ECLI:NL:OGEAM:2024:84

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202101466

Vonnis d.d. 6 augustus 2024

inzake

SIMPSON BAY ESTATES N.V.,hierna: SBE,

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,

tegen

STRAND INTERNATIONAL LLC,hierna: Strand,

gevestigd te Belize,

gedaagde,

gemachtigde: voorheen mr. B. BROOKS, thans mr. J.G. SNOW.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede verzoek tot voeging;
het proces-verbaal van voeging;
de conclusie van antwoord met producties;
het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
de akte uitlating regeling, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE;
de antwoordakte van Strand met producties;
de antwoordakte uitlating producties van SBE;
de rolbeslissing d.d. 2 april 2024

de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
de akte houdende uitlating van Strand;
de antwoordakte van SBE;
de antwoordakte van Strand.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer].

2.2.

Strand is sinds 14 december 2021 eigenaar van het perceel aangeduid met meetbriefnummer [nummer]. Aan de zijde van de woning van Strand die aan de Zircon Road grenst, is in de jaren ‘90 een
parking rampgebouwd. Deze
parking rampis geheel of gedeeltelijk gebouwd op de Zircon Road.

3.Het geschil

3.1.

SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

primair

i. Strand te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van

USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

Strand te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van

USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (i), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van Strand;

subsidiair

Strand te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;

Strand te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van Strand;

meer subsidiair

Strand te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing.

primair, subsidiair en meer subsidiair

Strand te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat Strand heeft overgebouwd op de Zircon Road die eigendom is van SBE. Strand heeft hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en onrechtmatig jegens haar gehandeld. Strand dient die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door een vergoeding te betalen. Indien Strand rechtmatig heeft gehandeld is zij ongerechtvaardigd verrijkt en dient zij op die grond schadevergoeding te betalen.

3.3.

Strand voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.

4.2.

In deze procedure ligt eerst voor de vraag of Strand de
parking rampgeheel of gedeeltelijk op de Zircon Road, die in eigendom toebehoort aan SBE, heeft gebouwd en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. Daar waar Strand dit eerder bij haar antwoord had betwist, volgt uit haar antwoordakte dat zij deze betwisting niet langer handhaaft. Daarmee staat vast dat sprake is van overbouw, dit mede gelet op de kadastrale tekening die in het geding is gebracht (productie 4 bij verzoekschrift). De vraag is vervolgens of Strand gehouden is om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of zij gehouden is om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.

4.3.

Strand stelt dat SBE niet bevoegd is de onderhavige procedure te entameren omdat de Zircon Road een openbare weg is. Voor zover Strand hiermee heeft bedoeld te stellen dat de Zircon Road door verjaring een openbare weg is geworden, geldt dat deze stelling alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet kan slagen. Of het gaat om een openbare of een private weg is bovendien in deze zaak niet relevant. Vast staat immers dat SBE de eigenaar is van de Zircon Road en dat zij om die reden bevoegd is om zich op haar eigendomsrecht te beroepen. Daarmee is ook gelijk het belang van de onderhavige rechtsvordering gegeven.

4.4.

Strand heeft zich voorts beroepen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval Strand als degene die op het perceel van SBE heeft gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE op wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door Strand niet gesteld. Dat volgens Strand niet gelijkelijk is opgetreden tegen de andere perceeleigenaren die zouden hebben overgebouwd op de Zircon Road is in ieder geval geen reden om rechtsverwerking aan te nemen. Bovendien rust op SBE, als particuliere grondeigenaar, ook geen dergelijke plicht. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.

4.5.

Volgens Strand zou zij niet gehouden zijn om de onrechtmatige overbouw ongedaan te maken, omdat zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van een deel van de Zircon Road waarop de
parking rampis overgebouwd.

4.6.

Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.

4.7.

Bezit is op grond van artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op Strand de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van haar stelling dat zij als bezitter van een deel van Zircon Road moet worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroept.

4.8.

Naar het oordeel van het Gerecht heeft Strand onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat Strand heeft gesteld over de
parking rampis dat deze in de jaren ‘90 is gebouwd. Het moge duidelijk zijn dat dat onvoldoende is voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Strand heeft haar beroep op zowel verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het beroep op verjaring zal dan ook worden gepasseerd.

4.9.

In beginsel dient Strand daarom de muur af te breken, tenzij SBE in dat verband misbruik maakt van recht.

4.10.

Strand heeft gesteld dat de vordering tot afbraak van de
parking rampmisbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep van Strand op artikel 3:13 BW vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de
parking rampvan de Zircon Road en het belang van Strand om niet tot verwijdering van de
parking rampte hoeven overgaan. Strand heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat zij belang heeft bij het behoud van de
parking rampomdat dat de enige parkeermogelijkheid is op haar perceel. Als de
parking rampverwijderd zou moeten worden is de woning in feite nutteloos, aldus Strand. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus steeds SBE.

4.11.

Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van Strand op misbruik van recht slaagt. Daartoe is redengevend dat het belang van Strand om haar auto’s te parkeren op haar eigen terrein zowel op zichzelf bezien als afgezet tegen het door SBE gestelde belang zwaarder weegt. Niet gebleken is dat indien Strand tot verwijdering van de
parking rampzou moeten overgaan, zij haar voertuigen elders rondom haar perceel kan parkeren. Dit in acht nemende is het Gerecht van oordeel dat Strand onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld bij wegneming van de
parking rampdan SBE bij handhaving van de huidige situatie. Bij die belangenafweging speelt mee dat door SBE niet duidelijk is gemaakt waardoor het veiligheidsbelang is ingegeven. Zo is niet duidelijk of er in het verleden incidenten zijn geweest op de Zircon Road met tegemoetkomend verkeer. Dat brengt met zich dat de vordering tot afbraak van de
parking rampwegens misbruik van recht zal worden afgewezen.

4.12.

SBE vordert subsidiair een vergoeding voor het gebruik van haar grond: primair een vergoeding van $ 4 per vierkante meter per maand, subsidiair een eenmalige vergoeding van $ 435,- per vierkante meter. Nu SBE eigenaar blijft van de bij Strand in gebruik zijnde strook grond is een periodieke vergoeding op zijn plaats. Het Gerecht zal het gemiddelde nemen van het laagste bedrag ($ 2,50) en het hoogste bedrag ($ 4,00) dat de door SBE ingeschakelde deskundigen hebben genoemd. Het Gerecht bepaalt dat Strand
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dient te betalen $ 2.808,- (72 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).

4.13.

Voorts heeft SBE gevorderd dat Strand de muur, conform de gebruiksbeperkende bepalingen, terugbrengt tot een hoogte van 1,52 meter. Het Gerecht overweegt dat dit deel van de vordering op geen enkele wijze is voorzien van enige onderbouwing en daarom wordt afgewezen.

4.14.

Het gevorderde verbod om in de toekomst op het perceel van SBE te bouwen zal als onweersproken worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.

4.15.

Strand zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op:

explootkosten NAf 490,50

griffierecht NAf 450,00

salaris gemachtigde
NAf 3.750,00(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)

totaal: NAf 4.690,50.

De wettelijke rente en nakosten worden toegewezen zoals in het dictum weergegeven.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt Strand om jaarlijks bij vooruitbetaling (steeds in de maand januari) aan SBE te voldoen een bedrag van USD 2.808,00;

5.2.

verbiedt Strand om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;

5.3.

veroordeelt Strand in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op NAf 4.690,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, alsmede met de nakosten van NAf 250,00 zonder betekening en met NAf 150,00 in geval van betekening

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door

mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.