Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202101467
Vonnis d.d. 6 augustus 2024
inzake
SIMPSON BAY ESTATES N.V.,hierna: SBE,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,
tegen
1.DECRUX GROUP LIMITED, hierna: Decrux Limited,
gevestigd te Sint Maarten,
2. DECRUX GROUP INCORPORATED,hierna: Decrux Incorporated,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagden in conventie, tevens eiseressen in reconventie,
gemachtigde: mr. B. BROOKS.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede een verzoek tot voeging;
- het proces-verbaal van voeging;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties van Decrux Limited
- het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
- de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
- de akte uitlating regeling, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE;
- de antwoordakte van Decrux Limited;
- de rolbeslissing d.d. 2 april 2024
- de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
- de akte uitlating van Decrux Limited;
- de antwoordakte van SBE;
- de antwoordakte van Decrux Limited.
1.2.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer].
2.2.
Decrux Incorporated is sinds 24 juli 2015 eigenaar van het perceel aangeduid met meetbriefnummer [nummer], gelegen aan de Zircon Road. Decrux Incorporated heeft ter afscheiding van haar perceel met de Zircon Road een muur gebouwd. Deze muur is geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road gebouwd.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
gedaagden te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
gedaagden te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (i), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;
gedaagden te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
meer subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing.
primair, subsidiair en meer subsidiair
gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.
3.2.
SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden hebben overgebouwd op de Zircon Road die in eigendom is van SBE. Gedaagden hebben hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en onrechtmatig jegens haar gehandeld. Gedaagden dienen die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door een vergoeding te betalen. Indien gedaagden rechtmatig hebben gehandeld zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt en dienen zij op die grond schadevergoeding te betalen
3.3.
Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
In reconventie
3.4.
Gedaagden vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat gedaagden door verjaring in 2010, dan wel op 24 juli 2015, dan wel in 2020 reeds eigenaressen zijn geworden van het perceel grond van ongeveer 68 m2 die nog ten name van SBE in de openbare registers staat ingeschreven;
te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van ieder ander akte voor de overschrijving van eigendomstitel van het litigieuze perceel grond in de openbare registers;
SBE te veroordelen in de proceskosten.
3.5.
Gedaagden leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij middels verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van het stuk grond van ongeveer 68 m2 waarop zij volgens SBE overgebouwd zouden hebben.
3.6.
SBE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2.
In deze procedure ligt eerst voor de vraag of gedaagden de muur geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road, die in eigendom toebehoort aan SBE, hebben gebouwd en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld.
4.3.
In dat verband wordt eerst opgemerkt dat gedaagden ter zitting onweersproken hebben gesteld dat Decrux Incorporated eigenaar is van het perceel met meetbriefnummer [nummer]. Het Gerecht is daarom van oordeel dat geen rechtsgrond bestaat voor de vordering die is ingesteld jegens Decrux Limited, zodat deze zal worden afgewezen. Om diezelfde reden zal de door Decrux Limited ingestelde reconventionele vordering eveneens worden afgewezen. De proceskosten zullen in beide gevallen op nihil worden gesteld.
4.4.
Decrux Incorporated heeft tijdens de comparitie erkend dat de muur geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road is gebouwd. Dat betekent dat in rechte vast is komen te staan dat sprake is van overbouw. Vervolgens rijst de vraag of Decrux Incorporated gehouden is om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of zij gehouden is om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.
4.5.
Decrux Incorporated stelt dat SBE niet bevoegd is de onderhavige procedure te entameren omdat de Zircon Road een openbare weg is. Voor zover Decrux Incorporated hiermee heeft bedoeld te stellen dat de Zircon Road door verjaring een openbare weg is geworden, overweegt het Gerecht dat deze stelling alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet kan slagen.
Of het gaat om een openbare of een private weg is bovendien in deze zaak niet relevant. Vast staat immers dat SBE de eigenaar is van de Zircon Road en dat zij om die reden bevoegd is om zich op haar eigendomsrecht te beroepen. Daarmee is ook gelijk het belang van de onderhavige rechtsvordering gegeven.
4.6.
Decrux Incorporated heeft zich voorts beroepen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Dat, zoals door Decrux Incorporated is gesteld, de muur er al twintig jaar zou staan, is op zichzelf bezien dus onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval Decrux Incorporated als degene die op het perceel van SBE heeft gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE boven wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door Decrux Incorporated niet gesteld. Dat volgens Decrux Incorporated niet gelijkelijk is opgetreden tegen de andere perceeleigenaren die zouden hebben overgebouwd op de Zircon Road is in ieder geval geen reden om rechtsverwerking aan te nemen. Bovendien rust op SBE, als particuliere grondeigenaar, ook geen dergelijke plicht. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.
4.7.
Decrux Incorporated stelt in reconventie dat zij niet gehouden is om de onrechtmatige overbouw ongedaan te maken, omdat zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van een deel van de Zircon Road waarop de muur is overgebouwd.
4.8.
Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is, kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.
4.9.
Bezit is op grond van artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op Decrux Incorporated de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van haar stelling dat zij als bezitter van een deel van Zircon Road moet worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroept.
4.10.
Naar het oordeel van het Gerecht heeft Decrux Incorporated onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat Decrux Incorporated (onderbouwd) heeft gesteld over de muur is dat deze in 2000 is gebouwd. Het moge duidelijk zijn dat dat onvoldoende is voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Decrux Incorporated heeft haar beroep op zowel verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat de vordering in reconventie integraal zal worden afgewezen.
4.11.
In beginsel dient Decrux Incorporated daarom de muur af te breken, tenzij SBE in dat verband misbruik maakt van recht.
4.12.
Decrux Incorporated heeft gesteld dat de vordering tot afbraak van de muur misbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep van Decrux Incorporated op artikel 3:13 BW vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de muur van de Zircon Road en het belang van Decrux Incorporated om niet tot verwijdering van de muur te hoeven overgaan. Decrux Incorporated heeft in haar processtukken gesteld dat zij belang heeft bij het behoud van de muur omdat zij anders geen parkeermogelijkheden meer heeft op haar perceel. Ook stelt zij belang te hebben bij behoud van de muur omdat bij verwijdering daarvan de kans bestaat dat het grond op haar perceel, door het naar beneden stromen van regenwater, kan verzakken. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus steeds SBE.
4.13.
Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van Decrux Incorporated op misbruik van recht slaagt. Daartoe is redengevend dat het belang van Decrux Incorporated om haar auto’s te parkeren op haar eigen terrein zowel op zichzelf bezien als afgezet tegen het door SBE gestelde belang zwaarder weegt. Niet gebleken is dat indien Decrux Incorporated tot verwijdering van de muur en feitelijke teruggave van de strook grond aan SBE zou moeten overgaan, zij haar voertuigen elders rondom haar perceel kan parkeren. Dit in acht nemende is het Gerecht van oordeel dat Decrux Incorporated onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld bij wegneming van de muur en feitelijke teruggave van de strook grond dan SBE bij handhaving van de huidige situatie. Bij die belangenafweging speelt ook mee dat door SBE niet duidelijk is gemaakt waardoor het veiligheidsbelang is ingegeven. Zo is niet duidelijk of er in het verleden incidenten zijn geweest op de Zircon Road met tegemoetkomend verkeer. Dat brengt met zich dat de vordering tot afbraak van de muur wegens misbruik van recht zal worden afgewezen.
4.14.
SBE vordert subsidiair een vergoeding voor het gebruik van haar grond: primair een vergoeding van $ 4 per vierkante meter per maand, subsidiair een eenmalige vergoeding van $ 435,- per vierkante meter. Nu SBE eigenaar blijft van de bij Decrux Incorporated in gebruik zijnde strook grond is een periodieke vergoeding op zijn plaats. Het Gerecht zal het gemiddelde nemen van het laagste bedrag ($ 2,50) en het hoogste bedrag ($ 4,00) dat de door SBE ingeschakelde deskundigen hebben genoemd. Het Gerecht bepaalt dat Decrux Incorporated
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dient te betalen $ 2.652,- (68 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dient te betalen $ 2.652,- (68 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).
4.15.
Voorts heeft SBE gevorderd dat Decrux Incorporated de muur, conform de gebruiksbeperkende bepalingen, terugbrengt tot een hoogte van 1,52 meter. Het Gerecht overweegt dat dit deel van de vordering op geen enkele wijze is voorzien van enige onderbouwing en daarom wordt afgewezen.
4.16.
Het gevorderde verbod om in de toekomst op het perceel van SBE te bouwen zal als onweersproken worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.
4.17.
Decrux Incorporated zal als de in conventie in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op:
explootkosten NAf 240,50
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde
NAf 3.750,00(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)
NAf 3.750,00(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)
totaal: NAf 4.440,50.
De wettelijke rente en nakosten worden toegewezen zoals in het dictum weergegeven.
4.18.
Decrux Incorporated wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en dient daarom de proceskosten te betalen. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil, omdat SBE geen gebruik heeft gemaakt van de haar geboden mogelijkheid om een conclusie van antwoord in reconventie in te dienen.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
veroordeelt Decrux Incorporated om jaarlijks bij vooruitbetaling (steeds in de maand januari) aan SBE te voldoen een bedrag van USD 2.652,00;
5.2.
verbiedt Decrux Incorporated om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;
5.3.
veroordeelt Decrux Incorporated in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op NAf 4.440,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, alsmede met de nakosten van NAf 250,00 zonder betekening en met NAf 150,00 in geval van betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
veroordeelt SBE in de proceskosten, aan de zijde van Decrux Limited tot op heden vastgesteld op nihil;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af;
5.8.
veroordeelt Decrux Limited in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil;
5.9.
veroordeelt Decrux Incorporated in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door
mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.