Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummers:
AR 185/13, 187/13, 188/13 en 189/13
H 364 en 364A/15, 371 en 371A/15, 75 en 75A/16 en 123 en 123A/16
SXM2015H0001, SXM2015H0005, SXM2015H0006, SXM2015H0007,
SXM2015H0018 en SXM2015H0028,
Uitspraak: 1 juni 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaken van:
1. de vennootschap naar buitenlands recht
ST MAARTEN [NAAM] SPV I LLC,
gevestigd te Wilmington, Verenigde Staten van Amerika,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
in zaak AR 188/13,
thans appellante in zaak H 123/16,
geïntimeerde in zaak H 123A/16,
2. de vennootschap naar buitenlands recht
ST MAARTEN [NAAM] SPV II LLC,
gevestigd te Wilmington, Verenigde Staten van Amerika,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
in zaak AR 185/13,
thans appellante in zaak H 371/15,
geïntimeerde in zaak H 371A/15,
3. de vennootschap naar buitenlands recht
ST MAARTEN [NAAM] SPV III LLC,
gevestigd te Wilmington, Verenigde Staten van Amerika,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
in zaak AR 189/13,
thans appellante in zaak H 75/16,
geïntimeerde in zaak H 75A/16,
4. de vennootschap naar buitenlands recht
SARL LES DEUX FRERES,
gevestigd te Wilmington, Verenigde Staten van Amerika,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
in zaak AR 187/13,
thans appellante in zaak H 364/15,
geïntimeerde in zaak H 364A/15,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
tegen
de vereniging van eigenaars
PORTO CUPECOY OWNERS ASSOCIATION,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie
in de zaken AR 185/13, 187/13, 188/13 en 189/13,
thans geïntimeerde in de zaken H 364/15, 371/15, 75/16 en 123/16,
appellante in de zaken H 364A/15, 371A/15, 75A/16 en 123A/16,
gemachtigde: mr. R. Stomp.
De partijen worden hierna [naam] I, [naam] II, [naam] III, LDF en de VvE genoemd.
De vier wederpartijen van de VvE worden gezamenlijk ook de appartementeigenaars genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 21 april 2015 heeft het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA) vonnissen uitgesproken in de zaken AR 188/13 (de VvE tegen [naam] I), AR 185/13 (de VvE tegen [naam] II), AR 189/13 (de VvE tegen [naam] III) en AR 187/13 (de VvE tegen LDF).
1.2
Bij akten van appel van 29 mei 2015 zijn elk van de appartementeigenaars in hoger beroep gekomen van het vonnis in hun eigen zaak. Bij op 10 juli 2015 ingekomen memories van grieven, met producties, hebben zij elk vijftien grieven tegen het hun aangaande vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusies strekken telkens ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen en die van henzelf alsnog zal toewijzen, kosten rechtens.
1.3
Bij akten van appel van 2 juni 2015 is de VvE in hoger beroep gekomen van de vier vonnissen. Bij op 14 juli 2015 ingekomen memories van grieven, met producties, heeft de VvE tegen elk van de vonnissen vijf grieven aangevoerd en toegelicht en in alle zaken haar eis vermeerderd. Haar conclusies strekken telkens ertoe dat het Hof het desbetreffende vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vermeerderde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de appartementeigenaars in de proceskosten in beide instanties (elk in hun eigen zaak).
1.4
Bij memories van antwoord hebben de appartementeigenaars de grieven van de VvE bestreden. Hun conclusies strekken telkens ertoe dat het Hof het door de VvE bestreden deel van de vonnissen zal bevestigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5
De VvE heeft geen memories van antwoord ingediend.
1.6
Op 4 mei 2018 zijn alle zaken mondeling bepleit. Van de zijde van de VvE zijn vooraf (bij brief van 20 april 2018) producties toegezonden. Mr. Bloem heeft in alle zaken gepleit aan de hand van één gezamenlijke pleitnota, waaraan een productie is gehecht. Mr. Stomp heeft gepleit aan de hand van acht grotendeels gelijkluidende pleitnota's. In alle zaken is vonnis gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Alle hierboven genoemde zaken worden ambtshalve gevoegd.
Bij de behandeling van de aldus gevoegde zaak concentreert het Hof zich eerst slechts op [naam] I, en meer speciaal op de gevorderde hoofdsommen in conventie.
2.2
Het volgende staat vast.
2.2.1
Bij akte van 28 januari 2010 (hierna: de splitsingsakte), ingeschreven in de openbare registers onder nummer C 261-26, zijn rechten op een groep van gebouwen in het district The Low Lands in Cupecoy in Sint Maarten (een appartementencomplex met de naam Porto Cupecoy) gesplitst in appartementsrechten, genummerd 1 tot en met 277.
2.2.2
Bij de splitsingsakte (1e vervolgblad) is de VvE opgericht (aangeduid als: the Association). Het bestuur van de VvE wordt in de splitsingsakte aangeduid als: the Board.
De appartementsrechten worden omschreven in het 1e tot en met het 39e vervolgblad. Blijkens die omschrijving heeft appartementsrecht [B] een aandeel van 66/10.000 in "the land" en betreft het een appartement op "Level 2 of Building 3". Appartementsrecht [A] heeft een aandeel van 36/10.000 en betreft een appartement op "Level 2 of Building 1".
De splitsingsakte houdt vanaf het 39e vervolgblad een reglement in, waarin onder meer is bepaald:
"C. RULES CONCERNING THE USE, MAINTENANCE OF THE PRIVATE SECTIONS
(...)
Article 11
1. (...)
2. A. (...)
B. Each Owner shall be responsible for and shall pay all gas, electricity and
water charges relating to such services used or consumed with respect to the
occupancy of such Owner's Private Section, to the extent that such charges
are separately metered by the respective utility companies. Any utility charge
not so separately metered and charged relating to such services in connection
with Common Areas shall constitute an expense of the Joint Owners and shall
be payable by the Association.
(...)
D. CHARGES AND EXPENSES FOR ACCOUNT OF THE JOINT OWNERS
Article 17
1. The charges and expenses as referred to in Article 5:112, first paragraph sub a, of the
Civil Code will be understood to include:
- (...)
- charges and expenses of the Association;
- (...)
E. ANNUAL OPERATING ACCOUNT, BUDGET AND CONTRIBUTIONS TO BE
PAID
(...)
Article 18
1. A. The Board shall annually draw up a budget of the joint expenses and charges referred to in the preceding Article, as well as the pro rata shares on the basis
of time in the expenses resulting from periodic paintwork and necessary
replacements, and submit same to the Annual Meeting for confirmation.
B. The Corporation may be exempted from paying assessments against its
unsold and unoccupied Units for the period of time the Corporation has
guaranteed to all purchasers or other Unit Owners that assessments will not
exceed a stated dollar amount and that the Corporation will pay any common
expenses that exceed said guaranteed amount ("the Deficit Funding"). Such
Deficit Funding guarantee, which shall not apply in the event that the actual
expenses exceed the budget, will be stipulated in the Transfer Deed.
(...)
3. The Annual Assessment shall become due and payable on January 1st of each financial year. However, the Owners shall be allowed to remit quarterly instalments (the "Quarterly Instalment") so long as said payments are received no later than
ten (10) days after such date. Payments not received by the grace period may be subject to late fees, interest and other such measures as determined by the Board. (...)"
2.2.2
Bij akte van 16 juli 2010 heeft [naam] I appartementsrecht [A] geleverd gekregen. Bij akte van 9 februari 2011 heeft [naam] I appartementsrecht [B] geleverd gekregen. De leveringsakten vermelden onder meer:
"Stipulations and conditions
(...)
10. Buyer hereby acknowledges the statutory applicability of the PORTO CUPECOY OWNERS ASSOCIATION (...), its membership and its regulations as established in the aforemented [Deed] of Division (C261-26)."
2.2.3
Een owner statement van 5 juli 2013, gericht aan [naam] I, betreffende Room [A] (waarschijnlijk appartementsrecht [A]), vermeldt diverse door de VvE in rekening gebrachte bedragen, waaronder een "maintenance fee" over het derde kwartaal van 2013 van USD 2.890,00.
Een owner statement van dezelfde datum betreffende Room [B] (waarschijnlijk appartementsrecht [B]), vermeldt onder meer een "maintenance fee" over het derde kwartaal van 2013 van USD 3.341,00.
Beide statements noemen ook bedragen voor in het derde kwartaal van 2013 te betalen bijdragen aan een "capital reserve".
2.3
In dit geding heeft de VvE, na herhaalde eisvermeerderingen in eerste aanleg, betaling door [naam] I gevorderd van USD 53.616,93 in hoofdsom, met nevenvorderingen, onderbouwd met statements van 22 januari 2015.
Het GEA heeft tegen [naam] I US$ 27.597,73 toegewezen als onbetaald gebleven deel van verschuldigde maitenance fees en capital reserve, en US$ 1.800,00 aan late fees (het GEA heeft ook beslissingen genomen over de nevenvorderingen en reconventionele vorderingen van [naam] I).
In hoger beroep heeft de VvE haar eis tegen [naam] I gewijzigd in een bedrag van USD 33.355,99 in hoofdsom, met (anders ingeklede) nevenvorderingen.
2.4
Zoals het GEA terecht heeft overwogen, heeft [naam] I de juistheid betwist van de voor de posten "maintenance fee" en "capital reserve" gevorderde bedragen.
Anders dan het GEA is het Hof echter van oordeel dat deze betwisting niet gepasseerd kan worden wegens onvoldoende onderbouwing. Van de VvE mag verwacht worden dat zij in dit geding onderbouwt hoe de voor die posten in rekening gebrachte bedragen berekend zijn. Grief 3 van [naam] I is in zoverre gegrond.
Blijkens producties 7 en 8 bij conclusie van repliek en productie 4 HB bij memorie van grieven omvat de (thans in hoger beroep) gevorderde hoofdsom bedragen voor de posten "maintenance fee" en "capital reserve" over de jaren 2011 tot en met 2015.
Uit art. 17 en Pro 18 van het reglement in de splitsingsakte volgt dat de posten (behoren te) zijn afgeleid van jaarlijkse budgets. De VvE heeft onder 18 van haar conclusie van repliek aangeboden deze budgets in het geding te brengen, maar dat heeft zij tot nog toe niet gedaan.
Van de VvE mag worden verwacht dat zij deze budgets alsnog in het geding brengt, en ook dat zij daarbij een berekening presenteert die inzichtelijk maakt hoe de bij [naam] I in rekening gebrachte bedragen uit die budgets kunnen worden afgeleid. Het e-mailbericht van 16 juni 2014, waarnaar de VvE onder 16 van de memorie van grieven verwijst, bevat een dergelijke berekening niet, maar slechts een omschrijving van de berekeningsmethode.
Ook indien [naam] I in het verleden voldoende gelegenheid heeft gehad de budgets in te zien en de juistheid ervan te betwisten en ook als de budgets jaarlijks op de algemene vergadering zijn goedgekeurd ("confirmed" volgens art. 18 van Pro het reglement in de splitsingsakte), doet dat er niet aan af dat [naam] I in dit geding een berekening mag verlangen die voldoende inzichtelijk maakt hoe de bij haar in rekening gebrachte bedragen zijn afgeleid van de budgets. Er moet dus niet alleen duidelijk worden gemaakt welke berekeningsmethode is gehanteerd, maar ook concreet worden vermeld welke in de budgets terug te vinden bedragen bij elkaar zijn opgeteld en met welke factor die zijn vermenigvuldigd enz., zodat een buitenstaander dat kan narekenen.
2.5
Het is het Hof ook onduidelijk hoe de VvE de thans gevorderde hoofdsom van USD 33.355,99 tegen [naam] I heeft berekend (zie het petitum van haar memorie van grieven). In het lichaam van de memorie van grieven vindt het Hof dat bedrag niet terug. Ook een vergelijking met productie 4 HB bij memorie van grieven verschaft niet voldoende duidelijkheid. Van de VvE mag worden verwacht dat zij een berekening presenteert die inzichtelijk maakt hoe zij tot dit bedrag gekomen is.
2.6
Het GEA heeft in rov. 4.7 een berekening gepresenteerd. De VvE richt daar haar eerste grief tegen. Zo lang het voor het Hof niet duidelijk is hoe de gevorderde hoofdsommen van de VvE zijn opgebouwd, is het niet zinvol om de berekening van het GEA na te lopen.
2.7
De bedragen die de VvE bij [naam] I in rekening brengt, bevatten ook posten per kwartaal voor water en airconditioning. Het GEA heeft overwogen dat [naam] I gehouden is hiervoor bedragen te betalen naar rato van haar aandelen in de gemeenschap (rov. 4.8), maar dat de vordering ter zake daarvan niettemin wordt afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing (rov. 4.9).
Deze overwegingen worden aan de orde gesteld in de tweede en derde grief van deVvE en de grieven 6 en 7 van [naam] I.
2.8
Het GEA is ervan uitgegaan dat de meters pas in 2013 zijn geplaatst.
De op 20 april 2018 door de VvE toegezonden producties lijken erop te wijzen dat de meters eind 2011, begin 2012 zijn geïnstalleerd en dat daarna een periode van testen heeft plaatsgevonden, waarna in december 2012 is besloten dat er met ingang van het eerste kwartaal 2013 (15 december 2012 tot 15 maart 2013) betaald wordt via het metersysteem. Wanneer de meters voor de appartementen van [naam] I zijn geïnstalleerd en zijn gaan functioneren, is het Hof nog niet duidelijk (zie conclusie van dupliek onder 11).
Art. 11 lid 2 van Pro het reglement in de splitsingsakte bepaalt dat het verbruik voor water e.d. dat niet bemeterd is, voor rekening van de VvE komt. De kosten dienen dan volgens de regeling van art. 17 en Pro 18 sub A van het reglement (jo. art. 5:129 BW Pro) in rekening te worden gebracht bij de appartementseigenaars, dus door middel van de jaarlijkse budgets. Dat betekent in wezen dat indien in een appartement waarvoor geen meter functioneert, water e.d. wordt verbruikt, de andere appartementseigenaars daaraan meebetalen. Uit de op 20 april 2018 door de VvE toegezonden producties lijkt te volgen dat aan deze regeling een praktische en redelijke toepassing is gegeven.
Van de VvE mag echter wel worden verwacht dat zij een berekening presenteert die inzichtelijk maakt hoe de aan [naam] I in rekening gebrachte bedragen voor water en airconditioning aansluiten op de jaarlijkse budgets. Een dergelijke berekening dient aan dezelfde of vergelijkbare eisen te voldoen als hiervoor zijn geformuleerd voor de posten "maintenance fee" en "capital reserve".
2.9
Voor de tegen [naam] II, [naam] III en LDF gevorderde hoofdsommen geldt mutatis mutandis hetzelfde. Van de VvE mag worden verwacht dat zij dienovereenkomstige berekeningen presenteert als hiervoor zijn omschreven voor de vordering tegen [naam] I.
2.1
De zaak zal naar de rol worden verwezen om de VvE in de gelegenheid te stellen de door het Hof verlangde berekeningen alsnog bij akte te presenteren, met overlegging van de budgets. Wellicht doet de VvE er verstandig aan een boekhouder in te schakelen om overzichtelijke berekeningen op te stellen. Ook geeft het Hof de VvE in overweging om alle berekeningen in één gedingstuk te presenteren in plaats van in vier of acht.
De appartementseigenaars zullen een antwoordakte mogen nemen.
2.11
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het GEA dat de stelling van de appartementseigenaars gepasseerd dient te worden dat hun de toegang tot de appartementen is ontzegd. Deze stelling is in hoger beroep onderbouwd met een e-mailbericht. Dat e-mailbericht heeft echter betrekking op de toegang tot de garage. Zonder toelichting, die ontbreekt, is dat onvoldoende. Ook een specifiek bewijsaanbod in hoger beroep ontbreekt.
2.12
Het Hof houdt iedere verdere beslissing aan, ook over de andere vorderingen van de VvE en de reconventionele vorderingen. Het Hof acht het uit proceseconomische overwegingen aangewezen dat eerst duidelijkheid komt over de hoogte van de hoofdsommen in conventie voordat het overige aan de orde komt.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 7 september 2018 voor akte aan de zijde van de VvE;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, M.T. Paulides en D. Radder, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 1 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.