Uitspraak
Registratienummer: AR80/2006
Datum uitspraak: 28 april 2010
Vonnisnummer:
VONNIS
inzake
Harbour Village Development N.V.
te Bonaire
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: HVD
gemachtigde mr. M.R. Hammoud
tegen
Het Eilandgebied Bonaire
te Bonaire
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen: het Eilandgebied
gemachtigde mr. M.G. van Dijk
<b>In conventie en in reconventie
De procedure</b>
Voor de loop van het geding verwijst het Gerecht naar de volgende stukken:
- het verzoekschrift van 13 juli 2006, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 27 januari 2010 gehouden pleidooien en de bij die gelegenheid door HVD overgelegde akte eiswijziging en door de gemachtigden van partijen overgelegde pleitaantekeningen met producties.
<b>De feiten</b>
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
a. HVD heeft zich als doel gesteld om een modern complex te bouwen (hierna: het Project) in het gebied bekend als Salinja, gelegen ten oosten van de jachthaven.
b. Het Eilandgebied heeft in 1985 zijn steun voor het Project uitgesproken.
c. Op 5 februari 2000 hebben partijen een Masterplan Framework Agreement (hierna: MFA) met betrekking tot het Project ondertekend.
d. Het onder c. genoemde MFA bevat onder meer de volgende bepalingen, waarbij ITB staat voor het Eilandgebied en ECB staat voor Bestuurscollege van het Eilandgebied:
<i>“Section 2.2 (…) HVD and ITB mutually agree that it is in the parties interest to resolve pending Claims en Disputes.
(…)
Section 4.4 (…) ECB shall Cause the New Lease Land to be transferred tot HVD within ninety (90) days FROM THE DATE OF THIS Agreement, however, HVD must first submit the request for said parcels. (…) The long lease(s) to be issued shall be subject to the conditions set forth in Article V of the Agreement.
(…)
Section 5.3
For House Lots the leaseholder is obliged to pay an annual ground rent for the first twenty years of:
• Until December 31, 2002, NAƒ0.00 per year or NAƒ0.00 per square meter.
• From January 1, 2003 until December 31, 2003, NAƒ0.20 per square meter.
• From January 2, 2004 until December 31, 2004, NAƒ0.40 per square meter.
• From January 1, 2005 until December 31, 2019, NAƒ0.60 per square meter.
(…)
For all other leased parcels not including the New Hotels the leaseholder is obliged to pay an annual ground rent for the first twenty years of:
• Until December 31, 2002, NAƒ0.00 per year or NAƒ0.00 per square meter.
• From January 1, 2003 until December 31, 2019, NAƒ0,03 per square meter.
(…)
Section 5.5
(…)
The zoning procedures will be started by ECB within 90 days of receiving the Zoning proposal from HVD.”</i>
e. Bij brief van 6 juni 2003 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied -onder meer- het volgende geschreven aan de toenmalige gemachtigde van HVD:
<i>“(…)
Uw cliënte heeft na het sluiten van het framework agreement de bedrijfsvoering van het aan haar gelieerde hotel- en het bouwbedrijf gestaakt en de uitvoering van het framework agreement is niet verlopen zoals overeengekomen. In verband met het vorenstaande overwegen wij om van uw cliënte nadere zekerheden te verlangen inzake de uitvoering van het project.
Gelet op de voortgang van het project zullen wij de centrale commissie van de eilandsraad voorstellen de behandeling van het framework agreement te agenderen.
(…)”</i>
f. Bij besluit van 9 juli 2003 heeft de Eilandsraad van het Eilandgebied het volgende besloten:
<i>“HEEFT BESLOTEN
Het bestuurscollege van het eilandgebied Bonaire toe te staan de navolgende grondwaarden te hanteren bij de uitgifte in erfpacht van nagenoemde terreinen aan Harbour Village Developmant N.V.
Voor de terreinen vermeld in het “Harbourvillage Masterplan Framework Agreement” van 5 februari 2000:
(…)
a. voorzover het terreinen betreffen bestemd voor (toekomstige) bebouwing NAƒ10,= per m²
b. voorzover het terreinen betreffen bestemd niet voor bebouwing Nƒ0.50 per m².
Het bestuurscollege van het eilandgebeid toe te staan aan Harbour Village Development N.V. aan canon in rekening te brengen:
a. voor de onder I. sub a. vermelde terreinen:
tabel 1
b. voor de onder I. sub b. vermelde terreinen:
tabel 2
(…)”</i>
g. Bij Eilandsbesluit van 20 augustus 2003 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied het volgende besloten:
<i>“(…)
De grondwaarden van de terreinen vermeld in het “Harbour Village Masterplan Framework Agreement” van 5 februari 2000 (…) wordt, per vierkante meter, vastgesteld als volgt:
a. voorzover het terreinen betreffen bestemd voor (toekomstige) bebouwing:
tabel 3
voor de periode na 1 januari 2023 zal de grondwaarde gelden zoals vastgesteld voor het district of wijk waarin de terreinen zijn gelegen.
b. voor zover het terreinen betreffen niet bestemd voor bebouwing:
tabel 4
voor de periode van 1 januari 2023 zal de grondwaarde gelden zoals vastgesteld voor het district of wijk waarin de terreinen zijn gelegen.
(…)”</i>
h. Bij besluit van 2 februari 2004 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied aan HVD het recht van erfpacht verleend op een aantal percelen grond ter grootte van respectievelijk 48.662, 87.072, 110.410, 199.460, 21.299 m², kadastraal bekend als Afdeling 4, Sectie D, Nummers 2510, 2512, 2514, 2516 en 2521.
i. Het onder h. genoemde verlenen van het recht van erfpacht is geschied onder de volgende voorwaarden:
<i>“de erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen (…);
De jaarlijks te betalen canon zal voor de terreinen bestemd voor bebouwing bedragen gedurende:
tabel 5
en voor de terreinen niet voor bebouwing bestemd gedurende:
tabel 6
(…)
f. voor de vestiging van het erfpachtsrecht dient de erfpachter een warborgsom ad. ƒ.250.000,00 te hebben voldaan. (…) De waarborgsom zal op verzoek van de erfpachter worden gerestitueerd nadat het onder d bedoeld bouwwerk is gereedgekomen.”</i>
j. Met de ondertekening van de Amendment Agreement van 15 februari 2005 hebben partijen wijzigingen aangebracht in het MFA. Deze Amendment Agreement bevat onder meer het volgende, waarbij met “the Agreement” het MFA wordt bedoeld:
<i>“(…)
On 5 February 2000 HVD and Bonaire (…) signed a Masterplan Framework Agreement (…). Certain obligations of Bonaire under the Agreement were not performed in accordance with the terms and conditions thereof.
Parties still wish to fulfill their obligations under the Agreement taking into account the amendment of the Agreement as determined herein.
(…)
Article 1, Section 1.11 <u>Harbour Village East Community</u> shall be deleted and will no longer be applicable.
(…)
Article 4, Section 4.4 <u>Issuance of New Lease Land</u> shall be divided in Section 4.4 (i) and 4.4 (ii). Section 4.4 shall be amended and shall read as follows:
Section 4.4 (i) <i>Issuance of New Lease Land</i>. ECB shall cause the New Lerease Land to be transferred tot HVD in accordance with the stipulations of the Settlement Agreement attached hereto as <b>Schedule 2</b>.
(…)
Article 5, Section 5.3. <u>Long Lease Canons</u> shalle be amende and shall be read as follows:
Long Lease Canons. The following lwase canons apply:
<b><u>For House Lots</u></b> the leaseholder is obliged to pay an annual ground rent foor the frst twenty years of:
• Until December 31, 2007, Naƒ0.00 per year of Naƒ0.00 per square meter
• From January 1, 2008 until December 31, 2008, Naƒ0.20 per square meter
• From January 2, 2009 until December 31, 2009, Naƒ0.40 per square meter
• From January 1, 2010 until December 31, 2010, Naƒ0.60 per square meter
(…)
<b><u>For allother leased parcels</u></b> not including the New Hotel the leaseholder is obliged to pay an annual ground rent for the first twenty years of:
• Until December 31, 2007, Naƒ0.00 per year of Naƒ0.00 per square meter
• From January 2, 2008 until December 21, 2025, Naƒ0.03 per square meter.
(…)”</i>
k. Op 15 februari 2005 hebben partijen een Settlement Agreement gesloten waarin -onder meer- het volgende is opgenomen:
<i>“(…)
A. On 5 February 2000 HVD and Bonaire signed a Masterplan Framework Agreement (the <b>“Agreement”</b>) (<b>Schedule I</b>). Certain obligations of Bonaire under the Agreement were not performed in accordance with the terms and conditions thereof.
B. The Agreement is amended by an Amendment Agreement (the <b>Amendment Agreement”</b>) as per <b>Schedule 2</b>). The stipulations of the Amendment Agreement prevail above the stipulations of the Agreement.
C. On 2 February 2004 Bonaire issued an Island Decree No.1 (…), whereby it decided to grant land leases to HVD inorder to perform some of its obligations under the terms of the Agreement (<b>Schedule 3</b>). The Island Decree to grant land leases was however not entirely in conformity with the Agreement.
D. Parties have indicated that they wish to settle their disputes in relation to the land leases and further development of Harbour Village East and wish to do so subject to the terms and conditions as set out below.
(…)
1.1 Bonaire shall issue land leases, within 60 (sixty) days after the date of the date of this Settlement Agreement to HVD regarding the parcels/lots of land mentioned in <b>Schedule 3.1</b> and <b>Schedule 3.2</b> and for the prices as agreed upon in the Agreement. These parcels/lots of land mentioned in Schedule 3.1 and Schedule 3.2 shall include the parcel known as Division 4 Section D number 1558 (“parcel 4-D-1558). All the parcels, including parcel 4-D-1558, should be treated under the same schedules, rates and conditions applicable for the issuance of the rest of the parcels being issued as per the Agreement.
(…)
2. (…) HVD will assist Bonaire in the operation of this clause by cooperating in the search for an alternative site, and in making a contribution towards any fencing required.
(…)
4.(…) HVD commits itself to submit separate environmental report for the construction of the golf course and construction surveys for individual portions of the parcels of land to be developed. These surveys will be done as and when each portion of planning of the further development of Harbour Village East is complete.
5. HVD shall make an escrow deposit of ANG250,000 (…) to Bonaire. HVD shall make the escrow deposit upon the issuance of the land leases by wiring the amount (…) in the name of Stichting Beheer Derdengelden Promes Van Doorne (…)
6. HVD has made payments for the land leases for Parcel A (4-D-1558) in full for the years 2000, 2001, 2002 and in part for the year 2003 for a total amount of Naƒ119.459,20. (…) and therefore the amount of Naƒ119.459,20 has been wrongly paid (onverschuldigde betaling) by HVD. The amount already over paid by HVD of Naƒ119.459,20 should be set off against future payments owed by HVD or any outstanding balances due by its affiliates Golden Anchor Club N.V. or partner Ambar Point N.V. to Bonaire for erfpacht cannon.
7. HVD and/or associated companies or partners will cause to commence substantive building work by six months after the date of the issuance to HVD of the land leases as set out in the Agreement subject to the approval of the board of directors of MBA Financial Corporation (Jersey) Litd., of a report to be provided to it by JonesLanglaSalle or other consultancy of similar standing.
8. HVD shall keep Bonaire continuously informed in writing with regard to the progress of the Project including the submission to ECB of reports on the progress of the Project every six (6) months. The first such report being due June 2005. All projects shall be executed in close cooperation with ECB under the terms and conditions as set forth in the Framework Agreement.
(…)
11.The Settlement Agreement takes precedence over any herewith conflicting sections in the Agreement of 5 February 2005.
(…)”</i>
l. Bij besluit van 3 juni 2005 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied aan HVD het recht van erfpacht verleend op een aantal percelen grond ter grootte van respectievelijk 48.662, 87.072, 110.410, 199.460, 21.299 m², kadastraal bekend als Afdeling 4, Sectie D, Nummers 2510, 2512, 2514, 2516 en 2521.
m. Het onder l. genoemde verlenen van het recht van erfpacht is geschied onder de volgende voorwaarden:
<i>“de erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen (…);
De jaarlijks te betalen canon zal voor de terreinen bestemd voor bebouwing bedragen gedurende:
tabel 7
en voor de terreinen niet voor bebouwing bestemd gedurende:
tabel 8
(…)
f. voor de vestiging van het erfpachtrecht dient de erfpachter een waarborgsom ad. Naƒ250.000,= te hebben voldaan. (…) De waarborgsom zal op verzoek van de erfpachter worden gerestitueerd nadat het onder d. bedoelde bouwwerk is gereedgekomen.”</i>
n. Bij besluit van 3 november 2005 heeft het Bestuurscollege van het Eilandgebied aan HVD het recht van erfpacht verleend op een aantal percelen grond ter grootte van respectievelijk 48.662, 87.072, 110.410, 199.460, 21.299 m², kadstraal bekend als Afdeling 4, Sectie D, Nummers 2510, 2512, 2514, 2516 en 2521.
o. Het onder n. genoemde verlenen van het recht van erfpacht is geschied onder de volgende voorwaarden:
<i>“de erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen (…);
De jaarlijks te betalen canon zal voor de terreinen bestemd voor bebouwing bedragen gedurende:
tabel 9
en voor de terreinen niet voor bebouwing bestemd gedurende:
tabel 10
(…)
f. voor de vestiging van het erfpachtrecht dient de erfpachter een warborgsom ad. Naƒ250.000,= te hebben voldaan. (…) De waarborgsom zal op verzoek van de erfpachter worden gerestitueerd nadat het onder d. bedoelde bouwwerk is gereedgekomen.”</i>
p. Op 11 november 2005 is voor kandidaat-notaris A.R. Chatlein, aangewezen om het ambt uit te oefenen van mr. M.L. Alexander, notaris op Curaçao, een akte verleden waarbij door het Eilandgebied aan HVD percelen grond van respectievelijk 48.662 m², 87.072 m², 110.410 m², 199.460 m², 21.299 m² in erfpacht zijn uitgegeven. Deze akte bevat -onder meer- het volgende:
<i>De erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen (…);
De jaarlijks te betalen canon zal voor de terreinen bestemd voor bebouwing bedragen gedurende:
tabel 11
en voor de terreinen niet voor bebouwing bestemd gedurende: </i>
tabel 12
q. Bij brief van 11 november 2005 heeft de gemachtigde van HVD het volgende aan het Bestuurscollege van het Eilandgebied geschreven:
<i>“(…)
HVD is very serious about its development plans as presented to Bonaire and is ready to make investments in Bonaire. HVD regrets that Bonaire is not willing to obey the agreements, from which Bonaire will benefit. HVD has made an appointment with the notary to have the deed of long lease executed on 11 November 2005 in accordance with the mentioned decision of 3 November 2005. HVD does not agree with the conditions set forth in aforementioned deed and the renewed decision. HVD will have the deed executed however since HVD is afraid, seeing its experience up till now with the way Bonaire is handling this issue, that by not executing the deed it will lose the long lease. By executing the deed HVD does however not give away any rights it has under the agreements.”</i>
r. De op 15 februari 2005 door partijen gesloten en ondertekende Escrow Agreement bepaalt in artikel 4.6 het volgende:
<i>“On 31 December 2005 or on such earlier date as HVD and Bonaire may agree in writing, Escrow Agent shall release to HVD the balance, if any, of all accounts in the Escrow Account, including interest and any other income accrued thereon not yet paid in accordance with Article 3.1 hereof and the amount(s) of any unpaid Claim Certificates and/or any claims submitted and still pending.”</i>
s. Bij brief van 22 november 2006 heeft HVD het volgende aan het Eilandgebied geschreven:
<i>“In regards to the Framework Agreement signed on February 5th 2000 and the Settlement Agreement signed on February 5th 2005 between Harbour Village Development N.V. (“HVD”) and the Island territory of Bonaire, we understand it provides for the approval of the development and of the environmental report that were already presented as part of Exhibits of those agreements.
(…)
As you are aware of, HVD has complied with its obligations under the agreements by already having invested over 3 million guilders in the project. Prior continuing investment in the development, we require to have formal approval of the development master plan and environmental report, as it a pre-condition set forth by our lenders.
Enclosed again, please find copies of the environmental report and Development Plan for approval.
(…)”</i>
t. Bij de onder s. genoemde brief van 22 november 2006 waren -blijkens de vermelding op pagina 2 van die brief- de volgende bijlagen gevoegd:
<i>“Environmental Impact Study HV East Complementary Report (May 1998)
Environmental Impact Study of the MMarine Area of Playa Lechi (April 1994)
Master Plan Site Plan (Februay 2000)
Earthwork No.815-06-CV-100 (Nov.26 199)”</i>
<b>In conventie
De vordering</b>
HVD vordert, na wijziging van haar eis, dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
A. <b><u>Primair</u></b> het Eilandgebied zal bevelen om de Masterplan Framework Agreement, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, na te komen binnen 14 dagen na het vonnis, met een verklaring voor recht dat artikel 18 van Pro de Amendment Agreement zo moet worden gelezen dat HVD voor de “House Lots” zal moeten voldoen:
• tot en met 31 december 2012, NAƒ0.00 per jaar of NAƒ0.00 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2013 tot en met december 2013, NAƒ0.20 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014, NAƒ0.40 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, NAƒ0.60 per vierkante meter
en dat de canon vervolgens NAƒ0,60 zal blijven bedragen voor nog 15 jaar na 2015, derhalve tot en met 2030.
Voorts voor recht zal verklaren dat voor de overige gronden, niet zijnde House Lots, de canon als volgt zal moeten worden berekend:
• tot en met 31 december 2012, NAƒ0.00 per jaar of NAƒ0.00 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2013 tot en met december 2030, NAƒ0.03 per vierkante meter.
B. <b><u>Subsidiair</u></b> het Eilandgebied zal bevelen om de Masterplan Framework Agreement, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, na te komen binnen 14 dagen na het vonnis.
C. Het Eilandgebied zal bevelen om de Settlement Agreement na te komen binnen 14 dagen na het vonnis.
D. Het Eilandgebied zal bevelen om binnen 30 dagen na het vonnis een nieuwe erfpachtakte te doen passeren waarbij deze akte zal dienen te voldoen aan de Framework Agreement, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, en de Settlement Agreement.
E. zal bepalen dat het Eilandgebied een dwangsom van NAƒ50.000,00 ten faveure van HVD, althans een in goede justitie door het Gerecht vast te stellen bedrag, zal verbeuren voor elke dag of dagdeel dat Bonaire in gebreke blijft om aan voormelde bevelen te voldoen.
F. Het Eilandgebied zal veroordelen in de proceskosten.
HVD heeft het volgende -samengevat- aan haar gewijzigde vordering ten grondslag gelegd:
In 1985 heeft het Eilandgebied haar steun uitgesproken voor het door HVD te bouwen moderne complex (het Project) in het gebied bekend als Salinja, gelegen ten oosten van de jachthaven.
HVD zag zich echter in1998 genoodzaakt om nadere investeringen stop te zetten, aangezien het Eilandgebied op dat moment nog steeds niet voor de uitgifte van de nodige erfpachtsgronden had gezorgd.
Op 5 februari 2000 zijn partijen een Masterplan Framework Agreement (hierna: MFA) aangegaan.
Na verdere onderhandelingen zijn tussen partijen in 2005 enkele nadere overeenkomsten ondertekend.
Het Eilandgebied is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de MFA.
Het Eilandgebied heeft zich ondermeer verplicht tot het geven van gronden in erfpacht aan HVD.
In de Settlement Agreement zijn partijen overeengekomen dat het Eilandgebied binnen 60 dagen na ondertekening zal overgaan tot de uitgifte in erfpacht van de gronden zoals reeds eerder afgesproken in de MFA en zoals deze zijn opgenomen in bijlagen 3.1 en 3.2 bij de Settlement Agreement.
In de Settlement Agreement zijn ook verplichtingen voor HVD opgenomen. HVD diende NAƒ250.000,00 over te maken naar het rekeningnummer van de Stichting Beheer Derdengelden Promes van Doorne.
In de Amendment Agreement zijn partijen overeengekomen enkele bepalingen uit de MFA te wijzigen.
Per 11 november 2005 is eindelijk een akte gepasseerd ten kantore van notaris Alexander waarbij gronden in erfpacht zijn uitgegeven aan HVD, echter niet onder de overeengekomen voorwaarden.
HVD heeft een bedrag van NAƒ188.534,29 moeten voldoen en een bedrag van NAƒ250.000,00 als zekerheid moeten storten, maar zij kan nog steeds door toedoen van het Eilandgebied het Project niet voortzetten.
Het Eilandgebied dient de afspraken die zij met HVD heeft gemakt in het MFA, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, alsmede in de Settlement Agreement, onverkort na te komen.
<b>Het verweer</b>
Het Eilandgebied betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Het Eilandgebied stelt zich op het standpunt dat het gedwaald heeft ten aanzien van de opname van de bepaling van artikel 4 lid 6 in Pro de Escrow Agreement. Dit blijkt niet alleen uit de brief van 6 juni 2003, de diverse besluiten van het Eilandgebied, de overeenkomsten van 15 februari 2005 en de akte van 11 november 2005, maar ook uit het besluit van het Bestuurscollege van 16 februari 2005 en uit het advies aan het Bestuurscollege van 3 juni 2005.
Indien HVD werkelijk de bedoeling zou hebben het project te ontwikkelen, had het daar een aanvang meegemaakt. Zij is zelf als eerste in gebreke gebleven. Zij heeft vanaf 5 februari 2000 tot heden:
- geen ontwikkelings- of verkavelingsplan opgesteld;
- geen Milieu Effect Rapportage uitgebracht;
- geen voortgangsrapportage uitgebracht en
- geen aanvang gemaakt met de bouw.
HVD heeft niet veel meer gedaan dan om uitstel vragen voor de ontwikkeling van het project. Het bestuurscollege is haar steeds ter wille geweest.
Naar de mening van het het Eilandgebied kan het in rechte niet gedwongen worden om in te stemmen met de gevorderde verlaging althans nihilstelling van de erfpachtscanon. De autonome beslissing daartoe ligt in de handen van de Eilandsraad. Eerst wanneer de Eilandsraad heeft ingestemd met een verlaging althans nihilstelling van de erfpachtscanon, kan het Bestuurscollege een daartoe strekkend besluit nemen. De grondwaarden vloeien voort uit de regeling Vaststelling grondwaarden domein Bonaire 1987, het Eilandsbesluit van 9 juli 2003 en het Eilandsbesluit van 20 augustus 2003. De hoogte van de canon vloeit voort uit de Verordening op de uitgifte van eigendommen. HVD vordert feitelijk een wijziging van de genoemde en vastgestelde grondwaarden en canon. Door de weigering om te beschikken wordt HVD rechtstreeks in haar belang getroffen en had zij beroep ex artikel 7 onder Pro e. en f. jon artikel 16 LAR Pro moeten instellen. Het Gerecht is niet bevoegd van deze zaak kennis te nemen en HVD dient niet-ontvankelijk te worden verklaard.
<b>In reconventie:
De vordering</b>
Het Eilandgebied vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. HVD zal veroordelen de op grond van het bepaalde onder f. van de erfpachtsakte van 11 november 2005 verschuldigde waarborgsom van NAƒ250.000,00 binnen twee dagen na betekening aan HVD van het te wijzen vonnis in handen van de Eilandsontvanger te storten bij gebreke waarvan het Eilandgebied ex artikel 5:87 lid 2 BW Pro de erfpacht kan opzeggen op grond van het volledig tekortschieten in de nakoming van deze verplichting zonder dat het Eilandgebied tot betaling van enigerlei vergoeding aan HVD gehouden zal zijn.
II. De Escrow Agreement van 15 februari 2005 ex artikel 6:228 BW Pro zal vernietigen op grond van dwaling dan wel deze te ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de daaruit voortvloeiende verplichtingen zijdens HVD.
III. Zal ontbinden wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming zijdens HVD van haar daaruit voortvloeiende verplichtingen:
a. de Harbour Village Masterplan Framework Agreement van 5 februari 2000, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement van 15 februari 2005,
b. de Settlement Agreement van 15 februari 2005.
één en ander met veroordeling van HVD in de proceskosten.
Het Eilandgebied heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd:
Het Eilandgebied verwijst naar wat hij in conventie als verweer naar voren heeft gebracht en voegt daar het volgende aan toe:
Op grond van de Escrow Agreement heeft HVD NAƒ250.000,00 betaald. Inmiddels is het bedrag weer teruggevorderd. Dat is in strijd met de akte. Voorts heeft HVD geen US$1.000.000,00 geïnvesteerd.
Het Eilandgebied wenste door middel van een storting van een waarborgsom enige zekerheid omtrent de nakoming door HVD van haar verplichting. Een onvoorwaardelijke teruggave van die borgsom valt hiermee niet te rijmen.
HVD is daarenboven in gebreke met de nakoming van artikel 3.3 van de overeenkomst van
5 februari 2000, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement. Het eerste voortgangsrapport zou op grond van deze overeenkomsten op 5 juni 2005 worden uitgebracht. Tot op heden heeft het Bestuurscollege niets ontvangen.
Krachtens artikel 2 van Pro de Settlement Agreement dienden de werkzaamheden ter zake perceel Afdeling 4, Sectie D, nummer 2514 “no later than 365 days” na de ondertekening van deze overeenkomst van 15 februari 2005 te beginnen. Ook dat is niet gebeurd ofschoon alle percelen al meer dan een jaar geleden in erfpacht zijn uitgegeven.
Gelet op HVD’s evidente weigering de verplichtingen uit de overeenkomsten en de akte na te komen vordert het Eilandgebied ontbinding van de overeenkomsten wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming daarvan.
<b>Het verweer</b>
HVD heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
<b>De beoordeling van het geschil
In reconventie </b>
1. Het Gerecht zal eerst de reconventionele vordering bespreken. Deze vordering heeft immers de verst strekkende gevolgen.
<u>Terugbetaling waarborgsom</u>
2. Artikel 4.6 van de Escrow Agreement laat er geen onduidelijkheid over bestaan dat het bedrag van de waarborgsom in ieder geval op 31 december 2005 moest worden terugbetaald aan HVD, zoals ook is gebeurd.
3. Om die reden bestaat thans geen grondslag (meer) om van HVD te verlangen dat zij de waarborgsom (wederom) aan het Eilandgebied zal voldoen. Dit deel van de vordering zal daarom moeten worden afgewezen.
<u>Vernietiging Escrow Agreement</u>
4. Aan zijn verzoek tot vernietiging van de Escrow Agreement wegens dwaling heeft het Eilandgebied ten grondslag gelegd dat het niet de bedoeling van partijen was en zeker niet van het Eilandgebied dat het bedrag van de waarborgsom op 31 december 2005 wordt terugbetaald aan HVD en dat het Eilandgebied door middel van die waarborgsom enige zekerheid omtrent de nakoming door HVD van haar verplichtingen wenste.
5. Deze onder 4. vermelde stellingen van het Eilandgebied houden geen feiten en/of omstandigheden in die door artikel 6:228 BW Pro voor een beroep dwaling zijn vereist. Gesteld noch gebleken is immers dat sprake is geweest van inlichtingen als bedoeld in dat artikel in lid 1 onder a. en/of b. Voorts is evenmin gesteld of gebleken dat sprake is van een situatie waarin beide partijen van een onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder Pro c. BW.
6. Voor zover het Eilandgebied heeft betoogd dat de formulering in artikel 4.6 van de Escrow Agreement niet in overeenstemming is met de bedoeling van partijen, dan had het op zijn weg gelegen bij de ondertekening van deze overeenkomst beter op te letten en voor een andere formulering zorg te dragen.
7. Op grond van het vorenstaande zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
<u>Ontbinding van MFA van 5 februari 2000, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement van 15 februari 2005, de Settlement Agreement van 15 februari 2005 en de Escrow Agremeent</u>
8. Het enkele feit dat HVD geen voortgangsrapport aan het Eilandgebied heeft doen toekomen op 5 juni 2005, zoals door het Eilandgebied is gesteld, rechtvaardigt niet de ontbinding van de MFA. Gebleken is immers, dat na de ondertekening van de Amendment Agreement regelmatig overleg is gevoerd tussen partijen. Het Gerecht is daarom, gelet op het bepaalde bij artikel 6:265 lid 1 BW Pro, van oordeel dat deze tekortkoming, gezien haar geringe betekenis, geen ontbinding van de MFA met haar gevolgen rechtvaardigt.
9. Het Eilandgebied heeft ook gesteld dat HVD haar verplichtingen, zoals opgenomen in de artikelen 2, 4, 7 en 8 van de Settlement Agreement en in artikel 5 lid 5 van Pro de MFA niet is nagekomen.
10. Het betoog van het Eilandgebied komt er naar het oordeel van het Gerecht in de kern op neer dat HVD te laat is geweest met het indienen van een verkavelings-/ontwikkelingsplan, nu zij dat volgens het Eilandgebied eerst in juli 2009 heeft ingediend.
11. Dat het verkavelingsplan eerst in juli 2009 is verstrekt, doet niet af aan het feit dat tussen partijen, zoals is gebleken, veelvuldig contact is geweest. Het Eilandgebied moet dus reeds voor die datum op de hoogte zijn geweest van de plannen van HVD. Om die reden kan het Eilandgebied het feitelijk, wellicht te laat, indienen van het verkavelingsplan nu niet (meer) aan HVD tegenwerpen. Bij dat oordeel speelt ook een rol dat het Eilandgebied zelf niet altijd met voortvarendheid op verzoeken en/of brieven van HVD heeft gereageerd.
12. Ook in het mogelijk te laat indienen van het verkavelinsplan kan daarom geen grondslag worden gevonden om de betrokken overeenkomsten wegens tekortkoming aan de zijde van HVD te ontbinden.
13. Het vorenstaande leidt het Gerecht tot de conclusie dat de vordering van het Eilandgebied moet worden afgewezen.
14. Het Eilandgebied zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
<b>In conventie</b>
15. Met betrekking tot de vordering van HVD heeft het Eilandgebied zich er allereerst op beroepen dat die vordering niet-ontvankelijk is, omdat het vaststellen van grondwaarden van domeingronden en de vaststelling van de daarop gebaseerde canon onmiskenbaar publiekrechtelijke rechtshandelingen zijn.
16. Daargelaten dat HVD veroordeling van het Eilandgebied vordert tot nakoming van contractuele verplichtingen, is de vestiging van erfpachtsrechten een privaatrechtelijke rechtshandeling, evenals de verplichting om canon te betalen. Zoals HVD terecht heeft aangevoerd moet de beschikking van het Eilandgebied tot uitgifte van gronden in erfpacht onder bepaalde voorwaarden gezien worden als een beschikking ter voorbereiding van een privaatrechtelijke rechtshandeling. Derhalve is op grond van het bepaalde bij artikel 7 lid 2 sub f van Pro de LAR het LAR beroep uitgesloten.
17. Op grond van het vorenstaande verwerpt het Gerecht het beroep van het Eilandgebied op de niet-ontvankelijkheid van HVD in haar vordering, dan wel de onbevoegdheid van het Gerecht.
18. Het verweer dat het Eilandgebied heeft gevoerd, heeft zij ten grondslag gelegd aan haar vordering in reconventie.
19. In reconventie worden de stelling van het Eilandgebied verworpen en wordt zijn vordering afgewezen.
20. Nu in conventie geen ander verweer is gevoerd, moet de consequentie van de beslissing in reconventie zijn, dat de vorderingen in conventie moeten worden toegewezen.
21. Het Eilandgebied zal ook in conventie, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
<b>Beslissing</b>
Het Gerecht:
<b>In conventie:</b>
Beveelt het Eilandgebied om de Masterplan Framework Agreement, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, na te komen binnen 14 dagen na het vonnis.
Verklaart voor recht dat artikel 18 van Pro de Amendment Agreement zo moet worden gelezen dat HVD voor de “House Lots” zal moeten voldoen:
• tot en met 31 december 2012, NAƒ0.00 per jaar of NAƒ0.00 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2013 tot en met december 2013, NAƒ0.20 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014, NAƒ0.40 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, NAƒ0.60 per vierkante meter
en dat de canon vervolgens NAƒ0,60 zal blijven bedragen voor nog 15 jaar na 2015, derhalve tot en met 2030.
Verklaart voor recht dat voor de overige gronden, niet zijnde House Lots, de canon als volgt zal moeten worden berekend:
• tot en met 31 december 2012, NAƒ0.00 per jaar of NAƒ0.00 per vierkante meter
• vanaf 1 januari 2013 tot en met december 2030, NAƒ0.03 per vierkante meter.
Beveelt het Eilandgebied om de Settlement Agreement na te komen binnen 14 dagen na het vonnis.
Beveelt het Eilandgebied om binnen 30 dagen na het vonnis een nieuwe erfpachtakte te doen passeren waarbij deze akte zal dienen te voldoen aan de Framework Agreement, zoals gewijzigd bij de Amendment Agreement, en de Settlement Agreement.
Bepaalt dat het Eilandgebied een dwangsom van NAƒ50.000,00 ten faveure van HVD zal verbeuren voor elke dag of dagdeel dat het Eilandgebied in gebreke blijft om aan voormelde bevelen te voldoen.
Veroordeelt het Eilandgebied in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van HVD begroot op NAƒ601,00 aan verschotten en NAƒ2.700,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
<b>In reconventie:</b>
Wijst de vordering af.
Veroordeelt het Eilandgebied in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van HVD begroot op NAƒ900,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof, rechter in voormeld Gerecht en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in tegenwoordigheid van de griffier.