupeerde kavel op verzoek van APC uitgemeten als een kavel van 513m2, hetgeen is neergelegd in meetbrief No 515 van het jaar 2003 (productie 1 APC).
2.1.10
Bij brief van 8 oktober 2013 bericht het APC het volgende aan [appellante]:
“Langs deze weg bevestigen wij uw brieven d.d. 14 juni 2013 en 12 juli 2013 in goede orde te hebben ontvangen.
Zoals reeds aan u bericht is het onderhavige perceel in eigendom van het Algemeen Pensioenfonds, die het als onderdeel van een groter terrein van het eilandgebied Curaçao in eigendom heeft verkregen. U heeft zonder enig recht, op dit perceel een fundering opgetrokken. Deze fundering is door natrekking juridisch eigendom van het Algemeen Pensioenfonds geworden. Wij hebben u in de gelegenheid gesteld om het perceel van het algemeen pensioenfonds te kopen. U heeft ons het bod gedaan om het bedrag van ANG 50.000,- aan u te betalen voor de economische waarde van de door u zonder toestemming van het Fonds op het perceel gebouwde fundering. Uw voorstel kunnen wij niet honoreren.
Aangezien u het perceel van het Algemeen Pensioenfondsnietwenst te kopen verzoeken wij u binnen 30 dagen te ontdoen van het door u gebouwde fundering en het perceel geheel te ontruimen, anders gaat AP hiertoe als rechtmatige eigenaar over tot het ontruimen hiervan. De kosten van ontruiming zullen wij in rekening brengen.”
2.2
In het bestreden vonnis heeft het Gerecht in conventie de vordering van [appellante] (die strekte tot een verklaring voor recht dat het Land en APC onrechtmatig hadden gehandeld en tot veroordeling tot betaling van een schadevergoeding van NAf 102.500,-) afgewezen.
In reconventie heeft het Gerecht [appellante] op straffe van verbeurte van een tot NAf 25.000,- gemaximeerde dwangsom veroordeeld om de kavel van 513m2 te ontdoen van de door haar aangebrachte fundering en overige zaken en deze ontruimd te houden.
[appellante] is, in beide procedures gezamenlijk, in de proceskosten veroordeeld.
2.3
Het oordeel in conventie wordt bestreden met de grieven 1 tot en met 4. Hierop wordt als volgt overwogen.
2.4 [
appellante] heeft in 1994 eigenmachtig en daarmee onrechtmatig een stuk grond in gebruik genomen en is daarop gaan bouwen. Dat komt voor haar rekening; de lange wachttijd voor toewijzing van stuk erfpachtgrond - hoe hinderlijk wellicht ook - is geen excuus.
Op haar verzoek tot legalisering van 28 juni 1994 heeft het Land bij brief van 28 juli 1994 afwijzend beslist. Uit de omstandigheid dat het Land toen geen vervolgmaatregelen heeft genomen kon [appellante] geen vertrouwen ontlenen dat het terrein aan haar zou toegewezen en/of dat de bebouwing zou worden gelegaliseerd.
Op het herhaalde verzoek om legalisatie van 12 april 1996 heeft het Land eveneens afwijzend beslist door [appellante] te verwijzen naar de normale procedure en haar op de wachtlijst voor een perceel te plaatsen. Daarbij heeft het Land gewezen op de mogelijkheid om bezwaar te maken, maar daarvan heeft [appellante] geen gebruik gemaakt.
Op een derde verzoek, van 8 juli 1999, is geen reactie gekomen maar onrechtmatig is dat niet. Het Land had inmiddels voldoende duidelijk gemaakt dat het voornemens was de “normale” procedure te volgen en het was niet ertoe gehouden het verzoek van [appellante] anders te behandelen doordat zij zich al een perceel had toegeëigend. Enige gerechtvaardigde verwachting dat het geoccupeerde perceel aan haar zou worden toewezen mocht [appellante] aan het uitblijven van een nieuw afwijzend besluit niet ontlenen.
Tot slot geldt nog dat indien het niet tijdig beslissen op het derde verzoek wel onrechtmatig zou zijn, [appellante] daardoor geen schade heeft geleden, althans dat geen van de door [appellante] in hoger beroep (na wijziging van eis) gevorderde posten als daardoor veroorzaakte schade toewijsbaar zou zijn.
2.5
Het stond het Land, mede gezien het voorgaande, vrij het perceel, als onderdeel van een meeromvattende grondtransactie, in 2000 aan APC te verkopen. Dat zij daarbij geen rekening heeft gehouden met de mogelijk bij [appellante] levende wensen en verwachtingen, of met de reeds illegaal aangebrachte fundering, levert geen onrechtmatig handelen op. De stelling dat het Land het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden is ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd.
2.6
Evenmin onrechtmatig is het handelen van de koper, APC. Ook als zij van de voorgeschiedenis - het “gebruik” van het perceel door [appellante] en de door [appellante] aan het Land gedane verzoeken - op de hoogte was, hoefde APC zich niet van de aankoop van het perceel te laten weerhouden. Evenmin was zij ertoe gehouden om het perceel aan [appellante] in erfpacht uit te geven, in plaats van het haar te koop aan te bieden, zoals zij (onverplicht) heeft gedaan, maar van welk aanbod [appellante] (uiteindelijk) om haar moverende redenen geen gebruik heeft gemaakt.
2.7
Nu [appellante] geen omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, is voor bewijslevering geen plaats.
2.8
Hierop stuiten de grieven 1 tot en met 4 af.
2.9
Grief 5 bestrijdt het oordeel in reconventie met de klacht dat het toewijzen van de vordering tot ontruiming berust op een miskenning van het gegeven dat het Land en haar rechtsopvolger APC door natrekking eigenaar zijn geworden van de fundering. Die klacht is, om de navolgende redenen, gegrond.
2.1
De natrekking heeft tot gevolg dat niet kan worden gesproken van een onrechtmatige toestand erin bestaande dat [appellante] door de aanwezigheid van aan haar toebehorende op het perceel aanwezige zaken inbreuk maakt op het eigendomsrecht van eerst het Land en thans APC. Op die grond kan dan ook geen verwijdering/ontruiming worden gevorderd.
2.11
Het plaatsen van die fundering was echter wel een onrechtmatige daad jegens het Land en voor zover deze de aanwezigheid van de fundering als ongewenst en daarmee als schade/beschadiging van zijn zaak beschouwde, kon hij vergoeding van die schade bestaande in de herstelkosten dan wel, indien herstel niet mogelijk was, de waardevermindering vorderen. Ook kon het Land ervoor opteren te vorderen dat [appellante] de schade, bestaande in de aantasting van zijn eigendom, zelf ongedaan zou laten maken.
2.12
Die vorderingen gingen echter niet zonder meer over op APC als nieuwe eigenaar die immers een terrein met fundering heeft gekocht, althans heeft zij dat als betaling op een schuld van het Land overdragen gekregen.
Bij verkoop, althans overdracht om baat, van een stuk grond waarin - goed zichtbaar - een fundering is aangebracht zal die omstandigheid vaak in de koopprijs/tegenprestatie zijn verdisconteerd. Die prijs kan hoger zijn - wanneer de nieuwe eigenaar de fundering als waardevol beschouwt - en lager, als de fundering hem in de weg staat. In dat laatste geval behoudt de vorige eigenaar belang bij de schadevergoedingsvordering. Partijen kunnen er ook voor kiezen de grond te verkopen met overdracht van de herstel- en schadevergoedingsvorderingen. Ingeval de fundering onzichtbaar en onopgemerkt is gebleven en als een verborgen gebrek kan worden aangemerkt, heeft de koper mogelijk en aanspraak op zijn contractuele wederpartij.
2.13
Het spreekt dan ook niet voor zich dat APC belang heeft bij, en gerechtigd is tot, de vordering in reconventie. APC heeft echter niets gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij rechthebbende op die vordering tot schadevergoeding/ wegneming van het nadeel is geworden waar dat, naar aanleiding van het betoog van [appellante], wel op haar weg had gelegen. De stelling van APC zij de opstel/fundering niet wenst te gebruiken en daarvan ook anderszins geen enkel voordeel geniet, en zij kosten zal moeten maken om de fundering af te breken en het perceel schoon te maken, is in dit verband onvoldoende. De vordering in reconventie zal daarom alsnog worden afgewezen. APC kan desgewenst de fundering zelf, maar op eigen kosten, verwijderen. Zij is anderzijds niet gehouden [appellante] een vergoeding te betalen.
2.14
De slotsom is dat de grieven betreffende het oordeel in conventie falen. Het vonnis waarvan beroep dient in zoverre te worden bevestigd. De vordering in reconventie zal alsnog worden afgewezen met de veroordeling van APC in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep van het Land. Tussen [appellante] en APC zal in hoger beroep compensatie worden toegepast. Gelet op het overgelegde bewijs van onvermogen zal het Hof [appellante] toelating verlenen om in hoger beroep kosteloos te procederen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verleent [appellante] toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen;
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen;
vernietigt het vonnis voor zover tussen [appellante] en APC in reconventie gewezen en wijst, opnieuw recht doende, de vordering van APC alsnog af;
veroordeelt APC in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie aan de zijde van [appellante] gevallen begroot op NAf 900,- aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op NAf 326,33 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- aan salaris voor de gemachtigde en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van het hoger beroep tussen [appellante] en APC;
wijst het mee of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 16 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.