ECLI:NL:OGEAM:2025:29

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202400513

Vonnis van 27 mei 2025

in de zaak van

de vereniging van eigenaren

Rainbow Tower Building Home Owners Association,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. E.R.C. de Haan,

tegen

de stichting particulier fonds

[naam] en [naam] Private Fund Foundation,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.

Partijen zullen hierna ‘de VvE’ en ‘de PFF’ worden genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, dat op 12 april 2024 is ingediend;
de conclusie van antwoord met producties;
het comparitievonnis;
de brief van de PFF van 9 januari 2025, met een productie;
de brief van de VvE van 9 januari 2025, met producties;
de specificatie die de VvE tijdens de mondelinge behandeling heeft overhandigd;
de akte tevens eiswijziging van de VvE, met producties;
de akte uitlating van de PFF, met producties;
de akte uitlating producties tevens eisvermindering van de VvE;
de antwoordakte van de PFF, met producties;
de akte uitlating producties van de VvE;
de akte verzoek schorsing van de PFF, met een productie;
de akte uitlating verzoek schorsing van de VvE;
de rolbeslissing van 29 april 2025.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

1.3.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak om?

2.1.

De PFF is sinds 16 november 2009 eigenaar van een appartement in de Rainbow Tower. De Rainbow Tower is onderdeel van de Rainbow Beach Club, die bestaat uit vijf gebouwen. Doordat de PFF eigenaar is van het appartement is zij lid geworden van de VvE. Volgens de VvE heeft de PFF een achterstand van $ 27.564,49 aan VvE-bijdragen tot en met het eerste kwartaal van 2024. Zij eist dat de PFF wordt veroordeeld om die achterstand te betalen, met incassokosten en rente. Verder eist zij dat de PFF wordt veroordeeld om vanaf het indienen van het verzoekschrift de kwartaalbijdragen en ‘special assessments’ te blijven betalen aan de VvE, met rente als zij niet of te laat betaalt.

2.2.

De PFF is het niet eens met de eis. Zij voert aan dat er geen juridische basis is om VvE-bijdragen van voor 2020 in rekening te brengen, omdat de VvE toen niet actief was. Zij stelt verder dat de vastgestelde assessments nietig zijn, zodat zij die niet hoeft te betalen. Volgens de PFF heeft zij verder geen achterstand in de VvE-bijdragen, zodat er geen reden is om haar te veroordelen om toekomstige bijdragen te betalen.

Samenvatting van het oordeel

2.3.

Het Gerecht oordeelt dat de PFF VvE-bijdragen van voor 2020 nu niet hoeft te betalen. De rest van de achterstand van $ 11.264,49 wordt wel toegewezen. Het Gerecht oordeelt verder dat de PFF nog $ 2.800,- moet betalen voor de generator. De andere eisen van de VvE worden afgewezen. In dit vonnis legt het Gerecht dit uit.

Waaruit bestaat de achterstand van de PFF van 2012 tot en met 2019 volgens de VvE?

2.4.

De Tower Building van de Rainbow Beach Club is in 2007 gesplitst in appartementsrechten. Bij de splitsing is de VvE opgericht. De partijen zijn het erover eens dat de VvE in 2012 is gestopt met functioneren. Pas in november 2019 is die weer geactiveerd. Omdat de VvE in de periode 2012 tot en met 2019 niet functioneerde, zijn verschillende groepen van eigenaren zelf verenigingen gestart: de Rainbow Beach Club Transition Association (RBCTA) en de Tower Rescue Group (TRG). De deelnemende eigenaren hebben contributie betaald aan die verenigingen en de verenigingen hebben vervolgens onderhoud aan gemeenschappelijke delen verricht. Zij wilden zo voorkomen dat de gemeenschappelijke delen zouden verslechteren bij afwezigheid van een werkende VvE.

2.5.

Vanaf 2020 is de VvE weer geactiveerd. De vraag is echter of er nog iets moest worden verrekend voor de ‘VvE-loze’ jaren daarvoor. Sommige eigenaren hadden namelijk meer bijgedragen dan anderen en sommigen hadden niets betaald voor het gemeenschappelijk onderhoud. In deze procedure stelt de VvE zich op het standpunt dat de PFF voor deze periode nog $ 16.300,- aan haar moet betalen. Het gaat om de kosten van Het Het Het gahhddjdlksd;gemeenschappelijk onderhoud dat RBCTA van 2012 tot en met 2019 heeft verricht.

De VvE heeft onvoldoende onderbouwd wat de basis is voor de achterstand van 2012 tot en met 2019

2.6.

De VvE eist dat PFF wordt veroordeeld om iets te betalen. Het is dan ook aan de VvE om te onderbouwen op basis waarvan de PFF dit volgens haar moet (artikel 129 Rv Pro). Al vanaf de conclusie van antwoord heeft de PFF betwist dat er een grondslag is voor de achterstand van 2012 tot en met 2019. De VvE heeft in de verschillende stukken voor en na de zitting diverse grondslagen genoemd, maar die slagen naar het oordeel van het Gerecht niet. Dat licht het Gerecht hierna toe.

De eigenaren moeten gezamenlijk bijdragen voor de schulden van de gezamenlijke eigenaren

2.7.

Het Gerecht neemt het volgende als uitgangspunt. Uit de wet (artikel 5:113 lid 2 BW Pro) en de statuten (artikel 26 lid Pro 3) volgt dat de eigenaren met elkaar moeten betalen voor de schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen. De centrale vraag is dus of de kosten van het gemeenschappelijk onderhoud door RBCTA een schuld is die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komt. Daarvoor is wel een bepaalde grondslag nodig. Weliswaar is het zo dat de partijen het erover eens zijn dat onderhoud van gemeenschappelijke delen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komt. Dat betekent echter niet dat wanneer een derde besluit om zulk onderhoud te doen, dat automatisch een schuld van de gezamenlijke eigenaren wordt.

De PFF is de bijdragen niet op basis van de statuten (splitsingsakte) verschuldigd

2.8.

Uit de wet volgt dat iets een schuld van de gezamenlijke eigenaren kan worden op basis van de splitsingsakte (artikel 5:113 lid 2 BW Pro). Daar is in dit geval geen sprake van.

2.9.

In de splitsingsakte staat dat de manager beslist welk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen nodig is. Boven een bepaald bedrag heeft hij daarvoor toestemming nodig van de vergadering van eigenaren. (artikelen 9 en 47 lid 10 statuten). De kosten van dit onderhoud komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren via voorschotten en een jaarlijkse afrekening (artikelen 20 en 21 statuten).

2.10.

Het staat vast dat de manager geen opdracht heeft gegeven aan RBCTA om onderhoud te verrichten. De manager was namelijk sinds 2012 niet meer actief. Het is ook niet gesteld of gebleken dat de gezamenlijke eigenaren opdracht hebben gegeven. Op basis van de bepalingen in de splitsingsakte zijn de kosten van RBCTA dus geen schuld van de gezamenlijke eigenaren geworden.

De PFF was geen lid van de RBCTA

2.11.

Er is geen discussie over dat de PFF zelf geen lid was van de RBCTA. Ook op basis daarvan is zij dus geen bijdragen verschuldigd aan RBCTA, nog los van de vraag op basis waarvan de VvE die bijdragen dan zou kunnen incasseren voor RBCTA.

De PFF was ook niet via de VvE lid

2.12.

Bij haar brief van 9 januari 2025 heeft de VvE een vonnis overgelegd in een zaak over een ander gebouw van de Rainbow Beach Club.^[1]In dat vonnis heeft dit Gerecht geoordeeld dat de VvE’s van de gebouwen van de Rainbow Beach Club gezamenlijk RBCTA hebben opgericht en dat daarom betalingsverplichtingen zijn ontstaan. De PFF heeft betwist dat dit het geval is. Vervolgens heeft de VvE niet gesteld en onderbouwd dat de VvE’s dat wel hebben gedaan. Het is het Gerecht ook niet gebleken. Integendeel, de VvE heeft gesteld dat verschillende bezorgde bewoners zelf het initiatief hebben genomen om RBCTA op te richten. Ook via deze weg is dus geen schuld van de gezamenlijke eigenaren ontstaan.

Er is geen sprake van een lastgevingsovereenkomst

2.13.

De VvE heeft ook gesteld dat zij bevoegd is om namens de RBCTA bijdragen te incasseren als ‘agent’. De PFF interpreteert dit als een beroep op een lastgevingsovereenkomst (artikel 7:414 BW Pro). Zij heeft betwist dat er zo’n overeenkomst bestaat. Vervolgens heeft de VvE niet verder onderbouwd dat daarvan sprake is. Ook dat kan dus geen basis zijn om de pre-2020-schuld in rekening te brengen.

Het is niet vastgesteld dat de VvE een schuld heeft bij de RBCTA

2.14.

De VvE heeft verder verschillende keren in het algemeen geschreven dat zij een schuld heeft bij RBCTA. Zij heeft niet concreet gemaakt wat de grondslag van deze schuld is. Het is niet gebleken dat de VvE of het bestuur na een besluit van de vergadering van eigenaren een overeenkomst is aangegaan. Ook is niet gebleken dat RBCTA de VvE aansprakelijk heeft gesteld op basis van ongerechtvaardigde verrijking, zaakwaarneming, of iets anders, of dat dit volgt uit een rechterlijke beslissing. Ook de terloopse opmerkingen hierover zijn daarom onvoldoende onderbouwd.

Conclusie: de PFF hoeft nu niet te betalen voor 2012 tot en met 2019

2.15.

Het Gerecht concludeert dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat de kosten van RBCTA een schuld van de gezamenlijke eigenaren zijn geworden. Dat betekent dat de PFF nu geen bijdragen voor 2012 tot en met 2019 verschuldigd is. Het bedrag van $ 16.300,-, dat de VvE voor deze periode eist, wordt dus afgewezen, met inbegrip van incassokosten en rente.

Hoe nu verder?

2.16.

Het voorgaande betekent niet per definitie dat de PFF niets meer hoeft te betalen over de jaren voor 2020. De VvE kan namelijk alsnog deugdelijk besluiten dat zij bepaalde kosten van RBCTA voor haar rekening neemt. Zij moet dit punt dan op de agenda van een VvE-vergadering zetten. Het ligt dan op haar weg om voor de eigenaren inzichtelijk te maken welke kosten van de RBCTA zij op zich wil nemen en waarom zij meent dat de gezamenlijke eigenaren die moeten dragen. Het is aan de eigenaren gezamenlijk om daarover te beslissen. Mocht blijken dat dit allemaal uitgaven ten behoeve van gemeenschappelijke delen betreffen, dan lijkt het onredelijk als zij instemming weigeren. Voor zover bepaalde eigenaren hun deel van die kosten al rechtstreeks aan RBCTA betaald hebben, hoeven zij dat uiteraard niet nogmaals te betalen.

2.17.

De PFF vindt dat zij via de TRG al voldoende heeft bijgedragen aan gemeenschappelijk onderhoud voor 2012 tot en met 2019. Het ligt dan op haar weg om een soortgelijk voorstel te agenderen voor wat betreft de kosten van TRG.

De PFF moet de special assessments betalen

2.18.

De VvE heeft gesteld dat de VvE-leden naast de kwartaalbijdragen extra bijdragen zijn verschuldigd. Uit de statuten volgt dat de vergadering van eigenaren kan besluiten om zulke uitgaven te doen (artikel 44 lid Pro 4). Als de vergadering dat doet, dan moet de PFF die ook betalen. Het gaat volgens de VvE om $ 19.110,24 voor een renovatie en om $ 5.300,- voor een generator. Zij stelt dat de PFF $ 9.997,75 heeft betaald voor de renovatie en $ 2.500,- voor de generator. Zij eist daarom dat de PFF wordt veroordeeld om het restant te betalen, van $ 9.112,49 voor de renovatie en $ 2.800,- voor de generator.

2.19.

De PFF heeft in haar antwoord betwist dat zij de special assessments verschuldigd is, omdat de VvE daar niet rechtsgeldig over heeft besloten. De VvE heeft vervolgens bij haar brief van 9 januari 2025 de notulen van de vergaderingen waarin hierover is besloten overgelegd. In de notulen van de vergaderingen van 30 mei 2022 en 24 oktober 2022 staat dat de VvE de renovatiebijdrage heeft vastgesteld. En in de notulen van 8 juli 2024 staat dat de VvE de bijdrage voor de generator heeft vastgesteld.

2.20.

De PFF heeft daarna in het algemeen haar standpunt herhaald dat de besluiten nietig zijn. Dat is onvoldoende. Als de PFF stelt dat besluiten nietig zijn, moet zij dat ook onderbouwen (artikel 129 Rv Pro). Ze had dan op zijn minst moeten stellen met welke wettelijke of statutaire bepalingen de besluiten in strijd zijn. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft erop gewezen dat de besluiten moeten worden vastgesteld in een vergadering die conform de statuten is bijeengeroepen, maar heeft niet concreet gemaakt wat volgens haar in dit geval mis is gegaan. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat een besluit tot een special assessment alleen kan worden genomen als een exploitatieoverzicht is ingediend. Uit niets volgt echter dat dit een vereiste is om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. Dit verweer slaagt dus niet.

2.21.

De PFF heeft verder in het algemeen gesteld dat de notulen niet transparant zijn, omdat daarin niet duidelijk staat hoe de besluiten tot stand zijn gekomen. Volgens haar zijn om die reden de besluiten nietig. Daar heeft zij geen grondslag voor gegeven. Het is het Gerecht ook niet gebleken dat er wettelijke of statutaire bepalingen zijn die bepalen dat besluiten nietig kunnen zijn wanneer de notulen onvolledig zijn. Om die reden slaagt ook dit verweer niet.

2.22.

De PFF heeft ook aangevoerd dat de legitimiteit van het bestuur onderdeel is van een juridische procedure. Zij heeft echter niet gesteld en onderbouwd dat er in een andere procedure hierover is besloten en dat die uitspraak gezag van gewijsde heeft in deze zaak. Dit verweer gaat daarom ook niet op.

2.23.

De PFF heeft ten slotte gesteld dat de VvE niet heeft aangetoond dat voor de aanschaf van een generator een bijdrage van $ 5.300,- nodig is. Dat laat het Gerecht in het midden. Als de PFF het niet eens is met de inhoud van een besluit, dan moet ze de vernietiging daarvan inroepen (artikel 5:130 BW Pro).

2.24.

De conclusie van het voorgaande is dat de PFF alsnog het restant van de bijdrage voor de renovatie en de generator moet betalen.

De PFF moet $ 2.152,- betalen voor kwartaal 3 en 4 van 2023

2.25.

De VvE stelt dat de VvE-kwartaalbijdrage van 2023 $ 2.094,- bedraagt. Volgens haar heeft de PFF voor het derde kwartaal $ 2.036,- betaald, zodat nog $ 58,- openstaat, en voor het vierde kwartaal niets betaald. Zij eist dat de PFF wordt veroordeeld om die bedragen alsnog te betalen.

2.26.

De PFF heeft niet betwist dat zij die kwartaalbijdragen deels niet heeft betaald. Zij heeft als verweer alleen in het algemeen aangevoerd dat de kwartaalbijdrages nooit rechtsgeldig zijn vastgesteld. De VvE heeft vervolgens bij haar akte tevens eiswijziging de besluiten overgelegd. Daaruit volgt dat de VvE op 8 juli 2024 heeft besloten dat de kwartaalbijdrage voor 2024 $ 2.130,- bedraagt en op 23 januari 2025 dat die voor 2025 $ 2.237,- bedraagt. De PFF heeft vervolgens niet concreet gemaakt wat er mis zou zijn met deze besluiten. De PFF wordt daarom veroordeeld om het restant van de bijdrage van kwartaal drie van $ 58,- en de bijdrage van kwartaal 4 van $ 2.094,- alsnog te betalen.

De PFF moet rente over de achterstand betalen

2.27.

Omdat de PFF een achterstand heeft laten ontstaan moet zij rente betalen. De hoogte van de rente is vastgelegd in de statuten (artikel 21 lid Pro 6). De VvE heeft onbetwist gesteld dat zij op 1 juli 2023 heeft besloten dat de rente wordt verhoogd naar 1,5% per maand (18% per jaar).

2.28.

Volgens de PFF is het besluit om de rente te verhogen nietig, omdat dit is genomen zonder rechtsgeldige oproeping en zonder naleving van de vereisten voor quorum en stemming. Het Gerecht oordeelt dat dit verweer te algemeen is. Een bepaling uit de statuten kan worden gewijzigd (artikel 5:139 BW Pro). De PFF had moeten aangeven aan welke specifieke vereisten volgens haar niet is voldaan. Het Gerecht oordeelt daarom dat dit besluit geldt.

2.29.

Deze rente is de PFF niet verschuldigd vanaf de eerste dag van opeisbaarheid, zoals de VvE eist, maar de eerste dag van verzuim (artikel 6:119 BW Pro). De eis wordt in die zin toegewezen.

De PFF moet incassokosten betalen

2.30.

Uit de stukken volgt dat de VvE heeft geprobeerd om buiten deze procedure om de zaak op te lossen. Ze heeft recht op vergoeding van de kosten die ze daarbij heeft gemaakt (artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro). Het Gerecht stelt deze vergoeding vast op Cg. 1.500,- (1,5 punt x het liquidatietarief van Cg. 1.000,-).

De PFF wordt niet veroordeeld om kwartaalbijdragen te betalen vanaf 12 april 2024

2.31.

De VvE eist verder dat de PFF wordt veroordeeld om kwartaalbijdragen te betalen aan de VvE, vanaf de datum van het verzoekschrift. Dat is dus vanaf 12 april 2024. De PFF stelt dat die eis moet worden afgewezen, omdat zij sindsdien stipt haar kwartaalbijdragen betaalt. De VvE heeft vervolgens niet gesteld en onderbouwd dat dit niet het geval is. Het Gerecht oordeelt daarom dat de VvE er geen belang bij heeft dat de PFF wordt veroordeeld om toekomstige kwartaalbijdrages te betalen (artikel 3:296 lid 2 en Pro 3:303 BW). Om dezelfde reden wordt de PFF ook niet veroordeeld om eventuele toekomstige special assessments te betalen.

De proceskosten worden gecompenseerd, afgezien van de beslagkosten

2.32.

Voorafgaand aan deze procedure heeft de VvE conservatoir beslag laten leggen op het appartement van de PFF. Zij eist dat de PFF wordt veroordeeld om de kosten daarvan te vergoeden. Die eis wordt toegewezen. De PFF heeft namelijk niet gesteld dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv Pro). De beslagkosten worden vastgesteld op:

griffierecht Cg 450,-
beslagexploot Cg 1.259,50
overbetekeningsexploot Cg 240,50
gemachtigdensalaris

TOTAAL Cg 3.200,-

De rente over de beslagkosten wordt toegewezen vanaf 14 dagen na een aanschrijving van de VvE.

2.33.

De proceskosten worden verder gecompenseerd, omdat de partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld (artikel 60 Rv Pro). Dat betekent dat de ene partij geen vergoeding hoeft te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.

3.De beslissing

Het Gerecht:

3.1.

veroordeelt de PFF om binnen veertien dagen na dit vonnis $ 14.064,49 aan de VvE te betalen, te vermeerderen met de rente zoals bedoeld in artikel 21 lid 6 van Pro de statuten tot en met juni 2023 en per juli 2023 met de vastgestelde rente van 1,5% per maand, vanaf het moment dat verzuim is ingetreden tot de dag van volledige voldoening;

3.2.

veroordeelt de PFF om binnen veertien dagen na dit vonnis Cg 1.500,- aan de VvE te betalen;

3.3.

veroordeelt de PFF om de beslagkosten van Cg 3.200,- aan de VvE te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na aanschrijving door de VvE, tot de dag van volledige betaling;

3.4.

compenseert de proceskosten voor het overige;

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst alles wat meer of anders is geëist af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.

VvE eist betaling achterstallige en toekomstige bijdragen van appartementseigenaar