Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 62337/13 - H 75/17
Uitspraak: 6 februari 2018 (bij vervroeging)
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. de erfgenamen van
[APPELLANT 1],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
2.
[APPELLANTE 2],
[APPELLANTE 2],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagden,
thans appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. A.K. Kleinmoedig,
tegen
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio.
De partijen worden hierna (de erven) [appellant 1], [appellante 2] en de Stichting genoemd. (De erven) [appellant 1] en [appellante 2] worden gezamenlijk [appellanten] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 20 februari 2017 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen en op 10 maart 2014, 8 december 2014, 11 april 2016, 22 augustus 2016 en 6 februari 2017 uitgesproken vonnissen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA).
1.2
Op 15 maart 2017 is [appellant 1] overleden. Zijn erfgenamen hebben de procedure voortgezet.
1.3
Bij op 3 april 2017 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben [appellanten] vijftien grieven tegen de vonnissen aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van de Stichting alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van de Stichting in de proceskosten in beide instanties.
1.4
Bij op 31 mei 2017 ingekomen memorie heeft de Stichting de grieven van [appellanten] bestreden, incidenteel appel ingesteld en twee grieven aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen gedeeltelijk zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen alsnog geheel zal toewijzen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
1.5
Bij op 25 juli 2017 ingekomen memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties, hebben [appellanten] de grieven van de Stichting bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen gedeeltelijk zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incidenteel appel, uitvoerbaar bij voorraad.
1.6
Op 24 oktober 2017 hebben partijen pleitnotities overgelegd. [appellanten] hebben vooraf producties toegezonden. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Een contract getiteld "huurovereenkomst" (productie 3 bij inleidend verzoekschrift) vermeldt dat de Stichting en [appellant 1] verklaren een huurovereenkomst te zijn aangegaan ten aanzien van een stuk grond, zijnde perceel nummer: [kavel A], deel uitmakende van de plantage "Brakkeput Ariba" en dat ten aanzien van die huurovereenkomst (onder meer) de volgende voorwaarden zullen gelden:
"1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 april 1989,
ingaande op 1 mei 1976, tegen een huurprijs van Nafl. 700,- per jaar, bij
vooruitbetaling (...) te voldoen (...). Deze huur wordt met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet zal worden verminderd.
Bovendien komt voor rekening van huurder de grondbelasting berekend over de bebouwde waarde. (...)
3. De huurder zal het gehuurde uitsluitend mogen gebruiken voor het hebben van een weekendhuis. (...) De plannen voor enige opstal dienen vooraf door de verhuurder schriftelijk te zijn goedgekeurd; dit geldt ook voor alle veranderingen en eventuele uitbreidingen van een bestaand gebouw. (...)
9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten
ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder, kan hij deze rechten, binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt. Bij deze overdraging van huur mogen geen andere noch mindere voorwaarden worden gesteld dan in deze overeenkomst zijn opgenomen. De nieuwe huurder heeft ook dezelfde plichten voor de verdere duur van het huurcontract als de vorige huurder. (...)"
2.1.2
Blijkens een (onderhandse) akte van 10 december 1976 hebben [appellant 1] en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) aan een makelaar verklaard dat [appellant 1] de rechten op de opstallen op [kavel A] heeft verkocht aan [betrokkene 1]. Blijkens een akte van dezelfde dag hebben [appellant 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) aan dezelfde makelaar verklaard dat [betrokkene 2] de rechten op de opstallen op de aan de Stichting toebehorende [kavel B] heeft verkocht aan [appellant 1].
Deze [kavel B] wordt tegenwoordig aangeduid als [kavel C] (hierna: het gehuurde). De beide akten vermelden onder meer als verkoopvoorwaarde:
"2. De koper zal zelf een huurovereenkomst met de grondeigenares "Stichting
Johannes Bosco" voormeld moeten aangaan onder de alsdan vast te stellen
voorwaarden."
2.1.3
Een contract getiteld "huurovereenkomst" (productie 20 bij conclusie van repliek) vermeldt dat de Stichting en [betrokkene 2] verklaren een huurovereenkomst te zijn aangegaan ten aanzien van een stuk grond. De naam van [betrokkene 2] is met de hand doorgestreept en vervangen door de naam van [betrokkene 1]. Verder is met de hand aangetekend: "overgegaan naar [betrokkene 1] per 1/1 '77". De in dit contract genoemde huurvoorwaarden komen grotendeels overeen met de huurvoorwaarden die genoemd worden in het hiervoor in rov. 2.1.1 bedoelde contract.
2.1.4
Bij brief van 26 maart 1981 heeft [appellant 1] het bestuur van de Stichting verzocht hem toestemming te verlenen voor de uitbreiding van zijn weekendhuis overeenkomstig bij de brief gevoegde tekeningen. Volgens deze brief gaat het om een verplaatsing van de slaapkamer en een kleine uitbreiding naar links om uitzicht op de Tafelberg te behouden. Bij brief van 30 maart 1981 heeft de Stichting aan [appellant 1] bericht dat het bestuur van de Stichting hem (nog) geen toestemming kan geven voor de verbouwing.
2.1.5
Bij brief van 30 september 1981 heeft de Stichting aan [appellant 1] bericht dat de weekendhuisjes buiten het schiereiland niet voor permanente bewoning mogen worden gebruikt. Verder vermeldt de brief:
"Volgens de met U gesloten overeenkomst mogen op de door U gehuurde grond geen opstallen worden opgetrokken, of mogen de daarop staande opstallen niet worden verbouwd of daaraan worden bijgebouwd, zonder voorafgaande goedkeuring van het Bestuur. (...) Het is het Bestuur opgevallen, dat velen onder u zich niets van deze bepaling aantrekken en rustig aan de verbouwing van de opstallen zijn geslagen. (...) Mocht u zonder de vereiste vergunning met een of andere verbouwing bezig zijn, dan moge ik u verzoeken ten spoedigste alsnog de toestemming aan te vragen om te voorkomen, dat het Bestuur zich anders gedwongen zal zien alsnog de nodige stappen te nemen."
Tevens is in deze brief bericht dat de huur met ingang van 1 januari 1981 is verhoogd tot NAf 760,- per jaar, te vermeerderen met een bijdrage voor het onderhoud van de wegen van Naf 60,- per jaar en grondbelasting van NAf 82,80 per jaar.
2.1.6
Bij brief van 28 mei 1991 heeft de Stichting aan [appellant 1] bericht dat het huurders niet is toegestaan om zonder toestemming van het bestuur bouwwerken op te trekken of bestaande bouwwerken te verbouwen. Bij brief van 31 mei 1993 is dit herhaald.
2.1.7
Bij brief van 25 januari 1999 heeft de Stichting aan [appellant 1] bericht
dat de huurprijs per 1 januari 1997 verhoogd is vastgesteld op NAf 12.000,- per jaar voor kavels aan het water en op NAf 6.000,- per jaar voor kavels die niet aan het water liggen, en dat de Stichting hieraan vasthoudt. Het gehuurde is een kavel aan het water.
2.1.8
In een brief van 13 december 1999 van de toenmalige gemachtigde van de Stichting aan [appellant 1] wordt gesteld dat "op [kavel C] een appartementencomplex is opgetrokken".
2.1.9
Bij brief van 6 februari 2002 heeft de Stichting aan [appellant 1] onder meer bericht:
"De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat vóór eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk en billijk zijn en in overeenstemming met de markt. (...) De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan."
[appellant 1] heeft betwist deze brief te hebben ontvangen.
2.1.10
Bij brieven van 22 oktober 2003 en 19 mei 2008 heeft de Stichting aan [appellant 1] bericht dat het niet is toegestaan om af te wijken van de bepalingen vervat in de huurovereenkomst en dat de Stichting in principe geen toestemming zal verlenen voor verbouwingen aan opstallen of voor (onder)verhuur aan derden.
2.1.11
Bij brief van 1 augustus 2011 heeft de Stichting onder meer het volgende aan [appellant 1] bericht:
"Wij hebben (...) geconstateerd dat u zich niet houdt aan de bepalingen zoals vervat in uw huurovereenkomst met de Stichting.
- U heeft het oorspronkelijke opstal dan wel weekendhuis, zonder de
voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Stichting en derhalve in strijd
met artikel 3 van Pro de met u gesloten huurovereenkomst verbouwd, omgebouwd
en aanzienlijk uitgebreid tot een vakantieressort "[naam]" met meer dan 10 appartementen welke commercieel worden geëxploiteerd.
- de verbouwing en uitbreiding hebben niet alleen maar plaatsgevonden zonder
de vereiste schriftelijke goedkeuring van de Stichting maar ook zonder de vereiste bouwvergunning en in achtneming van de bepalingen van het
verkavelingsplan. Daarbovenop bent u een deel van de aangrenzende kavel zijnde [kavel D] zonder recht en titel gaan occuperen hetgeen in strijd is met
artikel 7 van Pro de overeenkomst alsmede onrechtmatig handelen jegens de
Stichting met zich mee brengt, waardoor u schadeplichtig bent.
- U gebruikt het aan u gehuurde perceel met het daarop gebouwde niet voor het houden van een weekendhuis, derhalve voor geheel andere doeleinde dan die
vervat in de huurovereenkomst en handelt al dusdanig in strijd met
artikel 3 van Pro de huurovereenkomst alsmede artikel 7A:1577 BW.
- U verhuurt het opstal dan wel delen daarvan aan derden hetgeen in strijd is met
huurovereenkomst en artikel 7A:1576 BW.
Het staat derhalve onomstotelijk vast dat u het van ons gehuurde perceel niet, conform het gestelde in de artikel 3 van Pro de huurovereenkomst, voor het houden van een vakantiehuis gebruikt maar grootschalig commercieel exploiteert ter aanzienlijke verrijking van uw zelf e.e.a. ten nadele van de Stichting.
Uw handelen, in het bijzonder het niet nakomen dan wel niet naleven van het bepaalde in o.a. artikel 3 van Pro de huurovereenkomst dan wel de artikelen 7A:1576 en 7A:1577 BW, levert een dermate ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, welke de onmiddellijke beëindiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt e.e.a. tevens op grond van wanprestatie als onrechtmatige daad.
Daarbovenop zij gesteld dat u verzuimd heeft om de huurverhoging te betalen zoals vervat in o.a. ons schrijven van 6 februari 2002. (...)"
In deze brief heeft de Stichting zich bereid verklaard om vooralsnog af te zien van ontbinding van de huurovereenkomst indien [appellant 1] binnen een termijn van dertig dagen zorg draagt voor strikte naleving van de overeenkomst, waaronder het beëindigen van de commerciële activiteiten en het verwijderen van de delen van het opstal die zonder toestemming van de Stichting zijn gebouwd.
2.1.12
Bij brief van 25 augustus 2011 heeft de Stichting [appellant 1] gesommeerd te voldoen aan het gestelde in haar brief van 1 augustus 2011 en hem aangezegd dat bij het uitblijven van de betaling van de huurachterstand na veertien dagen de overeenkomst is ontbonden. [appellant 1] heeft niet aan de sommatie voldaan en de gestelde huurachterstand niet betaald.
2.1.13
Bij brief van 13 september 2011 heeft de Stichting aan [appellant 1] verklaard dat de huurovereenkomst is ontbonden met ingang van 9 september 2011. Deze brief vermeldt verder:
"Voor wat betreft de huurverhoging benadrukken wij wederom dat de huurverhoging volgt reeds uit artikel 1 van Pro de overeenkomst. Volledigheidshalve zij gesteld dat de verhoging tot NAf 12.000,- per jaar beduidend lager is dan hetgeen de Stichting conform de overeenkomst rechtens is te vorderen. Conform artikel 1 van Pro de overeenkomst wordt de huur immers om de 3 jaar aangepast conform dan geldende huurprijzen voor vergelijkbare objecten dan wel gronden.
Indien er uit wordt gegaan van (...) dan dient gesteld te worden dat de stichting gerechtigd was de huur te verhogen tot ruim NAf. 97.920,- per jaar i.p.v. de marginale verhoging tot Naf. 12.000,- welke u nu in rekening wordt gebracht.
Wij delen u hierbij dan ook reeds mede dat indien wij de huurverhoging en huurachterstand in rechte moeten vorderen omdat u weigert deze te voldoen dat wij in rechte de huurverhoging zoals voortvloeit uit artikel 1 van Pro de overeenkomst zullen vorderen vermeerderd met de wettelijke rente."
2.1.14
Bij brief van haar gemachtigde van 23 september 2011 heeft de Stichting verklaard dat zij de huurovereenkomst bij brief van
13 september 2011 heeft ontbonden.
2.2
In dit geding heeft de Stichting een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst is ontbonden, een ontruimingsbevel en betaling van NAf 209.560,- aan achterstallige huurpenningen en gebruiksvergoedingen, te vermeerderen met wettelijke rente en verdere gebruiksvergoedingen.
Het GEA heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is ontbonden, een ontruimingsbevel uitgesproken en [appellanten] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van NAf 97.920,- over het jaar 2012, met wettelijke rente en verdere gebruiksvergoedingen. Daartegen is het principaal appel gericht. Het GEA heeft de vordering tot betaling van achterstallige huur over de periode 2002-2011 afgewezen. Daartegen is het incidenteel appel gericht.
2.3
Grief 2 van [appellanten] richt zich tegen een feitenvaststelling. In de hiervoor door het Hof gegeven feitenvaststelling heeft het Hof reeds rekening gehouden met deze grief. Voor zover de grief beoogt te betogen dat ook hetgeen thans hiervoor onder 2.1.1 is vermeld, niet juist is, wordt dat betoog als onvoldoende gemotiveerd verworpen.
2.4
De grieven 2 tot en met 6 van [appellanten] hebben betrekking op de inhoud van hetgeen tussen de Stichting en [appellant 1] is overeengekomen.
2.5
Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [appellant 1] met ingang van 1 mei 1976 een kavel van de Stichting heeft gehuurd die toen werd aangeduid als [kavel A]. Op deze huurovereenkomst waren de huurvoorwaarden van toepassing die vermeld staan in het hiervoor in rov. 2.1.1 bedoelde contract. Tot die voorwaarden behoorden, verkort weergegeven, dat de huurprijs om de drie jaar zou worden herzien, dat de huurder het gehuurde kavel uitsluitend zou mogen gebruiken voor het hebben van een weekendhuis en dat de huurder rechten op door hemzelf aangebrachte opstallen met toestemming van de Stichting zou mogen overdragen aan een derde, die dan in de rechten van de overdragende huurder zou treden en dezelfde rechten en plichten zou hebben.
Onbetwist staat vast dat de Stichting destijds bij het aangaan van huurovereenkomsten gebruik maakte van standaardcontracten. Dit wordt ook aannemelijk uit het feit dat de hiervoor in rov. 2.1.1 en 2.1.3 bedoelde contracten grotendeels gelijkluidend zijn en eruit zien als getypte teksten waarin namen en data met de hand moeten worden ingevuld.
Voorts staat vast dat [appellant 1] in december 1976 van de regeling inzake overdracht van rechten gebruik heeft gemaakt door zijn rechten op de opstallen van [kavel A] te verkopen, en (op dezelfde dag) de rechten te kopen op de opstallen van een andere door de Stichting verhuurd kavel, die eveneens deel uitmaakte van de plantage "Brakkeput Ariba" en werd aangeduid als [kavel B]. Hiervoor zijn twee akten van 10 december 1976 opgesteld, die grotendeels gelijkluidend zijn. In deze akten staat dat de koper zelf een huurovereenkomst met de Stichting zal moeten aangaan. [appellant 1] heeft de opstal of opstallen waarvan hij toen de rechten heeft gekocht, in gebruik genomen en huur betaald aan de Stichting. De Stichting en [appellant 1] zijn elkaar als huurder en verhuurder gaan beschouwen van de kavel die destijds werd aangeduid als [kavel B] en tegenwoordig als 114.
Onder die omstandigheden brengt de Haviltexmaatstaf mee dat partijen huurvoorwaarden zijn overeengekomen die gelijkluidend zijn aan die van het hiervoor in rov. 2.1.1 bedoelde contract. De Stichting mocht daar redelijkerwijs op vertrouwen en [appellant 1] moest het redelijkerwijs zo begrijpen. Dit geldt ook indien tussen [appellant 1] en de Stichting nooit een contract is opgesteld of ondertekend met betrekking tot [kavel B], hetzij door de naam van [appellant 1] bij te schrijven op een eerder contract tussen de Stichting en een ander ([betrokkene 2]), hetzij langs andere weg. Dat [appellant 1] het ook zo begreep, volgt ook uit de omstandigheid dat de Stichting hem herhaaldelijk heeft aangeschreven tot handhaving van de huurvoorwaarden en [appellant 1] nooit te kennen heeft gegeven dat hij van mening was dat deze voor hem niet golden. In 1981 heeft hij het bestuur van de Stichting zelfs uitdrukkelijk schriftelijk om toestemming voor een verbouwing gevraagd.
Het standpunt van [appellanten] dat er slechts een huurovereenkomst op hoofdpunten tot stand is gekomen, wordt dus verworpen.
De huurvoorwaarden waren [appellant 1] in 1976 reeds ter hand gesteld (als deel van het in rov. 2.1.1 bedoelde contract). In het midden kan blijven of zij als algemene voorwaarden moeten worden aangemerkt.
De aanvankelijke verwarring in deze procedure over het juiste perceelnummer is voor voorgaande beoordeling niet van belang. Voor beide partijen is altijd duidelijk geweest over welke kavel het ging: de kavel die [appellant 1] op grond van de transacties van 10 december 1976 in gebruik heeft genomen, hoe die ook genummerd mag zijn geweest.
Of voorgaande gang van zaken kan worden gekwalificeerd als een contractsoverneming als bedoeld in art. 6:159 BW Pro, kan eveneens in het midden blijven. Voldoende is de vaststelling dat (de Haviltexmaatstaf meebrengt dat) [appellant 1] en de Stichting met elkaar huurvoorwaarden zijn overeengekomen die gelijkluidend zijn aan die van het hiervoor in rov. 2.1.1 bedoelde contract.
De grieven falen dus.
2.6
Grief 1 betreft het beroep van [appellanten] op verjaring. Ter motivering van dit beroep hebben [appellanten] gesteld dat [appellant 1] vanaf 1977 opstallen op de kavel heeft opgetrokken die hij aan derden verhuurt als vakantieverblijf. De Stichting is vanaf 1977, althans (blijkens de hiervoor in rov. 2.1.8 bedoelde brief) vanaf 1999, ermee bekend dat [appellant 1] op de kavel een appartementencomplex heeft opgetrokken, aldus [appellanten] (conclusie van antwoord, nr. 16).
De Stichting heeft hiertegen aangevoerd dat de huidige opstallen, zoals die er nu bijstaan, in 1999 nog niet waren opgetrokken en dat de Stichting in 1999 niet wist dat [appellant 1] het appartementencomplex commercieel exploiteerde als vakantieresort (conclusie van repliek, nr. 49-52).
[appellanten] hebben hierop geantwoord dat gelet op de meergenoemde brief van 13 december 1999 het ervoor moet worden gehouden dat de Stichting in 1999 op de hoogte was van het appartementencomplex en aldus vanaf die datum de verjaringstermijn is gaan lopen wat betreft de wetenschap van de Stichting dat op [kavel C] een commercieel geëxloiteerd appartementencomplex was gerealiseerd (conclusie van dupliek, nr. 6). Voorts hebben zij, in een iets ander verband, betoogd dat er gedurende de jaren sprake is geweest van een dynamische situatie van uitbreiding en groei van het appartementencomplex, een gestaag groeiende omvang en een toenemend commercieel gebruik (conclusie van dupliek, nr. 78).
Bij pleidooi in eerste aanleg heeft de Stichting naar dit betoog van [appellanten] verwezen ter onderbouwing van haar standpunt dat de situatie waarvan zij in 1999 op de hoogte was, een andere was dan die ten tijde van de ontbindingsbrieven in 2011 (pleitnota, nr. 15-17).
Het GEA heeft het beroep op verjaring verworpen op grond van de overweging dat sprake is van een ononderbroken en voortdurende tekortkoming (rov. 4.6 van het vonnis van 8 december 2014).
2.7
Ingevolge art. 3:311 lid 1 BW Pro verjaart een rechtsvordering tot ontbinding op grond van een tekortkoming door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de tekortkoming is ontstaan. Ingevolge art. 6:268 BW Pro vervalt de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding door verjaring van de rechtsvordering tot ontbinding.
2.8
Het lot van het beroep op verjaring hangt mede af van het antwoord op de vraag wat moet worden verstaan onder "de tekortkoming" als bedoeld in art. 3:311 lid 1 BW Pro in een geval als het onderhavige waarin een of meer tekortkomingen in de nakoming van een contractsbepaling (in dit geval het in strijd met art. 3 van Pro de huurvoorwaarden gebruiken van het gehuurde voor iets anders dan voor het hebben van een weekendhuis, en het optrekken, veranderen en uitbreiden van opstallen zonder goedkeuring van de verhuurder) na het moment van ontstaan daarvan, in ernst of omvang toenemen of (op een andere manier) worden herhaald. Op die vraag zal het Hof geen antwoord in algemene zin geven. In elk geval kan niet als juist worden aanvaard dat als de Stichting in 1999 (of eerder) ermee bekend was dat [appellant 1] een appartementencomplex op de kavel had opgetrokken, en dat [appellant 1] dus tekortkwam in de nakoming van art. 3 van Pro de huurvoorwaarden, die enkele omstandigheid voldoende is om aan te nemen dat (uiterlijk) in 1999 de verjaringstermijn is aangevangen ter zake van iedere tekortkoming van [appellant 1] in de nakoming van art. 3 van Pro de huurvoorwaarden, van welke ernst of aard dan ook. Gelet hierop hebben [appellanten] – in het licht van hun eigen stellingen over gestage groei e.d. – onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat in 1999 of eerder een verjaringstermijn is aangevangen voor "de tekortkoming" die aan de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 2011 ten grondslag is gelegd (zoals hiervoor in rov. 2.1.11 geciteerd). Ook voor het aannemen van een latere datum van aanvang van de verjaringstermijn ter zake daarvan hebben zij onvoldoende gesteld. Uit de ontbindingsverklaring en de gedingstukken van de Stichting blijkt dat de tekortkoming die voor de Stichting (mede) aanleiding is geweest om tot ontbinding over te gaan erin was gelegen dat er inmiddels, in plaats van een weekendhuis, sprake was van een vakantieresort met tien appartementen die commercieel werden geëxploiteerd. Dat deze situatie – in het bijzonder de commerciële exploitatie op grote schaal – in 1999 (althans op enig moment voor 1 augustus 2006) reeds aanwezig en bij de Stichting bekend was, kan uit de brief van 13 december 1999 niet worden afgeleid. [appellanten] hebben die bekendheid ook overigens onvoldoende toegelicht en zij hebben ter zake van hun stellingen op dit punt ook geen voldoende specifiek bewijsaanbod gedaan. Het beroep op verjaring is daarom terecht afgewezen. De grief faalt.
2.9
Grief 7 van [appellanten] is gericht tegen de overweging van het GEA dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. [appellanten] hebben hiertoe gesteld dat veel andere huurders ook opstallen hebben verbouwd en dat er zeer fraaie bouwwerken zijn opgetrokken. Deze stellingen zijn onvoldoende om het oordeel te kunnen dragen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
In beginsel en binnen zekere grenzen staat het de Stichting vrij om tegen een tekortkoming van een huurder op te treden, ook al plegen andere huurders soortgelijke tekortkomingen. Ook staat het de Stichting vrij om een huurovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming die bestaat in het optrekken van een opstal die zeer fraai is, maar die de Stichting niettemin niet op haar kavel wenst. Ook de omstandigheid dat de Stichting de verbouwingen op [kavel C] in eerdere stadia heeft gedoogd, althans daar geen (rechts)maatregelen op heeft doen volgen, neemt de bevoegdheid om op grond van de in 2011 aanwezige situatie te ontbinden niet weg. Daarbij speelt een rol dat niet kan worden aangenomen dat de Stichting al eerder op de hoogte was van deze situatie, in het bijzonder van de commerciële exploitatie op grote schaal. De grief is tevergeefs voorgesteld.
2.1
Grief 8 van [appellanten] heeft betrekking op de verwarring met de kavelnummers. De grief mist doel. Het moet [appellant 1] duidelijk zijn geweest dat de ontbindingsbrieven betrekking hadden op de huurovereenkomst die hij met de Stichting had, en dus op de kavel van de Stichting die hij in gebruik had. Welk nummer die kavel heeft, is verder niet van belang.
2.11
De grieven 9 en 10 van [appellanten] falen bij gebrek aan zelfstandig belang.
2.12
Voordat het Hof de grieven over de gebruiksvergoeding over 2012 bespreekt, zal het eerst de vordering ter zake van de achterstallige huurpenningen over de voorgaande jaren bespreken. Die vordering heeft het GEA afgewezen. Daartegen zijn de beide grieven van de Stichting gericht.
2.13
De Stichting heeft onder meer betaling gevorderd van huurpenningen over de periode 2002-2011 ad NAf 12.000,00 per jaar, verminderd met het aan huurpenningen betaalde bedrag. Hiertoe heeft zij aangevoerd dat de huurprijs voor [appellant 1] sedert april 2002 is verhoogd tot NAf 12.000,00 per jaar (inleidend verzoekschrift onder 4), en dat [appellant 1] hierover is ingelicht bij een brief van 6 februari 2002 (conclusie van repliek onder 30; tweede productie 4 bij inleidend verzoekschrift, zie rov. 2.1.9 hiervoor). Het GEA heeft de Stichting in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [appellant 1] de brief van 6 februari 2002 heeft ontvangen of anderszins op de hoogte is gesteld van de huurprijsverhoging (vonnis van 8 december 2014, rov. 4.13).
2.14
Bij vonnis van 22 augustus 2016 heeft het GEA geoordeeld dat niet is bewezen dat [appellant 1] de brief van 6 februari 2002 heeft ontvangen (rov. 2.3 en 2.4). Daartegen is geen grief gericht. Het Hof ziet geen aanleiding daar ambtshalve anders over te oordelen. De Stichting heeft bij pleitnota in hoger beroep (nrs. 26-27) wel opnieuw gesteld dat [appellant 1] bekend was met die brief, maar dat is tardief, en de Stichting heeft bovendien niet nader bewijs aangeboden van die stelling.
2.15
De Stichting heeft voorts gewezen op de brief van 25 januari 1999 (akte van 13 april 2015 onder 5; eerste productie 4 bij inleidend verzoekschrift; zie rov. 2.1.7 hiervoor). Dit heeft het GEA niet toereikend geacht om tot bekendheid van [appellant 1] met de huurverhoging te kunnen concluderen (vonnis van 22 augustus 2016, rov. 2.5). Ook daartegen is geen grief gericht. Het Hof zal het GEA ook daarin volgen.
2.16
Verder heeft de Stichting aangevoerd dat de huurverhoging is medegedeeld in de brief van 1 augustus 2011. Aangezien de huurverhoging is gebaseerd op een clausule valt niet in te zien waarom deze verhoging in ieder geval niet vijf jaren zou kunnen terugwerken, aldus de Stichting (akte van 13 april 2015 onder 7).
Het GEA heeft geoordeeld dat de Stichting niet de bevoegdheid had een huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren.
Daartegen is grief 1 van de Stichting gericht.
2.17
De grief faalt. Het Hof verenigt zich met het oordeel van het GEA dat art. 1 van Pro de huurvoorwaarden niet aldus kan worden uitgelegd dat de huurprijs met terugwerkende kracht kan worden verhoogd. De Stichting heeft een beroep gedaan op een vonnis van dit Hof van 22 oktober 2013, AR 52596 - H 170/13 (productie 23 bij conclusie van repliek). Dit beroep slaagt niet. In die zaak was kennelijk geen sprake van terugwerkende kracht: in rov. 3.1 van dat vonnis leest het Hof dat daar werd aangenomen dat de Stichting bij brief van 6 februari 2002 aan de huurder had aangezegd dat de huurverhoging op 1 april 2002 zou ingaan, en in rov. 3.10 dat de huurder de brief van 6 februari 2002 kende. Dat is een essentieel verschil met de onderhavige zaak, waarin de ontvangst van een brief van 6 februari 2002 nu juist niet is komen vast te staan.
2.18
Grief 2 van de Stichting faalt bij gebrek aan zelfstandig belang.
2.19
Volledigheidshalve merkt het Hof op dat de Stichting geen grief heeft gericht tegen rov. 4.14 van het vonnis van het GEA van 8 december 2014, waarin het GEA heeft overwogen dat de Stichting wegens verjaring in elk geval geen aanspraak kan maken op huurpenningen van vóór 1 augustus 2006.
2.21
De afwijzing van de vordering ter zake van de achterstallige huurpenningen zal dus in stand blijven. Daarom kan grief 11 van [appellanten], die daarop betrekking heeft, onbesproken blijven.
2.2
Thans gaat het Hof verder met de vorderingen inzake gebruiksvergoeding. Het GEA heeft een gebruiksvergoeding van NAf 97.920,00 over het jaar 2012 en gebruiksvergoedingen van NAf 24.480,00 per kwartaal over de periode daarna toegewezen. Daartegen hebben [appellanten] hun grieven 12 tot en met 14 gericht.
2.21
De vordering is gebaseerd op de stelling dat vanaf 2012 een marktconforme huurprijs geldt van NAf 97.920,00 per jaar (inleidend verzoekschrift onder 4). Het GEA heeft de Stichting in de gelegenheid gesteld de hoogte van de vordering te onderbouwen (vonnis van 8 december 2014, rov. 4.15) en heeft uiteindelijk de Stichting in haar stelling gevolgd.
2.22
Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van Curaçao (en het daarvan deel uitmakende art. 7:225 BW Pro) is in werking getreden op 1 januari 2012. Ingevolge art. 2 Landsverordening Pro Overgangsrecht Nieuw BW is in dit geval art. 7:225 BW Pro van toepassing. Uit art. 147 van Pro die landsverordening vloeit niet iets anders voort. Door de buitengerechtelijke ontbinding wordt de huur geacht te zijn geëindigd op 9 september 2011. De Stichting heeft daarom recht op een vergoeding over de tijd dat zij het gehuurde vanaf 9 september 2011 heeft gemist, gelijk aan de huurprijs,
of – indien dat meer is – gelijk aan haar schade.
2.23
De Stichting heeft gesteld dat vanaf 2012 een huurprijs van
NAf 97.920,00 per jaar geldt (inleidend verzoekschrift onder 4). Deze stelling verdraagt zich niet met voornoemd uitgangspunt dat de huur geacht wordt te zijn geëindigd op 9 september 2011 (dus vóór 2012), en wordt daarom gepasseerd. Aangenomen moet worden dat voor [appellant 1] tot 9 september 2011 geen hogere huurprijs gold dan NAf 902,80 per jaar, inclusief de vergoeding voor wegonderhoud en de grondbelasting.
De schade waarvan de Stichting ingevolge art. 7:225 BW Pro vergoeding kan verlangen, kan echter (vermoedelijk) op een hoger bedrag worden begroot. Deze kan worden begroot door vast te stellen tegen welke prijs de Stichting de kavel zou hebben verhuurd aan een nieuwe huurder, indien [appellant 1] het gehuurde per 9 september 2011 zou hebben verlaten (het gaat dus niet om een vergelijking met een hypothetisch geval dat [appellant 1] de huurovereenkomst zonder tekortkomingen zou zijn nagekomen en zou hebben voortgezet).
Voor de vaststelling van die hypothetische huurprijs is van belang welk gebruik van het gehuurde de Stichting aan de nieuwe huurder zou hebben toegestaan. Moet nog steeds worden uitgegaan van gebruik van een kavel in onbebouwde staat, dat de huurder uitsluitend zal mogen gebruiken voor het hebben van een weekendhuis, zoals de Stichting in de jaren zeventig placht te bedingen?
Of zou de Stichting in 2011 ander gebruik hebben toegestaan aan de nieuwe huurder, met name bebouwing en/of commerciële exploitatie, en zo ja, van welke omvang?
2.24
Mogelijkerwijs zijn de uitgangspunten waarop de door partijen in het geding gebrachte taxatierapporten zijn gebaseerd, niet verenigbaar met het te hanteren uitgangspunt over het toegestane gebruik van de grond in de hypothetische situatie. Het in grief 13 genoemde rapport van [deskundige] heeft het Hof overigens niet aangetroffen bij een akte van 19 september 2016 van [appellanten] waarnaar de grief verwijst, en een zodanige akte is ook niet ingediend. Het Hof heeft het rapport van [deskundige] echter wel aangetroffen bij de op 25 en 26 juli 2017 zijdens [appellanten] overgelegde set van producties, voorzien van een voorblad met titel "overzicht producties". Het Hof zal dit rapport als in het geding gebracht beschouwen.
2.25
Het Hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich nader over de gebruiksvergoeding uit te laten op basis van het voorgaande. Zij kunnen dat gelijktijdig bij akte doen. Partijen wordt verzocht hun standpunten te onderbouwen door in te gaan op het gebruik dat de Stichting in 2011 en sindsdien toestond/toestaat aan gebruikers van andere door de Stichting verhuurde kavels van de plantage "Brakkeput Ariba", en ook op de vraag in hoeverre zij in het algemeen bereid is tot verkoop van de onderhavige kavel en andere kavels. Daarna kunnen zij gelijktijdig bij antwoordakte reageren.
2.26
Grief 15 van [appellanten] kan bij gebrek aan zelfstandig belang onbesproken blijven.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 6 maart 2018 voor gelijktijdige akte aan beide zijden (zie rov. 2.25);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, H.J. Fehmers en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 6 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.