Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202501091
Vonnisdatum: 23 juni 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
VLV DEVELOPMENTS B.V.,
VLV DEVELOPMENTS B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.J. Fox,
tegen
1.de naamloze vennootschap OMNIUM GROUP N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.J. Koster
en
en
2. de naamloze vennootschap
POPA MANAGEMENT N.V.,
POPA MANAGEMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.J. Koster.
Partijen zullen hierna VLV, Omnium en Popa worden genoemd.
De zaak in het kort
Omnium huurt een perceel grond van VLV aan de Indigo Bay. Hierop exploiteert Omnium een restaurant. VLV wenst op een zeer groot deel in de Indigo Bay een luxe vijfsterren resort te ontwikkelen. VLV vordert ontruiming van het perceel door Omnium en de feitelijke exploitant, Popa.
Het Gerecht wijst deze vorderingen af.
Het Gerecht wijst deze vorderingen af.
Case Summary
Omnium leases a plot of land from VLV at Indigo Bay. Omnium operates a restaurant on this property. VLV wishes to develop a luxury five-star resort on a very large portion of Indigo Bay. VLV is seeking the eviction of Omnium and the actual operator, Popa, from the property.
The Court dismisses these claims.
1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift, op 30 september 2025 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord van 20 januari 2026.
1.2.
Op 19 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig [vertegenwoordiger] namens VLV, bijgestaan door mr. S.J. Fox. Daarnaast was namens Omnium aanwezig [directeur], bijgestaan door mr. C.J. Koster (tevens gemachtigde van gedaagde sub 2). Partijen hebben ter zitting hun standpunten, mr. Koster aan de hand van pleitaantekeningen, nader toegelicht en vragen van de rechter beantwoord.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
VLV heeft op 8 april 2022 grote percelen land (in erfpacht) gekocht in Indigo Bay, Sint Maarten van Cay Bay Development N.V. Deze percelen zijn in totaal groot 72.232 m2. VLV heeft de betreffende percelen gekocht om op die plek, in samenwerking met de internationale resortorganisatie The Setai, een luxueus 5- sterren resort te bouwen: het zogenaamde ‘The Setai St. Maarten’ (hierna: het resort).
2.2.
In juni 2022 heeft VLV aan Omnium voor de periode van 1 jaar vanaf 1 mei 2022 tot en met april 2023 het ‘Indigo Bay Beach Restaurant’ verhuurd (hierna: Indigo Restaurant). De huur omvatte het gebruik van een perceel met restaurantgebouw, kadastraal geregistreerd onder meetbrief nummer SXM CB 142/2014. Dat perceel is groot 1.145 m2 en wordt omsloten door het perceel met meetbrief nummer SXM CB 136/2021.
2.3.
Na het einde van de huurovereenkomst in april 2023 is de huur en exploitatie van Indigo Restaurant feitelijk voortgezet door Popa. VLV heeft sinds 2023 meermaals gepoogd de huurovereenkomst met Omnium te beëindigen en Omnium tot ontruiming van Indigo Restaurant te doen overgaan.
2.4.
VLV is in januari 2026 begonnen met graaf- en infrastructurele werkzaamheden, de gronden zijn bouwrijp gemaakt en de hotelinfrastructuur is voorbereid.
3.Het geschil
3.1.
VLV vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Voor recht te verklaren dat gedaagden geen beroep toekomt op huurbescherming, subsidiair dat VLV bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een redelijke opzegtermijn van een maand conform het gebruik, voor zover het GEA meent dat de huurovereenkomst thans nog niet rechtsgeldig is beëindigd;
Voor recht te verklaren dat de litigieuze huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is beëindigd;
Omnium te veroordelen om de onroerende zaak met meetbrief nummer SXM CB 142/2014 te Indigo Bay op Sint Maarten, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, en wel binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met machtiging aan VLV om bij weigerachtigheid door Omnium om gehoor te geven aan de inhoud van het vonnis, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, en wel met behulp van de sterke arm;
Popa Management te veroordelen om de onroerende zaak met meetbrief nummer SXM CB 142/2014 te Indigo Bay op Sint Maarten, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, en wel binnen 48 uren na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met de machtiging aan VLV om bij weigerachtigheid door Popa Management om gehoor te geven aan de inhoud van het vonnis, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
Omnium en Popa Management, ieder afzonderlijk te veroordelen om de onroerende zaak toebehorende aan VLV met meetbrief nummer SXM CB 136/2021 (aangrenzend aan meetbrief nummer SXM CB 142/2014) te Indigo Bay op Sint Maarten, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, en wel binnen 48 uren na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met de machtiging aan VLV om bij weigerachtigheid door Omnium of Popa Management om gehoor te geven aan de inhoud van het vonnis, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
Omnium en Popa ieder afzonderlijk te veroordelen tot betaling van een direct opeisbare dwangsom van USD 5.000,- per dag of dagdeel dat zij verzuimen gehoor te geven aan de hierboven genoemde bevelen met een maximum van USD 1.000.000,-;
Omnium en Popa te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten, vanaf zeven dagen na datum van het in deze te wijzen vonnis.
3.2.
VLV legt aan de vordering tot ontruiming door Omnium en Popa het volgende ten grondslag. VLV was ten tijde van het betekenen van het verzoekschrift bezig met de planning van de aanstaande bouwwerkzaamheden die in november 2025 een aanvang zouden nemen. In januari 2025 is daartoe een bouwvergunning afgegeven. VLV kan het zich als 5-sterren resort niet permitteren dat zij geen controle heeft over exploitanten van de horecagelegenheden op het resort. De huurovereenkomst is uitonderhandeld met gemachtigden aan beide zijden.
Omnium was en is ervan op de hoogte dat VLV op het resort een aantal kwalitatief
zeer hoogwaardige restaurantexploitaties zal gaan voeren (Michelin erkend).
Omnium's exploitatie voldeed en voldoet absoluut niet aan de daarvoor geldende
criteria en evenmin heeft zij de vereiste expertise in huis. Daarom is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk 1 jaar, overeengekomen.
Omnium als huurder kan geen beroep doen op de huurbescherming. Zij weigert echter het gehuurde te ontruimen ondanks geldige opzeggingen zijdens VLV.
3.3.
Daar komt bij dat VLV het huurobject dringend nodig heeft voor eigen gebruik. VLV zal op de plek van het Indigo Restaurant in september 2026 een luxe restaurant, inclusief ‘sales office’ willen openen. Het Indigo Restaurant zal daarom zo snel mogelijk moeten worden afgebroken, zodat met de bouw van het nieuwe restaurant (en de sales office) kan worden gestart. Daarnaast is op de plek waar de huidige sales office staat het resort gepland. De huidige sales office zal daarom (zo snel mogelijk) moeten worden afgebroken om plaats te maken voor het resort. De plek van het Indigo Restaurant is met het oog op de ligging aan het strand en de goede bereikbaarheid voor potentiële kopers een zeer geschikte (en enige deugdelijke) locatie voor een restaurant met sales office.
3.4.
Parallel daaraan werd de overeenkomst namens VLV vernietigd wegens bedrog en dwaling. Omnium verzette zich namelijk tegen de werking van de
eerder overeengekomen bepalingen (in de considerans van de huurovereenkomst)
betreffende de door partijen overeengekomen uitgesloten huurbescherming.
Feit is dat VLV de betreffende huurovereenkomst nooit zou zijn aangegaan,
indien zij bij de ondertekening kennis had van het feit dat Omnium later toch de
huurbescherming zou inroepen. Of als later zou blijken dat huurbescherming wel
degelijk van toepassing zou zijn. Omnium besefte tegelijkertijd maar al te goed de
waarde die VLV toekende aan de mogelijkheid tot beëindiging van de huur zonder
huurbescherming, dit alles aldus VLV.
3.5.
Op grond van artikel 12 van Pro de huurovereenkomst is onderverhuur niet toegestaan. Dit levert zelfs een onmiddellijke beëindiging van de huur op. Omnium, zo is gebleken, heeft het huurobject al lange tijd onderverhuurd aan Popa Management. Er is dus sprake van verboden onderverhuur volgens VLV.
3.6.
Omnium en Popa hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen hebben na afloop van de huurovereenkomst van een jaar onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar deze is niet tot stand gekomen. Omnium heeft de huur wel voortgezet en VLV heeft de huurpenningen ook aanvaard. Op grond van artikel 7:230 BW Pro is de huurovereenkomst van 2022 daarom vanaf 1 mei 2023 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden.
4.3.
Bij brief van 17 juni 2024 heeft VLV geprobeerd de huurovereenkomst te beëindigen door deze op te zeggen. Zij stelt in die brief dat sprake is van misbruik van omstandigheden, danwel bedrog door Omnium, omdat Omnium het standpunt heeft ingenomen dat VLV toestemming van de huurcommissie nodig zou hebben om de huurovereenkomst op te zeggen, terwijl partijen in hun eerste overeenkomst schriftelijk zijn overeengekomen dat Omnium geen huurbescherming zou toekomen.
Deze opzegging blijft naar het oordeel van het Gerecht zonder rechtsgevolg. VLV heeft namelijk niet onderbouwd dat Omnium VLV tot het aangaan van de huurovereenkomst heeft bewogen door het (opzettelijk) doen van onjuiste mededelingen, het verzwijgen van informatie of enige andere kunstgreep. VLV heeft verder niet onderbouwd dat van enige omstandigheid als genoemd in artikel 3:44 BW Pro sprake was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
Deze opzegging blijft naar het oordeel van het Gerecht zonder rechtsgevolg. VLV heeft namelijk niet onderbouwd dat Omnium VLV tot het aangaan van de huurovereenkomst heeft bewogen door het (opzettelijk) doen van onjuiste mededelingen, het verzwijgen van informatie of enige andere kunstgreep. VLV heeft verder niet onderbouwd dat van enige omstandigheid als genoemd in artikel 3:44 BW Pro sprake was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
4.4.
Vervolgens heeft VLV bij brief van 25 september 2024 geprobeerd de huurovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming aan de zijde van Omnium. Omnium zou het restaurant namelijk (verboden) onderverhuren aan Popa.
Ook deze ontbinding treft naar het oordeel van het Gerecht geen doel. Vast staat namelijk dat de maandelijkse huur sinds de start van de huurovereenkomst van 2022 rechtstreeks aan VLV werd betaald door Popa. Dat was ook zichtbaar voor VLV. Daarnaast was VLV bekend met het feit dat Indigo Restaurant feitelijk werd geëxploiteerd door Popa. Dit is door VLV ook erkend. VLV heeft zodoende (stilzwijgend) aanvaard dat Popa het restaurant feitelijk huurde en er is daarom geen sprake van verboden onderhuur. Dit levert daarom ook geen tekortkoming op aan de zijde van Omnium die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Ook deze ontbinding treft naar het oordeel van het Gerecht geen doel. Vast staat namelijk dat de maandelijkse huur sinds de start van de huurovereenkomst van 2022 rechtstreeks aan VLV werd betaald door Popa. Dat was ook zichtbaar voor VLV. Daarnaast was VLV bekend met het feit dat Indigo Restaurant feitelijk werd geëxploiteerd door Popa. Dit is door VLV ook erkend. VLV heeft zodoende (stilzwijgend) aanvaard dat Popa het restaurant feitelijk huurde en er is daarom geen sprake van verboden onderhuur. Dit levert daarom ook geen tekortkoming op aan de zijde van Omnium die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.5.
Per brief van 31 juli 2025 heeft VLV opnieuw geprobeerd de huurovereenkomst op te zeggen wegens gesteld dringend eigen gebruik door VLV. VLV heeft Omnium daarbij tot ontruiming aangemaand. VLV voerde destijds aan dat op de plek van Indigo Restaurant een ‘sales office’ dient te komen, aangezien dit de enige geschikte locatie daarvoor zou zijn en dat zij daartoe een sloopvergunning heeft verkregen.
Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd. Ter zitting heeft VLV verklaard dat het restaurant niet langer zal worden gesloopt, maar dat dit zal worden verbouwd en dat er een sales office aan het restaurant zal worden gebouwd. Daarvoor heeft VLV een bouwvergunning verkregen. Indigo Restaurant zal daarom zo snel mogelijk moeten verdwijnen, zodat met de bouw van het nieuwe restaurant en de sales office kan worden begonnen en de geplande (soft) opening van het nieuwe restaurant met sales office in september 2026 gehaald kan worden. Toestemming van de huurcommissie is niet nodig, omdat het restaurant zich in een resort zal bevinden. Daarom is de uitzondering van artikel 7:274 BW Pro van toepassing, aldus VLV.
Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd. Ter zitting heeft VLV verklaard dat het restaurant niet langer zal worden gesloopt, maar dat dit zal worden verbouwd en dat er een sales office aan het restaurant zal worden gebouwd. Daarvoor heeft VLV een bouwvergunning verkregen. Indigo Restaurant zal daarom zo snel mogelijk moeten verdwijnen, zodat met de bouw van het nieuwe restaurant en de sales office kan worden begonnen en de geplande (soft) opening van het nieuwe restaurant met sales office in september 2026 gehaald kan worden. Toestemming van de huurcommissie is niet nodig, omdat het restaurant zich in een resort zal bevinden. Daarom is de uitzondering van artikel 7:274 BW Pro van toepassing, aldus VLV.
4.6.
Omnium en Popa hebben zich opnieuw tegen het beëindigen van de huurovereenkomst verzet en stellen zich op het standpunt dat het restaurant geen onderdeel uitmaakt van een hotel. Het is ook niet (ruimtelijk) verbonden met het resort, omdat het resort nog bij lange na niet klaar is. Dat is naar verwachting pas over ruim twee jaar. Daarnaast zal ook wanneer het resort volledig is opgeleverd geen sprake zijn van ruimtelijke verbondenheid met het resort omdat het restaurant na de geplande verbouwing aan de zijkant – buiten het resort – is gelegen. De uitzondering van artikel 7:274 lid 2 BW Pro gaat daarom niet op. Dit betekent dat VLV toestemming van de huurcommissie nodig heeft om de huurovereenkomst te beëindigen, aldus Omnium en Popa.
4.7.
1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.
2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.
De memorie van toelichting op dit artikel luidt:
De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17bis, eerste lid, slot, HCR. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering.
De bestaande rechtspraak, waarop de memorie doelt, is het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van 3 februari 2006, waarin het Hof overweegt:
“dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling.” [1]
Het door VLV te bouwen resort is geen hotel, maar zou dus toch onder de uitzondering van artikel 7:274 BW Pro kunnen vallen.
Partijen hebben bovendien in de huurovereenkomst het volgende opgenomen:
“The leased property will become an integral part within resort and will be at a minimum by the parties considered to be spatially connected (in Dutch: ruimtelijk verbonden);Therefore, the parties are aware that the leased property falls under the exception referenced in article 7:274 paragraph 2 and that consequently no permission is required from the rental board for termination;”
4.8.
Daarnaast moet bij toepassing van dat artikel aan Omnium en Popa een redelijke termijn voor ontruiming worden gegeven. Ontruiming per september 2026 is in ieder geval geen redelijke termijn.
4.9.
Het Gerecht begrijpt uit de toelichting ter zitting dat VLV Indigo Restaurant wil verbouwen en daar een sales office aan wil toevoegen. Dit is naar het oordeel van het Gerecht onvoldoende om te kunnen spreken van dringend eigen gebruik. VLV heeft gesteld dat de locatie van Indigo Restaurant de enige geschikte locatie is voor een sales office op het hele terrein van VLV. VLV heeft toegelicht dat de huidige locatie van Indigo Restaurant een zeer geschikte plaats zou zijn voor haar sales office. Na verweer van Omnium en Popa heeft VLV echter niet kunnen uitleggen dat er op het terrein van VLV niet ook andere gunstige plaatsen voor zo een sales office zijn.
4.10.
Geen van de argumenten van VLV slagen. De huurovereenkomst is daarom niet beëindigd per brief van VLV van 31 juli 2025.
4.11.
Voorgaande betekent dat geen van de door VLV gedane pogingen om de huurovereenkomst te doen eindigen is geslaagd en de huurovereenkomst niet is beëindigd. De vorderingen van VLV met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden afgewezen. Als gevolg daarvan moeten ook de door VLV gevorderde dwangsommen worden afgewezen.
4.12.
VLV heeft verder nog gevorderd dat Omnium en Popa worden veroordeeld tot ontruiming van het perceel dat het door Omnium en Popa gehuurde perceel omsluit. Omnium en Popa betwisten dat zij spullen buiten het door haar gehuurde perceel hebben geplaatst en stellen dat VLV ook niet duidelijk aangeven waar de perceelsgrens precies loopt. Bovendien geldt dat, als haar strandstoelen al op het andere perceel staan, VLV hier al jaar en dag bekend mee is. Haar mensen lunchen er zelfs regelmatig. Dit rechtvaardigt in ieder geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst.
VLV is vervolgens niet op dit verweer ingegaan. De vordering met betrekking tot ontruiming van dat perceel wordt daarom afgewezen.
4.13.
VLV zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van Omnium en Popa begroot op Cg 2.500.- (Cg 2.500,- (2 punten x tarief 5) voor salaris gemachtigde).
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt VLV in de proceskosten, aan de zijde van Omnium en Popa tot op heden begroot op Cg 2.500,-;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door
mr. T.B. ten Wolde, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.