Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 100/11 - ghis 60800 - H 320/16
Uitspraak: 1 september 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellant,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: E.I. Maduro.
De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 2 oktober 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 18 september 2012 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij verzoekschrift van 8 oktober 2012 heeft [appellant] gevorderd dat het Hof de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis schorst.
1.3
Bij op 13 november 2012 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en een voorwaardelijke aanvullende eis geformuleerd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog integraal zal afwijzen, althans [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van bepaalde bedragen, kosten rechtens.
1.4
Bij vonnis van 17 mei 2013 heeft het Hof het verzoek om schorsing van
de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen.
1.5
Op 22 augustus 2016 zijn de akte van appel en de memorie van grieven betekend aan de gemachtigde van [geïntimeerde].
1.6
Bij op 3 oktober 2016 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grief bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.7
Op 16 december 2016 hebben partijen pleitnotities overgelegd. Van de zijde van [appellant] zijn vooraf producties toegezonden. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Bij testament van 18 oktober 1999 heeft [erflaatster] (verder: erflaatster) [geïntimeerde] tot haar enige erfgename benoemd en aan [betrokkene 1] het vruchtgebruik over haar nalatenschap gelegateerd. [betrokkene 1] is de zoon van erflaatster.
2.1.2
Erflaatster bezat verschillende percelen grond op Sint Maarten, waaronder het in meetbrief [nummer 2] omschreven perceel.
2.1.3
Op 7 mei 2004 is erflaatster overleden.
2.1.4
Een door [betrokkene 1] en [appellant] ondertekende "Land Sale Purchase Agreement" d.d. 1 juli 2007 (productie IV bij inleidend verzoekschrift, hierna: de koopovereenkomst) vermeldt dat [betrokkene 1] met [appellant] is overeengekomen dat hij een stuk land als omschreven in meetbrief [nummer 1], met een oppervlakte van 448 m2, met de erop gebouwde woning (dwelling) aan [appellant] verkoopt voor de prijs van $ 45.000,00. Een tweede door [betrokkene 1] en [appellant] ondertekende "Land Sale Purchase Agreement" (productie I bij conclusie van repliek) d.d. 1 juli 2007 vermeldt hetzelfde, maar dan met een prijs van $ 55.000,00.
2.1.5
Een in elk geval door [appellant] ondertekende "Purchase-Lease Agreement" d.d. 16 januari 2008 (productie V bij inleidend verzoekschrift, hierna: de overeenkomst van 2008) vermeldt dat tussen [betrokkene 1] als "landlord" en [appellant] als "tenant" onder meer is overeengekomen met betrekking tot een stuk land als omschreven in meetbrief [nummer 1], met een oppervlakte van 448 m2:
"4. Parties certify that the intent of this agreement is the lease of aforementioned premises, which premises shall be used for the
renovationof premises with a value of at least FORTY FIVE THOUSAND DOLLARS (US $ 45,000.00). Said
renovationshall be of a permanent nature and shall be purchased by the Tenant at the end of the lease, with the Tenant having an obligation under whatever name or for whatever reason, to make the final payment of THIRTY THOUSAND DOLLARS
renovationof premises with a value of at least FORTY FIVE THOUSAND DOLLARS (US $ 45,000.00). Said
renovationshall be of a permanent nature and shall be purchased by the Tenant at the end of the lease, with the Tenant having an obligation under whatever name or for whatever reason, to make the final payment of THIRTY THOUSAND DOLLARS
(US $ 30,000.00) to the Landlord for outstanding balance."
De overeenkomst van 2008 is ook ondertekend onder de naam van [betrokkene 1], maar [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord aangevoerd dat die handtekening niet echt is. Volgens [appellant] is de handtekening wel echt.
2.1.6
Op 18 februari 2010 is [betrokkene 1] overleden.
2.1.7
Ten tijde van het geding in eerste aanleg occupeerde [appellant] het in meetbrief [nummer 2] omschreven, bebouwde stuk land (zie productie 4 bij conclusie van antwoord). Hij verhuurde het aan derden.
2.2
In dit geding heeft [geïntimeerde], na eiswijziging in eerste aanleg, gevorderd dat het GEA de koopovereenkomst en de overeenkomst van 2008 (hierna gezamenlijk: de overeenkomsten) nietig verklaart, althans vernietigt, althans de overeenkomsten ontbonden verklaart, althans ontbindt, en dat het GEA [appellant] beveelt het onroerend goed, kadastraal omschreven in meetbrief [nummer 2], te ontruimen, en hem veroordeelt tot betaling van US$ 2,- per vierkante meter per maand dat hij het perceel occupeert, vermeerderd met 15% buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
Het GEA heeft [appellant] tot ontruiming veroordeeld en de overige vorderingen afgewezen. Het hoger beroep van [appellant] richt zich tegen de toewijzing van de vordering tot ontruiming.
2.3
Ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst van 2008 was [betrokkene 1] vruchtgebruiker van het perceel waarop de overeenkomst betrekking heeft (volgens de tekst van de overeenkomst: perceel [nummer 1]). In die hoedanigheid was hij bevoegd het perceel (en/of de woning op het perceel) te verhuren (art. 3:217 lid 1 BW). Hij was niet bevoegd over het perceel te beschikken door het te vervreemden. Dat brengt mee dat [appellant] het perceel en de bebouwing daarop – wat er ook zij van de geldigheid van de door hem met [betrokkene 1] gesloten overeenkomsten – niet rechtsgeldig van [betrokkene 1] overgedragen kan hebben gekregen (art. 3:84 BW), ook niet als [appellant] als te goeder trouw zou kunnen worden aangemerkt (de wet beschermt verkrijgers te goeder trouw niet in de verkrijging van onroerende zaken).
Overigens kan [appellant] niet als te goeder trouw worden aangemerkt. Naar zijn eigen stelling stond het perceel ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst van 2008 niet geregistreerd op naam van [betrokkene 1], maar op naam van de erflaatster. [appellant] mocht er zonder onderzoek niet van uitgaan dat [betrokkene 1] (als enige) het perceel in (volle) eigendom had, ook niet als [appellant] wist of ervan mocht uitgaan dat de erflaatster was overleden en dat [betrokkene 1] haar enig kind was.
2.4
Het voorgaande laat de mogelijkheid open dat [appellant] een gebruiksrecht op het perceel of op de woning kan hebben gehad en ook dat [geïntimeerde] dat gebruiksrecht had dienen te respecteren. Zie bijvoorbeeld art. 3:217 lid 3 BW, dat bij conclusie van antwoord is ingeroepen. Daarnaast geldt dat de Caribische maatschappelijke opvattingen in bepaalde gevallen kunnen meebrengen dat een grondeigenaar moet respecteren dat iemand met wie de grondeigenaar niet heeft gecontracteerd, bepaalde gebruiksrechten op bebouwingen doet gelden.
Op een dergelijk gebruiksrecht heeft [appellant] zich in hoger beroep echter niet (voldoende duidelijk) beroepen. Het is overigens maar de vraag of, indien [appellant] wel een voldoende duidelijk beroep op een dergelijk gebruiksrecht zou hebben gedaan, dat beroep succesvol zou zijn geweest. Zo is het maar de vraag of uit de overeenkomst van 2008, gelet op het samenstel van de daarin opgenomen bepalingen, een gebruiksrecht voor [appellant] kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] zou hebben moeten respecteren.
2.5
Het bevel tot ontruiming dient dus in stand te blijven.
2.6
De voorwaardelijke aanvullende eis van [appellant] komt niet voor beoordeling in aanmerking, omdat die moet worden aangemerkt als een eis in reconventie. Ingevolge art. 280 lid 1 Rv kan een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld.
2.7
De grief heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 300,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en S.A. Carmelia, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao,
Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 1 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.