Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummer: KG 81188/16 - H 80/17
Uitspraak: 8 mei 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
1. de besloten vennootschap
CHAZZZ B.V.,
gevestigd in Curaçao,
2.
[APPELLANT 2],
[APPELLANT 2],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagden,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. A.S.M. Blonk,
tegen
de commenditaire vennootschap
ZUIKERTUINTJE C.V.,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. H.W. Braam.
De partijen worden hierna Chazzz, [appellant 2] en Zuikertuintje genoemd. Chazzz en [appellant 2] worden gezamenlijk ook [appellanten] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 7 februari 2017 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 6 februari 2017 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA).
1.2
Bij op 28 februari 2017 ingekomen memorie van grieven hebben [appellanten] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht.
Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Zuikertuintje alsnog zal afwijzen en voor recht zal verklaren dat er zijdens [appellanten] geen sprake is van een overtreding van de vaststellingsovereenkomst van 25 augustus 2016, met veroordeling van Zuikertuintje in de proceskosten in beide instanties.
1.3 [
appellanten] hebben op 8 februari 2017 verzocht om schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. Zuikertuintje heeft daartegen verweer gevoerd. Bij vonnis van 3 maart 2017 heeft het Hof het verzoek afgewezen, met aanhouding van de beslissing over de proceskosten.
1.4
Bij op 19 juni 2017 ingekomen memorie van antwoord heeft Zuikertuintje de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5
Op 24 oktober 2017 hebben partijen pleitnotities overgelegd. [appellanten] hebben vooraf producties 1 tot en met 19 toegezonden bij akten van 20 september 2017, 21 september 2017 en 19 oktober 2017.
1.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Het Hof gaat uit van het volgende.
2.1.1
Op een tekening uit 1978 van de dienst Openbare Werken Curaçao, met aanduiding "terreinuitgifte", staan percelen of perceelsgedeelten aangeduid met de letters A tot en met E. Op de tekening staat de volgende tekst:
"A. aan [betrokkene 1].
max. bebouwbaar oppervlak 100 m2.
B. aan [naam appellant].
max. bebouwbaar oppervlak 250 m2.
C. aan [naam appellant].
bestemd voor parkeerplaats.
D. aan [betrokkene 1].
bestemd voor parkeerplaats.
E. aan [betrokkene 2].
bestemd voor parkeerplaats.
N Bparkeerplaatsen worden niet afgebakend.
belanghebbenden geven elkander recht van overpad, over alle parkeerplaatsen."
Op de tekening staan drie handtekeningen bij de datum "24 november 1978", waarvan één van iemand namens de firma "[betrokkene 2]", één van "[naam appellant]" en één van "[betrokkene 1]".
2.1.2
Bij akte van 26 april 2006 heeft Zuikertuintje de eigendom overgedragen gekregen van de percelen [perceel I] en [perceel II], verminderd met [perceel III], en het recht van erfpacht op de percelen [perceel IV] en [perceel V].
2.1.3
Chazzz is thans uitbater van het restaurant 'het Achtertuintje'.
Het restaurantgebouw is gelegen op perceel [perceel VI], op onderstaande plattegrond aangeduid met de letter B. [appellant 2] woont in de woning boven het restaurant.
Zuikertuinje exploiteert Zuikertuin Mall, gelegen op de diverse in 2006 in eigendom of erfpacht gekregen percelen, waaronder perceel [perceel V], op onderstaande plattegrond aangeduid met de letter Z.
[plattegrond]
De percelen die op deze tekening zijn aangeduid met de letters B en C, zijn ook op de hiervoor bedoelde tekening van de Openbare Werken Curaçao aangeduid met de letters B en C.
2.1.4
Dit is het derde kort geding in een serie. Het eerste kort geding heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst van 19 augustus 2015. Het tweede kort geding heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst van 25 augustus 2016, gesloten tussen Zuikertuintje enerzijds en [appellanten] anderzijds (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Hierin is onder meer bepaald:
"1. Chazzz en [appellant 2] mogen het terras van het restaurant, thans bekend als "het achtertuintje", geconstrueerd op het perceel kadastraal bekend als [perceel VI], uitbreiden/bijbouwen en doortrekken zoals aangegeven in het rood omlijnd gedeelte van C, in de als bijlage 1 aangehechte en door partijen geparafeerde plattegrond, en voorts op het perceel kadastraal bekend als [perceel V] en wel zoals aangegeven/omlijnd op de in de als bijlage 2 aangehechte en door partijen geparafeerde foto. De bijbouw/uitbreiding zal op dezelfde hoogte worden geconstrueerd als het bestaande terras zodat alles één geheel zal vormen. De uitbreiding/bijbouw zal vervolgens geheel worden omheind met ongeveer eenzelfde soort balustrade als de thans bestaande, gemaakt van hout.
2. In ruil voor deze permanente bijbouw welke gedeeltelijk op het perceel van Zuikertuintje plaatsvindt, c.q. zal plaatsvinden (1,5 parkeerplaatsen), staat [appellant 2] bij deze aan Zuikertuintje af dan wel draagt hij over dan wel geeft hij in ruil aan Zuikertuintje alle rechten die hij heeft of mocht verkrijgen m.b.t. het niet bebouwd gedeelte van het perceel (...) (de zogeheten rotonde met [betrokkene 1]bomen). (...)
3. (...)
4. Aan de voorkant van de bijbouw/uitbreiding zullen 1 of 2 parkeerplaatsen (afhankelijk van de beschikbare ruimte) in horizontale richting (en wel achter elkaar) door Chazzz en [appellant 2] worden gemarkeerd.
5. (...)"
Bijlage 1 bij de vaststellingsovereenkomst is een door partijen geparafeerde plattegrond, waarop een gedeelte van perceel C is omlijnd (kennelijk op het origineel met een rode lijn).
Bijlage 2 is een foto, waarop een gedeelte voor het restaurant is aangegeven/omlijnd met een dikke lijn (kennelijk op het origineel een rode).
2.1.5
Eind oktober 2016 is in opdracht van [appellanten] een uitbreiding van het terras van het restaurant tot stand gebracht. Het oorspronkelijke terras is verlengd in de richting van de parkeerplaatsen van Zuikertuin Mall. Op het verlengde terras is een dakterras of balkon aangebracht (verlenging en dakterras of balkon samen verder: de uitbouw). Medio november 2016 was de uitbouw gereed.
2.2
In dit kort geding heeft het GEA [appellanten] bevolen de uitbouw af te breken, voor zover die op perceel [perceel VI] is gelegen. Hiertegen is het hoger beroep gericht.
2.3
In hoger beroep hebben [appellanten] geconcludeerd dat het Hof voor recht zal verklaren dat er zijdens [appellanten] geen sprake is van een overtreding van de vaststellingsovereenkomst van 25 augustus 2016. Dit moet worden aangemerkt als een reconventionele vordering. [appellanten] hebben in eerste aanleg een reconventionele vordering ingesteld. Het GEA heeft deze niet toegelaten. Daartegen is geen grief gericht. In hoger beroep kan niet voor het eerst een reconventionele vordering worden ingesteld (art. 280 lid 1 Rv). De reconventionele vordering wordt daarom buiten beschouwing gelaten. Overigens kunnen in kort geding geen verklaringen voor recht worden gegeven.
2.4
Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling. Voor een deel heeft het Hof daarmee in het voorgaande reeds rekening gehouden. Voor het overige kan de gegrondheid van de grief bij gebrek aan belang in het midden blijven.
2.5
Grief 2 is gericht tegen het oordeel van het GEA dat voorshands moet worden aangenomen dat de uitbouw verder reikt dan in de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen.
2.6
In het proces-verbaal van de in dit kort geding in eerste aanleg gehouden descente van 16 januari 2017 staat onder meer:
"
[betrokkene 3]:
[betrokkene 3]:
Er kan voor het terras wel een auto parkeren (Foto 3). We hebben ons aan de afspraken gehouden. Wat is eigenlijk het probleem? Misschien hebben we 10 of 20 centimeter te ver gebouwd, met de pilaren, maar er zou toch niets voor mijn terras kunnen worden geplaatst.
(...)
[betrokkene 3]voert zakelijk weergegeven het woord als volgt: Ik zie niet wat het probleem is. Er waren in de vaststellingsovereenkomst geen afmetingen opgenomen. Ik heb toestemming gekregen om te bouwen. Dat ik de lucht in ga is mijn probleem. Als het terras nou 10 of 30 centimeter te ver is uitgebouwd waarom moet ik dat afbreken? Er zijn geen duidelijke afspraken gemaakt over meters en centimeters."
2.7
De vaststellingsovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf. De omstandigheid dat deze vaststellingsovereenkomst de uitkomst is van een kort geding, waarbij beide zijden werden bijgestaan door een advocaat, nadat er meer kort gedingen zijn geweest, maakt dat partijen enerzijds redelijkerwijs mochten verwachten en anderzijds redelijkerwijs moesten begrijpen dat de afspraken zo precies mogelijk en zo volledig mogelijk werden vastgelegd, om verdere geschillen te vermijden.
Op de tekening van de dienst Openbare Werken Curaçao staat als schaalaanduiding 1:1000. Bijlage 1 van de vaststellingsovereenkomst maakt gebruik van die tekening. Er is in die bijlage met een rode lijn precies ingetekend welk deel van perceel C [appellanten] mochten gebruiken voor de uitbouw. Die combinatie van factoren maakt het mogelijk om zo al niet op de centimeter, dan toch op de decimeter nauwkeurig te bepalen tot hoever er mocht worden uitgebouwd.
Gelet hierop moet art. 1 van de vaststellingsovereenkomst naar het voorshands oordeel van het Hof aldus worden uitgelegd dat bijlage 1 tot op de decimeter nauwkeurig bepaalt tot hoever de uitbouw mocht reiken.
Mede gezien de uitlatingen van de [betrokkene 3] (zoon van [appellant 2]), zoals vastgelegd in het proces-verbaal, is voorshands voldoende aannemelijk dat de uitbouw verder reikt dan is overeengekomen in de aldus uitgelegde vaststellingsovereenkomst. De grief faalt in zoverre.
2.8
De grief is ook gericht tegen het oordeel van het GEA dat de vaststellingsovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de uitbouw geen balkon mocht bevatten.
2.9
Ook hier is van belang dat de partijen enerzijds redelijkerwijs mochten verwachten en anderzijds redelijkerwijs moesten begrijpen dat de afspraken zo precies mogelijk en zo volledig mogelijk werden vastgelegd.
Voorshands moet worden aangenomen dat art. 1 van de vaststellingsovereenkomst een uitputtende beschrijving geeft van welke uitbreiding werd toegestaan. Het aanbrengen van een dakterras of balkon wordt niet genoemd en valt naar algemeen taalgebruik buiten de reikwijdte van "het terras uitbreiden/bijbouwen en doortrekken". Ook is het aanbrengen van een dakterras of balkon in strijd met de zinsnede dat de "bijbouw/uitbreiding op dezelfde hoogte als het bestaande terras" zal worden geconstrueerd. Dit geldt ook indien de verlenging van het terras beneden op dezelfde hoogte is geconstrueerd als het bestaande terras, en vervolgens het dakterras of balkon niet alleen boven de verlenging van het terras is aangebracht, maar ook boven het bestaande terras, zodanig dat "alles één geheel" vormt als vermeld in de vaststellingsovereenkomst, en ook de aangebrachte omheining met een balustrade op zichzelf voldoet aan de omschrijving van de vaststellingsovereenkomst.
Daarom moet de vaststellingsovereenkomst naar het voorshands oordeel van het Hof zo worden uitgelegd dat overeengekomen is dat er geen dakterras of balkon mocht worden aangebracht. Indien [appellanten] hadden willen bedingen dat een dakterras of balkon zou mogen worden aangebracht, hadden zij een uitdrukkelijk beding van die strekking in de vaststellingsovereenkomst moeten doen opnemen. Indien zij later het plan hebben opgevat om een dakterras of balkon aan te brengen, hadden zij redelijkerwijs moeten begrijpen dat zij gebonden waren aan een vaststellingsovereenkomst die dat verbood.
2.1
Grief 2 is in de derde plaats gericht tegen het oordeel van het GEA dat sprake is van een handeling in strijd met art. 4 van de vaststellingsovereenkomst, omdat aan de voorkant van de uitbouw onvoldoende ruimte is overgebleven voor één of twee parkeerplaatsen.
2.11
Op grond van het proces-verbaal van de descente en de daarvan deel uitmakende foto's acht het Hof aannemelijk dat er voor het terras een markering is aangebracht, met een symbool van een motorfiets als aanduiding van een parkeerplaats voor een motorfiets, een symbool van een rolstoel als aanduiding van een parkeerplaats voor een auto of ander voertuig van een invalide persoon, en een witte streep met een dwarsstreepje aan de kop, die de beide parkeerplaatsen scheidt en ook de breedte ervan aangeeft. De breedte van de met een symbool van een rolstoel gemarkeerde parkeerplaats is kennelijk 1,70 meter. Over die parkeerplaats heeft de heer A. [appellant 2] tijdens de descente gezegd dat daar een auto kan parkeren.
2.12
Art. 4 van de vaststellingsovereenkomst bepaalt dat er twee parkeerplaatsen worden gemarkeerd. Dat is gebeurd. In zoverre is er geen sprake van een afzonderlijke tekortkoming, ook niet als deze parkeerplaatsen smaller zijn dan gebruikelijk. Indien deze parkeerplaatsen smaller zijn dan gebruikelijk, is dat wel een (verdere) aanwijzing dat de uitbouw verder reikt dan is overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst (het eerste onderwerp van grief 2). Zo is dit ook door het GEA overwogen. Het Hof verenigt zich daarmee.
2.13
Grief 2 faalt dus.
2.14
Grief 3 is gericht tegen het oordeel van het GEA dat een belangenafweging niet tot afwijzing van de vordering leidt.
2.15
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het GEA over de belangenafweging en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen, zodat ook deze grief faalt. Tegenover het belang van [appellanten] om niet te worden geconfronteerd met kapitaalvernietiging en het wegvallen van een inkomstenbron, staat het belang van Zuikertuintje om te beschikken over voldoende parkeerruimte voor de exploitatie van Zuikertuin Mall en om te voorkomen dat zij, haar huurders en het in Zuikertuin Mall aanwezige winkelende publiek hinder ondervindt van de activiteiten van [appellanten]
Ten voordele van Zuikertuintje weegt het Hof bovendien mee dat het niet aangaat om een moeizaam bereikte vaststellingsovereenkomst als de onderhavige te schenden, ook niet een klein beetje. Mede gelet op de voorlopige merites van de zaak, als hiervoor bij de bespreking van grief 2 weergegeven, heeft het GEA het bevel terecht gegeven. Bij het bepalen van de termijn voor de afbraak heeft het GEA voldoende rekening gehouden met het belang van [appellanten]
2.16
Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, inclusief de kosten van de schorsingsprocedure.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van de schorsingsprocedure in hoger beroep, aan de zijde van Zuikertuintje gevallen en begroot op NAf 2.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [appellanten] in de overige kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Zuikertuintje gevallen en tot op heden begroot op NAf 342,26 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, M.W. Scholte en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 mei 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.