Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201501309 – SXM2016H00022
Uitspraak: 7 september 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de stichting
PORTO CUPECOY OWNERS ASSOCIATION,
gevestigd te Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. W.J. Nelissen en mr. R.F. Wouters,
tegen
[GEÏNTIMEERDE]
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.J. Fox en mr. V.C. Choennie.
Partijen zullen hierna PCOA en [geïntimeerde] worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen vonnissen van 20 september 2016.
1.2
PCOA is tijdig in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op
24 oktober 2016 van een daartoe strekkende akte van hoger beroep. Op 5 december 2016 heeft PCOA een memorie van grieven ingediend waarbij elf grieven zijn voorgedragen en toegelicht. PCOA heeft geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaart in zijn vorderingen, althans deze afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3 [
geïntimeerde] heeft op 7 april 2017 een memorie van antwoord ingediend. Hierbij heeft hij de grieven van PCOA bestreden en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal bevestigen, met veroordeling van PCOA in de proceskosten in beide instanties.
1.4.
Op 2 februari 2018 hebben partijen pleitnotities overgelegd.
1.5.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Het Hof gaat uit van de volgende, grotendeels door het GEA vastgestelde en in hoger beroep niet bestreden feiten.
2.2.
Krachtens een koopovereenkomst d.d. 16 september 2010 heeft [geïntimeerde] van een derde een appartementsrecht gekocht in Porto Cupecoy, kadastraal omschreven als 189A/2009 indexnummer 82 (hierna: het appartement). Het appartementsrecht is blijkens een notariële akte op 13 december 2010 aan [geïntimeerde] geleverd. De koopsom bedroeg USD 550.000,00.
2.3.
Porto Cupecoy is een resort op Sint Maarten, bestaande uit een jachthaven (hierna: de marina), appartementengebouwen en allerhande voorzieningen ten behoeve van bewoners, booteigenaren, huurders en bezoekers.
2.4.
De marina wordt gebruikt door appartementseigenaren maar ook door eigenaren en gebruikers van de waterpercelen en jachten om aan te meren en daar korte of lange tijd te verblijven. In de marina kunnen pleziervaartuigen in alle maten terecht, van kleine bootjes tot megajachten met personeel aan boord.
2.5.
Het appartement is gelegen op de begane grond. Aan drie zijden van het appartement bevindt zich water. Aan de voorzijde van het appartement is een porch, die grenst aan een verharde kade. Aan die kade liggen twee kadastrale waterpercelen met indexnummer 69 en 70 (hierna: de waterpercelen). Aan een kant van waterperceel 70 ligt een zogenaamde finger pier (een smalle steiger die ver het water ingaat en waaraan een schip kan worden afgemeerd). Langs waterperceel 69 ligt geen finger pier. De waterpercelen liggen haaks op de kade voor het appartement. Deze kade is ongeveer 2 meter breed.
2.6.
De waterpercelen zijn eigendom van een of meer derden. PCOA is onder andere belast met het beheer van de marina. Volgens [geïntimeerde] bepaalt PCOA steeds waar jachten worden afgemeerd en hebben de eigenaren van de waterpercelen die taak aan haar toevertrouwd. PCOA stelt dat zij deze taak alleen uitvoert met betrekking tot de zogenaamde “rental pool” van waterpercelen die door de eigenaar voor verhuur zijn aangeboden en die door de eigenaar op dat moment zelf niet worden gebruikt. De liggelden voor het gebruik van de waterpercelen worden door PCOA (grotendeels) afgedragen aan de eigenaren van de waterpercelen.
2.7.
Bij brief van 3 december 2012 aan een rechtsvoorganger van PCOA heeft [geïntimeerde] zich beklaagd over het parallel aan de kademuur voor het appartement aanmeren van jachten. Hij heeft in die brief gesteld dat hij ervan uit mocht gaan dat alleen haaks op de kademuur boten zouden worden afgemeerd. Door boten die parallel aan de kademuur worden afgemeerd vermindert zijn uitzicht en neemt de waarde van zijn appartement af, zo heeft hij bericht. Een zelfde klacht wordt door hem bij brieven van 26 februari 2015 en 4 maart 2015 gedaan. In mei 2015 heeft hij hierover weer geklaagd. Bij e-mail van 4 juni 2015 wordt door de rechtsvoorganger van PCOA aan [geïntimeerde] bericht dat hij er niet van mocht uitgaan dat er alleen haaks op de kademuur zou worden aangemeerd, maar dat er in het kader van een minnelijke oplossing van het geschil bereidheid bestaat om hem in die zin tegemoet te komen dat “to the extent realistically possible, marina management [will be instructed] to not dock vessels parallel to your unit in the future, once the current vessel has left the marina.”
2.8. [
geïntimeerde] verhuurt het appartement regelmatig. Er zijn twee klachtbrieven van huurders over geluidsoverlast door klotsend water en gebrek aan uitzicht, beide veroorzaakt door een parallel afgemeerd jacht.
2.9.
Ter verduidelijking een afbeelding, waarop de porch van het appartement (de linker twee halfronde openingen), de waterpercelen, de finger pier en een parallel afgemeerd zeiljacht zichtbaar zijn.
3.De beoordeling
3.1.
De vorderingen van [geïntimeerde] strekken ertoe dat PCOA dient te bewerkstelligen dat er geen jachten parallel aan de kademuur voor zijn appartement worden afgemeerd. Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat PCOA onrechtmatig jegens hem handelt door jachten te instrueren parallel aan de kademuur aan te meren, waardoor [geïntimeerde] geluidsoverlast door golfslag en pratende opvarenden, minder uitzicht vanuit zijn appartement, meer inkijk vanaf de parallel aangemeerde boot en minder lichtinval ondervindt. Ook klaagt [geïntimeerde] over geschonden verwachtingen en een niet nagekomen toezegging.
3.2.
Het Gerecht heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] als eigenaar van een appartement in een marina, dat aan drie kanten door water is omgeven het geluid van pratende opvarenden en de inkijk vanaf parallel aan de kade afgemeerde jachten moet dulden en dat dit dus geen onrechtmatige hinder oplevert. Het Gerecht heeft daarbij in aanmerking genomen dat het voor deze gestelde inbreuken geen verschil maakt of een jacht parallel aan of haaks op de kademuur is afgemeerd. Het Gerecht heeft de vordering toch toegewezen voor schepen langer dan 5 meter en daaraan ten grondslag gelegd dat indien een megajacht parallel aan de kade wordt afgemeerd sprake is van lichthinder, geluidsoverlast door klotsend water en uitzichthinder. Deze hinder is onrechtmatig jegens [geïntimeerde] vanwege de aard van de schade en omdat PCOA middelen ten dienste staan om deze schade te voorkomen, aldus het Gerecht.
3.3.
De grieven richten zich tegen de toewijzing van de vordering door het Gerecht en de gronden waarop die berust. Zij lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
3.4.
Aan zijn vorderingen heeft [geïntimeerde] onder meer ten grondslag gelegd dat hij ervan mocht uitgaan dat er geen megajachten of andere grotere zeil- of motorboten parallel aan de kade voor zijn appartement zouden aanleggen. Het Hof verwerpt dit betoog en overweegt daartoe het volgende.
3.5
Op de plattegrond die [geïntimeerde] kennelijk voorafgaand aan de koop van het appartement heeft ingezien (productie 4 bij het inleidend verzoekschrift) zijn de waterpercelen 69 en 70 ingetekend. Uit de vorm van deze waterpercelen heeft [geïntimeerde] kennelijk opgemaakt dat in deze percelen alleen haaks op de kademuren boten zouden worden aangemeerd. Die verwachting was naar het oordeel van het Hof echter niet gerechtvaardigd. Het uitgangspunt, ook voor [geïntimeerde], is dat zijn appartement is gelegen midden in een marina, die juist is bedoeld om zeiljachten te laten aanleggen. Dat het oppervlak van de waterkavels optimaal benut wordt als schepen dwars op de kademuur aanleggen betekent niet dat [geïntimeerde] ervan mocht uitgaan dat alleen op die manier zou worden aangemeerd. Dit geldt des te sterker voor waterperceel 69, dat aan geen van beide zijkanten is voorzien van een steiger noch van een bevestigingspunt aan de andere kopse kant van dat waterperceel, zodat het juist voor de hand ligt dat in dat perceel langszij de kademuur zou worden aangemeerd. In dat opzicht onderscheidt dit perceel en de mogelijkheden tot aanmeren zich duidelijk van de overige ligplaatsen in de marina. Ook de verwachting van [geïntimeerde] dat het langszij aanmeren zich zou beperken tot waterperceel 69 en zich dus niet mede zou uitstrekken tot waterperceel 70, was niet gerechtvaardigd.
3.6
Hieruit volgt dat het laten aanmeren van zeiljachten en motorboten door PCOA parallel aan de kademuur voor het appartement van [geïntimeerde] in beginsel niet onrechtmatig jegens hem is. Dit brengt mee dat hij de normale overlast die daarvan het gevolg is moet dulden. Dat geldt dus ook voor de geluidsoverlast door klotsend water en de hinder als gevolg van verminderde lichtinval en uitzicht. Het blijft echter mogelijk dat deze varianten van overlast zodanig regelmatig voorkomen en/of lang voortduren en zulke ernstige vormen aannemen dat toch sprake is van jegens [geïntimeerde] onrechtmatige hinder. In dat verband weegt mee welke schade [geïntimeerde] ondervindt als gevolg van de overlast en of en tegen welke prijs en inspanning PCOA die overlast kan wegnemen.
3.7
Om een en ander te kunnen beoordelen is van belang hoe vaak boten parallel aan de kademuur worden aangemeerd, welke afmetingen die boten hebben, hoe lang die zijn blijven liggen, of het appartement in die periodes, al dan niet door dezelfde personen, bewoond was, welke concrete schade (verminderd woongenot, vermogensschade of beide) [geïntimeerde] als gevolg van de overlast heeft geleden en welke concrete mogelijkheden PCOA had om de desbetreffende boten elders te laten afmeren.
3.8
Uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s blijkt dat er twee vaartuigen parallel aan de kademuur aangemeerd zijn geweest. Het gaat om een catamaran zeilschip, onder meer afgebeeld op de producties 5 en 9 bij het inleidend verzoekschrift en om een motorjacht, onder meer afgebeeld op foto’s overgelegd als productie 9 bij het inleidend verzoekschrift. Op de foto’s is te zien dat dit motorjacht het uitzicht vanaf de porch van [geïntimeerde] bijna volledig blokkeert en het is ook aannemelijk dat het jacht de lichtinval in de porch daardoor sterk heeft verminderd. Bij de catamaran zijn beide gevolgen in beperktere mate aanwezig. Dit kan tot enige overlast hebben geleid, maar nu onduidelijk is of het appartement in de betreffende periode(n) (permanent) bewoond was, legt dit weinig gewicht in de schaal. Ten aanzien van het klotsen van het water tussen de kademuur en de romp van deze vaartuigen en de mate van geluidsoverlast die dit oplevert op de porch heeft [geïntimeerde] gewezen op klachten over geluidsoverlast van twee huurders van zijn appartement.
3.9
De eerste klacht is dateert van 25 februari 2015. Deze huurder klaagt over geluidsoverlast op het terras door klotsend water tegen de romp van de op dat moment parallel aangemeerde catamaran. Hij heeft bericht dat de porch “almost unusable” is, maar geeft ook aan dat hij er binnen geen last van heeft. Een tweede klacht is gedateerd 28 mei 2015 en daarin is vermeld dat een normaal gebruik van de porch als gevolg van geluidsoverlast niet mogelijk is. Die huurder heeft daarbij geen verdere toelichting gegeven over de aard en de oorzaak van de geluidsoverlast. De in de pleitnota in hoger beroep voor het eerst ingenomen stelling dat het geklots de bewoners van het appartement uit hun slaap houdt is niet alleen tardief maar ook onvoldoende onderbouwd in het licht van de eerste hiervoor genoemde klacht, waarin wordt vermeld dat het geklots binnen niet te horen is.
3.1
Over de frequentie en de duur van de aanlegperiodes van de twee genoemde boten parallel aan de kademuur is voor het overige niets gesteld. Het is mogelijk dat er nog andere boten parallel aangemeerd zijn geweest, maar nu daarover niets concreets is gesteld kan dat in de beoordeling geen rol spelen.
3.11
De overlast die de beide huurders hebben ondervonden is naar zijn aard, ernst en duur onvoldoende om te oordelen dat sprake is van onrechtmatige hinder. Over de overige periodes waarin zich geluids-, licht-, privacy- en uitzichtoverlast zouden hebben voorgedaan is onvoldoende gesteld om daarin verandering te brengen. Daar komt bij dat ook de stellingen van [geïntimeerde] over de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van de overlast onvoldoende concreet zijn. Gesteld is weliswaar dat er sprake is van een verlies van huurinkomsten als gevolg van de overlast, maar dit heeft [geïntimeerde] niet nader toegelicht en ook niet gekwantificeerd. Evenmin heeft [geïntimeerde] in zijn stellingen voldoende duidelijk gemaakt dat PCOA mogelijkheden om die schade te voorkomen of te beperken onbenut heeft gelaten.
3.12
Omdat [geïntimeerde] geen, althans onvoldoende specifiek, bewijs heeft aangeboden van omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd. Waar de stellingen van [geïntimeerde] tekortschieten, is evenmin reden voor het houden van een plaatsopneming.
3.13
Het Hof komt dan ook tot de slotsom dat van onrechtmatige hinder die toewijzing van de vorderingen rechtvaardigt niet is gebleken. Die vorderingen, die inzetten op een categorisch verbod op parallel afmeren (althans voor schepen langer dan vijf meter) kunnen evenmin worden gebaseerd op de onder 2.7 vermelde toezegging om Dufutel zoveel mogelijk tegemoet te komen. Overigens is niet gebleken dat PCOA deze op 4 juni 2015 gedane toezegging niet is nagekomen. De grieven slagen, het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] zullen worden afgewezen.
3.14 [
geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van PCOA. De kosten in eerste aanleg worden begroot op NAf 2.500,- aan gemachtigdensalaris en die in hoger beroep op NAf 900,- aan griffierecht,
NAf 321,50 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- aan gemachtigdensalaris.
NAf 321,50 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- aan gemachtigdensalaris.
4. BESLISSING
Het Hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep,
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af,
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van PCOA, tot op heden begroot op NAf 9.721,50,
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, H.J. Fehmers en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 7 september 2018.