Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 64/14 - ghis 78069 - H 70/16
Uitspraak: 26 augustus 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Anguilla
CARETA LTD.,
gevestigd in Anguilla,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. M.M.N.C. Schellekens en R.F. Wouters,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN (ASSOCIATION OF OWNERS)
SANTA RITA/LA ROSA, SIMPSON BAY YACHT CLUB,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en C.M.P. van Hees.
De partijen worden hierna Careta en de VvE genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 31 augustus 2015 is Careta in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 21 juli 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 9 oktober 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Careta vijftien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht.
Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties, met rente.
1.3
Bij memorie van antwoord, met een productie, heeft de VvE de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Careta in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnota's overgelegd. Aan de pleitnota van Careta is een productie gehecht. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Hetgeen het GEA onder rov. 2.1 tot en met 2.10 heeft overwogen, staat ook in hoger beroep vast. Kort gezegd gaat het om het volgende. Careta en
M. Hakimi (hierna: Hakimi) zijn beiden als appartementseigenaar lid van de VvE. Het in dat kader door Careta gebruikte appartement ligt naast het door Hakimi gebruikte appartement in het gebouw La Rosa, behorende tot het complex Simpson Bay Yacht Club in Sint Maarten. In 2013 heeft Hakimi in, aan, op of bij het door hem gebruikte appartement een tweede deur geplaatst en een overkapping gemaakt boven een deel van het dakterras (hierna gezamenlijk: de wijziging).
2.2
In dit geding heeft Careta een eis ingesteld die zij bij conclusie van repliek heeft gewijzigd. In die conclusie heeft zij betoogd dat het bestuur van de VvE impliciet heeft besloten Hakimi toestemming te geven voor de hiervoor in
rov. 2.1 bedoelde wijziging. Dat impliciete bestuursbesluit is volgens Careta nietig of vernietigbaar. Pas indien dat komt vast te staan, kan Hakimi worden aangesproken op zijn handelwijze. Ook indien de rechter oordeelt dat er geen toestemmend bestuursbesluit bestaat, kan Hakimi worden aangesproken, aldus Careta. Op grond van dit betoog heeft Careta bij conclusie van repliek gevorderd, verkort weergegeven:
I. a. dat het GEA voor recht verklaart dat er nimmer toestemming is verleend voor de wijziging, althans
b. dat het GEA voor recht verklaart dat het toestemmende bestuursbesluit nietig is, althans
c. dat het GEA dat besluit vernietigt, en
II. dat het GEA de VvE veroordeelt Hakimi te gebieden de wijziging ongedaan te maken, op straffe van verbeurte van dwangsommen.
2.3
Op 26 februari 2015 hebben partijen de zaak bepleit ten overstaan van het GEA. De VvE heeft toen te kennen gegeven voornemens te zijn op korte termijn een vergadering van appartementseigenaars te beleggen. In verband daarmee is de zaak aangehouden.
2.4
Op 26 maart 2015 heeft een vergadering van appartementseigenaars plaatsgehad. Op die bijeenkomst was een aantal appartementseigenaars aanwezig. Enige andere appartementseigenaars waren niet aanwezig, maar hadden wel een "proxy" ingevuld, die het bestuur aan hen had doen toekomen. Op die bijeenkomst heeft een stemming plaatsgehad over de toelaatbaarheid van de wijziging. Een meerderheid heeft vóór de toelaatbaarheid gestemd.
2.5
Bij het thans bestreden vonnis van 21 juli 2015 heeft het GEA, samengevat weergegeven, als volgt overwogen. Het bestuur van de VvE heeft geen besluit genomen tot het verlenen van toestemming voor de wijziging (rov. 4.2).
De vergadering van appartementseigenaars heeft op 26 maart 2015 besloten toestemming voor de wijziging te geven (rov. 4.3). Dat besluit lijdt niet aan nietigheid (rov. 4.6-4.12). Er is geen grond voor vernietiging van het besluit (rov. 4.15-4.18). Op grond van die overwegingen heeft het GEA de vorderingen afgewezen. Daartegen is het hoger beroep gericht.
2.6
Het GEA heeft de vorderingen aldus uitgelegd dat deze (ook) betrekking hebben op het gestelde besluit van 26 maart 2015. In hoger beroep heeft geen van partijen daartegen bezwaar gemaakt. Daarom zal het Hof zowel het gestelde impliciete bestuursbesluit als het gestelde besluit van 26 maart 2015 van de vergadering van appartementseigenaars in zijn beoordeling betrekken.
2.7
In vordering I maakt Careta uitdrukkelijk onderscheid tussen het geval dat er geen besluit is genomen (sub a) en het geval dat er een nietig besluit is genomen (sub b). Daarom moet vordering I sub a worden afgewezen, indien er een besluit is genomen, ook als dat besluit aan nietigheid lijdt. Voor zover Careta heeft betwist dat er op 26 maart 2015 een besluit is genomen, is die betwisting onvoldoende feitelijk onderbouwd. Nu Careta geen bezwaar ertegen heeft gemaakt dat het GEA haar vorderingen aldus heeft opgevat dat die (mede) zien op dat besluit, is vordering I sub a terecht afgewezen. Grief 3 faalt in zoverre.
2.8
Grief 2 is gericht tegen het oordeel van het GEA dat er geen toestemmend besluit van het bestuur is. De grief wordt verworpen. Weliswaar kan uit de door Careta aangevoerde gedragingen van het bestuur worden afgeleid dat het bestuur geen bezwaar had en heeft tegen de wijziging, maar gelet op het aanvankelijke standpunt van de VvE dat voor de wijziging in het geheel geen toestemming nodig was - noch van de vergadering van appartementseigenaars, noch van het bestuur - kan uit de door Careta aangevoerde feiten en omstandigheden niet worden afgeleid dat de gedragingen van het bestuur de strekking hadden toestemming te verlenen. Voor zover vordering I sub b en c ziet op het gestelde bestuursbesluit, is zij daarom terecht afgewezen.
2.9
Het Hof zal thans aan de hand van de grieven beoordelen of het besluit van 26 maart 2015 nietig of vernietigbaar is.
2.1
De grieven 4 en 9 betogen dat de wijziging van zodanig omvangrijke aard is dat de splitsingsakte dient te worden gewijzigd. Daartoe kan ingevolge
art. 5:139 lid 1 en 2 BW alleen rechtsgeldig worden besloten met medewerking van alle appartementseigenaars, althans indien in de vergadering van eigenaars met een gekwalificeerde meerderheid een daartoe strekkend besluit is genomen. Het besluit van 26 maart 2015 voldoet hier niet aan, aldus Careta.
De grieven falen. Het besluit van 26 maart 2015 strekt niet tot wijziging van de akte van splitsing. Op basis van dat besluit kan de akte van splitsing inderdaad niet worden gewijzigd, maar dat maakt het besluit niet nietig of vernietigbaar. Bovendien heeft Careta onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de door Hakimi aangebrachte wijziging van zo ingrijpende aard is dat zij gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie en dus noodzaakt tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening. Uit de door Careta gegeven omschrijving van de wijziging en de overgelegde foto's kan dat niet worden afgeleid. Evenmin kan dat worden afgeleid uit de bij grief 9 aangevoerde stelling dat de extra deur mogelijk consequenties heeft die Careta niet kent. Dit geldt temeer nu Careta niet heeft gesteld dat de wijziging niet op tamelijk eenvoudige wijze ongedaan kan worden gemaakt. Het lag op de weg van Careta om voldoende te stellen.
2.11
De grieven 6 en 7 betogen dat de "proxies" niet als geldige volmachten kunnen worden aangemerkt. Volgens Careta zijn de gebruikte proxy-formulieren manipulatief en dwingend van karakter, is het bestuur te actief geweest bij het verzamelen van volmachten en heeft het bestuur ook een onduidelijke agenda verspreid. Ook is er sprake van belangenverstrengeling bij het bestuur, waarvan de appartementseigenaars niet op de hoogte zijn gebracht. Verder is het bestuur zo machtig dat daardoor een elementair beginsel van verenigingsrecht geweld is aangedaan, aldus Careta.
2.12
Volmachtverlening is een eenzijdige rechtshandeling. Voor zover de grieven aldus moeten worden opgevat dat de rechtshandelingen tot volmachtverlening vernietigbaar zijn, omdat zij door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen, falen zij, omdat de gestelde omstandigheden onvoldoende zijn om een dergelijke conclusie te rechtvaardigen. Een andere rechtsgrond voor het oordeel dat de volmachten niet geldig zijn, kan uit het aangevoerde niet worden afgeleid. De grieven missen in zoverre doel.
2.13
Voor zover Careta meent dat haar stellingen over belangenverstrengeling en elementaire beginselen van verenigingsrecht zelfstandige gronden opleveren voor het oordeel dat het besluit van 26 maart 2016 nietig of vernietigbaar is, is die mening onvoldoende uitgewerkt. Ook in zoverre falen de grieven 6 en 7.
2.14
Grief 8 is gericht tegen het oordeel van het GEA dat het ontbreken van goedkeuring van de architect niet afdoet aan de rechtsgeldigheid van het besluit van 26 maart 2016. Het Hof verenigt zich met dat oordeel, zodat de grief geen succes heeft. Het GEA heeft daarmee niets overwogen over de vraag wat het ontbreken van goedkeuring van de architect betekent voor de toelaatbaarheid van de instandhouding van de door Hakimi aangebrachte wijziging.
2.15
In rov. 4.12 heeft het GEA geoordeeld dat voor zover de door Careta aangedragen gronden voor aantasting van het besluit zich op de wijze van totstandkoming richten, deze niet tot nietigverklaring van het besluit kunnen leiden, maar hooguit tot vernietiging van het besluit. Dit oordeel is juist.
Dat blijkt uit de hierna volgende passage uit de Memorie van Toelichting bij art. 5:129 en 5:130 BW (Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek. Tekst en toelichting op het Burgerlijk Wetboek, ed. M.F. Murray 2016, Deel II, p. 1360):
"Zoals hierboven reeds aangegeven, zijn de artikelen 129 en 130 niet uit het Nederlandse BW overgenomen, omdat zij de algemene, hier te lande niet geldende, regeling omtrent de nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten volgens de artikelen 2.14 tot en met 2.16 van het Ned. BW veronderstellen. Wel is in zoverre naar overeenstemming gestreefd dat onderscheid wordt gemaakt tussen nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten van organen der vereniging in de gevallen analoog aan die waarin het Nederlandse recht dit onderscheid maakt.
Artikel 129 behelst de regeling der nietigheid, die van toepassing is indien het besluit naar zijn inhoud in strijd is met de wet, de splitsingsakte inclusief het reglement dat daartoe behoort, of de statuten der vereniging, of in strijd is met de bevoegdheidsregeling. Een dergelijk besluit moet een ieder te allen tijde naast zich kunnen neerleggen en het kan bij declaratoir nietig worden verklaard (zie HR 10-3-1995, NJ 1996, 595, inzake de vaststelling van een huishoudelijk reglement).
Artikel 130 regelt de materie der vernietigbaarheid van besluiten die door hun inhoud of wijze van totstandkoming een onredelijke benadeling van een of meer appartementseigenaars inhouden. In deze regeling is ten dele aangesloten bij artikel 634l, eerste en derde lid."
Voor zover grief 10 iets anders betoogt, gaat de grief uit van een onjuiste rechtsopvatting.
2.16
Voor het overige bevatten de grieven geen voldoende duidelijke klachten tegen het oordeel van het GEA dat de vordering tot nietigverklaring van het besluit van 26 maart 2015 (zoals het GEA vordering I sub b heeft opgevat) dient te worden afgewezen. Die afwijzing dient dus in hoger beroep in stand te blijven.
2.17
Om de rechter in staat te stellen te beoordelen of een besluit vernietigbaar is op de voet van art. 5:130 lid 1 BW, is het blijkens het tweede lid van dat wetsartikel nodig dat niet alleen de verzoeker en de VvE worden opgeroepen, maar ook alle andere stemgerechtigden. Dat is in deze zaak niet gebeurd, ook niet in eerste aanleg. Reeds daarom kan dit hoger beroep niet tot toewijzing alsnog leiden van vordering I sub c. Niettemin zal het Hof ook inhoudelijk beoordelen of aan de maatstaven van art. 5:130 lid 1 BW is voldaan.
2.18
In rov. 4.16 en 4.17 heeft het GEA overwogen dat er onvoldoende grond bestaat om het besluit te vernietigen wegens gebreken in de wijze van totstandkoming daarvan. Het Hof verenigt zich met dat oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen. De grieven 11, 12 en 13 falen daarom. Hetgeen daarin is aangevoerd, is onvoldoende om tot het oordeel te kunnen leiden dat het besluit door de wijze van totstandkoming ervan de belangen van Careta onredelijk aantast.
2.19
In rov. 4.18 heeft het GEA overwogen dat er ook onvoldoende grond bestaat om het besluit te vernietigen wegens de inhoud ervan. Het Hof verenigt zich ook met dat oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen. Hetgeen in grief 14 is aangevoerd, is onvoldoende om tot het oordeel te kunnen leiden dat het besluit door de inhoud ervan de belangen van Careta onredelijk aantast.
2.2
Voor het overige bevatten de grieven geen voldoende duidelijke klachten tegen het oordeel van het GEA dat de vordering tot vernietiging van het besluit van 26 maart 2015 (zoals het GEA vordering I sub c heeft opgevat) dient te worden afgewezen. Die afwijzing dient dus in hoger beroep in stand te blijven.
2.21
Voor zover de grieven in het voorgaande niet reeds besproken zijn, behoeven zij geen afzonderlijke bespreking. Ten overvloede gaat het Hof in op de toewijsbaarheid van vordering II.
2.22
Indien een appartementseigenaar in strijd handelt met de verplichtingen die voor hem uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde voortvloeien jegens een of meer andere appartementseigenaars, is de VvE uit hoofde van haar toezichthoudende taak als omschreven in art. 5:126 lid 3 BW bevoegd die appartementseigenaar te sommeren die verplichtingen alsnog na te komen. Bij weigering om aan een dergelijke sommatie gehoor te geven, is de VvE bevoegd de appartementseigenaar in rechte te betrekken om een rechterlijk bevel tot nakoming te verkrijgen.
De VvE is uit hoofde van die toezichthoudende taak echter niet zonder meer verplicht om handhavend op te treden tegen iedere gedraging van een appartementseigenaar in strijd met dergelijke verplichtingen. Een appartementseigenaar kan ook niet in rechte afdwingen dat de VvE tegen een andere appartementseigenaar handhavend optreedt op de enkele grond dat die andere appartementseigenaar in strijd met dergelijke verplichtingen heeft gehandeld. Een appartementseigenaar jegens wie de verplichtingen niet worden nagekomen, kan desgewenst zelf in rechte optreden tegen de niet-nakomende appartementseigenaar en vorderen dat deze alsnog nakomt.
2.23
Indien de VvE tegen een niet-nakomende appartementseigenaar optreedt, dient dat optreden te zijn gebaseerd op besluitvorming binnen de VvE. Het bestuur van de VvE kan, binnen de grenzen die de wet, de statuten en het reglement aan dat orgaan stellen, besluiten namens de VvE op te treden tegen een appartementseigenaar. De vergadering van eigenaars kan, met inachtneming van zodanige grenzen voor dat orgaan, besluiten het bestuur daartoe machtiging of opdracht te geven, en in het uiterste geval - indien dat niet in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid - dreigen met ontslag van bestuurders indien die weigeren tot dat optreden over te gaan. Een individuele appartementseigenaar kan zijn invloed aanwenden om te bevorderen dat dergelijke besluiten door die organen worden genomen.
2.24
Careta heeft betoogd dat Hakimi door de wijziging aan te brengen in strijd heeft gehandeld met het reglement en met (naar het Hof begrijpt)
art. 5:108 lid 1 BW. Ook indien dat betoog juist zou zijn, leidt dat, gelet op het voorgaande, op zichzelf nog niet ertoe dat vordering II dient te worden toegewezen. Onder bijkomende omstandigheden kan een VvE jegens een appartementseigenaar verplicht zijn handhavend op te treden tegen een andere appartementseigenaar. Gelet echter op (i) de omstandigheid dat Careta zelf Hakimi in rechte kan betrekken, (ii) het besluit van 26 maart 2015 en
(iii) hetgeen het Hof daarover heeft overwogen, heeft Careta onvoldoende gesteld om dergelijke omstandigheden aanwezig te kunnen achten. Vordering II is dus terecht afgewezen.
2.25
Careta zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Careta in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en
NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao,
Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 augustus 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.