Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202101471
Vonnis d.d. 6 augustus 2024
inzake
SIMPSON BAY ESTATES N.V.,hierna: SBE,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie
gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,
tegen
[naam] en
[naam],hierna: gedaagden,
beiden wonende te Sint Maarten,
gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie,
gemachtigde: voorheen mr. R.A. GROENEVELDT, thans mr. B. BROOKS.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede een verzoek tot voeging;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties;
- het proces-verbaal van voeging;
- het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
- de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
- de akte uitlating regeling, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE;
- de antwoordakte van gedaagden;
- de rolbeslissing d.d. 2 april 2024
- de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
- de akte houdende uitlating van gedaagden;
- de antwoordakte van SBE;
- de antwoordakte van gedaagden.
1.2.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer].
2.2.
Gedaagden zijn sinds 16 september 1997 eigenaren van het perceel aangeduid met meetbriefnummer [nummer], gelegen aan de Zircon Road. De rechtsvoorgangers van gedaagden hebben ter afscheiding van hun perceel met de Zircon Road een hekwerk geplaatst. Gedaagden hebben dit hekwerk na orkaan Irma vervangen door een muur.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
gedaagden te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
gedaagden te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (i), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;
gedaagden te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
meer subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing;
primair, subsidiair en meer subsidiair
gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.
3.2.
SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden hebben overgebouwd op de Zircon Road die eigendom is van SBE. Gedaagden hebben hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en onrechtmatig jegens haar gehandeld. Gedaagden dienen die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door schadevergoeding te betalen. Indien gedaagden rechtmatig hebben gehandeld zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt en dienen zij op die grond schadevergoeding te betalen.
3.3.
Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
In reconventie
3.4.
Gedaagden vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat zij door verjaring eigenaren zijn geworden van de strook grond op de Zircon Road van 47 m2, die voorheen deel uitmaakte van het perceel grond omschreven in meetbriefnummer [nummer], en te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van iedere andere akte en/of rechtshandeling dan wel de handtekening namens SBE die noodzakelijk zou zijn voor de overdracht en inschrijving van het eigendomsrecht van voornoemd perceel grond op naam van gedaagden in de openbare registers van het Kadaster, alles kosten rechtens.
3.5.
Gedaagden leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij middels verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaren zijn geworden van het stuk grond van 47 m2 waarop zij volgens SBE overgebouwd zouden hebben.
3.6.
SBE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2.
In deze procedure ligt eerst voor de vraag of gedaagden de muur geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road, die in eigendom toebehoort aan SBE, hebben gebouwd en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld. Gedaagden hebben bij antwoord betwist dat sprake is van overbouw, maar zij hebben deze betwisting, tegenover de nadere stellingen van SBE, niet meer voorzien van enige onderbouwing. Dat gedaagden kennelijk beweren dat niet zij, maar hun rechtsvoorgangers hebben overgebouwd doet in dit geschil niet ter zake omdat het niet gaat om de toerekeningsvraag maar enkel om de vraag of sprake is van overbouw. Het vorenstaande leidt ertoe dat in rechte ervan uitgegaan zal worden dat sprake is van overbouw.
4.3.
Vervolgens rijst de vraag of gedaagden gehouden zijn om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of zij gehouden zijn om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.
4.4.
Zij stellen in dat verband dat de Zircon Road een openbare weg is geworden. Het Gerecht overweegt dat deze stelling vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag wordt verworpen. Of het gaat om een openbare of een private weg is bovendien in deze zaak niet relevant. Vast staat immers dat SBE de eigenaar is van de Zircon Road en zij om die reden bevoegd is zich op haar eigendomsrecht te beroepen indien een derde daar inbreuk op maakt. Ook de stelling van gedaagden dat SBE geen belang zou hebben bij haar vordering wordt daarom verworpen. Haar belang bij de vordering is daarmee gegeven.
4.5.
Gedaagden hebben zich voorts beroepen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Dat SBE, zoals door gedaagden is gesteld, meer dan dertig jaar stil heeft gezeten, is op zichzelf bezien dus onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval gedaagden als degenen die op het perceel van SBE hebben gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE op wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door gedaagden niet gesteld. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.
4.6.
Gedaagden hebben het Gerecht tot slot voor de vraag gesteld of zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaren zijn geworden van een deel van de Zircon Road waarop zij de muur hebben overgebouwd.
4.7.
Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is, kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.
4.8.
Bezit is op grond van artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op gedaagden de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van hun stelling dat zij als bezitters van een deel van Zircon Road moeten worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroepen.
4.9.
Naar het oordeel van het Gerecht hebben gedaagden onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat gedaagden, onder overlegging van schriftelijke verklaringen van omwonenden en derden, hebben gesteld is dat toen zij de woning kochten het erf was afgescheiden van de Zircon Road door haar rechtsvoorganger door middel van een hekwerk en dat zij dit hekwerk na Irma hebben vervangen door een muur. Dat is onvoldoende voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Gedaagden hebben hun beroep zowel op verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat de vordering in reconventie integraal zal worden afgewezen.
4.10.
In beginsel dienen gedaagden daarom de muur af te breken, tenzij SBE in dat verband misbruik maakt van recht.
4.11.
Gedaagden hebben gesteld dat de vordering tot afbraak van de muur misbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep op artikel 3:13 BW vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de muur van de Zircon Road en het belang van gedaagden om niet tot verwijdering van de muur te hoeven overgaan. Gedaagden hebben gesteld dat zij belang hebben bij het behoud van de muur omdat bij verwijdering daarvan het risico ontstaat dat de grond op hun perceel, door het naar beneden stromen van regenwater, kan verzakken. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus nog steeds SBE.
4.12.
Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van gedaagden op misbruik van recht slaagt. Gedaagden worden onevenredig veel zwaarder benadeeld bij wegneming van de muur dan SBE bij handhaving van de huidige situatie. Het belang van SBE weegt naar het oordeel van het Gerecht minder zwaar dan dat van gedaagden. De muur van gedaagden bevindt zich deels achter een meterkast en een lantaarnpaal, zodat ter plaatse het verkeer geen hinder ondervindt van de muur. En verder is de muur zodanig geplaatst dat deze het verkeer op de weg niet of nauwelijks hindert. Daarbij speelt ook mee dat door SBE niet duidelijk is gemaakt waardoor het veiligheidsbelang is ingegeven. Zo is niet duidelijk of er in het verleden incidenten zijn geweest op de Zircon Road met tegemoetkomend verkeer. Het belang van gedaagden is erin gelegen dat de muur voorkomt dat grond van hun perceel wegspoelt. Het is een feit van algemene bekendheid dat Sint Maarten regelmatig te maken heeft met tropische regenbuien en dat daardoor (veel) grond wordt weggespoeld. Gelet op de ligging van het perceel van gedaagden is het aannemelijk dat verwijdering van de muur leidt tot een verhoogd risico dat bij hevige regenval grond van hun perceel wegspoelt. Tegenover dit alles staat dat SBE door toedoen van gedaagden in feite een stuk grond is kwijtgeraakt en dat gedaagden hierdoor ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Dit kan echter worden gecompenseerd middels de hieronder te bespreken, door gedaagden aan SBE te betalen vergoeding. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot afbraak van de muur zal worden afgewezen wegens misbruik van recht.
4.13.
SBE vordert subsidiair een vergoeding voor het gebruik van haar grond: primair een vergoeding van $ 4 per vierkante meter per maand, subsidiair een eenmalige vergoeding van $ 435,- per vierkante meter. Nu SBE eigenaar blijft van de bij gedaagden in gebruik zijnde strook grond is een periodieke vergoeding op zijn plaats. Het Gerecht zal het gemiddelde nemen van het laagste bedrag ($ 2,50) en het hoogste bedrag ($ 4,00) dat de door SBE ingeschakelde deskundigen hebben genoemd. Het Gerecht bepaalt dat gedaagden
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dienen te betalen $ 1.833,- (47 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).
jaarlijks bij vooruitbetaling(steeds uiterlijk in de maand januari) aan SBE dienen te betalen $ 1.833,- (47 m2 x $ 3,25 x 12 maanden).
4.14.
Voorts heeft SBE gevorderd dat gedaagden de muur, conform de gebruiksbeperkende bepalingen, terugbrengen tot een hoogte van 1,52 meter. Het Gerecht overweegt dat dit deel van de vordering op geen enkele wijze is voorzien van enige onderbouwing en daarom wordt afgewezen.
4.15.
Het gevorderde verbod om in de toekomst op het perceel van SBE te bouwen zal als onweersproken worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.
4.16.
Gedaagden zullen als de in conventie in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op:
explootkosten NAf 481,00 (240,50 x 2)
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde
NAf 3.750,00(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)
NAf 3.750,00(tarief 5, 3 punten à NAf 1.250,00)
totaal: NAf 4.681,00.
De wettelijke rente en nakosten worden toegewezen zoals in het dictum weergegeven.
4.17.
Gedaagden worden in reconventie in het ongelijk gesteld en dienen daarom de proceskosten te betalen. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil, omdat SBE geen gebruik heeft gemaakt van de haar geboden mogelijkheid om een conclusie van antwoord in reconventie in te dienen.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
veroordeelt gedaagden om jaarlijks bij vooruitbetaling (steeds in de maand januari) aan SBE te voldoen een bedrag van USD 1.833,00;
5.2.
verbiedt gedaagden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;
5.3.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op NAf 4.681,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, alsmede met de nakosten van NAf 250,00 zonder betekening en met NAf 150,00 in geval van betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door
mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.