Uitspraak
Uitspraakdatum: 10 november 2025
Zaaknummer: SXM202500297-LAR 45/2025
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
UITSPRAAK
In het geding van:
1.[eiseres],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres sub 1,
2. [eiser A ],
wonende te Sint Maarten,
eiser sub 2,
3. [eiser B],
wonende te Sint Maarten,
eiser sub 3,
tezamen te noemen: eisers,
tezamen te noemen: eisers,
gemachtigde: mr. Z.J.A. BARY,
tegen
DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR VAN SINT MAARTEN,
gezeteld te Sint Maarten,
verweerder,
gemachtigde: mr. G.B. SIMMONS-DE JONG,
met als derde-belanghebbenden:
1.[C],
2. [D],
3. [E],
4. [F],
allen wonende te Sint Maarten,
hierna: de derde-belanghebbenden,
gemachtigde: mr. G. HATZMANN.
Procesverloop
Bij ongedateerde beschikking, verstuurd op 11 maart 2025 (hierna: de bestreden beschikking), heeft verweerder een bouwstop opgelegd.
Eisers hebben bij beroepschrift (met producties), ingediend ter Griffie van het Gerecht alhier op 18 maart 2025, beroep ingesteld tegen de bestreden beschikking.
Verweerder heeft op 17 april 2025 een verweerschrift (met producties) ingediend.
De derde-belanghebbenden hebben op 29 april 2025 een zienswijze (met producties) ingediend.
Eisers hebben op 7 september 2025 een akte aanvulling gronden (met producties) ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 september 2025, waarbij de zaak gelijktijdig met de zaak geregistreerd onder zaaknummer SXM202500585-LAR00090/2025 is behandeld. Voor eisers zijn verschenen eiser sub 2 in persoon en eiser sub 3 per videoverbinding, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door T. Snyders en G. Barnes. Partijen hebben ter zitting op schrift gestelde pleitaantekeningen overgelegd.
De derde-belanghebbenden zijn – met bericht vooraf – niet verschenen.
Uitspraak is (nader) bepaald op vandaag.
Overwegingen
Wat is relevant om te weten in deze zaak?
1.1
Eiseres sub 1 is eigenaar van een aantal percelen, gelegen aan de Jordan Road in Cupecoy, Sint Maarten, en ontwikkelt daar het bouwproject ‘West Vue Residences’ (hierna: het bouwproject). Dit project voorziet in de bouw van een residentieel complex met commerciële ruimte, alsmede in de bouw van ondergrondse verdiepingen met parkeerplaatsen.
1.2.
De derde-belanghebbenden zijn allen woonachtig in een appartementencomplex, gelegen direct naast de percelen waar het bouwproject wordt gerealiseerd.
1.3.
Namens eiseres sub 1 is op 11 april 2023 bij verweerder een aanvraag om een bouwvergunning ten behoeve van het bouwproject ingediend.
1.4.
Bij beschikking van 9 februari 2024 heeft verweerder de aangevraagde bouwvergunning verleend (geregistreerd onder BP# 203/2022). Bij de verleende bouwvergunning zijn tevens de ingediende tekeningen ‘Situation plan excavation’ en ‘Civil permit request for demolition’ afgestempeld door VROMI, gedateerd 9 februari 2024.
In de bouwvergunning is – onder meer - opgenomen:
“
The complex […] is subject to all regulations of the Building Ordinance and regulations of other ordinances that may be applicable thereto.”
The complex […] is subject to all regulations of the Building Ordinance and regulations of other ordinances that may be applicable thereto.”
1.5.
Op 7 maart 2025 heeft een vergadering plaatsgevonden tussen (vertegenwoordigers van) verweerder, eiser sub 2 en eiser sub 3, waarbij onder meer gesproken is over civil works permits ten behoeve van het bouwproject.
1.6.
Vier dagen na deze vergadering, op 11 maart 2025, heeft verweerder bij de bestreden beschikking per direct een bouwstop opgelegd, vanwege het ontbreken van civil works permits (hierna: aanlegvergunningen) voor graafwerkzaamheden en sloopwerkzaamheden ten behoeve van het bouwproject. De bestreden beschikking is gericht aan eiser sub 2 en eiser sub 3.
In de bestreden beschikking is – onder meer – opgenomen:
“…
the Ministry has executed an instruction to have you await the decision of your submitted civil works permit. If the civil works permit is approved, your present structure may be completed, if it is in accordance with the approved permit…”
the Ministry has executed an instruction to have you await the decision of your submitted civil works permit. If the civil works permit is approved, your present structure may be completed, if it is in accordance with the approved permit…”
1.7.
Eisers hebben verweerder op 12 maart 2025 schriftelijk verzocht om de bouwstop op te heffen. Eisers hebben tevens een voorlopige voorziening gevraagd. Bij uitspraak van het Gerecht van 2 april 2025 is de voorlopige voorziening afgewezen.
1.8.
Op 8 april 2025 heeft een meeting plaatsgevonden tussen partijen waarbij eisers de aanvraagformulieren bij verweerder hebben ingediend voor aanlegvergunningen ten behoeve van sloopwerkzaamheden (geregistreerd onder BP# 058/2025), graafwerkzaamheden (geregistreerd onder BP# 059/2025) en het verwijderen van bomen en struiken (geregistreerd onder BP# 060/2025). Op 10 april 2025 zijn namens eisers verzekeringsdocumenten nagezonden. Bij drie separate beschikkingen van 16 mei 2025 heeft verweerder de verzochte aanlegvergunningen verleend. Deze beschikkingen zijn op 19 mei 2025 aan eisers uitgereikt.
Het geschil
2.1.
In deze zaak beoordeelt het Gerecht het beroep van eisers om de op 11 maart 2025 opgelegde bouwstop te vernietigen. Eisers stellen zich in de eerste plaats op het standpunt dat de grondslag voor handhaving ontbrak, nu de vereiste aanlegvergunningen reeds waren verleend door verweerder ten tijde van de bestreden beschikking. Ook stellen zij dat de bestreden beschikking voor vernietiging in aanmerking komt vanwege strijd met verschillende algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Verweerder bestrijdt de stelling dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden en stelt dat de bouwstop rechtmatig is opgelegd vanwege het ontbreken van de vereiste aanlegvergunningen.
2.2.
Op de standpunten van partijen zal hierna – puntsgewijs – nader worden ingegaan.
Hebben eisers nog procesbelang?
3.1.
Het Gerecht moet eerst vaststellen of eisers nog belang hebben bij een inhoudelijke beoordeling van hun beroep.
3.2.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat, nu niet in geschil is dat de vereiste aanlegvergunningen op 16 mei 2025 alsnog zijn afgegeven, de bouwstop is komen te vervallen. Eisers hebben daarom volgens verweerder geen (proces)belang meer bij vernietiging van de bestreden beschikking.
3.3.
Eisers betogen dat zij wel procesbelang hebben, nu de bouwstop niet is ingetrokken. Een uitdrukkelijk besluit tot intrekking ontbreekt immers. Verder stellen eisers – onder overlegging van een brief van 2 september 2025 van de aannemer waarin de financiële en operationele gevolgen van de bouwstop zijn uiteengezet – dat zij schade hebben geleden tijdens de periode van de bouwstop. Eisers willen een vordering tot schadevergoeding indienen en hebben daarom belang bij een oordeel over de (on)rechtmatigheid van de bouwstop. Ook vrezen eisers voor herhalingsgevaar en stellen zij dat een oordeel van het Gerecht prejudiciële betekenis heeft.
3.4.
Ten aanzien van de gestelde schade, heeft verweerder ter zitting aangevoerd dat eisers zelf debet zijn aan het ontstaan van de schade vanwege de vertraging in het bouwproject. Verweerder heeft voorafgaand aan- en direct na aanvang van de bouwstop verzocht om overleg en spoedige indiening van de benodigde aanvragen. Eisers hebben dit echter langere tijd geweigerd. Van herhalingsgevaar is volgens verweerder geen sprake, zolang eisers handelen binnen de voorwaarden van de inmiddels verleende aanlegvergunningen en bouwvergunning.
3.5.
Het Gerecht komt tot de volgende beoordeling.
3.6.
Volgens vaste rechtspraak hoeft de bestuursrechter een bij hem ingediend beroep alleen inhoudelijk te beoordelen, als dit van betekenis is voor de beslechting van het geschil over de voorliggende beschikking. Daarbij geldt dat het doel dat de indiener van het beroep voor ogen staat met het ingestelde rechtsmiddel moet kunnen worden bereikt en voor hem feitelijk van betekenis is. Met andere woorden: de indiener dient een actueel en reëel belang te hebben bij een inhoudelijke beoordeling van het beroep. Als dat belang is vervallen, dan is de bestuursrechter niet geroepen uitspraak te doen uitsluitend wegens de eventuele principiële betekenis daarvan.
3.7.
Het Gerecht neemt tot uitgangspunt dat de opgelegde bouwstop na verlening van de aanlegvergunningen per 19 mei 2025 is komen te vervallen. Zoals uit de tekst van de bestreden beschikking genoegzaam kan worden afgeleid, is de bouwstop opgelegd in afwachting van de benodigde aanlegvergunningen. Zodra deze vergunningen zijn verleend, kunnen de werkzaamheden worden voortgezet, aldus de tekst van de bestreden beschikking. Dit is namens verweerder nog eens bevestigd aan eisers in een e-mailbericht van 20 mei 2025, waarin is vermeld dat de bouwstop is opgeheven en eisers de werkzaamheden kunnen voortzetten. Dit alles maakt naar het oordeel van het Gerecht dat er geen misverstand over kan bestaan dat de eerder opgelegde bouwstop per 19 mei 2025 zijn gelding heeft verloren. Met het verval van de opgelegde bouwstop, hebben eisers bereikt wat zij (primair) met hun beroep beogen. Eisers hebben daarom in beginsel geen belang meer bij een inhoudelijke beoordeling van hun beroep.
3.8.
Het belang bij een inhoudelijk oordeel van de rechtmatigheid van een beschikking kan ook nog gelegen zijn in de omstandigheid dat dit inhoudelijk oordeel betrokken kan worden bij toekomstige besluitvorming. Het moet dan wel aannemelijk zijn dat die besluitvorming zich in de niet al te verre toekomst voordoet. Het Gerecht is van oordeel dat in dit geval onvoldoende aannemelijk is dat partijen in een niet al te verre toekomst opnieuw in een soortgelijk geschil betrokken zullen raken. De aanlegvergunningen zijn immers verleend en de sloop- en graafwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Het door eisers gestelde herhalingsgevaar en de prejudiciële betekenis van een uitspraak leveren dan ook geen procesbelang op als hiervoor bedoeld.
3.9.
Eisers hebben verder aangevoerd dat hun procesbelang is gelegen in het verkrijgen van een schadevergoeding. Procesbelang kan bestaan als de indiener van het beroep stelt schade te hebben geleden ten gevolge van bestuurlijke besluitvorming. Daartoe is vereist dat tot op zekere hoogte aannemelijk wordt gemaakt dat deze schade daadwerkelijk is geleden als gevolg van het bestreden besluit. Het Gerecht is van oordeel dat eisers hierin zijn geslaagd. Uit de overgelegde stukken valt immers af te leiden dat de bouwstop op 11 maart 2025 operationele en financiële gevolgen tot gevolg heeft gehad. Dat de bouwstop tot schade heeft geleid is bovendien aannemelijk, gelet op de omvang van het bouwproject en de fase waarin de bouwwerkzaamheden zich ten tijde van de oplegging van de bouwstop bevonden. Dat de omvang van de schade, zoals verweerder stelt, grotendeels te wijten is aan de (weigerachtige) houding van eisers na de bouwstop, maakt niet dat een procesbelang ontbreekt. Een oordeel over de (on)rechtmatigheid van de bestreden beschikking is immers van belang voor het vaststellen van een eventueel recht op schadevergoeding, nog los van de vraag of en zo ja, in hoeverre de geleden schade voor vergoeding in aanmerking komt.
3.10.
Gelet op het voorgaande hebben eisers procesbelang vanwege de door hun gestelde schade ten gevolge van de bestreden beschikking. Het beroep is daarmee ontvankelijk en zal hierna inhoudelijk worden behandeld.
Wettelijk kader
4.1.
In artikel 28a, eerste lid, aanhef en onder a, d en e, van de Landsverordening ruimtelijke ontwikkelingsplanning (Hierna: Lro) is bepaald dat voor gebieden waarvoor geen voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 16 of Pro een ontwikkelingsplan als bedoeld in artikel 3 geldt Pro, voorafgaande schriftelijke toestemming vereist is voor de volgende werken en werkzaamheden van ingrijpende aard: het afgraven, ophogen, egaliseren of doen springen van de bodem, het rooien van bomen of het tot kaalslag leidende rooien van andere begroeiing en het slopen van bouwwerken.
4.2.
In artikel 19, eerste lid, van de Lro is bepaald dat de minister bevoegd is op kosten van de overtreder te doen wegnemen, beletten of verrichten of in vorige toestand herstellen datgene wat in strijd met het bepaalde bij of krachtens deze landsverordening is of wordt gehouden, gemaakt of gesteld, ondernomen, weggelaten, beschadigd of weggenomen.
4.3.
In het tweede lid van artikel 19 van Pro de Lro is voorts bepaald dat behalve in spoedeisende gevallen de minister van deze bevoegdheid geen gebruik maakt, dan nadat de belanghebbende schriftelijk is gewaarschuwd en hem de gelegenheid is gegeven om binnen een termijn van ten hoogste zestig dagen de toestand in overeenstemming te brengen met het bij of krachtens deze landsverordening bepaalde.
Was verweerder bevoegd om te handhaven?
5.1.
Eisers voeren in de eerste plaats aan dat de vereiste aanlegvergunningen reeds waren verleend ten tijde van de bouwstop, waardoor de grondslag voor handhavend optreden ontbreekt. Eisers stellen dat zij – voorafgaand aan de verleende bouwvergunning – een aanvraag voor een aanlegvergunning hebben ingediend. Zij hebben ter onderbouwing hiervan een ingevuld aanvraagformulier voor civil works d.d. 20 september 2022 overgelegd voor zowel graaf- als sloopwerkzaamheden ten behoeve van het bouwproject. Ook zijn er tekeningen ingediend die zien op deze werkzaamheden. Uiteindelijk is de bouwvergunning verleend op die stukken. De graaf- en sloopwerkzaamheden maken dan ook onderdeel uit van de verleende bouwvergunning. Ter onderbouwing van de stelling dat de aanlegvergunningen gelijktijdig met de bouwvergunning zijn verleend, wijzen eisers voorts op de door verweerder bij de bouwvergunning afgestempelde ‘Civil permit request for demolition’.
5.2.
Verweerder stelt dat ten tijde van de bestreden beschikking geen aanlegvergunningen op grond van de Lro waren afgegeven voor de benodigde civiele werken ten behoeve van het bouwproject. Er is weliswaar een bouwvergunning aan eiseres sub 1 is verleend, maar dat laat onverlet dat afzonderlijk aanlegvergunningen moesten worden verleend. De door eisers overgelegde aanvraag d.d. 20 september 2022 is niet bekend bij verweerder. Verweerder stelt dat de bij de bouwvergunning afgestempelde tekening ‘Civil permit request for demolition’ niet kan worden aangemerkt als een aanlegvergunning als bedoeld in de Lro.
5.3.
De derde-belanghebbenden hebben, voor zover van belang in deze procedure, in hun zienswijze naar voren gebracht dat de bouwstop rechtmatig is opgelegd vanwege het ontbreken van aanlegvergunningen.
5.4.
Het Gerecht oordeelt als volgt. Niet in geschil is dat ten tijde van de bestreden beschikking ingrijpende graaf- en sloopwerkzaamheden waren en werden verricht ter uitvoering van het bouwproject. Er waren immers restanten van een woning gesloopt, er waren bomen verwijderd en er werd grond afgegraven. Voor deze werkzaamheden is op grond van artikel 28a, lid 1, van de Lro voorafgaande schriftelijke toestemming vereist.
5.5.
Het Gerecht stelt op basis van de beschikbare stukken vast dat, nog daargelaten of eisers in 2022 daadwerkelijk een aanvraag voor een aanlegvergunning bij verweerder hebben ingediend, geen aanlegvergunningen op grond van de Lro zijn verleend. Uitsluitend de stempel van verweerder op een tekening bij de verleende bouwvergunning kan niet als zodanig worden aangemerkt. Een aanlegvergunning dient immers een schriftelijke toestemming in te houden, gebaseerd op een andere grondslag dan de Bouw- en Woningverordening – namelijk de Lro – waarbij zelfstandige wegingsfactoren en een ander beoordelingskader gelden. Uit de stukken blijkt niet dat verweerder voorafgaand aan de bestreden beschikking een dergelijke schriftelijke toestemming, op basis van een daartoe strekkende aanvraag, heeft verleend. De stelling van eisers, dat de vereiste toestemming (impliciet) onderdeel uitmaakt van de afgegeven bouwvergunning, kan gelet op het voorgaande niet worden gevolgd. Dat kan bovendien ook niet uit de tekst van de bouwvergunning worden afgeleid. Integendeel, de bouwvergunning vermeldt juist expliciet dat het bouwproject ook onderworpen is aan andere toepasselijke verordeningen. De Lro betreft een verordening zoals hiervoor bedoeld.
5.6.
Gelet op het feit dat ingrijpende werkzaamheden werden uitgevoerd zonder de vereiste aanlegvergunningen, was verweerder op grond van artikel 19, eerste lid, van de Lro bevoegd om handhavend op te treden. Verweerder heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt door middels de bestreden beschikking per direct een bouwstop op te leggen.
5.7.
Voor zover eisers met het betoog, dat verweerder ten onrechte niet eerst een waarschuwing heeft gegeven maar direct is overgegaan tot oplegging van een bouwstop, een beroep heeft willen doen op het bepaalde in artikel 19, tweede lid, van de Lro, treft dit geen doel. Verweerder heeft voldoende gemotiveerd dat er sprake was van een spoedeisend geval, nu er ten tijde van de bestreden beschikking – in beginsel onherstelbare – afgravingen plaatsvonden van grote stukken land. Daar komt bij dat de in het tweede lid van artikel 19 van Pro de Lro vermelde termijn, ook genoemd de begunstigingstermijn, niet wordt gegeven met het oogmerk om de belanghebbende de kans te bieden de toestand alsnog in overeenstemming te brengen met de wettelijke vereisten, doch slechts teneinde de gelegenheid te bieden zelfstandig een einde te maken aan de overtreding. In het onderhavige geval was de oplegging van een bouwstop zonder begunstigingstermijn een passend middel om de overtreding te doen staken en gestaakt te houden, in afwachting van de vereiste aanlegvergunningen.
Bouwstop gericht aan overtreders?
6. Eisers betogen dat verweerder de bestreden beschikking ten onrechte aan eiser sub 2 en eiser sub 3 heeft gericht, nu de bouwstop kennelijk bedoeld is voor eiseres sub 1. Dit betoog slaagt niet. Vaststaat dat eiser sub 2 en eiser sub 3 directeuren zijn van eiseres sub 1, die eigenaar is van de betrokken percelen en het bouwproject daar ontwikkelt. Verder is niet in geschil dat eiser sub 2 en eiser sub 3 – in hun hoedanigheid van directeuren – direct betrokken zijn bij het bouwproject en hierover overleg met verweerder hebben gevoerd. Het Gerecht concludeert dan ook dat eiser sub 2 en eiser sub 3 de (eind)verantwoordelijkheid en zeggenschap hadden over de verrichte werkzaamheden waarvoor aanlegvergunningen vereist waren. Op grond hiervan zijn eiser sub 2 en eiser sub 3 terecht als overtreders aangemerkt. Dat eiseres sub 1 ook als overtreder had kunnen worden aangemerkt, doet hier niet aan af.
Beginselplicht tot handhaving
7. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisering bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.
Is er concreet zicht op legalisatie?
8.1.
Eisers stellen dat er concreet zicht op legalisatie was en dat verweerder daarom van het opleggen van een bouwstop had moeten afzien. Eisers wijzen daarbij op de aanlegvergunningen die uiteindelijk zijn verleend en op de aanvraag d.d. 20 september 2022 die zij naar eigen zeggen reeds bij verweerder hadden ingediend.
8.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
8.3.
Voor concreet zicht op legalisatie in een geval als dit is vereist dat een aanvraag strekkende tot de vereiste toestemmingen voor de verrichte en nog te verrichtend werkzaamheden is ingediend en dat het bevoegd gezag geen beletselen ziet voor verlening van de gevraagde toestemmingen. Van een dergelijke situatie was ten tijde van de bestreden beschikking geen sprake. Verweerder stelt dat de aanvraag d.d. 20 september niet bij hem bekend is en eisers hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze aanvraag daadwerkelijk bij verweerder is ingediend. Van dit laatste kan dan ook niet zondermeer worden uitgegaan. Daarbij komt dat eisers zich primair op het standpunt hebben gesteld dat zij geen aanvraag hoefden in te dienen, omdat er reeds een aanlegvergunning was verleend. Dat zij uiteindelijk op 8 en 10 april 2025 – onder protest – alsnog tot indiening van de vereiste aanvragen met de benodigde stukken zijn overgegaan, maakt derhalve niet dat ten tijde van de bestreden beschikking reeds concreet zicht bestond op legalisatie. Het betoog van eisers faalt.
Is handhaving onevenredig?
9.1.
Eisers voeren aan dat zij onevenredig zijn benadeeld door de bouwstop. Volgens eisers zijn de voor hen nadelige gevolgen van dit handhavend optreden onevenredig in verhouding tot de met de handhaving te dienen belangen. Eisers betogen daartoe dat handhaving in dit geval niet in het algemeen belang is, nu het doel van ruimtelijke ordening al behaald is met de afgegeven bouwvergunning. Daarnaast heeft de bouwstop geleid tot grote nadelige financiële gevolgen voor eisers.
9.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
9.3.
Het Gerecht herhaalt allereerst de beginselplicht tot handhaving. Er is een algemeen belang dat met handhaving van wettelijk vastgestelde regels is gediend. Verder is het Gerecht van oordeel dat het uitvoeren van ingrijpende graaf- en sloopwerkzaamheden door eisers niet als een overtreding van geringe aard en ernst is aan te merken. Het is ook niet zo dat met beëindiging van deze overtreding een zodanig gering belang is gediend dat handhaving reeds om die reden onevenredig is.
9.4.
Eisers kunnen voorts niet worden gevolgd in hun stelling dat de doelen reeds behaald zijn met de afgegeven bouwvergunning. Zoals hiervoor onder 5.5 is overwogen, kent de Lro zelfstandige wegingsfactoren en een ander beoordelingskader. Het belang van verweerder is gelegen in het kunnen beoordelen of de voorgenomen werken uit oogpunt van algemeen belang ernstig bezwaar zouden opleveren wegens onherstelbare aantasting van de natuur, het milieu of het huidige gebruik van de grond en de omringende gronden of wegens onherstelbare inbreuk op de te verwachten ruimtelijke ontwikkeling van de grond en de omringende gronden. Verweerder heeft in dit verband terecht gewezen op het bepaalde in artikel 3 van Pro de Lro.
9.5.
De nadelige gevolgen van eisers zijn vooral financieel van aard, omdat de bouwstop tot bouwvertraging heeft geleid. Het Gerecht ziet de nadelige gevolgen voor eisers, maar deze gevolgen zijn niet van zodanig gewicht dat verweerder de belangen van eisers bij het voortduren van de overtreding zwaarder had moeten laten wegen dan het algemeen belang dat bij de handhaving van de Lro is gediend. Het algemeen belang weegt zwaarder dan het financiële belang van eisers. Daarbij neemt het Gerecht verder in aanmerking dat verweerder aan eisers de ruimte heeft geboden door te gaan met de mobiliseringswerkzaamheden op het terrein. Ook heeft verweerder voorafgaand en direct na de bouwstop een versneld aanvraag- en goedkeuringsproces aangeboden aan eisers, dit alles teneinde de bouwvertraging te minimaliseren. Dat eisers ervoor hebben gekozen om niet direct de vereiste aanvragen in te dienen, dient voor hun rekening en risico te blijven.
Is sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel?
10.1.
Eisers doen een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Zij wijzen erop dat bij andere bouwprojecten in Sint Maarten ook geen aanlegvergunningen verleend. Verweerder handelt in strijd met het verbod van willekeur door nu, zonder adequate criteria, een voorbeeld te maken van eisers en uitsluitend voor hun bouwproject een bouwstop op te leggen. Verweerder heeft volgens eisers niet inzichtelijk gemaakt waarom bij andere projecten, ondanks het ontbreken van een aanlegvergunning, werd volstaan met een waarschuwing waarbij civiele werken doorgang mochten vinden. Eisers verwijzen naar krantenartikelen en stukken van de publieke Statenvergadering, waaruit volgt dat verweerder te kennen heeft gegeven dat een bouwstop slechts als ‘last resort’ zou worden opgelegd en dat aanlegvergunningen niet met terugwerkende kracht verplicht zouden worden gesteld.
10.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
10.3.
Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat is geconstateerd dat de afgelopen jaren het proces van aanlegvergunningen niet goed is verlopen. Verweerder wenst dit te verbeteren en heeft, gelet op het ontbreken van voldoende uitvoeringskracht, ervoor gekozen om handhaving op grote bouwprojecten te prioriteren. Verweerder heeft geïnventariseerd dat er vier grote bouwprojecten actief zijn in Sint Maarten, waaronder die van eisers. Omdat twee van deze projecten in een vergevorderd fase of zelfs afgerond waren, is ervoor gekozen om deze tot op heden niet te betrekken in de inventarisatie. Het enige bouwproject dat qua omvang enigszins vergelijkbaar is met dat van eisers, betreft het Vie L Ven in Indigo Bay. Verweerder is met de ontwikkelaars van beide bouwprojecten in overleg getreden. Vie L Ven heeft in goed overleg met verweerder alsnog voldaan aan de benodigde aanvragen voor de aanlegvergunning en heeft de belangrijkste, voor graafwerkzaamheden, al begin 2024 gekregen. Een andere aanvraag voor een aanlegvergunning voor afwatering bevindt zich thans in een afrondende fase. Handhavend optreden was derhalve niet nodig. Dezelfde benadering heeft verweerder betracht bij (het bouwproject van) eisers. Daar verjuridiseerden de gesprekken echter snel en in plaats van het indienen van de benodigde aanvragen, stelden eisers zich op het standpunt dat geen aanlegvergunning nodig was. Hierdoor was geen zicht op legalisatie en was verweerder genoodzaakt om handhavend op te treden.
10.4.
Het Gerecht is op basis van de hiervoor weergegeven toelichting van verweerder van oordeel dat de prioritering in het handhavingsbeleid, mede gelet op de capaciteit bij verweerder en het aantal overtredingen, niet onaanvaardbaar is. Uit de toelichting van verweerder blijkt voorts genoegzaam dat, voor zover andere bouwprojecten vergelijkbaar waren met die van eisers, in eerste instantie dezelfde benadering is toegepast. Weliswaar is voldoende komen vast te staan dat verweerder uitsluitend in het geval van eisers is overgegaan tot de oplegging van een bouwstop, maar hier staat tegenover dat ook voldoende uit de stukken blijkt dat eisers zich primair op het standpunt stellen dat zij geen (nieuwe) aanvraag voor aanlegvergunningen hoefden in te dienen. Dit rechtvaardigt dat verweerder in het geval van eisers is overgegaan tot handhavend optreden, waar verweerder dat in een qua omvang van het bouwproject vergelijkbaar geval – het bouwproject Vie L Ven – heeft nagelaten. Dit geldt temeer nu de aanlegvergunning voor graafwerkzaamheden reeds in 2024 aan Vie L Ven is afgegeven. Nu in het geval van eisers meerdere aanlegvergunningen ontbraken, en ten tijde van de bestreden beschikking ingrijpende graafwerkzaamheden werden verricht waarvoor geen aanlegvergunning was afgegeven, kon verweerder in redelijkheid overgaan tot het opleggen van een bouwstop, waartoe in andere gevallen niet is overgegaan.
10.5.
De conclusie is dan ook dat eisers niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij ongelijk zijn behandeld ten opzichte van andere, gelijke gevallen. Gelet op de door verweerder gegeven toelichting is er geen grond voor het oordeel dat de onderhavige bouwstop willekeurig is opgelegd. Voor zover er in het geval van eisers is afgeweken van andere bouwprojecten middels de oplegging van een bouwstop, heeft verweerder deze afwijking deugdelijk gemotiveerd. Voorts geeft de omstandigheid, dat verweerder jarenlang niet adequaat heeft opgetreden bij het ontbreken van aanlegvergunningen, onvoldoende grond voor een ander oordeel. Daartoe is redengevend dat het gelijkheidsbeginsel niet zo ver strekt dat verweerder gehouden is eenmaal gemaakte fouten te blijven herhalen. Het betoog van eisers faalt derhalve.
Is sprake van strijd met andere beginselen van behoorlijk bestuur?
11. Eisers stellen dat de opgelegde bouwstop in strijd is met andere dan de hiervoor besproken algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zij doen daarbij een beroep op het motiveringsbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir, het fair play beginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het materiele zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Bij het betoog van eisers dat deze beginselen zijn geschonden, nemen zij steeds tot uitgangspunt dat de bouwvergunning impliceert dat tevens de vereiste toestemmingen voor de civiele werken zijn afgegeven of dat deze toestemmingen niet (langer) noodzakelijk zijn vanwege de afgegeven bouwvergunning. Dit is, gelet op al het voorgaande, een onjuist uitgangspunt en kan dan ook niet worden gevolgd. De stelling van eisers, dat de bouwstop door verweerder is gebruikt om de bouwvergunning te ondermijnen, is evenmin aannemelijk geworden. Derhalve is van schending van voornoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet gebleken. Deze beroepsgronden van eisers slagen dan ook niet.
Conclusie en gevolgen
12.1.
De conclusie is dat het beroep van eisers ongegrond zal worden verklaard. De bestreden beschikking blijft in stand.
12.2.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
De beslissing
Het Gerecht:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Martinez-Hammer, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 10 november 2025.
Informatie over hoger beroep
• Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
• Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
• Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.
• De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:
- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;
- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;
- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).
• Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.
• Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.