Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202501218
Vonnisdatum: 10 december 2025
in de zaak van
de stichting INDIGO BAY MASTER FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.J. Fox,
tegen
1.[gedaagde],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.A.M. Brandon
en
2.2. [gedaagde 2],
wonende in Ontario (Canada),
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.A.M. Brandon.
Partijen zullen hierna IBMF en [gedaagde] en [gedaagde 2] (en gedaagden gezamenlijk [gedaagde]) worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
IBMF heeft op 13 november 2025 een verzoekschrift ingediend.
Op 4 december 2025 heeft IBMF een akte vermeerdering eis ingediend.
[gedaagde] heeft op 4 december 2025 een aantal stukken ingediend en een voorwaardelijk tegenverzoek gedaan.
Vervolgens heeft op 5 december 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij IBMF, [gedaagde] en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is verklaard. Beide gemachtigden hebben een pleitnota voorgedragen, die zij aan het Gerecht hebben overhandigd.
1.2.
Vonnis is aanvankelijk bepaald op 19 december 2025, maar nader bepaald op heden.
2. De feiten
2.1.
Cay Bay Development N.V. (“Cay Bay”) heeft bij schriftelijke koopovereenkomst van 22 november 2016 (Sale and Lease Agreement, “SLA”) een perceel land verkocht aan [gedaagde]. Op 23 juni 2017 heeft Cay Bay dat perceel, kadastraal bekend als Lot [nummer] te Indigo Bay met meetbrief nummer
[nummer], geleverd aan [gedaagde].
2.2.
In de leveringsakte is over de positie van IBMF onder meer bepaald:
“14.1 Home Owners Foundations
a. The Buyer and any subsequent owner, by the mere fact of his or her ownership, is under the obligation to become and remain, for the duration of his or her ownership, a participant in the following foundations, which are organized and established by Seller on Sint Maarten on behalf of all owners at Indigo Bay Estates, to witt Indigo Bay Master Foundation (hereinafter referred to as "IBMF"), which will be the representative organization of all owners of the Indigo Bay Estate Development, and will in general take care of the general interests of these owners and more specifically collect applicable taxes, dues and long lease rent.”
2.3.
Zowel in de SLA als in de leveringsakte zijn de Building Regulations and Usage Prescriptions (BRUP) van toepassing verklaard.
2.3. [
gedaagde] heeft in 2018 een bouwplan ingediend, waaraan door IBMF goedkeuring is verleend. Dat bouwplan is niet uitgevoerd. [gedaagde] heeft op 16 september 2024 een nieuw bouwplan ingediend. IBMF heeft laten weten dat de ‘footprint’ van het bouwplan te groot was, maar dat dat zou kunnen worden opgelost als [gedaagde] perceel [nummer]A erbij zou kopen.
Op 15 december 2024 heeft IBMF het volgende aan [gedaagde] geschreven:
Op 15 december 2024 heeft IBMF het volgende aan [gedaagde] geschreven:
On behalf of the Indigo Bay Master Foundation ("IBMF"), I herewith inform you as follows:
The latest set of building plans for a condo building on Lot [nummer] at Indigo Bay Estates ([nummer) i.e. for buildout of 6 condo units with 2 bedrooms each —total 12 bedrooms -, on 3 levels total - as submitted by your architect [architect] (copied on this letter) via email to the Architectural Review Committee (ARC) of the IBMF on SEP16/2024 has been duly reviewed by the ARC and the IBMF Board.
In this regard, please note that a requirement for the requested buildout as presented on SEP16/2024 for Lot [nummer], was and still is conditional to Lot [nummer]A being added to the land mass, as you are aware.
2.4. [
gedaagde] is op enig moment in het najaar met de bouw begonnen. De gemachtigde van IBMF heeft [gedaagde] bij brief van september 2025 gesommeerd om de bouwwerkzaamheden te staken. [gedaagde] heeft niet aan die sommatie voldaan.
3.De vorderingen van IBMF en de tegenvorderingen van [gedaagde]
3.1.
IBMF vordert na vermeerdering van eis, om uitvoerbaar bij voorraad,
1. gedaagde] te bevelen de bouwwerkzaamheden op Lot [nummer] met meetbriefnummer [nummer] te Indigo Bay, Sint Maarten, onmiddellijk te staken en gestaakt te houden, binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
2. [ gedaagde] te bevelen om al hetgeen reeds gebouwd is te doen afbreken
en afgebroken te houden, binnen 6 weken na betekening van het in deze te
wijzen vonnis.
3. Te bepalen dat [gedaagde] bij overtreding van het onder 1 genoemde bevel
een dwangsom verbeurt van USD 10.000,- per dag of dagdeel, met een maximum van USD 1.000.000,-.
4. Te bepalen dat [gedaagde] bij overtreding van het onder 2 genoemde bevel een dwangsom verbeurt van USD 10.000,- per dag of dagdeel, met een maximum van USD 1.000.000,-.
5. [ gedaagde] te veroordelen tot het nalaten van iedere feitelijke of juridische handeling gericht op afsluiting of beperking van de toegang tot de betreffende primaire ontsluitingsweg, zijnde de enige toegang tot de omliggende percelen van bewoners en waarop ten faveur van die percelen een erfdienstbaarheid rust zoals opgenomen in artikel 17 van Pro de eigendomsakte van [gedaagde], op straffe van een dwangsom van USD 20.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijven.
6. [ gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
IBMF legt aan haar vordering ten grondslag dat toestemming van IBMF voor de bouw ontbreekt en dat [gedaagde] niet volgens zijn eigen bouwplan aan het bouwen is.
3.2. [
gedaagde] voert tot zijn verweer dat er geen spoedeisend belang is bij de vorderingen, dat hij niet heeft gebouwd buiten de toegestane grenzen en dat hij de voorgeschreven densiteit in acht heeft genomen.
3.3. [
gedaagde] vordert om, uitvoerbaar bij voorraad:
1. IBMF te bevelen aan [gedaagde] te bevestigen dat de condities aan de goedkeuring verstrekt op 15 december 2024, zijn komen te vervallen, althans geacht worden te zijn vervuld, binnen 24 uren gerekend vanaf uw beslissing, op verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,- voor iedere dag of dagdeel waarop IBMF
weigerachtig blijft gevolg te geven aan dit bevel;
2. IBMF te bevelen zich te onthouden van interventie of verhindering van de
bouwwerkzaamheden waarvoor goedkeuring is verleend;
3. IBMF te bevelen haar taken steeds non-discriminatoir binnen het raamwerk
van de planningspermit PP05088, uit te voeren;
4. IBMF te veroordelen in de kosten van dit proces gevallen aan de zijde van [gedaagde].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
IBMF vordert dat [gedaagde] de bouwwerkzaamheden onmiddellijk stopt, omdat [gedaagde] in strijd met verschillende bepalingen zijn bouwwerk in Indigo Bay aan het oprichten zou zijn. Uit de aard van die vordering volgt het spoedeisend belang.
De toepasselijkheid van de BRUP
4.2.
In haar pleidooi heeft de gemachtigde van [gedaagde] diverse vragen opgeworpen over de verhouding van de BRUP ten opzichte van hogere publiekrechtelijke regelgeving. Deze vragen zouden ertoe leiden dat het voorgelegde geschil te complex is om in kort geding te beoordelen. Het Gerecht is van oordeel dat dat niet het geval is. In dit geschil wordt geen beslissing genomen over de verhouding tussen verschillende regelingen (EROP, BRUP, Planning Permit). Het gaat om de vraag of [gedaagde] bepalingen uit zijn overeenkomst met Cay Bay (SLA) heeft geschonden. [gedaagde] en Cay Bay hebben in de SLA de BRUP van toepassing verklaard, daarmee maken ze deel uit van hun overeenkomst.
4.3.
Het Gerecht ziet overigens niet in wat het belang van [gedaagde] is een beroep te kunnen doen op de volgens hem toepasselijke Planning Permit. In de onderbouwing van zijn tegenvordering stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat IBMF de zoneringen in Indigo Bay in strijd met de EROP en de Planning Permit onbevoegdelijk heeft gewijzigd van R2 in R1. In zone R2 zou een bouwdensiteit van maximaal 25% gelden. IBMF stelt dat voor het gebouw van [gedaagde] een densiteit van 8-15% geldt, maar dat zij op grond van eerdere uitzonderingen gebruikmaakt van haar bevoegdheid om die densiteit voor [gedaagde] te verruimen tot 25%. De vraag is dus gewoon of [gedaagde] bij de aanvraag en bij de uitvoering daarvan binnen die 25% blijft.
De relevante bepalingen
De relevante bepalingen
4.4.
De SLA vermeldt:
4.
4. Restrictive Covenants4.1. Buyer herewith unconditionally agrees to only construct on the Lot in conformance with the plans presented under Appendix C (“Building plans”) and to comply with the conditions and restrictions as set forth in Appendix D (“Building Regulations and Usage Prescriptions”) to which buyer hereby submits.
4. Restrictive Covenants4.1. Buyer herewith unconditionally agrees to only construct on the Lot in conformance with the plans presented under Appendix C (“Building plans”) and to comply with the conditions and restrictions as set forth in Appendix D (“Building Regulations and Usage Prescriptions”) to which buyer hereby submits.
De leveringsakte bepaalt:
13. a. Applicable are the “Building Regulations and Usage Prescriptions” referred to in the above mentioned sale and purchase agreement (…)c. No ground clearing, earth moving or construction may be commenced at any time on the property prior to the approval of all the plans and specifications of the Indigo Bay Master Foundation (..)
De relevante BRUP-bepalingen luiden als volgt:
24. Exemptions24.1 In specific situations unforeseen by these Provisions, the IBMF, upon written request of the Owner of a Lot, may, at its sole discretion, grant exemptions and/or deviations, provided that these exemptions and/or deviations do not contradict Provisions at set forth in the Planning Permit for Cay Bay Development (#PP05088) and/or any other Governmental Permits or regulations Can Bay Development and/or the IBMF need tot adhere to.(…)27.2 The following plans and specifications must have been approved by the IBMF in writing before a government building permit may be requested and before any ground clearing of, or earth moving construction on the Lot (…)
4.5.
In haar brief van 15 december 2024 (zie hiervoor onder 2.3) heeft IBMF aan [gedaagde] meegedeeld dat de aankoop van perceel [nummer]A nog steeds een voorwaarde was voor toestemming van IBMF voor de bouw. Met de extra 210 m2 zou het bouwplan voldoen aan de verruimde norm voor densiteit. Gelet op de in september 2024 ingediende tekeningen zou de ‘footprint’ dan 23,8% bedragen van het totale oppervlak van de twee percelen. Zonder de oppervlakte van perceel [nummer]A zou de densiteit ruim boven 25% komen. Daarnaast moest [gedaagde] nog aanpassingen doen in verband met cisterns en retaining walls.
Of [gedaagde] aan de twee laatste voorwaarden heeft voldaan, staat in dit kort geding niet ter discussie.
Of [gedaagde] aan de twee laatste voorwaarden heeft voldaan, staat in dit kort geding niet ter discussie.
4.6.
Na 15 december 2024 heeft [gedaagde] geen aangepast bouwplan ingediend. Hij heeft uiteindelijk ook perceel [nummer]A niet aangekocht, hoewel hij aanvankelijk had meegedeeld dat te zullen doen (en er zelfs een koopovereenkomst voor heeft ondertekend). Wel is hij begonnen met de bouwwerkzaamheden. Daarmee heeft [gedaagde] artikel 27 lid 2 van Pro de BRUP geschonden, want dat gebeurde dus zonder toestemming van IBMF.
4.7. [
[gedaagde] stelt zich in deze procedure op het standpunt dat hij inmiddels na eigen berekening voldoet aan de door IBMF gestelde eis van maximaal 25% densiteit. Na de sommatie tot een bouwstop van 17 september 2025 heeft de architect van [gedaagde] een “actual built” tekening opgesteld, datering “november 2025”. Deze heeft [gedaagde] als productie V en VII overgelegd. Dat de densiteit nu 24,4% zou bedragen, zoals [gedaagde] stelt, kan het Gerecht daar echter niet uit afleiden, want een cijfermatige vergelijking van de oppervlakten ontbreekt. Wel blijkt uit de actual built dat de architect ook perceel [nummer]A in aanmerking heeft genomen; het totale oppervlak van 1.632 m2 is voor hem het uitgangspunt geweest. Dan komt een percentage van 24,4% dus nagenoeg overeen met het standpunt van IBMF. Het Gerecht verwerpt daarom het standpunt van [gedaagde] dat hij ook zonder lot [nummer]A aan de norm voldoet.
4.8.
IBMF stelt verder dat [gedaagde] bij de huidige bouw op diverse punten ook afwijkt van zijn eigen tekeningen. Er zouden in strijd met zijn bouwplan twee zwembaden worden aangelegd, het hele gebouw is 3,5 meter opgeschoven richting weg, de geprojecteerde 18 parkeerplaatsen kunnen daardoor niet worden gerealiseerd en aan de zijkanten wordt de verplichte ruimte om het gebouw niet in acht genomen. IBMF heeft deze stelling onderbouwd met foto’s van de huidige situatie.
4.9. [
[gedaagde] voert als verweer aan dat de zwembaden vanaf het begin op de tekeningen stonden en hij betwist dat hij is afgeweken van zijn bouwplan. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het bouwplan waarnaar IBMF in haar verzoekschrift verwijst, het eerste, in 2018 ingediende bouwplan is. Ter zitting heeft IBMF dat erkend. [gedaagde] heeft zelf de aanvraag van 16 september 2024 in het geding gebracht.
4.10.
Het Gerecht stelt vast dat op het “Site plan”, nummer 1, van september 2024 aan de voorzijde van het gebouw zwembaden staan ingetekend. In zoverre wijkt [gedaagde] daarom niet af van de ingediende aanvraag. Aan de achterzijde van het gebouw staan 18 parkeerplaatsen ingetekend: 8 aan de zijde van het gebouw en 10 aan de overzijde van de weg. Uit de foto’s van IBMF valt af te leiden dat het op dit moment onmogelijk is om de geschetste parkeerplaatsen aan te leggen. Het siteplan geeft dus steun aan de stelling van IBMF. Bovendien blijkt uit deze tekening dat de architect van [gedaagde] ervan is uitgegaan dat ook perceel [nummer]A tot het geheel behoorde. Rechts onderaan vermeldt hij immers: “[nummers], Property Size 1419 + 213 m2 = 1632 m2”.
4.11.
Daarbij merkt het Gerecht op dat de “actual built”-tekening van november 2025 van de architect van [gedaagde] laat zien dat dit duidelijk afwijkt van het siteplan van september 2024. Dat geldt zowel voor het zwembad (er staat er nu één ingetekend in plaats van twee), als voor de parkeerplaatsen en de positie van het gebouw ten opzichte van de weg.
4.12.
Het een en ander betekent dat de vordering tot het staken van de bouw op beide gronden toewijsbaar is. De vordering tot afbraak van het gebouwde zal worden afgewezen. Beide partijen hebben aangekondigd dat zij een bodemprocedure zullen gaan instellen. Het kan zo zijn dat [gedaagde] alsnog gelijk krijgt, als hij kan aantonen niet over de opgegeven grenzen of binnen de maximale densiteit te hebben gebouwd. Het kan ook zo zijn dat IBMF gelijk krijgt. Het Gerecht wil daarom op dit moment niet vooruitlopen op wat in een bodemprocedure zal worden beslist. Wat in ieder geval vaststaat is dat [gedaagde] niet over voorafgaande toestemming beschikte.
De vermeerdering van eis
De vermeerdering van eis
4.13.
IBMF heeft haar eis tijdig vermeerderd met de vordering [gedaagde] te verbieden de toegangsweg af te sluiten. IBMF onderbouwt haar spoedeisend belang met verwijzing naar een brief van 1 december 2025, waarin [gedaagde] dat zou hebben aangekondigd. Deze brief bevindt zich niet bij de stukken, maar [gedaagde] heeft het bestaan van de brief niet betwist. [gedaagde] heeft hiertegen als formeel verweer aangevoerd dat de brief niet is gericht aan IBMF, maar aan Cay Bay. Dat is een andere partij en IBMF is daarom niet ontvankelijk. Dat verweer verwerpt het Gerecht, omdat voldoende vaststaat dat IBMF de belangen van alle bewoners van Cay Bay vertegenwoordigt.
4.14.
Het Gerecht verwerpt ook het verweer dat de vermeerderde eis een andere juridische grondslag heeft dan de oorspronkelijke vordering. Het is juist dat het om een heel andere grondslag gaat, maar de wet eist niet dat een vermeerdering van eis dezelfde grondslag moet hebben. [gedaagde] heeft kennelijk besloten om gedurende deze kort geding procedure activiteiten aan te kondigen. IBMF moet dan in de gelegenheid zijn daartegen op te komen en heeft daarbij een spoedeisend belang. Omdat er al een lopende kort geding procedure was, hoefde IBMF geen nieuwe procedure te starten.
De toegangsweg [straatnaam]
De toegangsweg [straatnaam]
4.15. [
[gedaagde] heeft aangekondigd de toegangsweg te zullen afsluiten. Het Gerecht begrijpt dat hij daarmee de toegangsweg ná perceel [nummer] bedoelt, want anders kan hij er zelf ook niet meer komen. De stellingen van [gedaagde] zijn voor het Gerecht niet helemaal te volgen. Aan de ene kant stelt hij dat de weg zonder juridische titel op perceel [nummer] is aangelegd. Aan de andere kant stelt hij tijdens het pleidooi dat de weg niet kan worden beschouwd als onderdeel van perceel [nummer].
4.16.
Het Gerecht verwerpt allereerst [gedaagde]s stelling dat “een toegangsweg in strijd met de planningspermit is aangelegd dwars door het land van eisers en dus in feite het oppervlak van [nummer] reduceert”. De weg ligt er al minstens 15 jaar en in Appendix A van de SLA is de aanwezigheid van de bestaande weg ook duidelijk ingetekend. Tijdens de koop was de weg dus bekend aan [gedaagde].
4.17.
IBMF beroept zich op een erfdienstbaarheid, die blijkt uit de leveringsakte tussen [gedaagde] en Cay Bay. [gedaagde] moet op grond daarvan dulden dat er verkeer over de weg rijdt. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat IBMF geen recht heeft om zich op die erfdienstbaarheid te beroepen. Bovendien heeft deze erfdienstbaarheid geen gelding voor perceel [nummer], maar ziet deze op het moederperceel [C].
4.18.
Artikel 17.a. van de leveringsakte luidt als volgt:
17. Easements
The following easements are furthermore herewith created:a. in favour of the sold property as dominant parcel and to the detriment of and burdening the remaining property of Seller as described in aforementioned title deed ([C]), as servient parcel: the easement granting the right of way, with all means of transportation, for purpose of ingress and egress to and from the sold property, from and to the public road or the road or roads leading thereto, which easement is to be exercised over the roads within the subdivision, but always in the least disturbing manner.
4.19.
Hoewel de uitleg van IBMF van deze bepaling het Gerecht vooralsnog het meest logisch lijkt, zal de juistheid van een of ander in de nog te voeren bodemprocedure aan de orde komen. In dit kort geding kan het echter verder onbesproken blijven in verband met het volgende.
4.20.
De weg is de enige toegangs- en ontsluitingsweg voor de bewoners en bezoekers van woningen, gelegen na perceel [nummer]. De weg wordt als zodanig ook al die jaren gebruikt. [gedaagde] weet dit en wist dit ook toen hij perceel [nummer] in 2017 kocht. Het is daarom onrechtmatig om deze toegangsweg af te sluiten. De vordering van IBMF is toewijsbaar.
proceskosten
proceskosten
4.21. [
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van IBMF tot op heden begroot op:
explootkosten Cg 269,50
griffierecht Cg 450,00
salaris gemachtigde
Cg 1.500,00totaal: Cg 2.219,50.
griffierecht Cg 450,00
salaris gemachtigde
Cg 1.500,00totaal: Cg 2.219,50.
De tegenvorderingen van [gedaagde]
4.22.
De eerste vordering is een bevel aan IBMF om te bevestigen dat de voorwaarden uit de brief van 15 december 2024 (zie hiervoor onder 4.5.) zijn vervallen of vervuld. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet die vordering worden afgewezen.
4.23.
Dat geldt op dezelfde wijze ook voor de tweede vordering: een verbod om de bouwwerkzaamheden te verhinderen.
4.24.
De vordering IBMF te bevelen haar taken non-discriminatoir binnen het raamwerk van de planningspermit PP05088 uit voeren is ten slotte ook niet toewijsbaar. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat IBMF onderscheid maakt tussen partijen bij toepassing van de Planning Permit. Sterker, IBMF heeft een voor [gedaagde] gunstige uitzondering toegepast, omdat zij dat bij eerdere projecten ook had gedaan.
proceskosten
proceskosten
4.25. [
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van IBMF tot op heden begroot op Cg 1.000,- aan salaris voor de gemachtigde van IBMF.
5.De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
De vorderingen van IBMF
5.1.
beveelt [gedaagde] de bouwwerkzaamheden op Lot [nummer] met meetbriefnummer [nummer] te Indigo Bay, Sint Maarten, onmiddellijk te staken en gestaakt te houden, binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van USD 10.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan dit bevel voldoen, met een maximum van USD 1.000.000,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van IBMF tot op heden begroot op Cg 2.219,50;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
De tegenvorderingen van [gedaagde]
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van IBMF tot op heden begroot op Cg 1.000,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, in aanwezigheid van de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.