Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202401313
Vonnis d.d. 16 december 2025
in de zaak van
de naamloze vennootschap
GEOTEC DEVELOPMENT N.V.,
GEOTEC DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres, hierna te noemen: Geotec,
gemachtigde: mr. C. Marica,
tegen
de stichting particulier fonds
THE PHOENICIAN PRIVATE FUND FOUNDATION,
THE PHOENICIAN PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde, hierna te noemen: The Phoenician,
gemachtigden: mr. W.D. Kweekel en mr. P.P. Soons.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 10 oktober 2024 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord, met producties, en de aanvullende conclusie van antwoord, met producties.
1.2.
Op 5 november 2025 is de comparitie van partijen gehouden. Geotec is verschenen bij haar directeur [naam X], hierna te noemen: [X], bijgestaan door mr. C. Marica. The Phoenician is verschenen bij [naam], bijgestaan door
mr. W.D. Kweekel. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de rechter beantwoord. Mr. C. Marica heeft haar spreekaantekeningen en een nadere productie in het geding gebracht.
1.3.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Het Gerecht gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
Geotec is in Sint Maarten actief als architectenbureau en projectdesigner/
ontwikkelaar. The Phoenician is in Sint Maarten actief als ”holding, trustee, and/or management company”.
2.2
In 2021 hebben partijen het plan opgevat om gezamenlijk een appartementencomplex te realiseren op twee (destijds in eigendom van The Phoenician zijnde) percelen grond aan [adres] in de wijk Beacon Hill, regio Simpson Bay, Sint Maarten. Gesprekken daarover zijn gevoerd tussen onder meer [X] van Geotec en directeur [Z] (in de stukken ook aangeduid als ”Topper”, hierna aan te duiden als: [Z]) van The Phoenician. [Z] en zijn echtgenote [naam echtgenoot] waren destijds (enig) bestuurders van The Phoenician.
2.3.
Ter uitvoering van het bouwplan heeft Geotec, in overleg met de (andere) bij het project betrokkenen, ontwerp- en bouwtekeningen gemaakt en die aan onder meer The Phoenician ter beschikking gesteld.
2.4.
Bij e-mail van 26 juni 2021 heeft [X] aan [Y], managing director bij The Phoenician, geschreven:
”(…) I understand that you have not yet been able to materialize a draft for Geotec’s compensation structure or agreement in writing, regarding the exchange of architectural services against a unit (ground floor, 2 bedroom, Eastern corner) within the Phoenician development project in Beacon Hill. The services rendered to date for this project have been based on verbal accord and undertaken in the spirit of trust as we continue to share a healthy and collaborative spirit with Topper and ”the team”.
As you may already know, Geotec is currently seeking financing for a joint development project in Belair. Despite our gentlemen’s agreement with regards to the exchange of services mentioned above, it would be very helpful for Geotec to at least obtain a LOI as it would give the bank/investor further material of reassurance for financing.
I discussed this with Topper. Who has no objections to a LOI while we wait for an actual agreement to materialize.
Feel free to touch base with Topper and let me know if there is anything you need from Geotec to help you draft a LOI (…).”.
2.5.
Bij e-mail van 7 juli 2021 heeft [naam Y] (hierna te noemen: [Y]), managing director bij The Phoenician, aan [X] geschreven:
”(…) As promised yesterday by phone - Please see attached. I will have Topper sign as soon he is back.”.
Aan de e-mail van 7 juli 2021 is een (al dan niet ondertekende) brief gehecht, die luidt:
“July 7, 2021
[Mr. X]
Geotec Development N.V.
Cay Bay Road #8, Colebay
Sint Maarten
Subject: Services Rendered on the Phoenician Development Project
Dear Mr. [X],
Further to our various discussions, please note the undersigned has agreed to your terms and conditions for renderings and drawings for the Phoenician Development Project located at Beacon Hill, St. Maarten. In exchange for your services, we are prepared to transfer a ground floor, Eastern Corner 2-bedroom unit for a listed price of USD850,000 upon completion.
We trust to have informed you adequately and look forward to developing this project with you and your firm.
Sincerely Yours,
Mr. [Z]
President
The Phoenician Private Fund Foundation”.
2.6.
Op 5 november 2021 heeft The Phoenician een bouwvergunning aangevraagd bij de Ministere van VROMI.
2.7.
Bij beschikking van 1 maart 2024 heeft de Minister van VROMI The Phoenician een bouwvergunning verleend voor de bouw van een complex van 58 appartementen (begane grond met daarop zes verdiepingen). Daartegen is op 12 april 2024 beroep ingesteld door The Pride of Beacon Hill Association.
2.8.
Bij e-mail van 20 augustus 2024 aan
[e-mail adres]heeft [X] geschreven:
[e-mail adres]heeft [X] geschreven:
“Good evening [name1], [name2],
I have learned Topper sold the Phoenician property.
Please advise how you propose to compensate us for our services performed to date.”.
2.9.
Op 13 september 2024 heeft Geotec conservatoir beslag laten leggen op de twee stukken grond waarop het appartementencomplex is gepland.
2.10.
Bij brief van 8 oktober 2024 aan The Phoenician, per e-mail verzonden op diezelfde dag, heeft de gemachtigde van Geotec aan The Phoenician geschreven:
”(…) Until date, 6 weeks further, you failed to respond to client’s email. (…) client has no other option than to dissolve the agreement and/or terminate such with immediate effect. (…) The Phoenician PFF is in either case liable for compensation to client for services rendered until date. (…) The Phoenician PFF is hereby summoned to pay the amount of US$. 566,677. = within 1 day after receipt of this letter.”.
2.11.
Bij uitspraak van 30 juni 2025 heeft het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten de beschikking van 1 maart 2024 tot verlening van de bouwvergunning vernietigd en de minister opgedragen binnen vier maanden na deze uitspraak een nieuwe beschikking op de aanvraag om een bouwvergunning, met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen. Tegen deze uitspraak heeft The Phoenician hoger beroep ingesteld, waarop nog niet is beslist. De Minister had ten tijde van de comparitie van partijen nog niet opnieuw beslist. De bouwwerkzaamheden zijn (nog) niet gestart.
2.12.
The Phoenician heeft de twee percelen grond waarop het appartementencomplex is gepland verkocht aan een derde. [Z] en zijn echtgenote zijn geen bestuurders meer van The Phoenician.
3.Het geschil
3.1.
Geotec heeft gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort weergegeven,
1.
primairvoor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande
primairvoor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande
overeenkomst per 8 oktober 2024 is ontbonden of beëindigd en The Phoenician tot vergoeding van The Phoenician verplicht;
subsidiairde tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden;
subsidiairde tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden;
en voorts
2. The Phoenician te veroordelen tot betaling aan Geotec van USD 566,677 met
wettelijke rente;
3. The Phoenician te veroordelen tot betaling van USD 10.000 voor kosten van
verhaal en aansprakelijkheid en buitengerechtelijke verrichtingen, met wettelijke rente;
4. The Phoenician te veroordelen in de proceskosten inclusief kosten voor de
beslaglegging en overbetekening en kosten voor uittreksels, en nakosten, met wettelijke rente.
3.2.
Geotec legt, zakelijk weergegeven, het volgende aan haar vordering ten grondslag.
[Z] heeft bij zijn brief van 7 juli 2021 schriftelijk bevestigd wat partijen daarvoor al mondeling waren overeengekomen. Namelijk dat Geotec haar werkzaamheden als architect zou verrichten - de ”renderings and drawings” als vermeld in de brief van 7 juli 2021 - en dat Geotec na het verrichten van die werkzaamheden voor die werkzaamheden als vergoeding zou ontvangen in de vorm van een specifiek appartement ter waarde van USD 850.000. Een vergelijkbare overeenkomst hebben [Y] en makelaar [makelaar] overigens met betrekking tot de vergoeding voor hun werkzaamheden gesloten. Geotec heeft de afgesproken werkzaamheden vrijwel geheel afgerond en heeft dan ook recht op het appartement, en bij het uitblijven van het appartement op (een aan de verrichte werkzaamheden evenredig deel van) de waarde van het appartement. Geotec heeft een gerenommeerd bureau aan de hand van gebruikelijke regels laten begroten dat de door Geotec verrichte werkzaamheden een waarde vertegenwoordigen van USD 566.677.
Partijen hebben, anders dan The Phoenician heeft gesteld, nooit een ”no cure, no pay”-overeenkomst gesloten, waarbij Geotec voor het verkrijgen van de vergoeding van haar werkzaamheden nog afhankelijk zou zijn van het verdere verloop van het project, waaronder het verkrijgen van een bouwvergunning en de uiteindelijke realisering van het appartementencomplex.
3.3.
The Phoenician heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag wat partijen hebben afgesproken als
vergoeding voor de werkzaamheden van Geotec.
4.2
Bij de beantwoording van de vraag wat de betekenis is van de (mondelinge)
overeenkomst die partijen hebben gesloten, neemt Het Gerecht de tekst van de door Geotec in het geding gebrachte brief van 7 juli 2021 als uitgangspunt (zie hiervoor onder 2.5.). In het midden kan blijven of, zoals The Phoenician heeft gesteld, die brief niet door [Z] is geschreven en/of ondertekend en vals is, en dat [Y] ook niet bevoegd was om dergelijke brieven te laten uitgaan. The Phoenician heeft immers zelf betoogd dat partijen, net als andere deelnemers aan het bouwproject, een mondelinge overeenkomst met betrekking tot de vergoeding voor verrichte werkzaamheden hebben gesloten die neerkomt op een ”no cure, no pay”-overeenkomst. Door The Phoenician nader omschreven als (zie de schriftelijke verklaring van [Z] van 18 augustus 2025 bij de aanvullende conclusie van antwoord): ”
By mutual oral agreement, it was understood that if the project advanced tot full completion, each contributor would be compensated in kind with a condominium unit, in lieu of cash payment. All parties accepted this arrangement and the risk it entailed. Inevitably, several parties -especially the developer- suffered losses of time, resources, and money when the project did not proceed”). En zoals hierna zal worden overwogen, volgt uit de tekst van de brief van 7 juli 2021 niet meer of minder dan dat partijen zo’n ”no cure, no pay”-overeenkomst hebben gesloten.
By mutual oral agreement, it was understood that if the project advanced tot full completion, each contributor would be compensated in kind with a condominium unit, in lieu of cash payment. All parties accepted this arrangement and the risk it entailed. Inevitably, several parties -especially the developer- suffered losses of time, resources, and money when the project did not proceed”). En zoals hierna zal worden overwogen, volgt uit de tekst van de brief van 7 juli 2021 niet meer of minder dan dat partijen zo’n ”no cure, no pay”-overeenkomst hebben gesloten.
1.4.
Bij de beantwoording van de vraag wanneer het in de overeenkomst in het
vooruitzicht gestelde appartement aan Geotec zou moeten worden geleverd, komt het er met name op aan te duiden waarop de term ”upon completion”, ofwel ”bij voltooiing”, ziet. Volgens Geotec gaat het om de voltooiing van haar werkzaamheden, volgens The Phoenician om de voltooiing van het project.
1.5.
Het Gerecht volgt de uitleg van The Phoenician.
1.6.
Allereerst is het niet onvoorstelbaar dat het realiseren van een bouwproject als
het onderhavige geschiedt op grond van een dergelijke ”no cure, no pay”-overeenkomst, met als opschortende voorwaarde dat het project waarvan het appartement deel uitmaakt is gerealiseerd. Ter zitting verklaarde de gemachtigde van The Phoenician dat dit in Sint Maarten vaker gebeurt. Het inzetten van durfkapitaal zorgt er dan voor dat de ontwikkelingskosten worden gedrukt. Op dat laatste heeft directeur [X] ter zitting overigens ook zelf gezinspeeld door te verklaren dat [Z], bij zijn eerste contacten met [X] over dit project, met betrekking tot de uitgestelde betaling van Geotec zei dat hij de financiering van het project dan ook gemakkelijker rond zou kunnen krijgen.
1.7.
Overigens heeft The Phoenician schriftelijke verklaringen in het geding
gebracht waaruit volgt dat [makelaar] en [Y], die vergelijkbare overeenkomsten hebben gesloten, aan die overeenkomsten dezelfde betekenis hechten als The Phoenician heeft gedaan. En waarin [makelaar] en [Y] met name bevestigen dat zij het risico hebben aanvaard dat als het project niet zou worden afgerond, hen uiteindelijk geen appartementen zouden worden geleverd. [makelaar] heeft verklaard:
”Due to my unwavering dedication over the course of 5 years, Mr. [Z] assured me that I would receive a unit upon the project’s completion. Unfortunately, we could not obtain a building permit, and Mr. [Z] was forced to sell the property. The sale of the property indicated that our shared objectives would not be realized, thus hindering the project’s progress and concluding any obligations we had towards one another. The parties involved invested time and effort into realizing this project. I understood that, regardless of the circumstances leading to the project’s incompletion, I would be assuming a risk and consequently would not receive an apartment in return for my contributions.”.
[Y] heeft verklaard:
”This letter is hereby inform you that on October 20, 2020, I arranged a credit facility (…) to purchase a parcel of land in Beacon Hill with the entity known as The Phoenician Fund Foundation. Within the scope of my works included the following:
Financing of the acquisition of Land – done
Demolitian of an existing dilapidated residence on the property - done
Clearing of the Land – done
Digging of the foundation - not completed
Financing of a constructing bridging loan to complete the development - never done
In exchange for my services, verbally by Mr. [Z], I was promised 2-3 units as compensation, depending on the cost of the units. (…)
I, [Y], is hereby making a statement in writing to confirm that due to me not fulfilling to entire agreement regarding point 4 and 5 of my scope works. In this regard, I shall not and will not be looking forward to any units or compensation for services rendered die to inherent risk that I took on the moment.”.
1.8.
Verder miskent de uitleg van Geotec dat partijen als vergoeding voor de
werkzaamheden van Geotec nu eenmaal de levering zijn overeengekomen van een appartement dat ook bij de voltooiing van die werkzaamheden van Geotec nog niet bestond. In dat laatste ligt besloten dat ook Geotec bij het sluiten van de overeenkomst het risico heeft genomen dat de bouw van het complex, en daarmee de levering van het voor haar bestemde appartement, vertraging zou kunnen oplopen door een voor partijen ongunstig verlopend vergunningentraject. Het gevolg van dat risico, dat zich heeft verwezenlijkt, te weten dat nog geen appartement aan Geotec kan worden geleverd, heeft Geotec dan ook te dragen, hoe groot en op geld waardeerbaar ook de hoeveelheid werk is die Geotec heeft verricht. Geotec ervaart het als onrechtvaardig dat zij voor haar werk (nog) geen vergoeding heeft ontvangen, maar dat is inherent aan risico nemen.
1.9.
Voor zover Geotec heeft beoogd aan te voeren dat de voor meerderlei uitleg
vatbare term ”upon completion” haar niet valt aan te rekenen, geldt dat dat betoog niet wordt gevolgd. Daarbij is met name in aanmerking genomen dat Geotec, net als The Phoenician, een professionele en ervaren organisatie is die alert behoort te zijn op dergelijke bepalingen. Phoenician heeft overigens nog terecht betoogd dat in de overeenkomst geen termijn voor nakoming is opgenomen en dat het appartement na eventuele hernieuwde, al dan niet gewijzigde vergunningverlening voor het project alsnog zou kunnen worden gebouwd, zodat The Phoenician niet in verzuim is geraakt.
1.10.
De conclusie is dan ook dat buitengerechtelijke ontbinding op 8 oktober 2024
geen effect heeft gesorteerd en dat de gevorderde verklaring voor recht of ontbinding en de geldelijke vorderingen niet toewijsbaar zijn en moeten worden afgewezen.
4.1
Wat partijen verder nog over en weer naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer.
4.11.
Als de in het ongelijk te stellen partij wordt Geotec veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de kant van The Phoenician tot op heden begroot op (twee punten x tarief Cg 4.000,00 per punt =) Cg 8.000,00 voor salaris van de gemachtigde van The Phoenician.
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Geotec in de proceskosten, aan de kant van The Phoenician tot op heden begroot op Cg 8.000,00 voor salaris van de gemachtigde van The Phoenician, met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van de voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door , griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.