Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202500667
Vonnisdatum: 17 februari 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
IRE REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie,
tegen
de naamloze vennootschap
ESTORE N.V,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. K. Huisman,
Partijen zullen hierna IRE en Estore worden genoemd.
De zaak in het kort
IRE is een realtor in Sint Maarten en heeft een appartement van Estore in verkoop gehad. Dat appartement is uiteindelijk door een andere realtor verkocht. IRE claimt in deze zaak commissie van Estore. Het Gerecht wijst de vordering af. Partijen hebben geen exclusieve bemiddelingsovereenkomst gesloten. Er is geen verkoop tot stand gekomen door bemiddeling van IRE en partijen hebben geen afspraken gemaakt over vergoeding van werkzaamheden van IRE.
The case in brief
IRE is a real estate agent in Sint Maarten and had an apartment belonging to Estore for sale. That apartment was ultimately sold by another real estate agent. In this case, IRE is claiming commission from Estore. The court rejects the claim. The parties did not enter into an exclusive brokerage agreement. No sale was concluded through the mediation of IRE, and the parties did not make any agreements about compensation for IRE's work.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 13 juni 2025 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord van 14 oktober 2025, tevens eis in reconventie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 7 januari 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. IRE vertegenwoordigd door mevrouw [eigenaar] en Estore door de heer [bestuurder] (via videoverbinding). Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Estore was eigenaar van het perceel met woning aan de [adres], Sint Maarten. In overleg met Estore heeft IRE als makelaar de woning op de markt aangeboden. Estore heeft ook andere makelaars ingeschakeld om de woning te verkopen.
3.Het geschil
3.1.
IRE vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,:
1. Estore te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis aan IRE te vergoeden een bedrag USD 20.000,-, met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
1. Estore te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis aan IRE te vergoeden een bedrag USD 20.000,-, met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
2. Estore te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
IRE legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Tussen IRE en Estore is correspondentie gevoerd, IRE heeft een koper aangebracht en heeft de koopovereenkomst opgesteld en een getekende versie aangeleverd aan Estore. IRE concludeert dat Estore haar een bedrag verschuldigd is van USD 20.000,- voor het verrichten van werkzaamheden, namelijk het aanbrengen van een potentiële koper, ook al heeft het langer geduurd, uiteindelijk is het onroerend goed overgedragen.
Tussen IRE en Estore is correspondentie gevoerd, IRE heeft een koper aangebracht en heeft de koopovereenkomst opgesteld en een getekende versie aangeleverd aan Estore. IRE concludeert dat Estore haar een bedrag verschuldigd is van USD 20.000,- voor het verrichten van werkzaamheden, namelijk het aanbrengen van een potentiële koper, ook al heeft het langer geduurd, uiteindelijk is het onroerend goed overgedragen.
3.3.
Estore heeft het volgende tot verweer gevoerd.
De door IRE aangedragen koper ([koper 1], althans [moeder koper 1], althans [moeder] Private Fund Foundation) heeft uiteindelijk afgezien van de koop van de woning met tussenkomst van IRE. Er is geen overeenkomst tot
De door IRE aangedragen koper ([koper 1], althans [moeder koper 1], althans [moeder] Private Fund Foundation) heeft uiteindelijk afgezien van de koop van de woning met tussenkomst van IRE. Er is geen overeenkomst tot
stand gekomen voor de verkoop/koop van de woning met tussenkomst van
IRE. Er is geen exclusieve bemiddelingsovereenkomst tussen IRE en Estore gesloten. De door IRE toegezonden “commission agreement” is ook niet ondertekend door Estore. Daarom is Estore geen commissie verschuldigd aan IRE.
3.4.
Estore heeft aan haar verweer een vordering in reconventie gekoppeld.
Estore vordert
in reconventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in reconventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. IRE te bevelen om notariskantoor [naam notaris] te instrueren om het bedrag van USD 26.000,- aan zekerheid vrij te geven van de derdengeldenrekening "[naam notaris] Trust Foundation", aan Estore binnen vijf dagen na het door Uw Gerecht te geven bevel, op straffe van een dwangsom van USD 5.000,- per dag of dagdeel dat IRE in gebreke blijft om aan dit bevel te voldoen;
II. Aan Estore de schade te vergoeden gelijk aan een bedrag van de wettelijke rente over de som waarop beslag is gelegd, te weten wettelijke rente over het bedrag van USD 26.000,-, vanaf 20 mei 2025 tot aan de dag van opheffing van het beslag;
III. IRE te veroordelen in de kosten van dit geding, onder bepaling dat, indien deze niet binnen veertien dagen na de dag waarop dit vonnis zal zijn gewezen, aan Estore is voldaan, daarover vanaf die veertiende dag de wettelijke rente verschuldigd is.
3.5.
Voor de onderbouwing van haar vordering in reconventie heeft Estore verwezen naar de verweren en stellingen in conventie.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
Wat is de overeenkomst tussen partijen?
4.1.
De grondslag van de vordering is de overeenkomst tussen partijen. De eerste vraag is wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Er is geen schriftelijk contract opgesteld, waaruit de verplichtingen over en weer blijken. Het enkele feit dat IRE de woning van Estore te koop heeft aangeboden, schept nog geen verplichting voor Estore om IRE voor die werkzaamheden een vergoeding te betalen. In Sint Maarten is het niet ongebruikelijk om een pand via verschillende makelaars te koop of te huur aan te bieden. Ter zitting heeft IRE bevestigd dat zij met Estore eigenlijk alleen heeft besproken tegen welke prijs de woning zou worden aangeboden. De vraagprijs is in overleg bepaald op USD 635.000,-.
Chronologische beschrijving van de ontwikkelingen
4.1.
Op 29 oktober 2024 heeft een potentiële koper, mevrouw [koper 1], via IRE een bod op de woning gedaan van USD 550.000,-.
4.2.
Vervolgens heeft IRE een koopcontract opgesteld tussen Estore en mevrouw [moeder van koper 1]. Het contract is gedateerd 9 december 2024 en door [moeder van koper 1] en IRE ondertekend op 9 december 2024. De daarin vermelde koopprijs bedroeg USD 575.000,-. Artikel 2 van Pro deze koopovereenkomst bepaalt dat voorafgaande aan de ondertekening van het koopcontract een bedrag van USD 57.500,- op een depotrekening bij de notaris zou zijn gestort. Ter zitting heeft IRE bevestigd dat dat niet is gebeurd, maar dat de koper dat bedrag wel klaar had liggen, omdat ze de loterij had gewonnen.
4.3.
Uit de overgelegde Whatsapp-correspondentie tussen partijen blijkt dat IRE op 1 februari 2025 aan Estore voorstelt de koopprijs van USD 575.000,- te accepteren. Als commissie zou dan USD 10.000,- naar IRE gaan, USD 10.000,- naar een andere makelaar van IRE, zodat Estore netto USD 555.000,- zou overhouden.
In een reactie op dezelfde dag laat Estore weten:
“Let’s do $ 560. I’ll also take a small hit as well and let’s close it.”
In een reactie op dezelfde dag laat Estore weten:
“Let’s do $ 560. I’ll also take a small hit as well and let’s close it.”
4.4.
Vervolgens hebben de kopers gevraagd om de woning nog een keer goed te mogen bekijken. Dat is gebeurd en daarna hebben de kopers een lijstje met opleverpunten aangeleverd. Dat leek gemakkelijk oplosbaar, behalve een aantal gebroken tegels in WC en badkamer. Estore heeft IRE op 3 februari 2025 verzocht om de koopovereenkomst toe te sturen om deze door te nemen. IRE heeft de datum van de eerdere koopovereenkomst aangepast en aan Estore toegezonden. Estore heeft in reactie op 8 februari 2025 meegedeeld dat herstel van de tegels niet mogelijk was. IRE zou dat aan de kopers laten weten.
Op 10 februari 2025 heeft Estore gevraagd om de stand van zaken.
Op 10 februari 2025 heeft Estore gevraagd om de stand van zaken.
4.5.
Op 26 februari 2025 heeft Estore IRE het volgende geschreven:
“Since I haven't heard from you about [adres] property sale I don't think your clients are interested In that event I have prospective client that I am going ahead with. Regrets that we couldn't materialize this sale. But there is a lot more we can do in the future. Thanks and regards”en in een Whatsapp even later, naar aanleiding van de mededeling van IRE dat zij zou proberen haar koper te overtuigen:
“I would consider that his sale is not happening anymore and I will move forward to sell the property to any prospect buyer that's willing to put down a deposit.”
“Since I haven't heard from you about [adres] property sale I don't think your clients are interested In that event I have prospective client that I am going ahead with. Regrets that we couldn't materialize this sale. But there is a lot more we can do in the future. Thanks and regards”en in een Whatsapp even later, naar aanleiding van de mededeling van IRE dat zij zou proberen haar koper te overtuigen:
“I would consider that his sale is not happening anymore and I will move forward to sell the property to any prospect buyer that's willing to put down a deposit.”
4.6.
Op 6 maart 2025 is er nog geen andere koop gesloten. Estore deelt dan aan IRE mee:
“You have the first opportunity to put it thru. But I don't want to be stuck between realtors. Coz this property is with every realtor. I will continue to pursue selling it. it is a small island and I work with all realtors. It does not help me having beef with any realtor, hence I always work with the principal of first come first serve. And also the fact the first one to put down a deposit has the game. So far there is NO DEPOSIT but only procrastination.”
“You have the first opportunity to put it thru. But I don't want to be stuck between realtors. Coz this property is with every realtor. I will continue to pursue selling it. it is a small island and I work with all realtors. It does not help me having beef with any realtor, hence I always work with the principal of first come first serve. And also the fact the first one to put down a deposit has the game. So far there is NO DEPOSIT but only procrastination.”
4.7.
In een Whatsapp-bericht van 17 maart 2025 meldt IRE aan Estore:
“Nash, I have registered my client, her mom and the PFF. I cannot agree if this client goes with another realtor after our efforts to not want to be paid.”,Waarop Estore reageert met de mededeling:
“That’s why you have the first opportunity to get the deposit in. It’s between you and your client.”
“Nash, I have registered my client, her mom and the PFF. I cannot agree if this client goes with another realtor after our efforts to not want to be paid.”,Waarop Estore reageert met de mededeling:
“That’s why you have the first opportunity to get the deposit in. It’s between you and your client.”
4.8.
De kopers van IRE hebben geen waarborgsom gestort en de woning is enkele weken later verkocht en geleverd aan een Private Fund Foundation op naam van de zus van de eerste biedster.
slotsom
slotsom
4.9.
Op grond van het vorenstaande chronologische overzicht van de ontwikkelingen stelt het Gerecht vast dat er uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen een van de kopers van IRE en Estore.
4.10.
Het Gerecht neemt met IRE aan dat de uiteindelijke koper van de eerdere ontwikkelingen wist. De oorspronkelijke biedster, mevrouw [koper 1], heeft tijdens deze procedure een schriftelijke verklaring afgelegd, gedateerd 17 september 2025. Zij beschrijft een aantal omstandigheden, waarna zij besluit:
“Although I was willing and prepared to buy the property, this experience forced me to step back from the deal”.Het Gerecht laat in het midden wat er precies is voorgevallen tussen de agent van IRE en deze biedster, feit is dat zij zich inderdaad heeft teruggetrokken van verdere bemoeienissen door IRE. IRE heeft dat op 26 februari 2025 ook per e-mail aan Estore gemeld.
“Although I was willing and prepared to buy the property, this experience forced me to step back from the deal”.Het Gerecht laat in het midden wat er precies is voorgevallen tussen de agent van IRE en deze biedster, feit is dat zij zich inderdaad heeft teruggetrokken van verdere bemoeienissen door IRE. IRE heeft dat op 26 februari 2025 ook per e-mail aan Estore gemeld.
4.11.
Estore heeft voldoende onderbouwd dat de koopovereenkomst nadien via een andere makelaar tot stand is gekomen en dat hij daarvoor van die makelaar ook een rekening heeft ontvangen van USD 17.000,-. Hij heeft dat bedrag nog niet betaald, in afwachting van de uitkomst van deze procedure.
4.12.
Zoals hiervoor overwogen, hebben partijen geen afspraken gemaakt over een vergoeding voor IRE in dit soort gevallen. Dat betekent dat de vordering van IRE zal moeten worden afgewezen.
4.13.
Het voorgaande betekent ook dat de vordering in reconventie toewijsbaar is, omdat er geen grondslag meer is voor het gelegde beslag.
proceskosten
proceskosten
4.14.
IRE krijgt ongelijk en zal dus in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden in conventie aan de zijde van Estore tot op heden begroot op Cg 2.500,- (2 punten x tarief Cg 1.250,-) aan salaris voor de gemachtigde van Estore en in reconventie op Cg 1.250,-.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt IRE in de proceskosten, aan de zijde van Estore tot op heden begroot op Cg 2.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2026;
in reconventie
5.3.
beveelt IRE om notariskantoor Mingo binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te instrueren om het bedrag van USD 26.000,- aan zekerheid vrij te geven van de derdengeldenrekening "Notary M.F. Mingo Trust Foundation" aan Estore, op verbeurte van een dwangsom van USD 1.000,- per dag of dagdeel dat IRE in gebreke blijft om aan dit bevel te voldoen, met een maximum van USD 25.000,-;
5.4.
veroordeelt IRE tot betaling aan Estore van de wettelijke rente over USD 26.000,-, vanaf 20 mei 2025 tot aan de dag van opheffing van het beslag;
5.5.
veroordeelt IRE in de proceskosten, aan de zijde van Estore tot op heden begroot op Cg 1.250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2026;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door N.S. Rogers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.