Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummers: AR 1008/14 - GHIS 78139 - H 92/2016
Uitspraak: 18 oktober 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
BESCHIKKING
in de zaak van:
1. [APPELLANTE],
2. e/v [APPELLANTE]
met gekozen domicilie in Aruba,
oorspronkelijk gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. R.C. Samuels,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
met gekozen domicilie in Aruba,
oorspronkelijk eiser in conventie, verweerder in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. D.G. Kock.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: GEA) wordt verwezen naar de tussen partijen in deze zaak gewezen vonnis van 16 september 2015. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
1.2. [
Appellanten] c.s. zijn tijdig in hoger beroep gekomen van laatstgenoemd vonnis door indiening op 14 oktober 2015 van een daartoe strekkende akte. Zij hebben bij memorie van grieven van dezelfde datum zes grieven voorgedragen en toegelicht. Zij hebben geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en de vorderingen van [appellanten] c.s. zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep.
1.3. [
Geïntimeerde] heeft op 23 december 2015 tijdig een memorie van antwoord ingediend, waarin hij heeft geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.4.
Op 24 mei 2016 hebben partijen ieder een pleitnota overgelegd.
1.5.
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De feiten
Het gaat in deze zaak om het volgende. [geïntimeerde] en [appellanten] c.s. hebben op 30 mei 2012 een huurovereenkomst voor het huis [huis nummer] te Aruba gesloten. Het contract ging in op 1 augustus 2012 en had een looptijd van een jaar. De afgesproken huurprijs was
$ 4.250,- per maand. Kort nadat [appellanten] c.s. de woning hadden betrokken, hebben zij aan [geïntimeerde] bericht dat het huis niet voldeed aan hun verwachtingen. Vanaf (de facto) augustus 2012 hebben zij om die reden 75% van de overeengekomen huur betaald. Bij brief van 28 juni 2013 hebben [appellanten] c.s. aan de makelaar van [geïntimeerde] bericht dat zij de huurovereenkomst met een jaar wilden verlengen.
$ 4.250,- per maand. Kort nadat [appellanten] c.s. de woning hadden betrokken, hebben zij aan [geïntimeerde] bericht dat het huis niet voldeed aan hun verwachtingen. Vanaf (de facto) augustus 2012 hebben zij om die reden 75% van de overeengekomen huur betaald. Bij brief van 28 juni 2013 hebben [appellanten] c.s. aan de makelaar van [geïntimeerde] bericht dat zij de huurovereenkomst met een jaar wilden verlengen.
3.De beoordeling
3.1.
Het GEA heeft geoordeeld dat [appellanten] c.s. op grond van de huurprijs verhoudingsgewijs hoge eisen mocht stellen aan het gehuurde, dat het gehuurde daar van meet af aan niet aan voldeed en dat de door [appellanten] c.s. toegepaste vermindering van de huurprijs met 25% in redelijke verhouding staat met de tekortkoming van [geïntimeerde]. Volgens het GEA omvat deze vermindering ook de schadeloosstelling die [geïntimeerde] ingevolge artikel 1569 van Pro het Burgerlijk Wetboek aan [appellanten]s c.s. is verschuldigd vanwege gederfd huurgenot.
3.2.
Het GEA heeft verder geoordeeld dat niet aannemelijk is dat zich vanaf mei 2013 nog tekortkomingen (van bijzonder gewicht) van het gehuurde voordeden. Redengevend voor dit oordeel heeft het GEA geacht dat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de laatste reparaties in april 2013 zijn uitgevoerd. Daarnaast heeft het GEA van belang geacht dat [appellanten] c.s. eind juni 2013 de huurovereenkomst met een jaar hebben verlengd, zonder een lagere huurprijs overeen te komen.
3.3.
Tegen dit laatste oordeel is de eerste grief gericht. Aangevoerd wordt dat ook na mei 2013 nog sprake was van ernstige tekortkomingen, dat daarvan blijkt uit het rapport van Eljo Construction van 13 augustus 2013, dat het huis ook na mei 2013 ongemeubileerd bleef en dat [appellanten] c.s. het huurcontract hebben verlengd omdat nogmaals verhuizen binnen een jaar te veel voeten in aarde had.
3.4.
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het GEA en maakt dit tot het zijne. De belangrijkste problemen die [appellanten] c.s. met het huis ondervonden waren het lekkende zwembad, een ontbrekende balustrade en het gemis van meubilair, apparatuur en schoonmaakspullen (zie rov. 2.4 GEA). [geïntimeerde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat de problemen met het lekkende zwembad en de balustrade waren opgelost in april 2013. Daartegen hebben [appellanten] c.s. onvoldoende aangevoerd. Uit het Eljo-rapport blijkt weliswaar dat ook in augustus 2013 nog een aantal zaken in het huis gerepareerd moest worden, maar met het GEA is het Hof van oordeel dat deze imperfecties niet van dien aard waren dat deze een korting op de overeengekomen huurprijs rechtvaardigden. In dit verband is van belang dat [appellanten] c.s., de staat van het huis kennende, in de zomer van 2013 het huurcontract met een jaar hebben verlengd, zonder dat zij met [geïntimeerde] een lagere huurprijs zijn overeengekomen. Dat [appellanten] c.s. ervoor hebben gekozen om niet voor een tweede keer binnen een jaar te verhuizen, is een omstandigheid die voor hun eigen rekening komt. Hetzelfde geldt voor het feit dat [appellanten] c.s. bij het verlengen van het huurcontract ervan uitgingen – naar later bleek ten onrechte - dat zij met [geïntimeerde] overeenstemming konden bereiken over een lagere huurprijs.
3.5.
Ten aanzien van de meubels en dergelijk geldt het volgende. [appellanten] c.s. hebben kort na het aangaan van de huurovereenkomst het verminderde huurgenot, veroorzaakt door de afwezigheid van meubels en dergelijke, becijferd op $ 375,- per maand. Uit het in hoger beroep niet bestreden oordeel van het GEA dat [appellanten] c.s. over de maanden augustus 2012 tot en met april 2013 terecht (onder meer) dit bedrag op de huurprijs in mindering hebben gebracht, volgt dat ter zake van het verminderde genot door de afwezigheid van meubels inmiddels $ 3.375,- (9 x $ 375,-) is verrekend. Het had op de weg van [appellanten] c.s. gelegen om inzichtelijk te maken dat hun verminderde huurgenot door de afwezigheid van meubels en dergelijke ook met inachtneming hiervan nog voortduurde na 1 mei 2013. Gesteld noch gebleken is dat zij zelf investeringen hebben moeten doen die dit bedrag overstijgen om het gebrek aan meubilair en dergelijke te verhelpen.
3.6.
Het Hof verenigt zich ook met het oordeel van het GEA dat een redelijke uitleg van het boetebeding bij te late betaling meebrengt dat de boete ook verschuldigd is als een deel van de huur niet of te laat wordt betaald.
3.7.
Uit het voorgaande volgt dat de afwijzing van de vorderingen van [appellanten] in hoger beroep (gedeeltelijk) erop is gebaseerd dat [appellanten] c.s. hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd. Dit brengt mee dat niet wordt toegekomen aan het leveren van bewijs door [appellanten] c.s. Het in dat kader door [appellanten] c.s. aangeboden getuigenbewijs wordt dan ook gepasseerd.
3.8.
De eerste grief wordt verworpen. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van huur is toewijsbaar tot een bedrag van $ 14.875,- te vermeerderen met boeten van
$ 2.100,-, in totaal $ 16.975,-.
$ 2.100,-, in totaal $ 16.975,-.
3.9.
De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering van (per saldo) $ 2.819,17 ter zake van door [appellanten] c.s. gemaakte kosten voor reparaties en ontbrekende producten. Het GEA heeft geoordeeld dat deze kosten moeten worden geacht te zijn begrepen in de schadeloosstelling naar rato van 25%. [appellanten] c.s. hebben ter toelichting van de grief aangevoerd dat de door hen gemaakte kosten los moeten worden gezien van de algemene slechte staat van de woning die de vermindering van de huurprijs rechtvaardigde.
3.9.
De grief is gegrond. [appellanten] c.s. hebben de door hen gemaakte kosten gespecificeerd en de bonnen daarvan overgelegd. [geïntimeerde] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze kosten verband hielden met het verhelpen van gebreken in de woning. Evenmin heeft hij bestreden dat het gebreken betrof die (in beginsel) voor rekening van de verhuurder komen. Een en ander brengt mee dat [geïntimeerde] deze kosten moet betalen. Dat de gebreken mede aanleiding zijn geweest voor een schadeloosstelling wegens verminderd huurgenot doet daar niet aan af. Ook de overige kosten voor het verhelpen van de geconstateerde gebreken zijn immers terecht voor rekening van [geïntimeerde] gekomen. Het valt niet in te zien waarom de onderhavige kosten daarop een uitzondering vormen. Het beroep van [appellanten] c.s. op verrekening van $ 2.819,17 met de huur, welke verrekening al heeft plaatsgevonden, slaagt. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van dit bedrag zal dus worden afgewezen.
3.10.
De derde grief betreft het oordeel van het GEA dat de kosten van tuin- en zwembadonderhoud van Afl 12.041,40,- voor rekening van [appellanten] c.s. moeten blijven omdat de huurovereenkomst daar niets over vermeldt en het algemeen gebruikelijk is dat kosten van het bijhouden van de tuin en het schoonmaken van het zwembad voor rekening van de huurder komen. [appellanten] c.s. hebben daartegen ingebracht dat expliciet is overeengekomen dat [geïntimeerde] deze kosten voor zijn rekening zou nemen.
3.11.
Ter onderbouwing van de grief hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat uit het door [geïntimeerde] zelf overgelegde verslag van de makelaar Jan Falcone (productie 6 bij het inleidende verzoekschrift) blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de kosten van tuin- en zwembadonderhoud voor zijn rekening zou nemen. [geïntimeerde] heeft daartegen ingebracht dat hij slechts heeft aangegeven dat hij de kosten van reparaties voor zijn rekening zou nemen.
3.12.
Het verslag van de makelaar Falcone vermeldt:
“Then Renter asked who would be paying for pool service, utilities (electric, water, gas) garden service, cable TV and internet, & alarm monitoring. It was explained that Renter pays all, but Gardening and pool service would be included in the Rental price.
Then owner responded that he will accept a one year contract at $ 4.250,- per month, but that Renter has to pay all services & utilities, and he agreed to store all the furniture in the garage, service the pool, the A.C.’s and the garden, and to have a pest control company treat the house against bugs ahead of the move-in date.”
[Geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat het verslag geen juiste weergave van de gemaakte afspraken over tuin en zwembad bevat, zodat van de juistheid van het verslag wordt uitgegaan. [appellanten] c.s. hebben deze afspraak redelijkerwijs zo mogen opvatten dat met gardening and pool service het reguliere onderhoud werd bedoeld. Dit stemt overeen met de betekenis daarvan in het normale spraakgebruik, die meer omvat dan alleen reparaties. Ook in de context van de bespreking, die ging over de maandelijks terugkerende kosten van gebruik en onderhoud van tuin en zwembad, ligt die uitleg voor de hand. De uitleg van [geïntimeerde], dat alleen bedoeld was dat hij de kosten van eventuele reparaties voor zijn rekening zou nemen, stemt niet overeen met de betekenis in het algemeen spraakgebruik en past ook niet in de context van de bespreking. Een en ander brengt mee dat [geïntimeerde] in redelijkheid niet van de door hem gestelde uitleg van de afspraak mocht uitgaan.
3.13.
Hieruit volgt dat tussen partijen de afspraak gold dat de kosten van onderhoud van het zwembad en de tuin in de huurprijs waren begrepen. Artikel 13 van Pro de huurovereenkomst, waarop [geïntimeerde] een beroep heeft gedaan en dat bepaalt dat de huurovereenkomst de gehele afspraak tussen partijen bevat, brengt daarin geen verandering.
3.14. [
appellanten] c.s. hebben de kosten van het zwembadonderhoud onderbouwd met facturen van in totaal Afl 8.016,40. Dit bedrag is toewijsbaar. Van het tuinonderhoud hebben [appellanten] c.s. geen facturen of betaalbewijzen overgelegd. Uit het hiervoor weergegeven gespreksverslag blijkt echter dat beide partijen ervan uitgingen dat tuinonderhoud door een derde zou plaatsvinden en door [geïntimeerde] is ook niet betwist dat de tuin is onderhouden. Het ligt dus voor de hand dat [appellanten] c.s. kosten heeft gemaakt. Nu de gestelde hoogte daarvan, Afl 175,- per maand, niet onredelijk voorkomt, wordt als vaststaand aangenomen dat dit bedrag maandelijks is betaald. Het gevorderde bedrag van Afl 4.025,00 is eveneens toewijsbaar.
3.15.
De wettelijke rente over het totaalbedrag van Afl 12.041,40 is niet bestreden en dus toewijsbaar vanaf 8 oktober 2014, zoals gevorderd.
3.16.
De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, dat de vordering van [geïntimeerde] toewijsbaar is tot een bedrag van $ 16.975,- en dat de vordering van [appellanten] c.s. toewijsbaar is tot een bedrag van Afl 12.041,40.
3.17.
Nu beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd als hierna te melden.
Het Hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep,
- veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk om aan [geïntimeerde] te betalen $ 16.975,-,
- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen Afl 12.041,40, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 oktober 2014 tot de dag van gehele betaling.
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. T.A.M. Tijhuis, H.J. Fehmers en F.V.L.M. Wannyn, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 18 oktober 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.