ECLI:NL:OGEAM:2026:53 - Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten - Vordering bijdrage beveiligingskosten woonwijk Point Piro...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202500502

Vonnisdatum: 31 maart 2026

in de zaak van

de stichting

POINT PIROUETTE HOMEOWNERS FOUNDATION,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. K. Huisman,

tegen

de vereniging van eigenaren

VISTA VERDE HOME OWNERS ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.F. Keuning,

Partijen zullen hierna Point Pirouette en Vista Verde worden genoemd.

De zaak in het kort

Partijen zijn beide gevestigd in Point Pirouette op Sint Maarten. Ze maken gebruik van dezelfde toegangspoort en beveiliging. Het geschil gaat over de verdeelsleutel van de kosten daarvoor. Het Gerecht stelt die sleutel vast op grond van het aantal woningen.

The case in brief

Both parties are located in Point Pirouette on Sint Maarten. They share the same entrance gate and security. The dispute concerns the formula for allocating the associated costs. The Court determines that formula based on the number of residences.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 29 april 2025 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord met producties, van 16 september 2025;

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 26 februari 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Point Pirouette vertegenwoordigd door de heer [vertegenwoordiger P] en Vista Verde vertegenwoordigd door de heer [vertegenwoordiger V]. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door de overgelegde pleitaantekeningen ingediend door mr. Huisman.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Point Pirouette en Vista Verde delen de toegang tot hun woonwijk via één poort met slagboom, beveiligd door een beveiligingsbedrijf. In 2008 is overeengekomen dat de beveiligingskosten tussen beide partijen worden verdeeld op basis van het aantal huishoudens.

2.2.

Vanaf september 2021 werden de maandelijkse kosten door het beveiligingsbedrijf verhoogd en zijn er afspraken gemaakt over de verdeling van de bijdragen in 2022. Op 14 april 2022 hebben partijen een Cost Sharing Agreement gesloten, waarin de in 2008 overeengekomen kostenverdeling is vastgelegd.

2.3.

Vanaf september 2024 stopte Vista Verde met het betalen van haar bijdrage, waarna Point Pirouette de dienstverlening bleef verzorgen. Op 3 december 2024 startte Vista Verde een kort geding over de toegang tot de poort, waarbij een tijdelijke jaarovereenkomst werd getroffen.

In de vaststellingsovereenkomst van 24 januari 2025 is vastgelegd dat Vista Verde gedurende de looptijd van de overeenkomst met het beveiligingsbedrijf vanaf 1 januari 2025 maandelijks USD 1.900,- rechtstreeks aan het beveiligingsbedrijf zal betalen. Op basis van de verhoogde maandelijkse vergoeding van USD 7.000,- zoals in juli 2024 aan Point Pirouette werd gepresenteerd voor 24-uurs beveiligingsdiensten, moest Point Pirouette het resterende bedrag van USD 5.100,- aan het beveiligingsbedrijf zal betalen.

3.3. Het geschil

Point Pirouette vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

I . Te verklaren voor recht dat Vista Verde gehouden is bij te dragen in de kosten voor de beveiliging in de woonwijk Point Pirouette;

II. Vista Verde te veroordelen om vanaf 1 januari 2025 een percentage van 34% in de totale kosten die de dienstverlener in de rekening brengt voor de beveiliging van de toegang van de woonwijk, althans door uw Gerecht in goede justitie vast te stellen verdeelsleutel;

III. Vista Verde te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan Point Pirouette te voldoen een eventueel tekort in de bijdragen van de beveiliging op basis van de door Uw Gerecht bevestigde, althans vastgestelde verdeelsleutel, ontstaan vanaf januari 2025, eventueel te vermeerderen met wettelijke rente indien niet binnen de gestelde termijn wordt voldaan;

IV. Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten, een en ander te voldoen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet plaatsvindt binnen de gestelde termijn, deze (na)kosten te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum verzuim tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

Point Pirouette legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Point Pirouette en Vista Verde delen de kosten van beveiliging van hun woonwijk, met 66% voor Point Pirouette en 34% voor Vista Verde, gebaseerd op het aantal huishoudens. Sinds 2008 zijn deze afspraken overeengekomen met de vertegenwoordiger van Vista Verde. In september 2021 verhoogde het beveiligingsbedrijf de kosten, maar Vista Verde weigerde bij te dragen met het argument dat hun aandeel slechts 10% van de oppervlakte beslaat. Point Pirouette stelt dat het aantal huishoudens bepalend is en alle bewoners gebruikmaken van de dienst.
Op 14 april 2022 sloten partijen een Cost Sharing Agreement, die Vista Verde niet opzegde. In juli 2024 kondigde Vista Verde aan per september te stoppen met bijdragen, waarna tijdelijk betaling plaatsvond om de dienst te hervatten. Vanaf oktober 2024 stopte Vista Verde definitief en stelde geen alternatief beveiligingsbedrijf voor. Vista Verde startte in december 2024 een kort geding om toegang tot de poort te waarborgen, terwijl Point Pirouette stelt dat de toegang nooit geweigerd is. Tijdens het pleidooi werd een tijdelijke jaarovereenkomst getroffen. Point Pirouette vordert primair nakoming van de afspraken en subsidiair vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking van Vista Verde.

3.3.

Vista Verde heeft het volgende tot verweer gevoerd.

Vista Verde betwist dat de overeenkomst nog van kracht is en stelt dat deze met de vaststellingsovereenkomst is beëindigd. Vista Verde voert aan dat een centrale toegangspoort door de ontwikkelaar van het grotere woongebied in Maho zal worden gebruikt. Volgens Vista Verde is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking, omdat Point Pirouette niet is verarmd. Vista Verde betwist dat haar aandeel in de kosten 34% bedraagt en stelt dat zij hoogstens voor 14% kan worden aangeslagen, omdat zij slechts 32 van de 222 woonunits bezit. Vista Verde wijst erop dat Point Pirouette zelf kampt met wanbetaling, en dat de gevolgen daarvan niet op Vista Verde afgewenteld kunnen worden. Vista Verde verzoekt een deskundige aan te stellen om de hoogte van de kosten en de verdeelsleutel te onderzoeken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Waar het in deze zaak om gaat

4.1.

Het gaat in deze procedure om de vraag wat een eerlijke verdeelsleutel is van de kosten die worden gemaakt ter beveiliging van het woongebied van zowel Point Pirouette als Vista Verde. Vista Verde had als verweer aangevoerd dat deze discussie achterhaald was, omdat sinds kort de eigenaar van het gehele Maho-terrein een centrale toegangspoort aan het begin van de Amazone Road heeft geïnstalleerd. Ter zitting is dat standpunt echter genuanceerd; partijen zijn het erover eens dat er ook na die installatie nog een afzonderlijke toegangspoort met beveiliging van het gebeid van Point Pirouette en Vista Verde nodig zal blijven.
Vorige overeenkomsten niet meergeldig

4.2.

Vista Verde heeft betwist dat de eerder tussen partijen gesloten overeenkomsten van 2008 en 2022 nog geldig zijn. Zij stelt zich op het standpunt dat deze met de vaststellingsovereenkomst zijn beëindigd. Het Gerecht kan Vista Verde hierin volgen. Point Pirouette heeft weliswaar aangevoerd dat die overeenkomst nooit is opgezegd, maar uit haar eigen stellingen blijkt dat het in 2024 de bedoeling was om per 1 januari 2025 een nieuwe overeenkomst te sluiten. De vordering van Point Pirouette in deze procedure ziet ook op de periode vanaf 1 januari 2025. De primaire vordering moet daarom worden afgewezen.
Toetsingskader

4.3.

Dat wil niet zeggen dat de overeenkomst uit 2008 en de latere “Cost Sharing Agreement” van 14 april 2022 geen rol spelen bij de vraag wat vanaf 1 januari 2025 de verdeelsleutel van de beveiligingskosten moet zijn. Het lag op de weg van Vista Verde om aan te geven, wat er sinds de vorige overeenkomsten is gewijzigd en waarom die verdeelsleutel anders zou moeten worden.

4.4.

Daartoe heeft Vista Verde allereerst aangevoerd dat Vista Verde op dit moment slechts 32 woonunits vertegenwoordigt tegenover 222 van Point Pirouette. Ter zitting heeft Vista Verde echter verklaard dat haar stelling niet juist is; Vista Verde heeft bedoeld te stellen dat het gaat om 222 “bedrooms” van Point Pirouette. Nog daargelaten dat niet is onderbouwd dat de woonunits van Vista Verde allemaal “one bedroom” appartementen zijn, wil het hebben van een bedroom nog niet zeggen dat die telkens door een of meer personen bezet is. Ter zitting heeft Point Pirouette toegelicht dat het juist is dat haar woonunits groter en luxer zijn dan die van Vista Verde, maar dat dat niet betekent dat er meer personen verblijven. Het gaat vaak om slechts af en toe bezette gastenverblijven, terwijl de nodige bewoners van Point Pirouette hier slechts een deel van het jaar verblijven.

4.5.

Ter zitting heeft de vertegenwoordiger van Vista Verde daarnaast gesteld dat hij inmiddels achter een aantal zaken is gekomen, die volgens hem ten tijde van het sluiten van de vorige overeenkomsten niet aan Vista Verde bekend waren. Welke dat precies waren en hoe dat zich verhoudt tot de berekende beveiligingskosten werd daarbij echter niet duidelijk gemaakt. Het Gerecht gaat hier dan ook verder aan voorbij.
Verdeelsleutel

4.6.

Het Gerecht is van oordeel dat er geen aanleiding is om af te wijken van het uitgangspunt dat in 2008 en 2022 door partijen is gehanteerd: verdeling van de beveiligingskosten op basis van het aantal woonunits. Over dat aantal bestaat geen verschil van mening: 32 (Vista Verde) tegenover 63 (Point Pirouette). Of een woonunit groot of klein is, doet er daarbij niet toe; het gaat om het aantal units dat gebruikmaakt van de toegangspoort. Waarschijnlijk wordt de toegangspoort in het hoogseizoen relatief meer gebruikt door Point Pirouette dan door Vista Verde, maar daar staat tegenover dat dat in het laagseizoen waarschijnlijk andersom is. Het aantal woonunits is daarom een objectief goed te hanteren criterium. Vista Verde dient voor 32/63 = afgerond 34% bij te dragen in de kosten.

4.7.

De subsidiaire grondslag ongerechtvaardigde verrijking kan de vordering daarom dragen. Indien Point Pirouette alle kosten zou voldoen, dan betaalt zij 34% teveel en betaalt Vista Verde 34% te weinig.
Geen alternatief voorgesteld

4.8.

Het Gerecht merkt ten slotte op dat Point Pirouette heeft gesteld dat Vista Verde te kennen heeft gegeven het huidige beveiligingsbedrijf te duur te vinden, maar dat Vista Verde zelf in de afgelopen jaren geen alternatief heeft voorgesteld. Voor de beslissing zal daarom worden uitgegaan van het huidige beveiligingsbedrijf.

Geen benoeming deskundige

4.9.

Vista Verde heeft verzocht om benoeming van een deskundige op het gebied van VvE-kosten. Dat verzoek verwerpt het Gerecht. Het is het Gerecht ambtshalve bekend dat de VvE-bijdragen in het algemeen gekoppeld zijn aan het aantal vierkante meters van de desbetreffende appartementen. Het gaat in deze zaak echter niet om de bijdrage aan de algemene kosten van Point Pirouette, maar uitsluitend om de verdeelsleutel van de beveiligingskosten.

4.10.

Zoals in de vaststellingsovereenkomst van 24 januari 2025 is afgesproken, zullen partijen nog proberen te komen tot een verdeelsleutel van die overige kosten, die Point Pirouette op dit moment geheel voor haar rekening neemt.

Slotsom

4.11.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van Point Pirouette toewijsbaar zijn. Vista Verde zal worden veroordeeld om vanaf 1 januari 2025 voor 34% bij te dragen in de beveiligingskosten.

Proceskosten

4.12.

Vista Verde zal in de proceskosten worden veroordeeld, omdat zij ongelijk krijgt. Deze proceskosten worden aan de zijde van Point Pirouette begroot op:

explootkosten Cg 240,50

zegelkosten Cg 50,00

griffierecht Cg 450,00

salaris gemachtigde
Cg 2.500,00+ (2,0 punten x Cg 1.250,-)

totaal: Cg 3.240,50

Uitvoerbaar bij voorraad4.13. Een belangenafweging valt uit in het voordeel van Point Pirouette. Haar belang bij (door)betaling van de kosten is groter dan dat van Point Pirouette om een mogelijke uitspraak van het Hof af te wachten. Dat geldt temeer omdat op dit moment Point Pirouette alle overige kosten ook voor haar rekening neemt.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

verklaart voor recht dat Vista Verde gehouden is bij te dragen in de kosten voor de beveiliging in de woonwijk Point Pirouette;

5.2.

veroordeelt Vista Verde om vanaf 1 januari 2025 34% bij te dragen in de totale kosten die de dienstverlener in rekening brengt voor de beveiliging van de toegang van de woonwijk;

5.3.

veroordeelt Vista Verde om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan Point Pirouette te voldoen een eventueel tekort in de bijdragen van de beveiliging op basis van de in 5.2 vermelde verdeelsleutel, ontstaan vanaf 1 januari 2025;

5.4.

veroordeelt Vista Verde tot betaling aan Point Pirouette van de proceskosten, aan de zijde van Point Pirouette tot op heden begroot op Cg 3.240,50, te vermeerderen met de nakosten van Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door N.S. Rogers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.