Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummer: ghis 78459 - CUR201701836 - CUR2018H00068
Uitspraak: 2 oktober 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de stichting
STICHTING PARTICULIER FONDS ANIMAL CARE,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. M.Th. Aanstoot,
tegen
de stichting
STICHTING PARTICULIER FONDS MISTRAL,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.C. Limon.
De partijen worden hierna Animal Care en Mistral genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor het verloop van de procedure tot 23 januari 2018 wordt verwezen naar het tussenvonnis van die datum. Op 15 februari 2018 heeft een descente plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Tijdens de descente heeft Mistral een akte / conclusie met producties overgelegd. Animal Care heeft vervolgens een akte uitlating ingediend.
1.2
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Bij akte van 17 maart 2008 is aan Mistral geleverd de eigendom van het onroerend goed gelegen te [adres] 96, kadastraal bekend als [kadastrale gegevens], met daarop een woning (hierna: perceel 96 en woning 96). Mistral heeft perceel 96 gekocht van de erven van de vorige eigenaar [naam]. De gemachtigde van Mistral, R.J. Bos (hierna: Bos), heeft in woning 96 gewoond. Thans wordt het bovenste deel verhuurd aan een derde en de onderste verdieping is in gebruik als kantoor.
2.2
Animal Care heeft op 1 april 2004 gekocht het onroerend goed gelegen te [adres] 95, kadastraal bekend als tweede district, sectie A, nummer 4395, met daarop een woning (hierna: perceel 95 en woning 95). Animal Care heeft perceel 95 op een veiling gekocht. De vorige eigenaar was Summum Investment N.V., die het perceel op haar beurt had verkregen van Curaçao Foot Clinic N.V., die het op haar beurt begin 1988 in eigendom heeft verworven. De woning op perceel 95 (hierna ook: woning 95) is al die tijd bewoond geweest door [naam 1] (hierna ook: [naam 1]) en/of zijn (inmiddels ex-)echtgenote.
2.3
De percelen 95 en 96 zijn samen met drie andere percelen gelegen aan een
een zeshoekig pleintje. Op de vijf percelen rond het plein - op de zesde ligt de weg - staan geschakelde woningen. De woningen zijn eind jaren zeventig gebouwd. De woningen zijn gedeeltelijk tegen elkaar aan gebouwd en daarnaast ook via de daken met elkaar verbonden. De woningen bestaan uit drie verdiepingen. De hoofdingang van de woningen bevindt zich op de bovenste verdieping.
2.4
Op de erfgrens tussen de tuinen van de percelen 95 en 96 bevindt zich een scheidsmuur. Op de bovenste verdieping ligt tussen de woningen 95 en 96 een patio (hierna: de patio). De patio is alleen vanuit de woning 95 toegankelijk. Er is een deuropening geweest vanuit woning 96 naar het terras evenals een aantal raamopeningen maar die zijn dichtgemetseld. Via een hek is het terras ook toegankelijk vanaf de straat.
2.5
Het gaat in deze zaak om de vraag of de patio geheel in eigendom toebehoort aan Animal Care of gedeeltelijk aan Mistral en gedeeltelijk aan Animal Care. Mistral heeft in haar inleidende verzoekschrift - kort gezegd - gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat zij gedeeltelijk eigenaar is van het terras en dat Animal Care moet meewerken aan het plaatsen van een scheidsmuur op de erfgrens.
2.6
Het Gerecht heeft de vorderingen van Mistral toegewezen en daaraan ten grondslag gelegd dat het beroep van Animal Care op verkrijgende verjaring niet opgaat en dat van rechtsverwerking en misbruik van recht door Mistral geen sprake is.
2.7
Animal Care heeft 21 grieven aangevoerd. Voor zover de grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten door het Gerecht, geldt dat zij bij behandeling daarvan geen belang heeft nu de feiten met inachtneming van die grieven zijn aangepast.
2.8
De grieven betogen verder dat in het bestreden vonnis is miskend dat Animal Care altijd de eigenaar van de gehele patio is geweest. Mistral heeft dit betwist. Aan de vordering van Mistral ligt ten grondslag dat de eigendom van een gedeelte van de patio aan haar is overgedragen.
2.9
Bij de beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de onroerende zaak.
2.1
Voor de beantwoording van de vraag wat in eigendom aan Animal Care en aan Mistral is overgedragen is de inhoud van de aktes van levering dus bepalend. Ten aanzien van de koop door en de levering van het perceel 95 aan Animal Care behoort tot de stukken een proces-verbaal, opgemaakt door notaris D.M. Senior op
1 april 2004, inhoudende – voor zover hier van belang – dat het perceel 95 in veiling is gebracht, dat namens Animal Care op de veiling het hoogste bod is uitgebracht, dat het perceel 95 door ‘comparante-verkoopster’ (waarmee zal zijn bedoeld Summum Investment N.V.) is toegewezen aan Animal Care, die de toewijzing heeft aanvaard (zie prod. VIII bij pleidooi van Animal Care). De op deze akte geplaatste stempels A, C en E zijn kennelijk verwijzingen naar de desbetreffende openbare registers met die aanduidingen. Nu verder tussen partijen niet in geschil is dat het hier de op de juiste wijze in de openbare registers ingeschreven akte van levering van het perceel 95 aan Animal Care betreft, zal ook het Hof daarvan uitgaan.
1 april 2004, inhoudende – voor zover hier van belang – dat het perceel 95 in veiling is gebracht, dat namens Animal Care op de veiling het hoogste bod is uitgebracht, dat het perceel 95 door ‘comparante-verkoopster’ (waarmee zal zijn bedoeld Summum Investment N.V.) is toegewezen aan Animal Care, die de toewijzing heeft aanvaard (zie prod. VIII bij pleidooi van Animal Care). De op deze akte geplaatste stempels A, C en E zijn kennelijk verwijzingen naar de desbetreffende openbare registers met die aanduidingen. Nu verder tussen partijen niet in geschil is dat het hier de op de juiste wijze in de openbare registers ingeschreven akte van levering van het perceel 95 aan Animal Care betreft, zal ook het Hof daarvan uitgaan.
2.11
In deze transportakte is het geleverde omschreven als “een perceel grond, gelegen in het Tweede District van Curacao op “ [naam park] ”, ter grootte van eenduizend tweehonderd en tachtig vierkante meter (1.280m2), uitmakende kavel 95 van het verkavelingsplan “Villa-Park [naam park] ”, kadastraal bekend als [kadastrale gegevens], met het daarop gebouwde plaatselijk bekend als [adres] .”
2.12
In de transportakte van perceel 96 aan Mistral is het geleverde omschreven als “een perceel grond, gelegen in het Tweede District van Curacao op [naam park]”, ter grootte van achthonderd vijfendertig vierkante meter (835m2), uitmakende kavel nummer 96 van het verkavelingsplan “VILLA-PARK [naam park]”, kadastraal bekend als [kadastrale gegevens], met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als
[adres] 96.”
[adres] 96.”
2.13
Beide partijen hebben kaarten overgelegd die - naar gesteld - door het Kadaster zijn afgegeven. Aan de zijde van Animal Care zijn dat:
- als productie I bij memorie van grieven een kaart met het opschrift “Percelen no’s 4393 en 4124. Stichting en splitsing voor overdracht (…). Kad. [kadastrale gegevens]”, opgemaakt in april 1980 en afgegeven op 19 januari 2017;
- als productie IIA bij memorie van grieven een “extract uit het kadastraal plan”, met een afbeelding van perceel 95, afgegeven op 19 juni 1980;
- als productie IIB bij memorie van grieven een plattegrond met daarop een aantal percelen met perceelnummers, waaronder kennelijk de percelen 95 (aangemerkt als ‘[kadastrale gegevens]’) en 96, zonder nader opschrift.
Aan de zijde van Mistral betreft het:
- als productie 2 bij inleidend verzoekschrift een “situatieschets” van de percelen 95 en 96, afkomstig van het Kadaster en afgegeven op 29 januari 2008;
- als productie 4, 5 en 6 bij de memorie van antwoord telkens een “situatieschets” van de percelen 95 en/of 96, afkomstig uit het Kadaster en afgegeven op 3 april 2017;
- als productie 2 bij inleidend verzoekschrift een “situatieschets” van de percelen 95 en 96, afkomstig van het Kadaster en afgegeven op 29 januari 2008;
- als productie 4, 5 en 6 bij de memorie van antwoord telkens een “situatieschets” van de percelen 95 en/of 96, afkomstig uit het Kadaster en afgegeven op 3 april 2017;
- als productie 7 bij de memorie van antwoord een satellietfoto waarop de kadastrale situatieschets is ingetekend.
2.14
De door partijen overgelegde kaarten wijken op cruciale punten van elkaar af. De door Animal Care overgelegde kaarten suggereren dat de erfgrens zo loopt dat de gehele patio tot perceel 95 behoort, doordat de perceelgrens, overeenkomstig de buitenzijde van de patio, tweemaal een hoek van 90 graden maakt. Volgens de door Mistral overgelegde kaarten echter volgt de perceelgrens tussen de percelen 95 en 96 een rechte lijn in het verlengde van de erfgrens tussen beide tuinen.
2.15
De door Animal Care als productie I bij de memorie van grieven overgelegde kaart moet worden aangemerkt als de kaart waarop de kadastrale begrenzingen van de percelen zijn ingetekend. Daarvoor is redengevend dat deze kaart het opschrift heeft ‘Stichting en splitsing voor overdracht’, dat de kaart zowel naar zijn uiterlijke verschijningsvorm als naar zijn inhoud de kenmerken heeft van de vastlegging van door het Kadaster aan de hand van ter plaatse uitgevoerde metingen bepaalde perceelgrenzen (uit de aantekeningen op de kaart blijkt dat deze is gebaseerd op kadastraal veldwerk en meetgegevens), terwijl de datering van de kaart (april 1980) overeenkomt met de periode waarin de woningen en percelen zijn gebouwd en aangelegd. Daar komt bij dat Mistral tegen deze kaart geen specifieke bezwaren heeft aangevoerd, anders dan door te wijzen op de door haar zelf overgelegde kaarten. Andersom is dat wel zo, nu Animal Care terecht heeft aangevoerd dat de perceelgrenzen op de door Mistral overgelegde kaarten niet kúnnen kloppen, nu deze geen rekening houden met een kanteling van het gehele bouwplan met een aantal graden in westelijke richting. Als gevolg daarvan lopen de perceelgrenzen op die kaarten op verschillende plaatsen dwars door de ingetekende woningen. Daar komt bij dat de status en herkomst van de door Mistral overgelegde kaarten onduidelijk zijn, nu deze het opschrift “situatieschets” dragen en niet blijkt dat deze kaarten zijn gebaseerd op door het Kadaster uitgevoerd veldwerk en metingen.
2.16
Daar komt bij dat de perceelgrens zoals op die op de door Animal Care overgelegde kaart is getrokken overeenkomt met ’s Hofs eigen waarnemingen van de feitelijke kenmerken van de percelen 95 en 96, de woningen 95 en 96 en de patio. Deze kenmerken zijn objectief en kenbaar voor iedereen die de situatie ter plaatse heeft gezien. In dat verband is van belang dat, behalve de in 2.4 genoemde deur- en raamopeningen, de situatie sinds de bouw van de panden en de verkrijgingen door Animal Care en Mistral niet wezenlijk is veranderd.
2.17
De feitelijke kenmerken van de percelen 95 en 96 en de woningen 95 en 96 duiden erop dat de patio deel uitmaakt van de woning 95 en dus van perceel 95. Allereerst geldt dat de woning 95 toegang geeft tot de patio vanuit de keuken die weer in open verbinding staat met de woonkamer, derhalve vanuit het meest intensief gebruikte leefgedeelte van woning 95. In de oorspronkelijke toestand ontbrak een open verbinding tussen de patio en de aan de patio grenzende ruimte van woning 96, destijds een garage. Vanuit de patio gezien was dit dus een blinde muur. Dit was ook de toestand toen Animal Care de woning 95 kocht. Dat Mistral op enig moment na de verwerving van de eigendom de garage heeft omgebouwd tot badkamer en een later weer dichtgemetselde deuropening en raamopeningen heeft aangebracht, zegt wel iets over de aanspraken die Mistral maakt maar niet over de feitelijke kenmerken op het moment van eigendom verwerving door Mistral en Animal Care.
2.18
Verder weegt mee dat, naar het Hof heeft waargenomen, de muur die de patio van de woning 96 scheidt ook onder de patio de fysieke scheiding vormt tussen de beide percelen. Met andere woorden ook in de holle ruimte onder de patio is van enige zichtbare erfscheiding langs de lijn die Mistral bepleit geen sprake en staat de fysieke scheiding op de plaats waar volgens Animal Care de perceelgrens loopt. Daar komt bij dat ook de ruimtes onder de patio alleen toegankelijk zijn vanuit de woning 95, zodat bijvoorbeeld eventueel onderhoudswerkzaamheden in die ruimtes vanuit die woning zullen moeten plaatsvinden.
2.19
Tot slot weegt mee dat de woning 95 – in de huidige toestand, zoals die dus ook was ten tijde van de verkrijging door Animal Care en Mistral – niet over een andere patio beschikt. Tussen de woning 95 en het buurpand aan de andere kant op nummer 94 is geen patio, zo heeft het Hof tijdens de descente geconstateerd. Daar staat tegenover dat de woning 96 aan de kant waar zij grenst aan het buurperceel op nummer 97 wel over een eigen patio beschikt, die sterke gelijkenis vertoont met de patio die onderwerp is van dit geschil. Nu alle vijf de woningen tegelijk zijn gebouwd en ook op andere punten uiterlijk op elkaar lijken, ligt het voor de hand dat bij het ontwerpen en bouwen ervoor is gekozen om ieder woning van een patio te voorzien. Bepaald niet voor de hand ligt het dat bij de bouw is gekozen voor een patio waar de perceelgrens dwars door heen loopt en waarvan na plaatsing van een scheidsmuur het gedeelte naast de woning 96 in het geheel niet toegankelijk zou zijn.
2.2
De feitelijke kenmerken waar Mistral de aandacht op heeft gevestigd wegen hier niet tegen op. De omstandigheid dat er geen erfdienstbaarheden zijn gevestigd voor zicht, overhang van het dak en afwatering, zijn niet alleen geen feitelijke kenmerken maar leggen ook overigens weinig gewicht in de schaal.
2.21
Een en ander leidt tot de conclusie dat bij de akte van 1 april 2004 (zie 2.10) aan Animal Care is overgedragen de eigendom van het perceel 95 en de woning 95 met de perceelgrenzen zoals aangegeven op de kadastrale kaart overgelegd als productie I bij memorie van grieven. Dit betekent dat de vorderingen van Mistral niet toewijsbaar zijn.
2.22
Ook als deze uitleg van de transportakte rechtens niet zou kunnen worden gevolgd, moeten de vorderingen van Mistral worden afgewezen. In dat geval heeft immers te gelden dat Mistral, die geen ter zake dienend nader bewijsaanbod heeft gedaan, niet heeft kunnen aantonen dat haar de een deel van de patio in eigendom is overgedragen en/of dat de kwalitatieve verbintenis die is opgenomen in de akten van 1 april 2004 en 17 maart 2008 ertoe verplicht dat de patio op de door Mistral voorgestane plaats met een muur wordt afgescheiden, zoals zij aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Die onduidelijkheid behoort tot haar bewijsrisico en de verwezenlijking ervan dient dan tot afwijzing van de vorderingen te leiden.
2.23
Uit het voorgaande volgt dat de grieven die klagen over het oordeel dat Mistral de eigenaar is van de een deel van de patio slagen. De overige grieven behoeven geen behandeling. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Mistral zullen worden afgewezen.
2.24
Mistral zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Animal Care in eerste aanleg en in hoger beroep. Deze kosten worden in eerste aanleg begroot op NAf 2.500,- aan gemachtigdensalaris en in hoger beroep op NAf 6.000,- aan gemachtigdensalaris, NAf 900,- aan griffierecht en
NAf 354,95 aan betekeningskosten.
NAf 354,95 aan betekeningskosten.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- vernietigt het bestreden vonnis,
- wijst de vorderingen van Mistral af,
- veroordeelt Mistral in de proceskosten van Animal Care, begroot op
NAf 9.754,95.
NAf 9.754,95.
Dit vonnis is gewezen door mrs. H.J. Fehmers, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 2 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.