Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2015 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 632/13 - ghis 74345 - H 218/15
Uitspraak: 17 november 2015
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende in Aruba,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. E.M.J. Cafarzuza en D.G. Kock,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. C.B.A. Coffie en A.C.G. Bikker.
De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 29 oktober 2014 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 17 september 2014 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: GEA).
1.2
Bij op 10 december 2014 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] zes (niet correct doorgenummerde) grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 13 oktober 2015 hebben partijen pleitnotities overgelegd, aan beide zijden met producties. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
In 2003 heeft [geïntimeerde] bij (de Directeur van) de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) een verkavelingsplan ingediend ter verkrijging van goedkeuring voor het aanleggen van een eigen weg aan de oostkant van de westgrens van het perceel kadastraal bekend als Land Aruba, vierde district, sectie E, nummer 1050 (hierna: perceel 4-E-1050). Deze goedkeuring heeft hij in 2003 verkregen.
2.1.2
Op 22 augustus 2007 heeft de echtgenote van [geïntimeerde] perceel 4-E-1050 verkocht aan [betrokkene 1]. In een mede door [geïntimeerde] ondertekend geschrift van 8 november 2007 heeft [betrokkene 1] verklaard het westelijke gedeelte van dat perceel te bestemmen voor het aanleggen van een draaikom voor de eigen weg om naar de openbare weg te gaan en te komen.
2.1.3
Zijdens [appellante] zijn bij pleidooi in hoger beroep producties overgelegd, die erop wijzen dat [betrokkene 1] op 18 februari 2008 een bouwvergunning heeft aangevraagd en dat DOW bij brieven van 5 mei 2008 en 29 september 2008 aan [betrokkene 1] heeft medegedeeld dat de bouwaanvraag niet verder behandeld kon worden voordat er nadere gegevens zouden worden verstrekt over de aansluiting van het terrein op een openbare weg door middel van een eigen weg. Op enig moment heeft [betrokkene 1] een huis laten bouwen op het door hem gekochte perceel.
2.1.4
Bij koopovereenkomst van 24 december 2009 heeft [geïntimeerde] een perceel eigendomsgrond verkocht aan [appellante], kadastraal bekend als Land Aruba, vierde district, sectie E, nummer 1949 (hierna: perceel 4-E-1949), tegen een koopprijs van Afl. 38.500,-.
2.1.5
Bij notariële akte van 20 april 2010 is perceel 4-E-1949 door [geïntimeerde] en [betrokkene 2] geleverd aan [appellante]. De leveringsakte vermeldt:
"
OVEREENKOMST, LEVERING
OVEREENKOMST, LEVERING
De comparanten verklaarden dat de verkopers hebben verkocht blijkens een met koper op vierentwintig december tweeduizendnegen gesloten schriftelijke koopovereenkomst en bij deze ter uitvoering en op grond daarvan leveren aan de koper, die verklaart te hebben gekocht en bij deze te aanvaarden:
OMSCHRIJVING VAN HET VERKOCHTE
een perceel eigendomsgrond (...);
hierna ook te noemen "
het verkochte",
het verkochte",
door koper te gebruiken als bouwgrond.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte hebben verkopers het volgende medegedeeld:
- verkopers zijn niet bekend dat dit gebruik op publiek of privaatrechtelijke
gronden niet is toegestaan;
- koper verklaart ermee bekend te zijn dat zij voor eigen rekening en risico een
bouwvergunning bij de bevoegde instantie dient aan te vragen voor de
realisering van de door haar op het verkochte te stichten opstal(len).
(...)
CONFORMITEIT
Voorts verklaarden de comparanten uitdrukkelijk het volgende:
het risico voor het al dan niet verkrijgen van (bouw)vergunningen en/of toestemming van derden in verband met het beoogde gebruik van het verkochte door koper(s) is geheel voor rekening van koper(s)."
2.1.6
Op 18 februari 2011 heeft [appellante] een bouwvergunning aangevraagd.
Bij brief van 9 maart 2011 heeft DOW aan [appellante] bericht dat de welstandscommissie bezwaar had gemaakt tegen het bouwplan, omdat de te bouwen woning (deels) op een eigen weg en (deels) op een terrein van een ander geprojecteerd was, en dat de behandeling van de bouwaanvraag daarom was aangehouden. Bij brief van 8 april 2011 heeft DOW [appellante] medegedeeld dat zij niet over de bouwaanvraag kon adviseren voordat een kopie van een goedgekeurd verkavelingsplan en een brief ter zake van een goedgekeurde weg zouden worden ingediend. Bij brief van 25 mei 2011 heeft DOW [appellante] een nieuwe termijn gesteld om die gegevens in te dienen.
Bij brief van 7 juli 2011 heeft DOW namens de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu (hierna: de Minister) aan [appellante] bericht dat de bouwaanvraag was afgewezen op grond van "artikel 22 sub Pro f, i en a m.n. art. 20" van de Bouw- en Woningverordening (AB 1999 no GT 9, zoals gewijzigd), met als toelichting dat er nimmer een reactie is ontvangen op de brieven van
8 april 2011 en 25 mei 2011. Art. 20 van Pro de Bouw- en Woningverordening bepaalt dat de aanvrager verplicht is de Minister alle nadere inlichtingen te verschaffen die deze verlangt.
2.1.7
Bij brief van 5 oktober 2012 aan [geïntimeerde] heeft [appellante] onder meer bericht:
"Pa media di e carta aki mi ta desea di confirma nos combersacion hiba riba
1 oktober 2012, den cual mi a indica na sr. [geïntimeerde] cu mi ta dissolve e contrato di compra di e percela 4-E-1949 ya cu sr. [geïntimeerde] no a compli cu e reglanan referente verkavelingsplan pa cual motibo ami no por haya un bouwvergunning.
E "gebrek" aki naturalmente ta pa cuenta di bo persona."
2.1.8
Bij brief van 13 november 2012 heeft de gemachtigde van [appellante] [geïntimeerde] gesommeerd de betaalde koopprijs te restitueren.
2.1.9
Bij brief aan de Minister van 22 april 2015 heeft [geïntimeerde] goedkeuring verzocht van "een toegangsweg en een hamerkop" zoals verder in die brief omschreven. Op 15 mei 2013 is op de brief aangetekend: "-> Dir DOW/DIP. akkoord cfm. Zie tek.", met een handtekening (kennelijk van de Minister) en een stempel van de Minister. Op de brief is ook een stempel van het Bestuurskantoor/de Minister aangebracht ten bewijze dat de brief op 15 mei 2013 daar is ingekomen. Volgens een brief van 10 december 2014 van de Directeur van DOW heeft [geïntimeerde] daarmee een goedgekeurd verkavelingsplan verkregen, zij het langs ongebruikelijke weg.
2.2
In dit geding heeft [appellante] gevorderd dat het GEA voor recht verklaart dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, althans dat het GEA de koopovereenkomst vernietigt, en dat het [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van Afl. 51.391,-, met rente en kosten. Het GEA heeft de vorderingen afgewezen. Daartegen is het hoger beroep gericht.
2.3
De hiervoor in rov. 2.1.7 vermelde brief bevat het woord "dissolve", dat in het Nederlands wordt vertaald met "ontbinden". [geïntimeerde] en het GEA hebben daar terecht op gewezen. Niettemin heeft [geïntimeerde] zich niet (duidelijk genoeg) erop beroepen dat de brief niet tevens redelijkerwijs kan worden begrepen de (subsidiaire) strekking te hebben de overeenkomst buitengerechtelijk te vernietigen in plaats van te ontbinden. In elk geval heeft [appellante] zich thans in rechte voldoende duidelijk op vernietiging beroepen.
2.4
Het Hof zal bepalen dat met toepassing van art. 12a Rv
[betrokkene 2] als derde in het geding wordt opgeroepen. Voor het overige behoeft het beroep van [geïntimeerde] op de exceptio plurium litis consortium thans geen bespreking.
2.5
Hetgeen in de leveringsakte is vermeld onder de kopjes "omschrijving van het verkochte" en "conformiteit" geldt als nader tussen partijen overeengekomen.
Er is daarom slechts een succesvol beroep op dwaling mogelijk indien de mededeling: "verkopers zijn niet bekend dat dit gebruik op publiek of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan", onjuist was, waarbij de woorden "dit gebruik" terugslaan op gebruik "als bouwgrond".
Voor een succesvol beroep op dwaling is dus nodig dat voldaan is aan voorwaarde (a) dat het verkochte niet als bouwgrond mocht worden gebruikt en aan voorwaarde (b) dat verkopers daarmee bekend waren.
2.6
Met betrekking tot voorwaarde (a): indien de situatie ten tijde van de verkoop en levering zo was, dat met een redelijkerwijs van [appellante] te verwachten inspanning bereikt kon worden dat het verkochte zou mogen worden bebouwd, dan is niet aan voorwaarde (a) voldaan. De stelling van [appellante] dat zij "meteen een woonhuis moest kunnen bouwen" is dus niet juist. Tot die redelijkerwijs van [appellante] te verwachten inspanning behoorde dat zij, indien er beletselen waren die verhinderden dat het verkochte mocht worden bebouwd en die [geïntimeerde] zou kunnen wegnemen, [geïntimeerde] een redelijke gelegenheid zou bieden die beletselen weg te nemen.
2.7
Uit de omstandigheden dat [geïntimeerde] in 2009-2010 niet over een goedgekeurd en uitvoerbaar verkavelingsplan beschikte en dat er een goedgekeurde situatietekening d.d. 11 december 2006 bestond waarop een draaikom was ingetekend op de plaats van het verkochte, kan op zichzelf niet worden afgeleid dat in 2009-2010 niet met een redelijkerwijs te verwachten inspanning bereikt kon worden dat het verkochte zou mogen worden bebouwd.
Op 15 mei 2013 heeft [geïntimeerde] goedkeuring van de Minister verkregen voor (de aanleg van) "een toegangsweg en een hamerkop". Weliswaar heeft de Directeur van DOW bij brief van 10 december 2014 de mogelijkheid besproken dat dit plan niet uitvoerbaar is, maar hij heeft niet vastgesteld dat het plan niet uitvoerbaar of waarschijnlijk niet uitvoerbaar is. Bovendien heeft hij de mogelijkheid opengelaten dat [geïntimeerde] een nieuw verkavelingsplan indient, kennelijk in de veronderstelling dat dit nieuwe plan mogelijk wel uitvoerbaar zal zijn en zal bewerkstelligen dat het verkochte zal mogen worden bebouwd en dat [appellante] dan een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen.
2.8
Onder de hiervoor vermelde omstandigheden kan niet zonder meer worden aangenomen dat aan voorwaarde (a) is voldaan.
2.9
Met betrekking tot voorwaarde (b): indien niet aan voorwaarde (a) is voldaan, kan niet aan voorwaarde (b) zijn voldaan. Uit hetgeen hiervoor in
rov. 2.1.3 is weergegeven kan niet zonder meer worden afgeleid dat verkopers wisten of redelijkerwijs moesten begrijpen dat de bouwaanvraag van [appellante] op problemen zou stuiten. Hierbij is van belang dat tussen partijen niet vaststaat of [betrokkene 1] uiteindelijk een bouwvergunning heeft verkregen (volgens [geïntimeerde] heeft [betrokkene 1] die in februari 2009 verkregen) en ook niet wat [geïntimeerde] wist van de wijze waarop DOW de bouwaanvraag van [betrokkene 1] heeft behandeld.
2.1
Op grond van het voorgaande is het Hof voornemens [appellante] op te dragen te bewijzen dat [geïntimeerde] ten tijde van de leveringsakte van 20 april 2010 wist, althans redelijkerwijs moest begrijpen, dat niet met een redelijkerwijs van [appellante] te verwachten inspanning kon worden bereikt dat het verkochte zou mogen worden bebouwd.
Voordat het Hof daaraan toekomt, zal het uitvoering geven aan rov. 2.4. [betrokkene 2] zal in de gelegenheid worden gesteld een memorie in te dienen en [geïntimeerde] en [appellante] zullen in de gelegenheid worden gesteld daarop bij antwoordmemorie te reageren.
2.11
Het Hof geeft partijen in overweging om een gezamenlijke inspanning te doen om het ertoe te leiden dat alsnog een vergunning wordt verkregen voor bebouwing van het door [appellante] gekochte perceel.
2.12
In afwachting van de te nemen memories wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 15 december 2015 om 8.30 uur voor memorie aan de zijde van na te noemen derde;
bepaalt dat de deurwaarder aan wie afschrift van dit vonnis ter hand zal worden gesteld de derde
[betrokkene 2],wonende te [adres] in Aruba,
als partij in dit geding zal oproepen om op bovengenoemde datum en tijdstip in persoon of bij gemachtigde ter terechtzitting te verschijnen om bovengenoemde memorie in te dienen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en T.A.M. Tijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 17 november 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.