Uitspraak
Registratienummer: AR 171/06 - H 192/10
Uitspraak: 30 september 2011
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in de zaak van:
de vennootschap naar vreemd recht
CAPPS FAMILY LCC,
gevestigd in de Verenigde Staten van Amerika,
voorheen gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, thans appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
- tegen -
[XXX],
voorheen wonend in Sint Maarten,
voorheen eiseres in conventie en gedaagde in reconventie, thans geïntimeerde in het principaal appel en appellante in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. C. Koster.
Partijen worden hierna wederom “Capps” (enkelvoud vrouwelijk) en “[XXX]” genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Voor het procesverloop tot dan toe verwijst het Hof naar zijn tussenvonnis van 28 januari 2011. De bij dat vonnis gelaste bezichtiging ter plaatse heeft plaatsgevonden op 24 juni 2011. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. Voorafgaand aan de bezichtiging ter plaatse heeft Capps het Hof de in rov. 4.3.2 van het tussenvonnis verzochte opgave van kosten doen toekomen. Na afloop van de bezichtiging ter plaatse is de zaak verwezen naar de rol van 26 augustus 2011 voor uitlating regeling of het vragen vonnis. [XXX] heeft vonnis is gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1 Het Hof volhardt bij de in het tussenvonnis gegeven beoordeling. De bezichtiging ter plaatse geeft geen aanleiding om op die beoordeling terug te komen. Partijen hebben daartegen ook geen bezwaren aangevoerd.
2.2 Het GEA heeft in het vonnis van 14 augustus 2007 onder 2 feiten vastgesteld. Tussen partijen zijn die feiten niet in geschil en het Hof heeft bij die feitenvaststelling bovendien ambtshalve geen bedenkingen, met dien verstande dat ter gelegenheid van de bezichtiging ter plaatse door partijen naar voren is gebracht dat [XXX] niet langer in Sint Maarten woont en dat zij haar perceel heeft verkocht en geleverd aan een derde, zodat zij niet langer eigenares is van het perceel [nummer]van 1987 te Dawn Beach Estate. Met deze aanvulling zal ook in hoger beroep van de door het GEA vastgestelde feiten worden uitgegaan.
2.3 Het Hof zal eerst het principaal appel bespreken. Het GEA heeft in het vonnis waarvan beroep voor recht verklaard dat Capps jegens [XXX] onrechtmatig heeft gehandeld door de perceelsgrenzen van [XXX] niet te respecteren en grensoverschrijdend te bouwen, of te doen laten bouwen; dat Capps jegens [XXX] onrechtmatig handelt door vernielingen aan haar perceel toe te brengen, althans te doen laten toebrengen; en dat [XXX] door voornoemde handelwijze schade heeft geleden waarvoor Capps aansprakelijk is. Voorts heeft het GEA Capps, kort gezegd, om al hetgeen over de perceelsgrens van [XXX] is gebouwd af te breken, zulks op verbeurte van een dwangsom. Ook heeft GEA Capps veroordeeld tot het vergoeden van de door [XXX] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Capps is veroordeeld in de kosten van de procedure. Tegen al het voorgaande is het principaal appel gericht.
2.4 Van belang is daarbij dat Capps reeds voldaan heeft aan de veroordeling om al hetgeen over de perceelsgrens van [XXX] is gebouwd af te breken. Onomstreden is dat voor wat betreft het zwembad de grensoverschrijding erin bestond dat de muur van rotsen die het zwembad omringde 3.30 m² over de perceelsgrens heen was gebouwd en het zwembad zelf 2.30 m² over de perceelsgrens stak. Tussen partijen staat niet ter discussie, en door het Hof is ook ter plaatse waargenomen, dat Capps de grensoverschrijding voor wat betreft het zwembad ongedaan heeft gemaakt. Volgens de opgave van kosten die Capps het Hof heeft doen toekomen, hebben de kosten daarvan US$ 16.500,-- bedragen. Met betrekking tot de onderhavige veroordeling resteert derhalve een financieel belang bij de beoordeling van het principaal appel.
2.5 Voor zover de grieven zijn gericht tegen die veroordeling, overweegt het Hof als volgt.
2.6 Capps stelt dat indien iemand over de grens met de buren aan het bouwen is, de buren zodra zij dit merken direct dienen te reageren. Volgens partijen zijn de eigenaren van percelen te Dawn Beach Estate gebonden aan de regels zoals neergelegd in “The Declaration of Easements, Covenants and Restrictions Dawn Beach Estates”, de “by-laws of the Dawn Beach Estate Lots Foundation” en de wijzigingen daarvan (zie productie 3 bij het inleidend verzoekschrift). Daarin is de door Capps gestelde regel echter niet opgenomen. Ook vindt de onderhavige stelling geen steun in de wet. Artikel 6:89 BW Pro is in een situatie als deze niet van toepassing (zie Gemeenschappelijk Hof van Justitie 26 april 2010, LNJ: BQ6329, rov. 2.6). Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat een dergelijke regel tussen partijen gold.
2.7 De vraag of [XXX] tijdig heeft geklaagd over de inbreuk op haar eigendomsrecht is wel van belang in verband met het door Capps gedane beroep op redelijkheid en billijkheid. Dit beroep dient aldus te worden begrepen dat Capps zich erop beroept dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [XXX] op grond van artikel IV sub 4.04 paragraaf A en paragraaf I van de “The Declaration of Easements, Covenants and Restrictions Dawn Beach Estates” voor wat betreft het zwembad afbraak heeft gevorderd.
Op grond van de gedingstukken houdt het Hof het ervoor dat [XXX] in januari 2006 heeft bemerkt dat bij de constructie voor het zwembad de grens met haar perceel werd overschreden. Niet gebleken is dat zij dit eerder heeft bemerkt, waarbij mede in aanmerking is genomen dat Capps in afwijking van de oorspronkelijke, door het bestuur van de Dawn Beach Lots Estates Foundation goedgekeurde, bouwtekeningen de locatie van het zwembad heeft verplaatst. Voorts komt onder andere uit de als productie 7 bij het inleidend verzoekschrift overgelegde e-mail van [ ] Capps van 21 april 2006, waar hij schrijft ‘In the case of the [XXX]s, you are probably aware that Mrs [XXX] visited us during the last trip and gave us an ultimatum of either moving the structures which encroach, or pay her $50.000,-’, dat [XXX] reeds enig moment vóór 21 april 2006 had geklaagd over de inbreuk van haar eigendomsrecht.
Het Hof acht het tijdsverloop tussen het bemerken van de inbreuk in januari 2006 en het klagen daarover in de vorm van het stellen van een ultimatum enig moment vóór 21 april 2006, waarbij aannemelijk is dat voordat [XXX] dit ultimatum stelde zij - zoals zij stelt en Capps niet althans onvoldoende betwist - aan Capps kenbaar had gemaakt dat de constructie voor het zwembad de grens met haar perceel overschreed, niet zodanig lang dat de onderhavige vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Daar staat immers tegenover dat het gezien de situatie ter plaatse een aanzienlijke inbreuk op het eigendomsrecht van [XXX] betreft, nu de muur 3.30 m² over de perceelsgrens heen was gebouwd en het zwembad 2.30 m² over de perceelsgrens stak.
Capps heeft aangevoerd dat zij bij het verplaatsen van de locatie van het zwembad is gebleven binnen de grenzen van haar perceel die haar door haar architect en een onafhankelijke surveyor, die zij de grensuitzettingen zoals verricht door het Kadaster had laten bevestigen, zijn meegedeeld. Dit regardeert [XXX] echter niet. Onomstreden is dat voor wat betreft het zwembad er sprake was van een grensoverschrijding, terwijl het Kadaster als de enige autoriteit in Sint Maarten terzake beslissend is voor de grenzen van de percelen.
Het door Capps gedane beroep op redelijkheid en billijkheid faalt derhalve.
2.8 Onder de gegeven omstandigheden heeft [XXX] ook geen misbruik gemaakt van haar bevoegdheid om als eigenares van het perceel voor wat betreft het zwembad afbraak te vorderen.
Niet geoordeeld kan worden dat [XXX] naar redelijkheid niet tot die vordering heeft kunnen komen. Daarvoor is het belang van Capps onvoldoende gelet op de aanzienlijke inbreuk die op het eigendomsrecht van [XXX] is gemaakt. Het enkele financiële belang van US$ 16.500,-- zijnde de kosten om de grensoverschrijding ongedaan te maken is in elk geval onvoldoende. Blijkens de opgave van kosten die Capps het Hof heeft doen toekomen zijn daarin bovendien de kosten voor het bouwen van een nieuw, aangepast, zwembad inbegrepen, welk zwembad het Hof ter plaatse heeft waargenomen.
[XXX] heeft dan ook niet genoegen hoeven nemen met een schadevergoeding. Het Hof gaat daarom voorbij aan de stelling van Capps dat in diverse andere gevallen binnen de Estate, waarbij grensoverschrijdend werd gebouwd dan wel een gebouw werd neergezet dat in strijd was met de regels, bijna altijd een minnelijke regeling is getroffen met het bestuur en/of directe buren. Daar komt bij dat afgaand op voormelde e-mail van [ ] Capps [XXX] een concreet voorstel heeft gedaan voor een minnelijke regeling. Het bedrag van $50.000,- is naar het oordeel van het Hof niet zonder meer onredelijk, te meer niet omdat het in een dergelijk geval in de rede ligt om uit te gaan van een hoger bedrag dan de marktprijs.
2.9 Tot slot is het bepaalde in artikel 5:54 BW Pro niet aan orde, reeds niet omdat Capps niet een vordering als bedoeld in dat artikel heeft ingesteld in deze procedure.
2.10 Gelet op het voorgaande zijn de grieven voor zover gericht tegen de veroordeling om al hetgeen over de perceelsgrens van [XXX] is gebouwd af te breken, tevergeefs voorgesteld.
2.11 Verder slagen ook de grieven niet die betrekking hebben op de planten en rotsen die Capps heeft verwijderd/doen verwijderen. Aldus heeft Capps vernielingen aan het perceel van [XXX] toegebracht althans doen laten toebrengen. Ook is voldoende aannemelijk de mogelijkheid dat [XXX] daardoor schade heeft geleden. Niet relevant is of Capps zich ervan bewust was dat de planten en rotsen zich op het perceel van [XXX] bevonden.
2.12 Het vorenstaande brengt mee dat het principaal appel ongegrond is.
2.13 Het incidenteel appel is eveneens ongegrond. In dit appel vordert [XXX] afbraak van de door Capps gemaakte oprit voor zover deze grensoverschrijdend is. Doordat [XXX] niet langer eigenares is van het perceel [nummer] van 1987 te Dawn Beach Estate, is de grondslag aan die vordering komen te ontvallen. Tijdens de bezichtiging ter plaatse heeft het Hof het belang van [XXX] in het licht van het feit dat zij niet langer eigenares is van het perceel aan de orde gesteld. (De gemachtigde van) [XXX] heeft dit belang echter niet nader aangeduid.
2.14 Nu zowel het principaal appel als het incidenteel appel ongegrond is, zal het vonnis waarvan beroep, waartegen het Hof bovendien ambtshalve geen bedenkingen heeft, worden bevestigd en zullen de proceskosten van partijen in hoger beroep worden gecompenseerd.
BESLISSING
Het Hof,
in het principaal appel en het incidenteel appel:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
compenseert de proceskosten van partijen zodanig dat ieder de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, J.P. de Haan en H.J. van Kooten, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 30 september 2011.