ECLI:NL:OGHACMB:2017:12

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2017 Vonnisno.:

Registratienummer: AR-285/06-H-74/09-H-74A/09

Uitspraak: 10 januari 2017

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de openbare rechtspersoon

HET LAND CURAÇAO,

als rechtsopvolger van het eilandgebied Curaçao,

gevestigd in Curaçao,

hierna ook te noemen: het Land,

oorspronkelijk gedaagde, thans appellant,

gemachtigden: mrs. M. Bonapart en D.M. Suares,

tegen

de naamloze vennootschap

DE GOEDE HOOP N.V.,

gevestigd in Curaçao,

hierna ook te noemen: De Goede Hoop,

oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. M.Th. Aanstoot en L.M. Virginia.

1.Verder verloop van de procedure

1.1.

Het Hof verwijst voor het verloop tot dan toe naar zijn tussenvonnis van 3 juni 2014.

1.2.

De in dat tussenvonnis gelaste comparitie met descente heeft plaatsgevonden op 28 november 2014. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt, dat blijkens de akte van 20 oktober 2015 van De Goede Hoop, onder 1-2, en de akte van het Land van 9 februri 2016, onder 3,1, aldus moet worden gecorrigeerd dat in plaats van de heer Leito voor het Land mede aanwezig was de heer Josepha. De verkoopprijs van de strook in 2010 was Naf 48,97 in plaats van Naf 45,= per m2. Destijds was de (door Aredco betaalde) koopprijs Naf 56,= in plaats van Naf 50,= per m2.

1.3.

Op 12 mei 2015 hebben beide partijen een akte uitlating regeling genomen, inhoudende dat een regeling niet is bereikt.

1.4.

Op 20 oktober 2015 hebben beide partijen een akte houdende uitlating na comparitie van partijen /descente genomen. Bij die van De Goede Hoop zijn producties gevoegd. Voorts bevat de akte van De Goede Hoop een geconcretiseerde schadebegroting.

1.5.

Op 9 februari 2016 hebben beide partijen een antwoordakte na comparitie van partijen/descente genomen. Bij die van De Goede Hoop zijn producties gevoegd.

1.6.

In verband met een rechterswisseling hebben op 29 november 2016 mondelinge pleidooien plaatsgevonden. Verschenen zijn voor het Land zijn gemachtigden en voor De Goede Hoop haar bestuurder [naam], vergezeld van de gemachtigde van De Goede Hoop. Partijen hebben ermee ingestemd dat, mocht het Hof tot schadeplichtigheid oordelen, het Hof die schade zal begroten en de zaak niet zal verwijzen naar de schadestaatprocedure. Ter zitting is afgesproken dat de gemachtigden hun pleitnota’s indienen en dat zij twee weken later daarop zullen reageren.

1.7.

Op 13 december 2016 hebben de gemachtigden van partijen gelijktijdig een reactie op de pleitnota ingediend.

1.8.

Vonnis is bepaald op heden.

2.Waarvan het Hof uitgaat

( i) Bij brief van 21 november 1983 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao aan De Goede Hoop onder meer het volgende medegedeeld:

"Hierbij delen wij u mede, dat wij bereid zijn het verkavelingsplan van het terrein genaamd "Veeris" zoals dit door u werd ontworpen en aangegeven op bijgaande gewaarmerkte plantekening P.A. 81-77 d.d. 3 november 1981 met bijbehorende planomschrijving goed te keuren onder de volgende planvoorwaarden en bebouwingsvoorschriften.

Planvoorwaarden:

(...)

3a)

(...)

b) Ter verwezenlijking van een geprojecteerde verbindingsweg tussen Palu Blancu en de nieuwe weg naar Westpunt dient een grondtransactie plaats te vinden met de Overheid voor een strook grond nabij de Shell-pijpleiding, zoals aangegeven op de plantekening."

(ii) De "strook grond nabij de Shell-pijpleiding" (verder ook: de strook grond) als bedoeld in de planvoorwaarde 3 sub b betreft een strook grond van ongeveer 9.200 m2. Deze strook grond maakte oorspronkelijk deel uit van een veel groter stuk grond (van circa 23 ha) dat gedeeltelijk was bestemd voor woondoeleinden (het noordelijke deel) en gedeeltelijk voor industrie (het zuidelijke deel). Het noordelijke deel heeft De Goede Hoop zelf tot ontwikkeling gebracht, terwijl zij het zuidelijke deel aan Aredco N.V. (hierna: Aredco) heeft verkocht voor NAf 56,= per m2 en heeft overgedragen.

(iii) De strook grond maakte deel uit van het zuidelijke deel, dat De Goede Hoop niet aan Aredco heeft verkocht. Het betreft een langgerekt stuk grond van slechts ongeveer 10 m breed, dat alleen aan de punt iets breder is.

(iv) Bij brief van 30 september 2001 heeft De Goede Hoop zich tot het Bestuurscollege van het Eilandgebied gewend en daarbij onder meer het volgende medegedeeld:

"Bij besluit nr. 80/13015 d.d. 21 november 1983 werd het verkavelingsplan Veeris (...) goedgekeurd.

Bij deze goedkeuring behoorden enige planvoorwaarden, waarvan punt 3b nog dient te worden gerealiseerd.

3b) "Ter verwezenlijking van een geprojecteerde verbindingsweg tussen Palu Blancu en de nieuwe weg naar Westpunt dient een grondtransactie plaats te vinden met de overheid voor een strook grond nabij de Shell pijpleiding zoals aangegeven op de plantekening".

Bij het ontwerpen van het plan is hiermede uiteraard rekening gehouden. Tevens is hiervan een aparte meetbrief gemaakt (...) d.d. 6 februari 1995. Grootte van het terrein is 9700 m2.

Middels dit schrijven verzoeken wij u ons uit te nodigen voor overleg ter vaststelling van de voorwaarden waarop deze transactie z.s.m. kan worden uitgevoerd."

( v) Bij brief van 2 oktober 200l is de ontvangst van deze brief door het Bestuurscollege bevestigd. Voorts is daarbij medegedeeld dat de brief in behandeling is genomen.

(vi) Bij brief van 19 augustus 2002 heeft De Goede Hoop haar verzoek herhaald. Bij brief van 26 augustus 2002 is zijdens het Bestuurscollege medegedeeld dat de brief is ontvangen en dat deze in behandeling is genomen.

(vii) Bij brief van 26 januari 2005 heeft De Goede Hoop weer verzocht met haar in overleg te treden. Daarbij is verzocht binnen een maand het overleg te openen.

De ontvangst van deze brief is zijdens het Bestuurscollege bevestigd bij brief van 25 februari 2005, waarbij wederom is medegedeeld dat de brief in behandeling is genomen.

(viii) Omdat een inhoudelijke reactie uitbleef is op 27 april 2005 bij deurwaardersexploot aan het Bestuurscollege een brief betekend, gedateerd 25 april 2005, waarbij onder meer is medegedeeld:

"Thans is het geduld van de Goede Hoop ten einde. Door het uitblijven van de overdracht heeft zij schade geleden, en lijdt zij schade, door rentederving en kosten. Ook heeft zij schade geleden doordat zij haar gedrag op de door het Eilandgebied gestelde planvoorwaarden heeft afgestemd, waardoor eerdere overdracht aan derden dan wel ontwikkeling in eigen beheer zijn uitgebleven.

Het is de Goede Hoop bekend dat voor vergelijkbare kavels thans NAF 56 / m2 wordt betaald.

Derhalve verzoekt de Goede Hoop het Eilandgebied, en zonodig sommeert zij haar, (...) uiterlijk op 20 mei 2005, aan de Goede Hoop schriftelijk te berichten dat zij binnen twee maanden na die berichtgeving zal meewerken aan de verkoop en levering (...) van het perceel grond (...) groot 9700 m2, tegen een koopprijs van NAF 56/m2 althans een nader te bepalen redelijke koopprijs."

Het Bestuurscollege heeft hierop niet gereageerd.

(ix) Op 8 maart 2006 is door De Goede Hoop het inleidend verzoekschrift in de onderhavige procedure ingediend.

( x) Gedurende de procedure in eerste aanleg heeft het Bestuurscollege De Goede Hoop bij brief van 26 juni 2008 wegens "gewijzigde beleidsinzichten" "voor zover nodig" ontheven van de beperking van haar eigendomsrecht zoals vervat in art. 3 sub b van het verkavelingsplan.

(xi) In 2010 is de strook grond door De Goede Hoop verkocht voor NAf 48,97 per m2.

3.Beoordeling

3.1.

De Goede Hoop heeft primair gevorderd veroordeling van het Eilandgebied tot koop van de strook grond, met vertragingsschade (petitum inleidend verzoekschrift). Deze vordering is door het GEA afgewezen zonder dat daartegen in hoger beroep is opgekomen.

3.2.

Subsidiair vorderde De Goede Hoop schadevergoeding op te maken bij staat als gevolg van de niet-medewerking van het Eilandgebied aan de grondtransactie (petitum inleidend verzoekschrift). Deze grond faalt aangezien het GEA onbestreden heeft geoordeeld dat het Eilandgebied niet verplicht was tot medewerking aan een grondtransactie.

3.3.

Voorts heeft De Goede Hoop schadevergoeding gevorderd als gevolg van het niet eerder dan bij brief van 26 juni 2008 opheffen van de beperking van haar eigendomsrecht vervat in artikel 3 sub b van het verkavelingsplan. Het GEA heeft de vordering aldus begrepen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het ervoor moet worden gehouden dat de vordering luidt als door het GEA omschreven (rov. 3.5.1). Aan dat oordeel is het Hof thans gebonden.

3.4.

Thans is daarom aan de orde of het Eilandgebied onrechtmatig jegens De Goede Hoop heeft gehandeld door niet eerder dan bij brief van 26 juni 2008 de beperking van haar eigendomsrecht vervat in artikel 3 sub b van het verkavelingsplan te hebben opgeheven.

3.5.

Dat er formele gebreken kleven aan het verkavelingsplan – het is niet goedgekeurd in de daartoe door artikel 39 lid 1
Eilandsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplanning Curaçao(EROC) vereiste vorm, te weten door een eilandsbesluit, houdende algemene maatregelen – staat aan toewijzing van de vordering in de gegeven omstandigheden niet in de weg. Pas in hoger beroep – op 4 februari 2009 – presenteerde het Eilandgebied de ‘ontdekking’ van dit gebrek uit 1983, zijnde 26 jaren eerder. Tot dan waren beide partijen uitgegaan van de geldigheid van het verkavelingsplan. Het Eilandgebied had bij op 13 mei 1996 verzonden brief geen bezwaar tegen inwilliging van door De Goede Hoop verzochte wijziging van de voorwaarden en bebouwingsvoorschriften behorende bij het verkavelingsplan (productie 1 bij dupliek) en bij brief verzonden op 10 oktober 2001 verklaarde het Eilandgebied geen bezwaar te hebben tegen herinrichting van een deel van het goedgekeurde verkavelingsplan (productie 2 bij dupliek). Er hebben ter plaatse grootschalige bouwactiviteiten plaatsgevonden, zoals het Hof tijdens de descente heeft kunnen constateren. Het vertrouwensbeginsel (als door de Hoge Raad omschreven in rov. 3.6.5) staat in dit geval in de weg aan een zoveel jaren later beroep op het formele gebrek door het Eilandgebied.

3.6.

Indien er in 1997 geen beperking had gegolden, zou de strook grond naar redelijke verwachting van het Hof meeverkocht zijn aan Aredco voor een prijs van NAf 56,= per m2 (zie rov. 1.2; akte De Goede Hoop 20 augustus 2007, onder 5; antwoord-akte De Goede Hoop 22 september 2008, onder 35). In 2010 is de strook verkocht voor Naf 48,97 per m2 (eveneens rov. 1.2). Bij eventuele onrechtmatigheid, daarin bestaande dat de beperking in 1997 gold, zou de schade van De Goede Hoop zijn het verschil tussen deze twee bedragen (NAf 56,= minus Naf 48,97 = NAf 7,03) maal het aantal m2 (9.200), i.e. NAf 64.676,=, met een rentevergoeding.

3.7.

Naar het oordeel van het Hof staat echter niet vast dat het opleggen van de beperking in 1997 een onrechtmatige daad oplevert van het Eilandgebied jegens De Goede Hoop (ongeacht of de wijze van oplegging formele gebreken kent).

3.8.

Het beleid van het Eilandgebied was in 1983 gericht op de aanleg van een verbindingsweg tussen Palu Blancu en de nieuwe weg naar Westpunt. Bij memorie van grieven stelde de ambtelijke gemachtigde van het Eilandgebied dat er obstakels waren om de weg te realiseren en dat deze al bestonden in de vorige eeuw. Er zou bebouwing ‘in de weg’ liggen. Dit, ca. 25 jaar na 1983, door de ambtelijke gemachtigde gehouden betoog werd gehouden in het kader van een eigen schuld-verweer. De Goede Hoop had deze obstakels volgens de ambtelijke gemachtigde kunnen opmerken en de strook niet hoeven te reserveren (a fortiori niet omdat het verkavelingsplan niet op de juiste wijze was tot stand gekomen). De Goede Hoop heeft daarentegen altijd, met bewijsaanbod, volgehouden dat de weg wel te realiseren was: de bebouwing was juist na 1983 door verval en afbraak afgenomen (repliek, onder 26; akte 20 augustus 2007, onder 11; proces-verbaal comparitie 13 maart 2008, tweede blad; antwoord-akte 22 september 2008, onder 17 en 22; memorie van antwoord, onder 13; pleitnota 1 december 2009, onder 13; pleitnota 29 november 2016, onder 4). Wat hier ook verder van zij, de beleidsmakers in 1983 achtten eventuele bestaande obstakels niet doorslaggevend. Het beleid is toen geformaliseerd. Het formele gebrek van het verkavelingsplan staat daaraan niet in de weg. Het beleid bestond in 1983 en het is in 1995 gehandhaafd c.q. bevestigd, toen het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) tot stand kwam. Op de EOP-kaart staat de geprojecteerde weg ingetekend.

3.9.

Voor ombuiging van een eenmaal bestaand formeel vastgelegd beleid ten aanzien van toekomstige wegenbouw is besluitvorming op hoog niveau nodig waarbij meerdere diensten betrokken zijn (in deze procedure zijn door het Eilandgebied genoemd: DROV, Domeinbeheer, Openbare Werken). Vele aspecten, waaronder inmiddels plaatsgevonden wijziging van omstandigheden, maar ook toekomstverwachtingen spelen een rol. De bestuurder van De Goede Hoop is een ervaren projectontwikkelaar, die blijkens de stukken ook elders in Curaçao gronden heeft ontwikkeld. Aandrang door een belanghebbende kan tot versnelling van de besluitvorming omtrent een beleidswijziging leiden. Van deze belanghebbende mag in redelijkheid verwacht worden dat hij een formele brief aan het Eilandgebied of het Bestuurscollege richt teneinde de besluitvorming tot schrapping van een geprojecteerde weg op gang te brengen. Van informele contacten met individuele ambtenaren van één der betrokken diensten (DROV) kan, behalve informatie, niet veel verwacht worden. De bestuurder van De Goede Hoop wist dit. Zijn formele verzoeken tot wijziging van het plan hebben in 1996 en 2001 ook succes gehad (producties 1-2 bij dupliek). Toch heeft hij wat betreft de weg tot 30 september 2001 volstaan met informele contacten met ambtenaren. Deze ambtenaren hebben hem steeds medegedeeld dat de weg nog steeds geprojecteerd was, hetgeen juist was. Het beleid stond nog overeind.

3.10.

Dat de Goede Hoop niet formeel een wijzigingsverzoek met betrekking tot de weg gedaan is, is verklaarbaar. Uit het dossier blijkt dat het De Goede Hoop aanvankelijk niet te doen was om zo spoedig mogelijke opheffing van de beperking. De Goede Hoop wilde dat het Eilandgebied de strook kocht of ruilde of andere grond in erfpacht gaf. De strook was in haar ogen waardeloos door de vorm ervan (repliek, onder 7-9). Zie ook hiervoor rov. 3.3 ten aanzien van het pas door het GEA welwillend ‘ingelezen’ onderdeel van de subsidiaire vordering van De Goede Hoop. Wel is opmerkelijk dat tot 2001 nooit een formeel (schriftelijk) verzoek tot grondtransactie aan het Eilandgebied is gedaan.

3.11.

Ook toen De Goede Hoop bezig was met de verkoop van het zuidelijk deel van haar grond aan Aredco (kennelijk in 1997 is de koop gesloten, met een koopprijs van Naf 56,= per m2), heeft zij niet formeel het Eilandgebied benaderd met een verzoek om opheffing van de reservering opdat zij de strook mee kon verkopen aan Aredco. Pas bij brief van 30 september 2001 (productie 3 bij inleidend verzoekschrift) heeft De Goede Hoop zich schriftelijk tot het Bestuurscollege gewend. Deze brief was nog steeds bedoeld een grondtransactie te bewerkstelligen (koop/ruil/erfpacht van ander stuk). Weliswaar was het Eilandgebied (zoals later door het GEA beslist, terecht) van opvatting niet tot een grondtransactie verplicht te zijn, maar deze brief behoorde wel voor het Eilandgebied de aanzet te zijn tot besluitvorming wat betreft de geprojecteerde weg. De brief is gevolgd door een brief van De Goede Hoop van 19 augustus 2002. De bestuurder van De Goede Hoop heeft ter descente van 28 november 2014 verklaard dat in 2003 hem door DROV is medegedeeld dat de weg er niet meer zou komen. Het Hof hecht geloof aan deze mededeling.

3.12.

Het Hof acht het in de geven omstandigheden, rekening houdende met de snelheid der wieken van ambtelijke molens, mogelijk en redelijk dat de besluitvorming van het Eilandgebied in elk geval per 1 januari 2003 tot de officiële beleidswijziging, in de zin van een opgeven van de geprojecteerde weg, kon hebben geleid. Dat het meer tijd gevergd heeft is onrechtmatig jegens De Goede Hoop. Aldus heeft het Land (het Eilandgebied) toerekenbaar onzorgvuldig gehandeld door niet reeds op 1 januari 2003, maar pas op 26 juni 2008 De Goede Hoop te ontheffen van de beperking van artikel 3 sub b en dient het Land de schade te vergoeden die De Goede Hoop heeft geleden doordat zij in die periode de strook grond gereserveerd heeft gehouden.

3.13.

De officiële beleidswijziging is pas bij brief van 26 juni 2008 aan de Goede Hoop medegedeeld (bijlage bij proces-verbaal van comparitie van partijen van 26 augustus 2008). In 2010 is het De Goede Hoop gelukt de strook te verkopen voor Naf 48,97 per m2, dus met een totale prijs van (9.200 m2 x Naf 48,97 i.e) Naf 450.524,=. Door de recente ontwikkeling van de grond ter plaatse, waaronder de vestiging van een grote mall, door het Hof tijdens de descente waargenomen, is niet aannemelijk dat in 2003 de marktomstandigheden, wat betreft prijs en tijd om te verkopen, beter waren dan tussen 2008 en 2010; dit is ook niet door De Goede Hoop gesteld.

3.14.

Ter descente is de prijs aan de orde geweest. Door de afwijkende vorm van de strook was de verkoopprijs volgens de bestuurder van De Goede Hoop ongeveer de helft van de prijs bij normale vorm (maar niet de helft van de in 1997 gerealiseerde verkoopprijs aan Aredco van Naf 56,=). De helft van normale prijs in verband met afwijkende vorm gold ook in 2003 e.v. (proces-verbaal van de descente van 28 november 2014). Het Hof zal ervan uitgaan dat de koopprijs ook in 2003 of 2004 Naf 450.524,= kon zijn. Over dit bedrag heeft De Goede Hoop recht op wettelijke rente wat betreft de periode 1 januari 2003 tot 26 juni 2008. Het Hof zal, met vernietiging van het bestreden vonnis, het Land hiertoe veroordelen.

3.15.

Het Land dient ook de kosten van deze procedure te dragen. Er is onvoldoende reden het Land te veroordeling tot vergoeding van de werkelijke advocatenkosten. Dat de voorganger van het Land, het Eilandgebied, en na 10/10/10 het Land zich verweerden (aanvankelijk tegen een gestelde ‘transactiedwang’) is geenszins onrechtmatig en levert geenszins misbruik van procesrecht op.

3.16.

Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten is evenmin reden.

Beslissing

Het Hof:

- vernietig het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt het Land tot betaling aan de Goede Hoop van een bedrag gelijk aan de wettelijke rente over Naf 450.524,= gedurende de periode van 1 januari 2003 tot 26 juni 2008;

- veroordeelt het Land in de kosten van deze procedure aan de zijde van De Goede Hoop tot op heden begroot voor de eerste aanleg op Naf 3.150,= aan gemachtigdensalaris en Naf 694,= aan verschotten en voor het hoger beroep op Naf 12.000,= aan gemachtigdensalaris en Naf 242,88 aan verschotten.

- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en T.A.M. Tijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 10 januari 2017.