Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummers: AR 2094/2014 - ghis 77840 - H 35/16
Uitspraak: 30 augustus 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
WJS ATTORNEYS ARUBA N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante,
gemachtigde: mr. G. de Hoogd,
tegen
de naamloze vennootschap
ADVANTAGE REALTY N.V., h.o.d.n. RE/MAX,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. W.G.T.M. Kloes.
Partijen worden hierna WJS en Remax genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen vonnis van 19 augustus 2015. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
1.2.
WJS is tijdig in hoger beroep gekomen van laatstgenoemd vonnis door indiening op 30 september 2015 van een daartoe strekkende akte van hoger beroep. Op 11 november 2015 heeft WJS een memorie van grieven, met producties, ingediend. In de memorie van grieven zijn drie grieven voorgedragen en toegelicht. WJS heeft geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vorderingen alsnog zal toewijzen, uitvoerbaar bij voorraad, kosten rechtens.
1.3.
Remax heeft een memorie van antwoord ingediend waarin zij heeft geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal bevestigen, met veroordeling van WJS, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.4.
Op de daarvoor nader bepaalde dag, 19 april 2016, hebben partijen pleitnota’s ingediend. Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
De door het GEA vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet betwist, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het GEA heeft geoordeeld dat WJS onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen voor haar stelling dat er een bemiddelingsovereenkomst tussen Strong Cactus Ltd. en Remax tot stand is gekomen en dat makelaarskantoor Absolute Real Estate/Aruba Villa Rentals (hierna: AVR) dan wel diens directeur Joy Levine door Remax als ondermakelaar werd ingeschakeld. Tegen dit oordeeld is de eerste grief gericht.
3.2.
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het GEA en maakt dit tot het zijne. Het Hof voegt aan de overwegingen van het GEA het volgende toe.
3.3.
Het lag op de weg van WJS om inzicht te geven in de wijze van totstandkoming van de overeenkomst waarbij Strong Cactus aan Remax de opdracht zou hebben gegeven om ten behoeve van haar te bemiddelen bij de verkoop van het pand aan de L.G. Smith Boulevard 145A te Aruba. Dit is achterwege gebleven. Remax daarentegen heeft ter betwisting van deze stelling van WJS wel uiteengezet hoe een en ander volgens haar is verlopen. Aangevoerd is dat het pand al op de markt was gebracht door AVR, dat Remax een klant had die in het pand geïnteresseerd was, dat Remax contact heeft opgenomen met AVR, dat zij met AVR een afspraak heeft gemaakt over de verdeling van de courtage als zij een koper zou aanbrengen en dat uiteindelijk een andere klant van Remax het pand heeft gekocht. Deze door Remax gestelde gang van zaken vindt bevestiging in de overgelegde stukken, met name de door het GEA vermelde e-mailberichten. Daaruit blijkt niet alleen van de afspraak over de courtage, maar ook dat AVR de "listing exclusive" had. Naar onweersproken is gesteld, houdt dit in dat AVR ten opzichte van de verkoper als enige het recht had het pand op de markt te brengen. Verder blijkt uit die e-mails eenduidig dat Remax optrad voor de koper, die immers door zowel Strong Cactus als door Remax zelf wordt aangeduid als de klant van Remax. Het moet voor Strong Cactus dus duidelijk zijn geweest dat Remax in de onderhandelingen het belang van de (potentiële) koper als haar eigen klant diende.
3.4.
WJS heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Haar betoog dat uit de courtage-afspraak zou blijken dat Remax haar opdrachtnemer is geweest, is niet steekhoudend. Voor zover WJS heeft bedoeld dat Remax door een deel van de door Strong Cactus aan AVR verschuldigde courtage te incasseren ook de verplichting op zich heeft genomen in de onderhandelingen de belangen van Strong Cactus te behartigen alsof Remax met Strong Cactus een bemiddelingsovereenkomst was aangegaan, wordt zij daarin niet gevolgd. De afspraak was dat Remax van AVR een beloning zou krijgen als zij een koper zou aanbrengen. Daaruit volgt niet dat Remax de zorgplicht die AVR jegens haar opdrachtgever Strong Cactus in acht moest nemen, (mede) op zich had genomen. Strong Cactus mocht dit ook niet uit de gedragingen van Remax afleiden.
3.5.
Uit het voorgaande volgt dat WJS onvoldoende feiten heeft gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat zij met Remax een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Dit brengt mee dat niet wordt toegekomen aan de levering van bewijs, zoals in de eerste grief subsidiair nog is bepleit.
3.6.
De tweede grief is gericht tegen het oordeel van het GEA dat als er wel een bemiddelingsovereenkomst zou zijn tussen Strong Cactus en Remax, onvoldoende is gesteld voor de conclusie dat Remax daarin is tekortgeschoten. Nu de eerste grief faalt moet ervan moet worden uitgegaan dat die bemiddelingsovereenkomst er niet was. WJS heeft dan ook geen belang bij behandeling van de tweede grief.
3.7.
De derde grief bestrijdt de overwegingen 4.3, 4.4 en 5, inhoudende respectievelijk de slotsom dat de vorderingen worden afgewezen, dat Strong Cactus in de proceskosten van Remax wordt veroordeeld en de beslissingen. Deze grief is niet voorzien van een onderbouwing anders dan dat daarmee wordt voortgeborduurd op de overige grieven, zodat deze hun lot deelt.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bevestigd.
3.9.
WJS zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep van Remax. Deze worden begroot op Afl. 10.500,- aan gemachtigdensalaris (3 punten maal tarief Afl. 3.500,-) en Afl. 199,95 aan betekeningskosten.
Het Hof:
- bevestigt het vonnis waarvan beroep,
- veroordeelt WJS in de proceskosten van Remax, begroot op Afl. 10.699,95,
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, T.A.M. Tijhuis en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 30 augustus 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.