ECLI:NL:OGEAM:2024:69

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202101469

Vonnis d.d. 6 augustus 2024

inzake

SIMPSON BAY ESTATES N.V.,hierna: SBE,

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres, tevens verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,

tegen

[naam] en

[naam],hierna: gedaagden,

beiden wonende te Sint Maarten,

gedaagden, tevens eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. J.G. SNOW.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede een verzoek tot voeging;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties;
het proces-verbaal van voeging;
het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
de akte uitlating regeling, tevens houdende akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE;
de antwoordakte van gedaagden;
de rolbeslissing d.d. 2 april 2024

de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
de akte houdende uitlating van gedaagden;
de antwoordakte van SBE;
de antwoordakte van gedaagden.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer] .

2.2.

Gedaagden zijn sinds 17 oktober 2016 eigenaren van de naast elkaar liggende percelen aangeduid met meetbriefnummers [nummers] gelegen aan de Zircon Road. De rechtsvoorgangers van gedaagden hebben ter afscheiding van hun perceel met de Zircon Road een hekwerk geplaatst. Gedaagden hebben dit hekwerk na orkaan Irma vervangen door een muur.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

primair

gedaagden te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

gedaagden te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (i), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;

subsidiair

gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;

gedaagden te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;

meer subsidiair

gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing;

primair, subsidiair en meer subsidiair

gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden hebben overgebouwd op de Zircon Road die eigendom is van SBE. Gedaagden hebben hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en onrechtmatig jegens haar gehandeld. Gedaagden dienen die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door een vergoeding te betalen. Indien gedaagden rechtmatig hebben gehandeld zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt en dienen zij op die grond schadevergoeding te betalen.

3.3.

Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

In reconventie

3.4.

Gedaagden vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat gedaagden de (volledige) eigendom hebben verworven van het perceel grond op de Zircon Road van 43 m2, voorts de bewaarder der openbare registers te Sint Maarten te machtigen en/of op te dragen het voorgaande onverwijld op te nemen en/of te registreren en/of te corrigeren in de openbare registers te Sint Maarten, alles kosten rechtens.

3.5.

Gedaagden leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij middels verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van het stuk grond van 43 m2 waarop zij volgens SBE overgebouwd zouden hebben.

3.6.

SBE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

4.2.

Het Gerecht stelt voorop dat door gedaagden niet is weersproken dat de door hen gebouwde muur geheel of gedeeltelijk is overgebouwd op de Zircon Road. De vraag in deze procedure is of gedaagden gehouden zijn om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of zij gehouden zijn om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.

4.3.

Gedaagden stellen in dat verband dat de overbouw niet ongedaan gemaakt hoeft te worden omdat SBE in strijd handelt met de eisen van redelijkheid en billijkheid door na jaren stilzitten plots de verwijdering van de muur te vorderen omdat deze vermeend gevaarlijke verkeerssituaties in het leven zou roepen op de Zircon Road. Het Gerecht begrijpt deze stelling van gedaagden in die zin dat zij een beroep doen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Dat, zoals door gedaagden is gesteld, de erfafscheiding – het door hun rechtsvoorgangers geplaatste hekwerk – er al twintig jaar zou staan, is op zichzelf bezien dus onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval gedaagden als degenen die op het perceel van SBE hebben gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE boven wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door gedaagden niet gesteld. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.

4.4.

Volgens gedaagden zou SBE ook niet gelijkelijk zijn opgetreden tegen de andere perceeleigenaren die op de Zircon Road zouden hebben overgebouwd. Wat gedaagden hiermee hebben bedoeld te stellen is het Gerecht niet duidelijk. In ieder geval rust op een particuliere eigenaar van een onroerend goed niet de plicht om gelijkelijk op te treden tegen een ieder die inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht, zodat de stelling van gedaagden, wat zij daarmee ook bedoeld hebben, zal worden gepasseerd. Ook de stelling van gedaagden dat de Zircon Road
“inmiddels als een openbare weg kan worden aangemerkt”wordt niet begrepen. Voor zover gedaagden hiermee hebben bedoeld te stellen dat de Zircon Road een openbare weg is geworden, geldt dat deze stelling alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet kan slagen.

4.5.

Gedaagden hebben het Gerecht tot slot voor de vraag gesteld of zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaren zijn geworden van een deel van de Zircon Road waarop zij de muur hebben overbouwd.

4.6.

Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.

4.7.

Bezit is op grond van artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders af kan leiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op gedaagden de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van hun stelling dat zij als bezitters van een deel van Zircon Road moeten worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroepen.

4.8.

Naar het oordeel van het Gerecht hebben gedaagden onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat gedaagden, onder overlegging van schriftelijke verklaringen van omwonenden, hebben gesteld is dat toen zij de woning kochten het erf was afgescheiden van de Zircon Road door haar rechtsvoorganger door middel van een hekwerk en dat zij dit hekwerk na orkaan Irma hebben vervangen door een muur. Het moge duidelijk zijn dat dat onvoldoende is voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Gedaagden hebben hun beroep op zowel verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat de vordering in reconventie integraal zal worden afgewezen.

4.9.

In beginsel dienen gedaagden daarom de muur af te breken, tenzij SBE in dat verband misbruik maakt van recht.

4.10.

Gedaagden hebben gesteld dat de vordering tot afbraak van de muur misbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep op artikel 3:13 BW vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de muur van de Zircon Road en het belang van gedaagden om niet tot verwijdering van de muur te hoeven overgaan. Het belang van gedaagden is dat zij de na orkaan Irma gebouwde muur als erfafscheiding kunnen behouden en daarmee kapitaalvernietiging voorkomen. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus nog steeds SBE.

4.11.

Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van gedaagden op misbruik van recht slaagt. Gedaagden worden onevenredig zwaarder benadeeld bij wegneming van de muur dan SBE bij handhaving van de huidige situatie. Het belang van SBE weegt naar het oordeel van het Gerecht minder zwaar dan dat van gedaagden. De muur is zodanig geplaatst dat deze in de waarneming van het Gerecht het verkeer op de weg niet of nauwelijks hindert. Daarbij speelt ook mee dat door SBE niet duidelijk is gemaakt waardoor het veiligheidsbelang is ingegeven. Zo is niet duidelijk of er in het verleden incidenten zijn geweest op de Zircon Road met tegemoetkomend verkeer. Hiertegenover staat dat SBE door toedoen van gedaagden in feite een stuk grond is kwijtgeraakt en dat gedaagden hierdoor ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Dit kan echter worden gecompenseerd middels de hieronder te bespreken, door gedaagden aan SBE te betalen vergoeding. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot afbraak van de muur zal worden afgewezen wegens misbruik van recht.

4.12.

SBE vordert subsidiair een vergoeding voor het gebruik van haar grond: primair een vergoeding van $ 4 per vierkante meter per maand, subsidiair een eenmalige vergoeding van $ 435,- per vierkante meter. Nu SBE eigenaar blijft van de bij gedaagden in gebruik zijnde strook grond is een periodieke vergoeding op zijn plaats. Het Gerecht zal het gemiddelde nemen van het laagste bedrag ($ 2,50) en het hoogste bedrag ($ 4,00) dat de door SBE ingeschakelde deskundigen hebben genoemd. Het Gerecht bepaalt dat gedaagden
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dienen te betalen $ 1.677,- (43 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).

4.13.

Voorts heeft SBE gevorderd dat gedaagden de muur, conform de gebruiksbeperkende bepalingen, terugbrengen tot een hoogte van 1,52 meter. Het Gerecht overweegt dat dit deel van de vordering op geen enkele wijze is voorzien van enige onderbouwing en daarom wordt afgewezen.

4.14.

Het gevorderde verbod om in de toekomst op het perceel van SBE te bouwen zal als onweersproken worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.

4.15.

Gedaagden zullen als de in conventie in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op:

explootkosten NAf 481,00 (240,50 x 2)

griffierecht NAf 450,00

salaris gemachtigde
NAf 3.750,00 +(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)

totaal: NAf 4.681,00.

De wettelijke rente en nakosten worden toegewezen zoals in het dictum weergegeven.

4.16.

Gedaagden worden in reconventie in het ongelijk gesteld en dienen daarom de proceskosten te betalen. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil, omdat SBE geen gebruik heeft gemaakt van de haar geboden mogelijkheid om een conclusie van antwoord in reconventie in te dienen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

In conventie

5.1.

veroordeelt gedaagden om jaarlijks bij vooruitbetaling (steeds in de maand januari) aan SBE te voldoen een bedrag van USD 1.677,00;

5.2.

verbiedt gedaagden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;

5.3.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op NAf 4.681,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, alsmede met de nakosten van NAf 250,00 zonder betekening en met NAf 150,00 in geval van betekening;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door

mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus.