Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: KG 78788/16 - H 102/17
Uitspraak: 12 oktober 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap
INTERNATIONAL HEALTHCARE HOLDINGS B.V.,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. P.E.A.L.M. van de Laarschot,
tegen
de stichting
STICHTING SINT THOMAS COLLEGE,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. F. Pais-Fruchter.
De partijen worden hierna IHH en de Stichting genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 14 oktober 2016 is IHH in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 26 september 2016 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA), zoals verbeterd bij herstelvonnis van 3 oktober 2016.
1.2
Bij op 4 november 2016 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft IHH vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht.
Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de Stichting alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de Stichting in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft de Stichting de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, kosten rechtens.
1.4
Op 29 augustus 2017 hebben partijen pleitnotities overgelegd, met producties. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
In dit kort geding dient het volgende tot uitgangspunt.
2.1.1
Met ingang van 1 juli 2013 heeft de Stichting een deel van het voormalig internaat Huize Scherpenheuvel (Skerpenè) in Curaçao voor de duur van tien jaar verhuurd aan IHH, met de mogelijkheid van verlenging. De huurprijs loopt volgens een overeengekomen schema stapsgewijs op van NAf 25.000,00 per maand in 2013 tot NAf 60.000,00 per maand in 2024. IHH gebruikt het pand voor de huisvesting van een medische universiteit met ongeveer 185 studenten.
Het huurcontract vermeldt onder meer:
"Article 2 The Premises leased
(...)
The landlord shall be held liable for any visible or hidden defect in the premises if they are due to wear and tear of the building. Lessee will not be held responsible for any defects that may impair the normal and expected functioning of University on premises that may be deemed pre-existing, which is due to normal wear and tear over time. For example - breakage/leakage of a water pipe or crack in a wall, rotting of the wooden structure, leaking roof, or something age related to the building.
(...)
Article 8
The Lessee has to submit a draft plan for remodeling and reshaping of the leased premises to the Landlord for approval and the Landlord has to respond at the earliest. (...)
If any alteration and/or changes, whether or not by order of the authorities, are required in connection with the purpose of the leased premises as defined in this article, the provisions of article 8 hereof shall apply and the costs to be incurred shall be for the account of the Lessee.
(...)
Article 10 The Lessee's obligations
The Lessee agrees to meet all of the Lessee's obligations: (...) maintaining plumbing in good working order to prevent stoppages and or leakage of plumbing, faucets, pipes etc. Assuring that the property of the Landlord is safeguarded against damage, destruction, loss, removal or theft. Operate all electrical and other appliances in a reasonable and safe manner. (...).
Article 13 Repairs
In the event that repairs are needed beyond the competence of the Lessee, he is urged to arrange for professional assistance.
(...)
All exterior of the building and the exterior of the courtyard paint and repairs will be completed and paid by the Landlord before July 1, 2013, or shortly after.
(...)
Article 15
The Lessee is bound to keep the interior of the leased premises in a continuous good state of repair.
(...)
Cost of repairs due to preexisting condition of the building as referred to in Article 2 will be at the Landlord's expense.
(...)
All remodeling are for the account of the Lessee.
The Landlord agrees to maintain and keep in good condition the exterior of the premises which includes painting the building.
The Landlord furthermore agrees to maintain in good condition the electrical, water (incoming and outgoing), gas and structure including the roof of the premises, interior and exterior plumbing, electric system (wiring) except in case of damage arising from the willful act or negligence of the Lessee.
Initial interior repairs and maintenance will be based on a plan and be shared jointly with the Landlord and Lessee."
2.1.2
Sedert 2014 heeft IHH de huur niet volledig betaald. Partijen zijn meermalen een betalingsregeling overeengekomen. IHH is die evenmin nagekomen.
2.2
Het GEA heeft, samengevat weergegeven, IHH veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, betaling van NAf 470.000,00 aan achterstallige huurtermijnen en betaling van na 10 mei 2016 vervallen huurtermijnen. Daartegen is het hoger beroep gericht.
2.3
Met betrekking tot de huurbetalingsachterstand (afgezien van het beroep van IHH op verrekening) kan het volgende overzicht worden gemaakt:
Naf Verschuldigd Betaald
volgens de Stichting volgens de Stichting
2014 412.848 256.099
2015 480.660 340.260
2016 539.232 319.234
2017 acht maanden 339.200 316.207
---------- + ---------- +
Totaal 1.771.942 1.231.800
Naf Verschuldigd Betaald
volgens IHH volgens IHH
2014 381.600 256.099
2015 445.200 340.260
2016 508.800 319.234
2017 acht maanden 339.200 369.378
---------- + ---------- +
Totaal 1.674.800 1.284.971
De Stichting gaat uit een hogere verschuldigde huur dan IHH en baseert dat op haar stelling dat IHH ruimten heeft bijgehuurd. IHH gaat uit van een hogere betaalde huur in 2017 dan de Stichting en baseert dat op haar stelling dat zij op 20 en 23 augustus 2017 betalingen heeft gedaan die niet zijn verwerkt in de opstelling van de Stichting.
Indien uitgegaan wordt van hetgeen volgens IHH aan huur verschuldigd en betaald is, komt de huurachterstand uit op:
Naf 1.674.800 - Naf 1.284.971 = NAf 389.829
(p. 13 van de pleitnota van IHH bevat een kennelijke rekenfout bij deze berekening).
Dat is een achterstand van ruim negen maanden. In beginsel rechtvaardigt een achterstand van een dergelijke omvang ontbinding van de huurovereenkomst.
2.4
IHH heeft gesteld dat zij (uiteindelijk) NAf 986.264 heeft uitgegeven aan achterstallig onderhoud van het gehuurde en aangevoerd dat zij dit bedrag verrekent met haar huurbetalingsverplichting.
Er bestaat een goede kans dat de rechter in de bodemzaak dit beroep op verrekening geheel of grotendeels zal passeren, al dan niet omdat de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is (art. 6:136 BW Pro). Weliswaar heeft IHH de hoogte van de gestelde tegenvordering gespecificeerd en uitgebreid gedocumenteerd (de Stichting betwist overigens dat IHH deze uitgaven tot het gestelde bedrag heeft gedaan), maar gelet op de diverse bepalingen over onderhoud en gebreken in het huurcontract, zoals hiervoor weergegeven, is voorshands aannemelijk dat een niet onaanzienlijk deel van de opgevoerde kostenposten niet voor rekening van de Stichting dient te komen. De Stichting heeft zich daarop beroepen op grond van een aantal te onderscheiden argumenten. Zo heeft de Stichting aangevoerd dat sprake is van aan IHH toe te rekenen vernielingen (al dan niet gepleegd door studenten), onoordeelkundige werkzaamheden van door IHH ingeschakelde werklieden, uitgaven die niet met (achterstallig) onderhoud te maken hebben, maar met de inrichting ten behoeve van het medisch onderwijs (meubilair en aanpassingen), en het ontbreken van goedkeuring door de Stichting van een verbouwingsplan van IHH.
2.5
Daar komt bij dat voorshands niet aannemelijk is dat uit het huurcontract voortvloeit dat IHH naar eigen inzicht voorrang mag geven aan uitgaven voor werkzaamheden aan het gehuurde, boven betaling van huur, hetgeen in feite gebeurt indien IHH uitgaven doet voor werkzaamheden aan het gehuurde en die vervolgens verrekent met de huur. Mogelijk zijn sommige uitgaven dermate spoedeisend en betreffen zij zo ernstige gebreken aan het gehuurde, dat zij wel voorrang verdienen, maar voorshands is aannemelijk dat dit lang niet voor alle gestelde kostenposten geldt. Ook is voorshands onvoldoende gebleken dat de Stichting ten aanzien van de gestelde gebreken, door een ingebrekestelling of anderszins, in verzuim was (zie art. 7:206 lid 3 BW Pro).
2.6
Voorts komt erbij dat geen grief is gericht tegen de vaststelling van het GEA dat IHH diverse betalingsregelingen niet is nagekomen. Dat leidt mogelijk ertoe dat IHH zich thans niet meer onverkort kan beroepen op hetgeen is bepaald in het huurcontract. Indien IHH heeft ingestemd met een betalingsregeling, kan dat immers onder omstandigheden het oordeel rechtvaardigen dat partijen een nadere overeenkomst hebben gesloten die dient te worden nagekomen, en die bepalingen uit het huurcontract geheel of gedeeltelijk opzij zet.
2.7
IHH heeft zich er ook op beroepen dat zij problemen ondervindt met het verkrijgen van geldmiddelen uit India, en dat een ontruiming waarschijnlijk zal leiden tot haar faillissement met een groot aantal gedupeerde studenten tot gevolg. Naar voorshands oordeel van het Hof regardeert dit alles (wat ervan zij) de Stichting echter niet, en maakt het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de Stichting ontruiming verlangt wegens een te grote huurbetalingsachterstand.
2.8
Het is voorshands aannemelijk dat in een bodemzaak het beroep op verrekening hetzij in het geheel niet zal slagen, hetzij slechts zo gedeeltelijk dat er nog steeds een zodanige huurbetalingsachterstand blijft staan dat ontbinding gerechtvaardigd is. Bij de gevorderde ontruiming – die kennelijk nog niet heeft plaatsgevonden – heeft de Stichting onverminderd voldoende spoedeisend belang. Weliswaar is de achterstand na het vonnis van het GEA verminderd, maar die vermindering bedraagt, wanneer wordt uitgegaan van de cijfers van IHH, hooguit 25% van de achterstand. Hiermee behoeft de Stichting geen genoegen te nemen, te minder omdat IHH ter zitting in eerste aanleg had verzocht om een
terme de grâcevan drie maanden, binnen welke termijn zij de achterstand volledig zou inlopen. Overigens heeft IHH ook na
terme de grâcevan drie maanden, binnen welke termijn zij de achterstand volledig zou inlopen. Overigens heeft IHH ook na
26 september 2016 meer dan eens een maand niets of te weinig betaald.
Dit alles leidt tot de slotsom dat de veroordeling tot ontruiming moet worden bevestigd.
2.9
Dat ligt anders voor de toewijzing van de geldvorderingen. Voor de vraag of plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding dient de rechter niet alleen te onderzoeken of de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of een spoedeisend belang bestaat. Bij de afweging van de belangen van partijen dient het restitutierisico te worden betrokken.
2.1
Er is te veel onduidelijkheid over het totaalbedrag aan verschuldigde huur, het totaalbedrag aan betaalde huur en de vraag of verrekening is toegestaan en zo ja, tot welk bedrag, om de geldvordering voldoende aannemelijk te achten. Daar komt bij dat de Stichting weinig geldmiddelen heeft en er dus een niet onaanzienlijk restitutierisico bestaat. Ook is onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat het belang van de Stichting dermate spoedeisend is dat de geldvordering in kort geding toch geheel of gedeeltelijk dient te worden toegewezen. De vordering van de Stichting zal in zoverre alsnog worden afgewezen, met gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis.
2.11
Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten van beide instanties worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover IHH daarbij, uitvoerbaar bij voorraad, is veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 31 december 2016 te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren, en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Stichting te stellen;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
weigert de overige gevorderde voorzieningen;
compenseert de proceskosten in beide instanties aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 12 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.