Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 33/15 - ghis 82768 - H 109/17
Uitspraak: 24 oktober 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende op Bonaire,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellant,
gemachtigde: mr. L.M.G. Dundas,
tegen
1.
[GEÏNTIMEERDE 1],
[GEÏNTIMEERDE 1],
2.
[GEÏNTIMEERDE 2],
[GEÏNTIMEERDE 2],
beiden wonende op Bonaire,
oorspronkelijk eisers,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. M. Bijkerk.
De partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk ook [geïntimeerden] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 6 december 2016 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 26 oktober 2016 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire (verder: GEA).
1.2
Bij op 10 januari 2017 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op de daarvoor bepaalde dag hebben partijen pleitnota's overgelegd, elk met een productie. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Bij akte van 18 september 1918 is een stuk grond op Bonaire door de overheid verkocht en geleverd aan [erflater] (hierna: de erflater). De erflater is op [overlijdensdatum] 1950 overleden. Hij had negen kinderen, onder wie [familielid 1]. [familielid 1] is op [huwelijksdatum] 1953 getrouwd met [geïntimeerde 1] en op [overlijdensdatum] 2003 overleden. [geïntimeerde 2] is een zoon van [familielid 1] en van [geïntimeerde 1].
2.1.2
Een tussen [geïntimeerde 2] als verhuurder en [appellant] als huurder ondertekend "huurcontract met optie tot koop" van 1 januari 2011 (hierna: het huurcontract) heeft betrekking op een woning aan de [adres]. De artikelen 2-5 van het huurcontract bepalen:
"2. De overeengekomen huurprijs van het gehuurde bedraagt US$ 170,- per maand. Alle kosten van onderhoud, reparaties en vernieuwingen zijn voor rekening van huurder en de huursom wordt aan het begin van elke maand betaald aan verhuurder met eventuele aftrek van nader te melden kosten.
3. De huurperiode is voor de duur van vier jaren (...) eindigende op 31 december 2014. (...) Indien gedurende de huurperiode geen verkoop heeft plaats gevonden zal alsdan een opzegtermijn van drie maanden van deze overeenkomst voor elk der partijen gelden.
4. Aangezien het woonhuis in slechte staat van onderhoud in huur is geleverd, zal de huurder alle reparatie en vernieuwingen voor zijn rekening nemen en deze verrekenen met de huur en/of ter afbetaling van de som van koop en verkoop.
5. De huurder heeft een exclusieve optie op de aankoop van het woonhuis zodra de eigendomspapieren op naam van verhuurder kunnen worden aangetoond. Door partijen is overeengekomen dat de verkoop/koopprijs US$ 15.000,- (...) zal bedragen met aftrek van de gemaakte kosten door de huurder als voorschot op de koopprijs."
2.1.3
Op 28 augustus 2013 heeft de directeur van het Kadaster verklaard dat het perceel aan de [adres] met daarop gebouwde woning deel uitmaakt van perceel [nummer], dat op naam staat van het Eilandgebied Bonaire, tegenwoordig het Openbaar Lichaam Bonaire.
2.1.4
Op 11 november 2013 heeft [geïntimeerde 2] zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek om toestemming tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Bij beschikking van 28 november 2013 heeft de huurcommissie de verzochte toestemming verleend.
2.1.5
Op 28 november 2013 heeft [appellant] het bestuurscollege van het
Openbaar Lichaam Bonaire verzocht perceel [nummer] aan hem in erfpacht uit te geven.
2.1.6
In januari 2014 heeft [appellant] de maandelijkse huurbetaling gestaakt.
2.1.7
Op 21 januari 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen tegen de beschikking van de huurcommissie van 28 november 2013. Bij beschikking van 28 maart 2014 heeft het GEA de beschikking van de huurcommissie vernietigd en het verzoek om toestemming tot opzegging alsnog afgewezen. Het GEA heeft daarbij onder meer gelet op de door [appellant] in de woning gedane investeringen en overwogen dat het belang van [appellant] bij voortzetting van de huur zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde 2] bij beëindiging daarvan.
2.1.8
De koopoptie is niet uitgeoefend. Na 31 december 2014 is [appellant] in de woning blijven wonen.
2.1.9
Op 11 februari 2015 heeft [geïntimeerde 2] de huurcommissie opnieuw verzocht om toestemming tot opzegging van de huurovereenkomst. Met verwijzing naar de overwegingen van het GEA in de beschikking van 28 maart 2014 heeft de huurcommissie het verzoek afgewezen. De huurcommissie heeft overwogen met het GEA van oordeel te zijn dat het belang van [appellant] zwaarder moet wegen dan dat van [geïntimeerde 2] en dat [geïntimeerde 2] in staat geacht moet worden een andere geschikte woonruimte op Bonaire te vinden.
2.2
In dit geding heeft het GEA [appellant] veroordeeld tot:
a. betaling aan [geïntimeerde 2] van US$ 3,570,00 aan huur over de periode 1 januari 2014-30 september 2015 en US$ 170,00 per maand over de periode 1 oktober 2015 tot aan de datum van ontruiming, te verminderen met US$ 1.530,00 aan te verrekenen kosten van investering in de woning;
b. ontruiming van de woning.
2.3
Bij grief 1 betoogt [appellant] dat indien ervan wordt uitgegaan dat het huurcontract op 31 december 2014 is geëindigd, [geïntimeerde 2] vanaf die datum geen verhuurder meer is en dus ook niet gerechtigd is ontruiming te vorderen.
2.4
Dit betoog faalt. Een huurovereenkomst heeft naar zijn aard in zoverre nawerking dat na het verstrijken van de voor de huur bepaalde termijn de verhuurder bevoegd is te verlangen dat de huurder het gebruik van de gehuurde zaak beëindigt. Hierbij is niet van belang of de verhuurder eigenaar is van (of anderszins zakenrechtelijk rechthebbende is op) de verhuurde zaak. Men behoeft geen eigenaar van (of zakenrechtelijk rechthebbende op) een zaak te zijn om de zaak rechtsgeldig te kunnen verhuren.
Bovendien ontleent [appellant] zijn gepretendeerde recht van gebruik van de woning aan niets anders dan het huurcontract. Niemand anders dan [geïntimeerde 2] als verhuurder heeft aan [appellant] een gebruiksrecht verleend of gepretendeerd hem dat te verlenen. Ook indien [geïntimeerde 2] om welke reden dan ook geacht moet worden niet bevoegd te zijn geweest het huurcontract met [appellant] aan te gaan (hetzij wegens rechten van de overheid, hetzij wegens rechten van deelgenoten van de nalatenschap van de erflater), kan [appellant] zich daarop jegens [geïntimeerde 2] niet beroepen.
2.5
Wel is in beginsel de Wet huurcommissieregeling BES op het huurcontract van toepassing. Die brengt mee dat toestemming van de huurcommissie benodigd is voor het doen ophouden van de huur. [appellant] baseert zijn aanspraak op voortgezet gebruik van de woning echter niet op huur. Hij stelt zich op het standpunt geen huurtermijnen meer verschuldigd te zijn. Hij baseert zijn standpunt dat hij geen huur behoeft te betalen en de woning niet behoeft te verlaten slechts op de stelling dat niet [geïntimeerde 2] rechthebbende op de woning is, maar het Openbaar Lichaam Bonaire, althans de gezamenlijke erven van de erflater, die [geïntimeerde 2] volgens [appellant] niet kan vertegenwoordigen. Onder die omstandigheden komt aan [appellant] geen huurbescherming toe. Bovendien heeft [appellant] geen grief tegen het bestreden vonnis gericht met de strekking dat toestemming van de huurcommissie nodig is. Het Hof ziet geen aanleiding om dat ambtshalve in de rechtsstrijd te betrekken.
2.6
[appellant] is dus terecht tot ontruiming veroordeeld. In zoverre zal het bestreden vonnis te zijner tijd worden bevestigd.
2.7
[appellant] is ook terecht veroordeeld tot doorbetaling van US$ 170,- per maand (afgezien van het hierna te bespreken beroep op verrekening). Blijkens rov. 15 van het bestreden vonnis heeft het GEA kennelijk bedoeld deze veroordeling niet op de plicht tot betaling van huurpenningen, maar op de plicht tot betaling van een gebruiksvergoeding te baseren, die verschuldigd is in de periode dat een huurder na het verstrijken van de duur van de huurovereenkomst het gehuurde blijft gebruiken.
2.8
Grief 2 is gericht tegen de overweging van het GEA die erop neerkomt dat niet kan worden aangenomen dat [appellant] meer dan US$ 1.530,00 in de woning heeft geïnvesteerd en dat dus niet meer dan dat bedrag op de vordering in mindering kan worden gebracht wegens verrekening op de voet van art. 4 van het huurcontract.
2.9
In hoger beroep heeft [appellant] een rapport van [rapporteur] overgelegd, met een staatje dat in de kolom "Waarde/Kosten" sluit op US$ 35.260,00. Bij het rapport zijn foto's gevoegd. Het rapport bevat geen tekstuele toelichting. Dit rapport roept vragen op. Daar komt bij dat het huurcontract redelijkerwijs niet aldus kan worden uitgelegd dat [appellant] naar eigen inzicht zo veel kan investeren in de woning als hij wil, en dat hij alle kosten daarvan mag verrekenen met de huur.
Art. 2 van het huurcontract laat de kosten van onderhoud, reparaties en vernieuwingen in beginsel voor rekening van de huurder komen. Art. 4 van het huurcontract spreekt van een levering in "slechte staat" en "reparatie en vernieuwingen". Deze bepalingen, in samenhang beschouwd, dienen aldus te worden uitgelegd dat wat bij de aanvang van de huur kapot was, op kosten van de verhuurder gerepareerd mocht worden, en dat wat bij de aanvang van de huur te oud was om nog als behoorlijk bruikbaar te kunnen gelden, (eenmalig) op kosten van de verhuurder vernieuwd mocht worden tot een behoorlijk niveau, maar niet dat de huurder voortaan onbeperkt op kosten van de verhuurder structurele verbeteringen zou mogen aanbrengen.
Veranderingen en toevoegingen die de grenzen van art. 4 van het huurcontract overschrijden, kan [appellant] in beginsel niet voor rekening van [geïntimeerde 2] brengen. De bijzondere omstandigheden van het geval kunnen echter meebrengen dat de huurder wèl een vergoeding toekomt (zie: HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3363, NJ 2004/458).
2.1
[appellant] heeft bij grief 2 zijn beroep op art. 4 van het huurcontract in zodanige mate onderbouwd dat in hoger beroep niet zonder nader onderzoek geoordeeld kan worden dat [appellant] slechts een bedrag van US$ 1.530,00 kan verrekenen. Het Hof geeft partijen in overweging te trachten in dit opzicht tot een vergelijk te komen. Indien dat niet lukt, voorziet het Hof dat waarschijnlijk een deskundigenbericht noodzakelijk zal zijn om achteraf op basis van schattingen te begroten welk deel van de door [appellant] gedane investeringen beschouwd kan worden als "reparatie en vernieuwingen" in de zin van art. 4 van het huurcontract, zoals hierboven uitgelegd. Voor dat geval zal het Hof de zaak naar de rol verwijzen voor gelijktijdige akte aan beide zijden, waarin partijen zich dienen uit te laten over de persoon van de deskundige, de te stellen vragen en het te betalen voorschot. Zij zullen ook worden toegelaten tot het gelijktijdig nemen van antwoordakten.
2.11
Bij grief 2 heeft [appellant] ook een beroep gedaan op art. 7A:1604 BW. Die bepaling luidt:
"Indien de huurder van een huis of vertrek, na het eindigen van de huurtijd, bij schriftelijke overeenkomst bepaald, in het bezit van het gehuurde blijft, zonder dat zich de verhuurder daartegen verzet, wordt hij geacht het verhuurde op dezelfde voorwaarden te blijven behouden voor de tijd, welke bij algemeen verbindend voorschrift of plaatselijk keur geregeld is, of bij gebreke daarvan het plaatselijk gebruik medebrengt, en kan hij het verhuurde niet verlaten, noch daaruit gezet worden, dan na een tijdige opzegging, overeenkomstig de verordening, de keur of het plaatselijk gebruik gedaan."
Deze bepaling is niet van toepassing, omdat [geïntimeerde 2] zich er wel tegen heeft verzet dat [appellant] na 31 december 2014 in de woning bleef wonen. [geïntimeerde 2] heeft immers in februari 2015 de huurcommissie verzocht om toestemming tot opzegging van het huurcontract. Dat had hij voordien ook al een keer gedaan. Het moet [appellant] redelijkerwijs duidelijk zijn geweest dat [geïntimeerde 2] zich tegen zijn voortgezet verblijf in de woning verzette.
2.12
Grief 3 is een restgrief zonder zelfstandige betekenis.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 21 november 2017 voor gelijktijdige akten aan beide zijden (zie rov. 2.10);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, F.W.J. Meijer en K.A.M. Lasten, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.