ECLI:NL:OGHACMB:2017:14 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Geen courtage verschuldigd bij niet doorgang verkoop door...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2017 Vonnisno.:

Registratienummer: AR 75729/2015 - H 230/16

Uitspraak: 7 februari 2017

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[appellant],

wonende in Curaçao,

oorspronkelijk gedaagde,

thans appellant,

gemachtigde: mr. R.E. Martis,

tegen

de besloten vennootschap

FREELANDS PROPERTIES B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende in Curaçao,

oorspronkelijk eiseres,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.

Partijen worden hierna [appellant] en Freelands genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen vonnis van 21 maart 2016. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.

1.2 [

appellant] is tijdig in hoger beroep gekomen door indiening op 28 april 2016 van een daartoe strekkende akte van hoger beroep. Op 27 mei 2016 heeft [appellant] een memorie van grieven ingediend waarbij vier grieven zijn voorgedragen en toegelicht. Hij heeft geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Freelands zal afwijzen, met veroordeling van Freelands in de proceskosten.

1.3

Bij memorie van antwoord heeft Freelands de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis, al dan niet onder aanvulling of wijziging van gronden, zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

1.4

Op 13 september 2016 hebben partijen ieder een pleitnota overgelegd.

1.5

Vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

De door het GEA vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet betwist, zodat ook het Hof die feiten tot uitgangspunt zal nemen. Het gaat in deze zaak, voor zover van belang, thans om het volgende.

2.1 [

appellant] en zijn voormalige echtgenote zijn mede-eigenaren van een huis gelegen aan de [adres] (voorheen [kavel]) in Curaçao (hierna: de woning).

2.2

In het kader van een procedure tot scheiding en deling van hun ontbonden huwelijksgoederengemeenschap is op 11 september 2014 tussen [appellant] en zijn voormalige echtgenote een vaststellingsovereenkomst opgemaakt en ondertekend waarin voor zover van belang is bepaald dat:

“(….)3. Het huis van partijen gelegen aan de [adres] zal zo spoedig mogelijk worden verkocht. De opbrengst zal tussen partijen worden verdeeld (….).

4. De vrouw geeft de man toestemming om de verkoop van het huis in handen te stellen van de makelaar Freelands Properties, kantoorhoudende aan de [adres], te Curaçao. De vrouw zegt toe de gegadigden voor het huis na voorafgegane afspraak het huis te laten bezichtigen (….)”.

2.3

Op 22 oktober 2014 is tussen [appellant] en Freelands een schriftelijke overeenkomst, getiteld “verkoop overeenkomst”, tot stand gekomen. Op die schriftelijke overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van Freelands (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De algemene voorwaarden luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“1) Verkoper geeft Freelands Properties B.V. de bevoegdheid om in de verkoop van het onroerend goed dat genoemd wordt op pagina 1 van bijgevoegde verkoopovereenkomst te bemiddelen.

2) Verkoper verleent aan Freelands Properties B.V. opdracht en volmacht om gedurende 6 maanden over te gaan om voormeld onroerend goed te verkopen aan degene die Freelands Properties B.V. goed dunkt en alles te verrichten voor de verkoop en overdracht hiervan.(…)

7) Verkoper heeft de bevoegdheid om bovengenoemd onroerend goed te verkopen en alle medewerking zal verlenen tot verkoop hiervan, inclusief bezichtigen op redelijke tijden en als het kan het plaatsen van ‘Te Koop’ borden. (…)

10) Verkoper geeft Freelands Properties B.V. toestemming om zijn courtage van 4% van de verkoopprijs exclusief omzetbelasting te innen. (….)

11) Alle verschuldigde betalingen moeten worden voldaan voor of tijdens de overdracht bij de notaris. Tevens machtigt de verkoper hiermede desbetreffende notaris tot uitbetaling van de overeenkomstcourtage aan Freelands Properties B.V. (…)

13) Indien door nalatigheid of onwilligheid van verkoper de koop niet door gaat of door welke andere redenen dan ook de verkoop door verkoper wordt gestopt als er sprake is van een getekende koopovereenkomst tussen koper en verkoper is verkoper de courtage van 4% van de verkoopprijs plus omzetbelasting aan Freelands Properties B.V. verschuldigd.

14) Verkoper is verantwoordelijk voor de door haar aan de makelaar verstrekte gegevens en dat deze op de waarheid berusten aangaande het bovengenoemde onroerend goed en verklaart bij dezen dat zij bevoegd is dit te verkopen.(…)”

2.4 [

appellant] heeft op 2 april 2015 een “Annex verkoopovereenkomst” ondertekend waarin, voor zover hier van belang, het volgende is opgenomen:

“(…) Ondergetekende [appellant] nader te noemen ‘opdrachtgever/ verkoper’

Verklaart hierbij het volgende:

Opdrachtgever geeft hierbij toestemming aan Freelands Properties B.V. om de woning gelegen te [adres] kadastraal bekend onder meetbriefnummer 346, jaar 1977 te verkopen voor het bedrag van ANG. 200.000,00. Opdrachtgever zal de courtage van 4% van de verkoopprijs (exclusief OB) aan Freelands Properties B.V. voldoen.

Opdrachtgever verklaart hierbij vrijwillig mee te werken aan de verkoop van bovengenoemde woning.(…)”

2.5

Door bemiddeling van Freelands is een op 4 april 2015 gedateerde, op briefpapier van Freelands weergegeven “Voorlopige Koopovereenkomst” tot stand gekomen tussen [appellant] en een derde voor een (ver)koopprijs van NAf 200.000,-.

2.6

De levering/overdracht van de woning heeft niet plaatsgevonden.

2.7

Bij brief van 7 augustus 2015 heeft Freelands [appellant] gesommeerd om het bedrag van NAf 8.480,- (inclusief omzetbelasting), te vermeerderen met 15% incassokosten, te betalen ter zake van de courtage neergelegd in artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden.

3.De beoordeling

3.1

Freelands heeft - samengevat weergegeven - gevorderd dat het GEA [appellant] zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van NAf 8.480,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 13 augustus 2015 tot de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met 15% aan buitengerechtelijke incassokosten, alles met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. Freelands heeft - kort gezegd - aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst door de op grond van die overeenkomst verschuldigde courtage onbetaald te laten.

3.2 [

appellant] heeft zich verweerd tegen de vordering en heeft daartoe het volgende aangevoerd. In casu is slechts een voorlopige koopovereenkomst tussen hem en een derde tot stand gekomen. Een definitieve koopovereenkomst is niet tot stand gekomen, terwijl ook de ‘juridische’ levering van de woning niet heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat de voorlopige koopovereenkomst niet door de voormalige echtgenote van [appellant], tevens mede-eigenaar van de woning is ondertekend terwijl dat wel nodig was. Kortom, er is geen sprake van een getekende koopovereenkomst tussen koper en verkoper zoals opgenomen in artikel 13 van Pro de tussen partijen geldende algemene voorwaarden. Om de hiervoor genoemde redenen is hij geen courtage aan Freelands verschuldigd, aldus nog steeds [appellant].

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft het GEA de verweren van [appellant] verworpen en de vordering in hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente alsmede vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, toegewezen. Verder is [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

3.4

Grief 1 strekt ertoe te betogen dat het GEA in r.o. 4.5. ten onrechte heeft geoordeeld dat Freelands door het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst het resultaat heeft bereikt waarvan de beloning afhankelijk was gesteld, zodat [appellant] courtage verschuldigd is. Het Hof zal in het hiernavolgende eerst op deze grief ingaan.

3.5

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over hetgeen in de algemene voorwaarden is bepaald omtrent de verschuldigdheid van courtage. Volgens Freelands is de courtage op grond van de algemene voorwaarden verschuldigd nu door haar bemiddeling een voorlopige koopovereenkomst is ondertekend tussen [appellant] en een derde. [appellant] voert, onder andere, aan dat de courtage niet alleen afhankelijk is van de tussen hem en de derde ondertekende voorlopige koopovereenkomst, maar ook de notariële akte van overdracht. Tot die overdracht is het niet gekomen.

3.6

Bij uitleg van hetgeen partijen ingevolge de bemiddelingsovereenkomst over en weer aan elkaar verschuldigd zijn dient mede in aanmerking te worden genomen de zin die partijen aan de bepalingen van die overeenkomst redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien mochten verwachten.

3.7

Met betrekking tot de verschuldigdheid van de courtage bepalen de algemene voorwaarden in artikel 13 dat Pro sprake moet zijn van een getekende koopovereenkomst. De vraag wat onder getekende koopovereenkomst moet worden verstaan kan naar het oordeel van het Hof bezwaarlijk anders worden uitgelegd dan de ondertekende schriftelijke overeenstemming tussen de opdrachtgever ([appellant]) en de koper omtrent het te verkopen/kopen onroerend goed die tot stand is gekomen door bemiddeling van de opdrachtnemer (Freelands). Dit sluit geheel aan bij het bepaalde in artikel 7:426 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Noch op basis van de tekstuele uitleg van artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden noch uit de gedragingen van partijen kan worden afgeleid dat de courtage eerst verschuldigd zou zijn bij de totstandkoming van een notariële akte van levering. Daar komt bij dat [appellant] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit valt af te leiden dat Freelands bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen wekken dat de verschuldigdheid van de courtage is gekoppeld aan de levering van de woning. Dat de tussen [appellant] en de derde ondertekende schriftelijke overeenstemming door de opsteller daarvan de titel “voorlopige koopovereenkomst” heeft gekregen en/of dat in artikel 11 van Pro de algemene voorwaarden is bepaald dat de betaling van de courtage bij de notaris zal plaatsvinden, leiden niet tot een ander oordeel.

3.8

Uit het voorgaande volgt dat [appellant] op grond van de algemene voorwaarden ter zake van de verkoop van de woning
in beginselcourtage (loon) aan Freelands verschuldigd is vanaf de totstandkoming van de voorlopige koopovereenkomst.

3.9

Tegen de verschuldigdheid van courtage heeft [appellant] zich evenwel op een aantal nadere gronden verweerd. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat Freelands wist of had kunnen weten dat de woning tot de ontbonden gemeenschap behoort van hem en zijn voormalige echtgenote. Zij weigert, volgens [appellant], haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning nu zij zich niet kan vinden in de koopprijs. Freelands wist of had moeten weten dat hij de woning niet zonder instemming van zijn voormalige echtgenote kon verkopen. Dat de verkoop van de woning niet is voortgezet, kan hem derhalve niet worden verweten. Er is geen sprake van nalatigheid of onwilligheid aan zijn zijde waardoor de verkoop van de woning geen doorgang heeft gevonden zoals bepaald in artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden. Hij heeft evenmin de verkoop van de woning gestopt. Freelands had zijn voormalige echtgenote bij de verkoop van de woning moeten betrekken zeker nu zij wist dat [appellant] en zijn voormalige echtgenote op gespannen voet met elkaar leefden. Door zulks niet te doen heeft Freelands niet aan haar zorgplicht voldaan, aldus steeds [appellant].

3.1

Freelands heeft zich op het standpunt gesteld dat de omstandigheid dat de verkoop geen doorgang heeft gevonden voor rekening van [appellant] komt. Volgens haar heeft zij er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de voormalige echtgenote van [appellant] op de hoogte was van de ontwikkelingen met betrekking tot de verkoop van de woning en dat zij daarmee akkoord was. Uit de vaststellingsovereenkomst van 11 september 2014 blijkt immers dat zij haar toestemming aan [appellant] had verleend om de verkoop van de woning in handen te stellen van Freelands. Ook heeft zij zich actief bemoeid met de bezichtiging van de woning door potentiële kopers. Freelands heeft derhalve gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat [appellant] de voorlopige koopovereenkomst mede namens zijn voormalige echtgenote is aangegaan en dat zij haar medewerking zou verlenen aan de overdracht van de woning. Wat daar ook van mag zijn, door bemiddeling door Freelands is een koopovereenkomst tot stand gekomen en dient [appellant] op grond van artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden de courtage te betalen, aldus Freelands.

3.11

De vraag die thans moet worden beantwoord is of de niet-uitvoering van de voorlopige koopovereenkomst, een omstandigheid is die aan de verkoper ([appellant]) is toe te rekenen zodat [appellant] alsnog gehouden is de courtage te betalen. Gelet op de stellingen van partijen dient het Hof artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden op dit punt uit te leggen. Voor de uitleg van die bepaling is niet slechts de taalkundige betekenis van belang, maar komt het, zoals overwogen in r.o. 3.6, ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle concrete omstandigheden van het geval van beslissende betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, NJ 205, 493).

3.12

Het Hof volgt Freelands niet in haar stelling dat de reden waarom de verkoop geen doorgang heeft gevonden niet relevant is voor de verschuldigdheid van courtage. Uit artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden blijkt immers dat sprake moet zijn van onwilligheid of nalatigheid aan de kant van [appellant]. Freelands heeft geen feiten of omstandigheden genoemd waaruit blijkt dat sprake zou zijn van onwilligheid zijdens [appellant]. Voor zover Freelands heeft betoogd dat sprake is van nalatigheid aan de kant van [appellant] doordat hij de verkoop van de woning had moeten afstemmen met zijn voormalige echtgenote overweegt, het Hof als volgt.

3.13

Als gevolg van de echtscheiding is de woning tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap van [appellant] en zijn voormalige echtgenote gaan behoren. In die gemeenschap zijn zij deelgenoten en zijn zij tezamen bevoegd om de woning te verkopen. [appellant] heeft onweersproken aangevoerd dat Freelands bekend was met de omstandigheid dat de vaststellingsovereenkomst hierboven genoemd onder r.o. 2.2 tot stand is gekomen na een lange juridische strijd tussen hen en dat de verhouding tussen hen, mede gezien de echtscheiding, ‘precair’ was. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij bekend is met het feit dat een deelgenoot, zonder volmacht daartoe van de overige deelgenoten, niet over een woning kan beschikken, laat staan een geldige koopovereenkomst tot stand kan brengen. Freelands heeft onvoldoende gemotiveerd op grond waarvan zij heeft aangenomen dat ‘de toestemming van de voormalige echtgenote van [appellant] om de verkoop van de woning ter hand te stellen aan Freelands’ tevens inhield een volmacht aan [appellant] om een (rechtsgeldige) koopovereenkomst aan te gaan. [appellant] heeft immers - onweersproken - verklaard dat hij geen volmacht tot verkoop had van zijn voormalige echtgenote. De enkele omstandigheid dat de voormalige echtgenote heeft meegewerkt aan de bezichtiging van de woning is daarvoor onvoldoende. Daar komt bij dat Freelands niet heeft verklaard waarom zij slechts [appellant] een annex verkoopovereenkomst (zie r.o. 2.4) heeft laten ondertekenen terwijl zij wist of als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar had moeten weten dat niet alleen [appellant] maar ook zijn voormalige echtgenote als verkoper, in ieder geval als deelgenoot in de gemeenschap, van de woning heeft te gelden. Tot slot mocht van Freelands worden verwacht dat zij, alvorens de voorlopige koopovereenkomst werd ondertekend, zich ervan had vergewist dat de voormalige echtgenote van [appellant] akkoord was met de verkoopvoorwaarden. Uit de niet weersproken (als productie 4 bij memorie van grieven overgelegde) verklaring van de voormalige echtgenote van [appellant] blijkt dat zij eerst, nadat de voorlopige koopovereenkomst was ondertekend, door Freelands werd gebeld met de mededeling dat de woning was verkocht. Dat de woning uiteindelijk voor NAf 200.000,- in plaats van NAf 260.000,- werd verkocht, was voor haar de reden om uiteindelijk geen medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning. Gelet op het voorgaande, bezien in het licht van het bij Freelands bekende feit dat de verhoudingen tussen [appellant] en zijn voormalige echtgenote ‘preciar’ waren, volgt het Hof Freelands niet in haar betoog dat de koop door nalatigheid aan de kant van [appellant] niet is doorgegaan.

3.14

Door Freelands zijn verder geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat de verkoop door de verkoper ([appellant]) is gestopt. Immers, niet is weersproken dat de verkoop is gestopt doordat de voormalige echtgenote van [appellant] haar medewerking aan de verkoop weigerde. Voor zover uit artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden in die zin moet worden begrepen dat ook de voormalige echtgenote als ‘verkoper’ heeft te gelden, wordt opgemerkt dat zij geen partij is in de onderhavige procedure.

3.15

Kortom, uit het voorgaande is niet gebleken dat [appellant] de verkoop van de woning heeft gestopt of dat het niet doorgaan van de levering aan onwilligheid of nalatigheid van [appellant] is te wijten. Derhalve is [appellant] geen courtage verschuldigd aan Freelands.

3.16

Slotsom is dat grief 1 slaagt. Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en de vordering van Freelands dient alsnog te worden afgewezen. De overige grieven behoeven in het licht van het voorgaande geen verdere bespreking.

3.17

Freelands zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep. De kosten in eerste aanleg worden begroot op NAf 1.000,- (gemachtigdensalaris) en die in hoger beroep op NAf 900,- (griffierecht), NAf 504,45 (betekeningskosten) en NAf 1.500,- (gemachtigdensalaris).

BESLISSING

Het Hof:

- vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

- wijst het gevorderde af;

- veroordeelt Freelands in de proceskosten in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.000,00 aan gemachtigdensalaris;

- veroordeelt Freelands in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op NAf 900,00 aan griffierecht, NAf 504,45 aan explootkosten en NAf 1.500,00 aan gemachtigdensalaris;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. T.A.M. Tijhuis, H.J. Fehmers en R.J. Celestijn, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 7 februari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.