Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 14/14 - ghis 73770 - H 189/15
Uitspraak: 8 april 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de vennootschap naar buitenlands recht
CIMBA MANAGEMENT LTD.,
gevestigd in Nevis,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. H.A. Seferina,
tegen
de besloten vennootschap
MARBLE HOUSE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mrs. M.O. Kortenoever en W.J. Nelissen.
De partijen worden hierna Cimba Management en Marble House genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 29 januari 2016 heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor akte uitlating griffierecht. Op 3 maart 2016 heeft Cimba een akte uitlating griffierecht ingediend, met een productie. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1
Het nageheven bedrag aan griffierecht is tijdig betaald. Het hoger beroep is niet vervallen.
2.2
Hetgeen in rov. 2.1-2.15 van het vonnis waarvan beroep is vastgesteld, staat ook in hoger beroep tussen partijen vast. Verkort weergegeven betreft dat het volgende.
2.2.1
Cimba Management en haar zustervennootschap Pond Center N.V.
(hierna: Pond Center) waren erfpachters van zeven percelen te Simpson Bay in Sint Maarten (hierna: de percelen).
2.2.2
In 2004 is Cimba Management benaderd door het bedrijf Food Express (hierna: FE) met het plan op de percelen een complex van drie verdiepingen te bouwen (hierna: de Mega Yacht Mall), waarin onder meer het reeds ter plaatse gevestigde Burger King restaurant zou worden gevestigd.
2.2.3
Na onderhandelingen hebben Cimba Management en Pond Center op
6 november 2005 een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van de percelen gesloten met verschillende aan FE gelieerde partijen (hierna: de ontwikkelaars). Deze overeenkomst is later ontbonden. Op 12 oktober 2007 zijn Cimba Management en Pond Center opnieuw een overeenkomst met de ontwikkelaars aangegaan.
2.2.4
Op 3 november 2007 zijn Cimba Management en Pond Center een nieuwe overeenkomst aangegaan met de ontwikkelaars en aan hen gelieerde partijen. In deze overeenkomst is onder meer bepaald:
"1. Parties hereby cancel and revoke all previous agreements (...). The Owner
(Cimba Management, opm. Hof) and Pond Center hereby agree to transfer the above described long lease properties to Lido Real Estate N.V. (...)
4. The Developer agrees to construct a three-story building on the properties (...)
7. Yearly (...) for a term of 14 years, the Developer shall pay to CIMBA (...) the sum of U.S.$600,000.- (...)
8. It is further agreed that in the Eastern section of the building a space of 300 square meters, with complete drive thru facilities, (...) shall be given in lease to the Owner or its designate in consideration of payment of $1 rent per annum and other considerations rendered, (...) which space if the Owner so elects can be rented out or sold to a third party, subject to a right of first refusal on behalf of the Developer. (...)"
2.2.5
In januari 2008 heeft Cimba Management de erfpachtsrechten overgedragen aan een van de ontwikkelaars. Vervolgens is de
Mega Yacht Mall met behulp van financiering door middel van een hypothecaire lening gebouwd en in gebruik genomen. In de Mega Yacht Hall wordt in een ruimte in "the Eastern section of the building" (hierna: de ruimte) een Burger King restaurant geëxploiteerd door Townsgate Road N.V. Deze naamloze vennootschap huurt de ruimte van Cimba Management.
2.2.6
Op 9 oktober 2013 heeft de bank die de hypothecaire lening had verstrekt, het hypotheekrecht geëxecuteerd en is de verhypothekeerde Mega Yacht Hall op een openbare veiling verkocht aan Marble House. De veilingsakte vermeldt onder meer:
"SPECIAL CONDITIONS
(...)
7. The Burger King Restaurant on the first and second floor is rented out for fifty years starting November two thousand and seven, for the amount of one United States dollar (US$1.00) per year to Cimba Management Ltd, established on Nevis; (...)
The aforementioned deed of mortgage stipulates that renting out the property requires written permission of the Creditor. Creditor leaves it to Buyer to invoke the anulment of any rental agreements concerning the property, if necessary."
2.3
In dit geding heeft Marble House, verkort weergegeven, gevorderd:
a. verklaring voor recht dat Cimba Management de ruimte zonder recht of titel gebruikt;
b. ontruiming van de ruimte door Cimba Management.
Het GEA heeft de vordering (grotendeels) toegewezen. Daartegen is het hoger beroep gericht.
2.4
In geschil is of de hiervoor in rov. 2.2.4 weergegeven overeenkomst van
3 november 2007 gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst.
Volgens het in dit geding toepasselijke art. 7A:1565 lid 1 (oud) BW is huur en verhuur een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot ener zaak te doen hebben, gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs, welke de laatstgemelde aanneemt te betalen. Bij de beoordeling van de vraag of een overeenkomst gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst, is echter niet beslissend of zij elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan voornoemde wettelijke omschrijving is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in haar geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
2.5
Bij de overeenkomst van 3 november 2007 heeft Cimba Management zich verbonden tot overdracht van haar erfpachtsrechten. De ontwikkelaars hebben zich daartegenover verbonden de Mega Yacht Mall te bouwen en geldbedragen te betalen. Voorts heeft Cimba Management daarbij bedongen (in beding 8) dat zij gedurende vijftig jaar een nader omschreven ruimte in de te bouwen
Mega Yacht Mall mag gebruiken tegen betaling van een symbolisch bedrag.
Beding 8 vertegenwoordigt een waarde voor Cimba Management. Aan te nemen valt dat deze waarde is verdisconteerd in de hoogte van de overeengekomen betalingsverplichtingen van de ontwikkelaars die ertegenover staan, dat wil zeggen: zonder beding 8 zouden die betalingsverplichtingen hoger zijn geweest. Economisch gezien betaalt Cimba Management dus een prijs voor het recht de ruimte gedurende vijftig jaar te mogen gebruiken, door genoegen te nemen met hetgeen is overeengekomen over de betalingsverplichtingen in plaats van hogere betalingsverplichtingen te bedingen. Dit verschil in betalingsverplichtingen moet (ook juridisch gezien) worden aangemerkt als "een bepaalde prijs" in de zin van de wetsbepaling. Aangenomen moet worden dat in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van 3 november 2007 van dien aard zijn dat deze in haar geheel beschouwd kan worden aangemerkt als een overeenkomst waarin, naast andere elementen, een huurovereenkomst met betrekking tot de in beding 8 omschreven ruimte besloten ligt. De contra-indicatie dat beding 8 ook bepaalt dat Cimba de ruimte mag verkopen, legt tegenover het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal. Op grond hiervan kan Cimba Management zich beroepen op het adagium "koop breekt geen huur" van art. 7A:1593 (oud) BW.
2.6
Marble House heeft voorts een beroep gedaan op het huurbeding (weergegeven in de veilingsakte, zie rov. 2.2.6).
2.7
Niet is betwist dat de bank bij het verstrekken van de hypotheek kennis droeg van de overeenkomst van 3 november 2007, inclusief het daarin opgenomen beding 8, waaruit niet alleen blijkt dat Cimba Management de ruimte mag gebruiken, maar ook dat Cimba Management de ruimte mag verhuren. Onder die omstandigheden verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat de bank het huurbeding zou inroepen. De bevoegdheid daartoe kwam de bank ten tijde van de executieverkoop derhalve niet toe. Ingevolge art. 3:264 lid 1 BW kan ook Marble House daarom het huurbeding niet met succes inroepen.
2.8
Op grond van het voorgaande moeten de vorderingen alsnog worden afgewezen. De grieven behoeven geen verdere bespreking. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Marble House zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Marble House in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Cimba Management gevallen en begroot op NAf 1.800,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt Marble House in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Cimba Management gevallen en tot op heden begroot op
NAf 15.244,00 aan verschotten en NAf 5.100,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao,
Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 8 april 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.