Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 177/14 - ghis 78894 - H 160/16
Uitspraak: 7 oktober 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
DEEPBLEU N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
1. de naamloze vennootschap
THERESA INVESTMENTS N.V.,
gevestigd in Sint Maarten
2. de stichting particulier fonds
JORDAN ROAD SPF,
oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. H.H. Seferina.
De partijen worden hierna Deepbleu, Theresa Investments en Jordan Road genoemd. Theresa Investments en Jordan Road worden gezamenlijk
Theresa Investments c.s. genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 16 november 2015 is Deepbleu in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 6 oktober 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 23 december 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Deepbleu vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht.
Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, kosten rechtens in beide instanties.
1.3
Bij op 19 februari 2016 ingekomen memorie van antwoord hebben
Theresa Investments c.s. de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Deepbleu, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 26 augustus 2016 heeft Deepbleu pleitnotities overgelegd.
Theresa Investments c.s. hebben ervan afgezien gebruik te maken van de daarvoor geboden gelegenheid. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Theresa Investments exploiteert een hotel in Sint Maarten, genaamd
The Summit Resort Hotel. [naam] (hierna: [naam]) is bestuurder van Theresa Investments. Hij is ook bestuurder en ultimate beneficial owner van Jordan Road. Theresa Investments en Jordan Road zijn de vennoten van de commanditaire vennootschap The Summit Hotel Partnership C.V.
Tracy [buyer] (hierna: [buyer]) is bestuurder en aandeelhouder van Deepbleu.
2.1.2
Op 15 augustus 2007 heeft Theresa Investments een onroerende zaak aan Deepbleu verhuurd voor de duur van tien jaar met ingang van 1 augustus 2007. Het verhuurde is in of bij het hotel gelegen aan de zijde van de
Simpson Bay Lagoon en was bestemd voor de exploitatie van een watersportfaciliteit met de mogelijkheid om er maaltijden en dranken te serveren aan klanten (hierna: de watersportfaciliteit).
Het huurcontract vermeldt onder meer:
"5. REPAIRS AND MAINTENANCE
(...)
5.3 (...).
Unless otherwise explicitly agreed upon between Lessor and DeepBleu, any improvements made by or at the expense of DeepBleu, will be owned by Summit without any re-imbursement by Summit being required."
2.1.3
Vóór de ondertekening van het huurcontract heeft [buyer] op
29 mei 2007 een geschrift getiteld "offer to purchase" ondertekend, waarin staat vermeld:
"I [buyer] herein referred to as the "BUYER" hereby make an offer to obtain a right to conduct a business at: THE SUMMIT HOTEL RESORT (...).
The BUYER offers US $ 70,000.00 (...) to MR. RAFAEL CARTY in exchange for his vacation of the aforesaid business location and subsequent voluntary dissolution of the current lease agreement with the Summit Resort. (...)".
Het geschrift is ook door R. Carty ondertekend, als "Accepted by Seller".
2.1.4
Bij e-mailbericht van 9 juli 2007 heeft [naam] aan [buyer] bericht:
"There has never been a problem over the land, my family has owned this property since the 1970s."
2.1.5
Deepbleu heeft investeringen gedaan om verbeteringen aan te brengen aan de watersportfaciliteit.
2.1.6
Na de ondertekening van het huurcontract heeft [buyer] gedurende ongeveer negen maanden als interim directeur gewerkt bij
The Summit Resort Hotel. [buyer] en zijn echtgenote verbleven in een unit van The Summit Resort Hotel.
2.1.7
In 2008 is er een geschil gerezen tussen Theresa Investments en Deepbleu. Dit had (in elk geval in hoofdzaak) betrekking op de exploitatie van de "poolside bar en restaurant" in of bij het hotel. Dit zijn andere faciliteiten dan de watersportfaciliteit, gelegen op een andere locatie.
2.1.8
Ter beslechting van het geschil zijn Theresa Investments en Deepbleu een vaststellingsovereenkomst ('settlement agreement') aangegaan. Deze vermeldt onder meer:
"WHEREAS
A. Summit and Deepbleu entered into a lease agreement (...) on August 15, 2007 (hereinafter: "The DeepBleu Lease Agreement");
(...)
D. In March 2008 both parties (...) began discussions/negotiations regarding the responsibility of operation of the poolside restaurant and bar facilities of Summit;
(...)
G. Parties were ultimately unable to reach agreement on terms satisfactory to both sides involving the poolside bar and restaurant and decided to terminate further discussion of any kind related to said facilities;
(...)
I. Parties have now agreed to settle, end and definitely conclude forever, each and every dispute and difference among them with respect to their business relationship including, but not limited to, any and all matters related to the time during which mr. [buyer] served as a director for Theresa Investments, or the period overseeing and outfitting and installation of the kitchen and/or bar fixtures and appliances, preparation of the facilities for opening to the public and the payment thereof, as well as with respect to issues regarding the payment or collection of rent, on the terms set forth in this Settlement Agreement;
PARTIES HEREBY AGREE AS FOLLOWS:
(...)
6. Summit furthermore waives payment or collection of rent and utilities as per the DeepBleu Lease Agreement for the period of one (1) year (...);
7. Parties understand that if any fact with respect to any matter covered by this Settlement Agreement is found to be other than, or different from, the facts now believed by such parties to be true, each party expressly accepts and assumes the risk of such possible difference in facts and agrees that this Settlement Agreement shall be, and remain, in full force and effect notwithstanding such difference in fact.
(...)
9. Both parties agree that neither party shall hold either party legally or personally responsible or liable for past or prior written or verbal agreements, arrangements, discussions or decisions, judgments, or interpretations to this issue of previous business conducted between Theresa Investments, [naam] and DeepBleu NV and either Tracy or Michele [buyer]. From this agreement forward."
2.1.9
Bij brief van 11 juli 2012 heeft Theresa Investments de huurovereenkomst ontbonden wegens huurachterstand. Bij in kort geding gewezen vonnis van 7 september 2012 heeft het GEA Deepbleu bevolen het gehuurde te ontruimen. Op 17 oktober 2012 heeft Deepbleu het gehuurde ontruimd. Op 26 oktober 2012 heeft de Belastingdienst in het gehuurde aangetroffen zaken executoriaal verkocht. Bij vonnis van 28 februari 2014 heeft het Hof het vonnis van het GEA van 7 september 2012 bevestigd.
2.2
In dit geding heeft Deepbleu gevorderd dat de rechter,
verkort weergegeven:
a. voor recht verklaart dat Theresa Investments onrechtmatig heeft gehandeld door informatie achter te houden, althans onjuiste informatie te verstrekken, op basis waarvan Deepbleu een overeenkomst met Theresa Investments is aangegaan;
b. Theresa Investments veroordeelt tot betaling van US$ 70.000,00 aan schadevergoeding;
c. voor recht verklaart dat Theresa Investments en Jordan Road ongerechtvaardigd zijn verrijkt;
d. Theresa Investments en Jordan Road veroordeelt tot betaling van US$ 141.269,00 wegens ongerechtvaardigde verrijking.
Het GEA heeft de vorderingen afgewezen. Daartegen is het hoger beroep gericht.
2.3
Theresa Investments c.s. hebben onder meer als verweer gevoerd dat de vorderingen a en b zijn verjaard, en kennelijk ook, zo begrijpt het Hof, dat zij afstuiten op de vaststellingsovereenkomst (conclusie van dupiek nr. 50 en memorie van antwoord nr. 6.18).
2.4
Het GEA heeft de vorderingen a en b afgewezen op grond van zijn oordeel dat zij zijn verjaard. Hiertegen zijn de grieven I en II gericht.
2.5
Het Hof zal eerst de vraag beoordelen of de vorderingen afstuiten op de vaststellingsovereenkomst. Deze vraag dient bevestigend te worden beantwoord. De vaststellingsovereenkomst moet naar de Haviltexmaatstaf worden uitgelegd. Dat leidt tot een zo ruime uitleg dat de vaststellingsovereenkomst in de weg staat aan de toewijsbaarheid van de vorderingen a en b. Theresa Investments mocht redelijkerwijs begrijpen dat indien Deepbleu na de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst zou ontdekken dat het gehuurde niet van Theresa Investments was, maar van
Jordan Road, en dat er een grensgeschil met de
American University of the Caribbean School of Medicine (UAC) bestond
(of had bestaan), die omstandigheden Deepbleu niet de bevoegdheid gaven om in weerwil van het overeengekomene in de vaststellingsovereenkomst de onderhavige vorderingen in te stellen. Deepbleu moest het redelijkerwijs zo begrijpen. Bij dit oordeel is het volgende van belang:
- de huurovereenkomst van 15 augustus 2007 wordt uitdrukkelijk in de
vaststellingsovereenkomst genoemd (considerans onder A);
- deze maakt deel uit van de "business relationship" als bedoeld in
clausule I;
- in clausule I staat "not limited to";
- art. 6 heeft Pro betrekking op de huurovereenkomst van 15 augustus 2007;
- art. 7 voorziet Pro in de mogelijkheid van een onjuiste voorstelling van
zaken ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst; - art. 9 heeft Pro de strekking om verdere geschillen over reeds tussen
Theresa Investments en Deepbleu voorgevallen gebeurtenissen te voorkomen;
- Deepbleu heeft niet voldoende duidelijk gemaakt wat het belang is van
de omstandigheid dat het gehuurde, anders dan in het huurcontract staat
vermeld, niet van Theresa Investments is, maar van Jordan Road.
Theresa Investments en Jordan Road zijn immers aan elkaar gelieerd (zie rov. 2.2.1 hiervoor). Zonder toelichting valt niet in te zien dat deze
omstandigheid potentiële kopers van de onderneming van Deepbleu afschrikt; en
- gesteld noch gebleken is dat UAC in 2007 of daarna enige actie
tegen Deepbleu of Theresa Investments heeft ondernomen in verband
met het grensgeschil.
2.8
De vorderingen a en b zijn dus terecht afgewezen. De grieven I en II kunnen niet ertoe leiden dat hierover anders moet worden geoordeeld. Zij falen bij gebrek aan belang.
2.9
Het GEA heeft de vorderingen c en d afgewezen op grond van zijn oordeel dat uit art. 5.3 van de huurovereenkomst voortvloeit dat de aan de sportfaciliteit aangebrachte verbeteringen toekomen aan de verhuurder. Hiertegen zijn de grieven III en IV gericht. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.1
Zoals het GEA heeft overwogen, en Deepbleu in hoger beroep ook niet heeft bestreden, is art. 5.3 van het huurcontract niet in strijd met dwingend recht (art. 7A:1584 (oud) BW en het per 1 april 2014 in werking getreden
art. 7:216 BW Pro vormen in zoverre geen dwingend recht). Art. 5.3 van het huurcontract kan wel, zoals alle contractuele bepalingen, worden opzijgezet door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Hiervan zal niet spoedig sprake zijn. Dat geldt reeds in het algemeen voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Daar komt in dit geval de omstandigheid bij dat ook zonder een bepaling als art. 5.3 van het huurcontract, de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Voorts komt daarbij dat het hier huur voor bedrijfsruimte betreft, dus een contract dat is aangegaan voor de uitoefening van een zakelijk bedrijf.
2.11
Verkort weergegeven heeft Deepbleu de volgende argumenten aangevoerd ter ondersteuning van haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid:
a. [naam] heeft op enig moment bij wijze van schikking aangeboden
US$ 200.000,- te betalen;
b. de door Deepbleu gedane investeringen gaan verder dan "repairs and maintenance" als bedoeld in art. 5 van Pro het huurcontract;
c. Deepbleu was contractueel gebonden het gehuurde te vernieuwen;
d. de door Deepbleu gedane investeringen hebben Theresa Investments c.s. rechtstreeks begunstigd;
e. er bleken eigendomsproblemen te zijn, anders dan door [naam] was medegedeeld, met als gevolg dat Deepbleu haar in de watersportfaciliteit geëxploiteerde onderneming niet kon doorverkopen;
f. Deepbleu heeft niet de tijd gekregen de gedane investeringen terug te verdienen;
g. aan Deepbleu is geen rustig huurgenot verschaft;
h. bij de executoriale verkoop van de in de watersportfaciliteit aangetroffen goederen zijn de belangen van Deepbleu verwaarloosd, mede door toedoen van [naam].
2.12
Ad a. Hieraan hecht het Hof geen gewicht. Aan voorstellen in het kader van schikkingsonderhandelingen kunnen overwegingen van allerlei aard ten grondslag liggen.
Ad b. Ook hieraan hecht het Hof geen gewicht. Indien dit zo is, doet het er niet aan af dat de investeringen wel gelden als "any improvements made by or at the expense of DeepBleu" als bedoeld in art. 5.3 van het huurcontract.
Ad c tot en met h. Wat hiervan zij, deze gestelde omstandigheden zijn, ook in samenhang beschouwd, van onvoldoende gewicht om art. 5.3 opzij te kunnen zetten.
De grieven III en IV treffen dus geen doel.
2.13
Alle grieven falen. Het Hof heeft ambtshalve geen bedenkingen bij het vonnis waarvan beroep. Het dient te worden bevestigd. Deepbleu zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Deepbleu in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Theresa Investments c.s. gevallen en tot op heden begroot op NAf 321,50 aan verschotten en NAf 4.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, J. de Boer en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 7 oktober 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.