ECLI:NL:OGEAM:2026:26 - Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten - Ontruiming en huurachterstand sociale woning Sint Maarten

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202600161

Vonnis in kort geding d.d. 13 maart 2026

inzake

de stichting
SINT MAARTEN HOUSING DEVELOPMENT FOUNDATION,

gevestigd en kantoorhoudende in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. D.I. Schram,

tegen

[huurder],

wonend in Sint Maarten,

gedaagde,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna verhuurder en huurder worden genoemd.

1.Verloop van de procedure

1.1.

Verhuurder heeft op 6 februari 2026 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 27 februari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij verhuurder is bijgestaan door een kantoorgenoot van de gemachtigde voornoemd, mr. R.F. Gibson jr. die het woord heeft gevoerd. Huurder is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen huurder is daarom verstek verleend. Verhuurder persisteert in het door haar gestelde en gevorderde. Van de behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Op 1 februari 2011 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning gelegen aan [adres]. De overeengekomen huurprijs bedraagt Cg 550,- per maand. De huur dient uiterlijk op de eerste dag van iedere maand bij vooruitbetaling te worden voldaan.

2.2.

Verhuurder heeft bij brief van 26 juli 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In deze brief is huurder gesommeerd het gehuurde binnen een periode van vier weken vrijwillig te verlaten. Huurder heeft hieraan geen gevolg gegeven.

3.Het geschil

3.1.

Verhuurder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

i. i) Huurder te bevelen om binnen twee dagen na het in dezen te wijzen vonnis, of althans op een door het Gerecht in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde, plaatselijk bekend als [adres] met al het hare en allen die menen enig recht daarop te kunnen doen gelden, te ontruimen en dit leeg en ter vrije beschikking van verhuurder te stellen;

ii) Voor zover huurder nalaat binnen twee (2) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan de veroordeling te voldoen, verhuurder te machtigen de ontruiming te doen bewerkstelligen middels gebruikmaking van de sterke arm;

iii) Huurder te veroordelen zover huurder nalaat binnen twee (2) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan de veroordeling te voldoen, huurder te veroordelen tot betaling van een dwangsom van USD 1.000,-, voor elke dag of deel daarvan, dat huurder nalaat de woning te verlaten;

iv) Huurder te veroordelen om bij wijze van voorschot en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurder de som van Cg 33.700,- te betalen, zijnde de achterstallige en onbetaalde huur tot aan de datum dat de huurovereenkomst is (dan wel wordt) beëindigd en gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum, tot aan de dag der algehele voldoening;

v) huurder te veroordelen om aan verhuurder, tegen deugdelijke kwijting, een bedrag van Cg 25,- te voldoen ter zake van de vertragingsrente, welke bedrag overeenkomt met de late fee zoals bepaald in de huurovereenkomst, voor elke dag dat huurder de huurbetalingen na het ontstaan van de betalingsverplichting te laat of niet heeft voldaan;

vi) Huurder te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van Cg 550,-per maand aan verhuurder, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, welk bedrag gelijk is aan de verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en in goede staat ter beschikking van verhuurder te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst is (dan wel wordt) beëindigd;

vii) Huurder te veroordelen tot betaling van een boete van Cg 50.- aan verhuurder, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, welk bedrag gelijk is aan de boete die uit de huurovereenkomst voortvloeit, voor elke dag of een dagdeel van een dag die huurder na de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst in het gehuurde is gebleven en/of blijft;

viii) Huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de griffierechten, het salaris van de gemachtigde, de buitengerechtelijke kosten alsmede de nakosten, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat huurder al zeer lange tijd een wanbetaler is. Zij heeft nu opnieuw een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd. Aldus is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door huurder, die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Verhuurder is in het leven geroepen om zorg te dragen voor sociale woningbouw in Sint Maarten. Verhuurder hanteert een rechtvaardig sociaal huurbeleid. Aan de hand van een selectieproces (waarbij onder andere wordt gekeken naar inkomen en prioriteit) worden nieuwe huurders geselecteerd voor de woningen die SMHDF tot haar beschikking heeft. Om die reden is het vast beleid dat wanbetalers niet worden getolereerd, verhuurder heeft immers een enorme wachtlijst aan potentiële huurders die in aanmerking voor een sociale woning komen.

3.3.

Huurder is, alhoewel correct opgeroepen, ter zitting niet verschenen en heeft ook geen (schriftelijk) verweer ingediend.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

De verhuurder (hierna: de stichting) heeft voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming, zelfs in dit geval, waar zij de huurovereenkomst al op 26 juli 2024 heeft ontbonden. De woning van huurder moet immers na toewijzing van de vordering zo snel mogelijk worden verhuurd aan iemand die in aanmerking komt voor sociale huur.
Maatstaf ontruiming in kort geding

4.2.

Een vordering tot ontruiming is slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar betwiste feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Tekortkoming rechtvaardigt ontruiming

4.3.

Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van huurder. Gebleken is dat de achterstand tot en met de ten tijde van de zitting vervallen huurtermijn van januari 2026 Cg 33.700,- bedraagt. De stichting heeft ter zitting toegelicht dat zij een tekort heeft aan mogelijkheden en middelen om de groep mensen voor wie de nood- en sociale woningen zijn geschikt bevonden, onder te brengen. De stichting stelt dat zij daarom een beleid hanteert dat bij het ontstaan en oplopen van de in redelijkheid niet te aanvaarden achterstanden in de huurverplichtingen wordt overgegaan tot gerechtelijke ontruiming en invordering van de betreffende huurachterstanden. De stichting stelt dat gezien de tekortkoming in dit geval, de ontbinding gerechtvaardigd is.
Hoewel de ontbinding in deze kort geding procedure niet aan de orde is, kan het Gerecht zich vinden in het beschreven beleid. De achterstand in de huurbetalingen was ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding op 26 juli 2024 al zodanig, dat het zeer aannemelijk is dat de bodemrechter die ontbinding zal bevestigen.
Er is niet gebleken dat huurder in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen en toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen.De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
De huurachterstand

4.4.

Wat de gevorderde betalingen betreft, geldt het volgende.
Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de rechter bij de vraag of een geldvordering in kort geding toewijsbaar is, onderzoeken of de vordering van de eisende partij voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet bij de eisende partij een spoedeisend belang bestaan, waardoor het voeren van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
De vordering is goed onderbouwd en gedaagde heeft de vordering niet betwist. De vordering in hoofdsom (de achterstand per 26 juli 2024 van Cg 27.350,-) is daarom toewijsbaar.
De gevorderde gebruiksvergoeding

4.5.

Dat geldt ook voor de gevorderde gebruiksvergoeding van Cg 550,- per maand vanaf 1 augustus 2024. Gedaagde heeft immers de woning niet verlaten, maar is er blijven wonen. De gebruiksvergoeding bedraagt tot en met de maand maart 2026 Cg 11.000,-.
De overige geldvorderingen

4.6.

Over de gevorderde “late fee”, boete wegens niet ontruimen en buitengerechtelijke kosten overweegt het Gerecht het volgende.
Ambtshalve toetsing

4.7.

Het Gerecht zal ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst oneerlijke bepalingen staan. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding in strijd met is met de goede trouw en of het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden worden meegewogen. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het burgerlijk wetboek wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. De bedoeling is dat een huurder er als consument op kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
Boete wegens te laat betalen

4.8.

Artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder een late fee van Cg 25,- verschuldigd is voor elke dag dat de huurder te laat aan de huurverplichting voldoet:
“3.4 Lessee must pay the rent payments in advance to the Lessor, prior to the first working day of each month. Should Lessee fail to pay the rent on or before the first day of the month a late fee of Naf. 25,- shall be immediately owed and payable to Lessor for each day that Lessee has failed to pay the rent on time.”Het Gerecht is voorlopig van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Bij niet tijdig betalen van de huur zou de stichting een bedrag van Cg 25,- per dag in rekening kunnen brengen. Dat is Cg 750,- per maand en daarmee extreem veel hoger dan de verschuldigde wettelijke rente (7,75% in 2024 en 6,75% in 2025) van ongeveer Cg 35,- per maand. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van de huurder. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Boete wegens niet ontruimen

4.9.

Voorts is in artikel 1.5 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurder een onmiddellijk opeisbare boete van Cg 50,- verschuldigd is aan de stichting voor elke dag dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst niet wordt ontruimd:
“In the event Lessor has not agreed to extend the Lease Agreement and Lessee fails to vacate the Leased Property on the date that this agreement is terminated for whatever reason, Lessee shall forfeit an immediately due and payable penalty of Nafl. 50,- for each day, or part of a day that he remains in the leased Property after the date of termination.”Het Gerecht is voorlopig van oordeel dat ook dit beding oneerlijk is. Bij niet tijdig ontruimen zou de stichting een bedrag van Cg 50,- per dag in rekening kunnen brengen. Dat is Cg 1.500,- per maand en daarmee buitenproportioneel ten opzichte van de huurprijs van Cg 550,- voor het gehuurde. Ook hier is het evenwicht tussen partijen verstoord, en aanzienlijk in het nadeel van de huurder. Dit onderdeel van de vordering zal daarom ook worden afgewezen. Het Gerecht wijst er bovendien op dat deze vordering in ieder geval niet tezamen met de vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding kan worden ingesteld.

4.10.

Voor deze twee onderdelen van de vordering geldt ook nog het volgende. Dit voorlopig oordeel is mede ingegeven door het feit dat de verhuurder, zoals zij zelf stelt, een rechtvaardig sociaal huurbeleid hanteert. De late fee en de boete zijn nooit eerder aan de huurder aangezegd. In de sommatiebrieven gaat het om de achterstand, verhoogd met buitengerechtelijke kosten. Het is dan onaanvaardbaar om na ruim anderhalf jaar deze bedragen pas via het verzoekschrift voor het eerst van huurder te vorderen.

4.11.

Ten slotte kan bij dit voorlopig oordeel verder in het midden blijven of de stichting nog een vordering kan instellen op grond van de huurovereenkomst, die zij inmiddels zelf heeft ontbonden.
Buitengerechtelijke kosten

4.12.

Van een sociale woningstichting mag worden verwacht dat zij niet meer aan haar huurders in rekening brengt, dan waarop zij naar vaste rechtspraak in dit land recht heeft. De gemachtigde van de stichting kent die rechtspraak ook. In de sommatiebrieven van 8 juli en 26 juli 2024 wordt echter aanspraak gemaakt op 15% aan buitengerechtelijke kosten. Die vordering is in het verzoekschrift teruggebracht tot wat volgens vaste rechtspraak gebruikelijk wordt toegewezen: 1,5 punt van het liquidatietarief van het geldende Procesreglement, dat is in een kort geding huurzaak Cg 1.500,-.
In deze zaak zijn daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden verricht door de gemachtigde; de sommatiebrieven van 8 juli en 26 juli 2024 zijn zelfs ter plaatse bezorgd. In een ‘normaal’ geval zouden de hiervoor gevorderde kosten dan ook toewijsbaar zijn.
In dit geval heeft de stichting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden in de brief van de gemachtigde van 26 juli 2024:
“This means that the rent agreement is hereby terminated and rescinded extra judicially. You are hereby requested to evict the premises within a period of ultimately four weeks after the date of this letter.Failure to comply with eviction in the mentioned time frame of four weeks, will result in legal action taken against you without further delay.”Huurder heeft het gehuurde niet binnen vier weken ontruimd. De woningstichting had daarom op dat moment moeten doen wat zij had aangekondigd: een vordering bij het Gerecht indienen. Zij heeft dat echter niet gedaan. Ook hier is het Gerecht van oordeel dat het onaanvaardbaar is om deze kosten na meer dan anderhalf jaar aan gedaagde in rekening te brengen. Daarom zal ook dit onderdeel van de vordering in dit geval worden afgewezen.
Proceskosten

4.13.

De huurder is voor de belangrijkste onderdelen in het ongelijk gesteld; de gevorderde huurachterstand en ontruiming zullen immers worden toegewezen. Daarom zal de huurder in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de woningstichting tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 249,50
griffierecht Cg 750,00
salaris gemachtigde
Cg 1.000,00+
totaal: Cg 1.999,50

Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

4.14

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

5.1.

veroordeelt huurder om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, plaatselijk bekend als [adres] met al het hare en de haren, alsmede alle personen die zich daar tijdens de executie bevinden, en het daarbij behorende erf te ontruimen en te verlaten onder afgifte van sleutels en het gehuurde ter vrije beschikking van verhuurder te stellen;

5.2.

machtigt verhuurder om de ontruiming van de woning te doen bewerkstelligen door de deurwaarder, op kosten van huurder, indien huurder niet zelf aan de veroordeling tot ontruiming onder 5.1. voldoet;

5.3.

veroordeelt huurder om aan verhuurder de som van Cg 27.350,- te betalen, zijnde de achterstallige en onbetaalde huur tot aan de datum van buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst;

5.4.

veroordeelt huurder om aan verhuurder een bedrag te betalen van Cg 11.000,- voor gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2024 tot en met maart 2026;

5.5.

veroordeelt huurder om aan verhuurder huur / gebruiksvergoeding te betalen van Cg 550,- per maand, vanaf 1 april 2026 tot aan het moment waarop de woning daadwerkelijk is ontruimd;

5.6.

veroordeelt huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder tot op heden begroot op Cg 1.999,50;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2026.