Uitspraak
Registratienummer: AR 303/02-H 198/02 (eigenlijk AR 303/00)
Uitspraak: 26 augustus 2011
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
vonnis in de zaak van:
[appellant],
wonend in Sint Maarten,
oorspronkelijk opposant in conventie en eiser in reconventie, thans appellant,
gemachtigde: mr. M.N.A. Hoeve,
tegen
de erven [ ] (hierna genoemd de erven),
wonend in Nederland, domicilie kiezen bij hun hierna te noemen gemachtigden,
oorspronkelijk geopposeerden in conventie en gedaagden in reconventie, thans geïntimeerden,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson (jr.) en J.J. Rogers.
1. Het verloop van de procedure
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, (verder: het GEA), wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen verstekvonnis van 17 oktober 2000 en het verzetvonnis van 30 oktober 2001. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
[appellant] is in hoger beroep gekomen van het verzetvonnis door indiening op 21 november 2001 van een daartoe strekkende akte van appel. Hij heeft op 20 december 2001 ter griffie van het GEA ingediend een memorie van grieven waarin hij drie grieven heeft voorgedragen en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vordering van de erven en tot toewijzing van zijn vordering, met veroordeling van de erven in de proceskosten van beide instanties.
De erven hebben op 12 maart 2002 ter griffie van het GEA ingediend een memorie van antwoord waarin zij hebben geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, kosten rechtens.
Op de nader voor pleidooi bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd en is vonnis gevraagd. De zaak is vervolgens bij het Hof in het ongerede geraakt. Nadat het Hof aan partijen afschriften van de processtukken heeft gevraagde en gekregen, is de uitspraak nader bepaald op heden.
2. De ontvankelijkheid
[appellant] heeft tijdig en op de juiste wijze hoger beroep ingesteld, zodat hij daarin kan worden ontvangen.
3. De grieven
Voor de grieven verwijst het Hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. In 1990 heeft [x] aan [appellant] verhuurd “the premises located at Backstreet, Philipsburg, … consisting of a wooden house and a piece of land measuring 316 m2, …”. [appellant] heeft op dit terrein gebouwd en de opstallen verhuurd aan derden. Bij kort gedingvonnis van 28 mei 1999 heeft het GEA op verzoek van [x] [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen wegens huurachterstand. Nadat [x] is overleden, hebben de erven het dit geding inleidend verzoekschrift ingediend, waarbij zij hebben gesteld dat [appellant] met de verhuurder na genoemd kort gedingvonnis is overeengekomen dat hij het object mocht blijven huren en waarbij tevens een (nadere) afbetalingsregeling is afgesproken, waar [appellant] zich niet aan heeft gehouden. Op grond daarvan hebben zij gevorderd, kort gezegd, vanwaardeverklaring van een gelegd beslag, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] om aan hen te betalen $ 13.148,-. [appellant] heeft de huurschuld ontkend, heeft gesteld dat hij het gehuurde op grond van het kort gedingvonnis terstond heeft verlaten en heeft in reconventie gevorderd, kort gezegd, veroordeling van de erven om aan hem te betalen NAF. 131.300,- als vergoeding van de door hem, [appellant], gebouwde opstallen.
4.2 [appellant] heeft in zijn verzetschrift onder 2.1 erkend dat hij per mei 1999 een huurschuld had van $ 12.000,-. Omdat art. 2 van Pro de huurovereenkomst bepaalt dat de huur van $ 800,- per maand per de eerste van de maand bij vooruitbetaling moet worden betaald, begrijpt het Hof dat dit bedrag van $ 12.000 inclusief de huur van de maand mei 1999 is. De stelling van [appellant] dat hij na het kort gedingvonnis $ 12.000,- heeft betaald, is door de erven onder 3 van hun conclusie van antwoord in oppositie erkend. Nu [appellant] niet anders heeft gesteld, houdt het Hof het ervoor dat [appellant] $ 5.000,- heeft betaald op 13 augustus 1999 en $ 7.000,- op 9 september 1999 (zie antwoord in oppositie onder 3). De erven vorderen thans $ 13.148, stellende dat dit de huurpenningen tot en met de maand juni 2000 zijn. Dit betekent dat van dit bedrag $ 10.400,- moet bestaan uit huurpenningen (juni 1999 tot en met juni 2000, 13 maanden). Het verschil tussen $ 13.148,- en $ 10.400,- zal dan bestaan uit kosten (van in elk geval het kort geding, door het GEA begroot op in totaal NAF. 1.253,-) en rente.
4.3 [appellant] ontkent nog huurpenningen te moeten betalen omdat hij onmiddellijk aan het kort gedingvonnis heeft voldaan en het gehuurde heeft ontruimd.
Wat die stelling betreft hebben de erven in hun antwoord in oppositie onder meer overgelegd een op 2 februari 2000 gedateerd stuk dat is ondertekend door onder andere [appellant], met als “Re (=onderwerp): payments to [x]” en waarin is vermeld, voor zover van belang:
“In answer to your demand on the outstanding debt … I herewith agree with the amount … of U.S.$ 9.148,- as at February 1, 2000, … After having completed this I will continue payment of the monthly rental fees in accordance to the existing rental agreement. …”.
Waar vaststaat dat de achterstand tot en met mei 1999 van $ 12.000 was voldaan op 9 september 1999 (zie hiervoor onder 4.2) moet deze schuld betrekking hebben op de periode na mei 1999, wat niet overeenkomt met de (impliciete) stelling van [appellant] dat hij geen verplichting tot het betalen van huurpenningen (meer) heeft.
Verder erkent [appellant] in genoemd stuk het bestaan van “the existing rental agreement”. [appellant] heeft in eerste aanleg noch in hoger beroep expliciet op dit stuk gereageerd. In zijn memorie van grieven heeft hij onder 1.1 wat dit betreft wel gesteld dat hij de onderhuurders naar de erven heeft verwezen en dat zijn huurders contact hebben gehad met de raadslieden van de erven. Vanaf welke datum dat heeft plaatsgevonden, heeft hij in die memorie niet voldoende duidelijk gesteld, hetgeen wel noodzakelijk was alleen al gelet op het feit dat het stuk van 2 februari 2000 betrekking heeft op “payments to [x]” en er in dat stuk niet wordt gerept over “de erven”, terwijl [appellant] het in zijn memorie alleen maar heeft over “de geïntimeerden”. [appellant] heeft bij die memorie wel overgelegd een lease agreement waarbij de erven optreden als verhuurder en één van zijn, [appellant], huurders als huurder. Dat stuk heeft echter als datum 14 september 2001 en is daarmee dus niet bruikbaar als onderbouwing van de stelling van [appellant] dat hij eind mei 1999 het gehuurde heeft ontruimd. Zijn pas voor het eerst in zijn pleitaantekeningen in hoger beroep voldoende concreet gedane bewijsaanbod om drie met name genoemde getuigen te horen over (onder andere) het feit dat deze drie personen “huurovereenkomsten met geïntimeerden zijn aangegaan m.b.t. de gehele periode waarover geïntimeerden betaling vorderen …” heeft tegen dit alles onvoldoende gewicht om te kunnen worden aangenomen. [appellant] had voordat dit aanbod kon worden aangenomen minimaal een verklaring voor de inhoud van het stuk van 2 februari 2000 moeten geven.
Dit betekent dat de eerste twee grieven falen.
4.4 Het Hof begrijpt dat [appellant] zijn reconventionele vordering primair grondt op het feit dat hij als bezitter te goeder trouw in de zin van art. 627 BW Pro-oud gerechtigd is om betaling te ontvangen van de door hem verrichte investeringen en subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking.
Nu [appellant] als huurder van het object geen bezitter in de zin van art. 627 BW Pro-oud van het gehuurde was, maar houder, moet zijn vordering voor zover gebaseerd op deze grondslag worden afgewezen.
4.5.1 Voor wat betreft de subsidiaire grondslag stelt het Hof het volgende voorop.
Ten eerste leidt het Hof af uit het door de erven in hun pleitnota onder 2 gestelde, voor zover inhoudende “Ten tijde van het vonnis van 17 oktober 2000 …. gold appellant nog wel degelijk als huurder. Eind september 2001 zijn de eerste ‘ontruimingsacties’ door geïntimeerden ondernomen” dat [appellant] het gehuurde in elk geval ten tijde van het nemen van de memorie van antwoord met instemming van de erven heeft ontruimd.
Ten tweede is van belang dat de huurovereenkomst in art. 3 bepaalt Pro dat de huurder het gehuurde “in the same good order and condition, normal wear enad tear excepted” aan het eind van de huurovereenkomst zal teruggeven.
4.5.2 Eén en ander moet verder worden bezien in het kader van art. 7A:1584 BW luidende “De huurder mag, bij ontruiming van de verhuurde zaak, afbreken en naar zich nemen al hetgeen hij daaraan, op zijn kosten, heeft doen maken, mits zulks gedaan worden zonder beschadiging van de zaak” en HR 17 september 1993, NJ 1993, 740, HR 20 september 2002, LJN: AE3363, NJ 2004, 458, HR 25 juni 2004, LJN: AP4373, NJ 2005. 338 en HR 12 november 2004, LJN: AP1428, NJ 2005, 24.
Samengevat volgt uit genoemde arresten het volgende. Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
4.5.3 Gelet op genoemde rechtspraak is de hoofdregel dat er geen vergoedingsrecht bestaat, maar dat bijzondere omstandigheden anders kunnen meebrengen. Gelet op die formulering is het aan de huurder, dus [appellant], om dergelijke omstandigheden te stellen. Gelet op de datum waarop het eerstgenoemde arrest is gewezen (17 september 1993) mag van [appellant] ook worden verwacht dat hij die omstandigheden stelt.
[appellant] heeft ter zake gesteld dat de (herbouw)waarde door een deskundige is geschat op NAF. 131.300 en dat de erven de opstallen thans zonder betaling verkrijgen, maar wel huuropbrengsten daaruit verwerven. Hij heeft verder gesteld dat hij niet meer in staat is om de opstallen af te breken en mee te nemen omdat hij het gehuurde heeft ontruimd.
4.5.4 De erven hebben daartegenover aangevoerd dat [appellant] gemiddeld zo’n $ 2.500,- per maand aan huur heeft ontvangen en de opstallen onverplicht heeft neergezet en ook mag wegnemen. Zij stellen verder dat de marktwaarde slechts $ 10.000,- is, inclusief de opstal die er al stond toen de huurovereenkomst een aanvang nam.
4.5.5 [appellant] heeft niet gesteld hoe hoog de bouwkosten van de door hem gemaakte opstellen zijn geweest. Hij heeft niet weersproken dat hij een gemiddelde huuropbrengst had van $ 2.500,- per maand terwijl hij zelf $ 800,- per maand betaalde. Dit betekent dat zijn (bruto)winst per maand $1.700,- bedroeg, dus over een periode van 10 jaar $ 204.000,-. Gelet op de procedures die verder zijn gevoerd met betrekking tot het gehuurde, heeft hij tijd genoeg gehad om zijn opstallen mee te nemen, waartoe hij ook contractueel was verplicht. Het Hof ziet, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet waarom de herbouwwaarde van de opstallen van belang is. Van groter belang is de vraag naar de waarde van de opstallen. Die zijn volgens de erven slechts $ 10.000,-. Die waarde is weliswaar door [appellant] betwist, maar die betwisting is niet onderbouwd. Al met al is het Hof van oordeel, met name gelet op de brutowinst van [appellant] en de lange huurtermijn, dat [appellant] geen, in elk geval onvoldoende bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan de erven verplicht zouden zijn om hem op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding te betalen.
Dit betekent dat ook de derde grief faalt.
4.6 Bovenstaand betekent dat het vonnis waarvan beroep zal worden bevestigd, met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van dit appel, gerezen aan de zijde van de erven.
BESLISSING
Het Hof,
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit beroep, gerezen aan de zijde van de erven en begroot op NAF. 159,50 betekeningskosten memorie van antwoord en NAF. 12.400,- voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, J.R. Sijmonsma en J.P. de Haan, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 augustus 2011.